Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта.
Как в 2024 году перевести жилое помещение в нежилой фонд? В предпринимательской среде споры относительно вывода жилья в нежилой фонд не прекращаются.
Кто-то считает, что процесс этот настолько сложный, что и начинать его не стоит.
Другие утверждают, что зная алгоритм действий, можно в два счета превратить обычную квартиру в коммерческую недвижимость. Как в действительности в 2024 году переводится жилое помещение в нежилое?
Основные моменты
В ситуации с переводом жилья в нежилой фонд есть несколько значимых периодов. Первый, это март 2005 года.
Именно тогда вступил в силу измененный Жилищный Кодекс. При этом практика перевода жилых помещений в нежилые превратилась в обычное дело.
Вопрос о переводе рассматривался исключительно собственником. Документальное оформление было лишь формальностью.
На начало 2000-х приходится период, когда магазины «шаговой доступности» и предприятия сферы обслуживания массово открывались на первых этажах многоквартирных домов.
Изменились обстоятельства в мае 2012 года. С этого времени перевод стал осуществляться исключительно в судебном порядке. Какое-то время особых неудобств это не доставляло.
Суды работали исправно, иски рассматривались и удовлетворялись. Причем отказы случались в единичном случае.
С недавнего времени осуществить смену предназначения жилища стало не так-то просто. Все чаще собственники стали получать отказ.
Официально никаких изменений не произошло. Не было принято никаких новых законов. Чаще всего причиной отказов становится отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме.
Вместе с тем, по закону, таковое согласие требуется отнюдь не во всех случаях.
Реже применяются иные основания, выражаемые весьма запутанными формулировками. Потому собственнику, пожелавшему выполнить перевод, нужно заранее повысить юридическую грамотность.
Что это такое
Рассматривая процесс перевода жилого помещения в нежилое, следует знать, что подразумевает определение каждой категории.
Жилым помещением согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ признается изолированный объект недвижимого имущества, пригодный для постоянного проживания граждан.
То есть жилье должно отвечать всем учрежденным техническим и санитарным нормам.
К общей площади жилого помещения относится сумма площадей всех вспомогательных помещений, необходимых для комфортного проживания в конкретном жилище.
Как правило, под жилым помещением подразумевается дом, квартира или комната. Четкое понятие нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Зачастую это становится причиной незаконных сделок, судебных споров, конфликтных ситуаций.
При этом нельзя дать определение нежилого помещения, руководствуясь отрицанием – объект, не предназначенный для проживания людей.
Если попытаться дать понятие объекта нежилого фонда, то можно привести такие характеристики, как:
- изолированность при наличии отдельного входа и материальные границы (стены, пол, потолок);
- принадлежность к недвижимому имуществу, то есть наличие госрегистрации права собственности;
- вхождение в нежилой фонд, причем само помещение может располагаться в жилом здании;
- запрет на постоянное проживание физлиц;
- использование для производственных или общественных целей.
Исходя из данных определений, очевидно, что перевод жилого помещения в нежилое осуществляется посредством официального изменения его непосредственного предназначения. Суть проста, но нюансов такого перевода предостаточно.
Зачем нужна процедура
Сам по себе факт перевода жилой недвижимости в нежилой фонд не дает собственнику каких-то особых полномочий или преимуществ.
Меняется запись в техпаспорте – «помещение, не относящееся к жилищному фонду».
То есть жить в таком помещении нельзя. Однако и использовать для его для ведения бизнеса не представляется возможным.
Помещение, используемое для коммерческой деятельности, должно относиться к коммерческой недвижимости. То есть объект используется для извлечения выгоды.
При этом в техпаспорте указывается непосредственное предназначение – «торговое помещение», например.
А вот для получения статуса коммерческого объекта как раз и требуется перевод жилища в нежилое помещение.
Для чего нужна данная процедура, если можно приобрести уже готовый объект коммерческой недвижимости? Все дело в разнице цен, которые отличаются в несколько раз.
Порой дешевле приобрести квартиру и переоформить ее для использования в качестве офиса, чем купить готовое офисное помещение.
Действующие нормативы
Порядок перевода жилого помещения в нежилое определен Жилищным Кодексом РФ.
В частности подробно процесс рассматривается в ст.22 ФЗ № 188 от 29.12.2004 (в редакции от 28.12.2016 и с изменениями, вступившими в силу с 1.01.2017).
В указанном положении сказано, что перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен:
| При соблюдении требований ЖК РФ | И норм градостроительной деятельности |
| Переведение помещений | Должно обладать возможностью оборудования отдельного входа |
| Должны отсутствовать обременения помещения | Со стороны третьих лиц |
| Помещение должно принадлежать владельцу | По праву собственности |
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если помещение не отвечает перечисленным требованиям или иным связным нормам законодательства.
Как написать образец характеристики с места работы, читайте здесь.
Исходя из действующего законодательства, прежде чем затевать перевод жилого объекта в нежилой, собственнику надлежит убедиться в отсутствии возможных препятствий. Это поможет избежать временных и финансовых затрат.
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Кем осуществляется процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд? Решением таких вопросов занимаются органы местного самоуправления.
Непосредственно перевод выполняется в заявительном порядке. Подается заявление в местный муниципалитет или через МФЦ.
В течение сорока пяти дней принимается решение о возможности/невозможности перевода. В трехдневный срок после принятия решения заявитель получает ответ в виде уведомления.
Форма его утвержденаПостановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005. При необходимости перепланировки об этом упоминается в уведомлении.
Порядок изменения статуса помещения может несколько отличаться, в зависимости от региональных норм, но общая схема такова:
- Составление заявления.
- Согласование проекта перепланировки с предварительным заказом проекта в лицензированной проектно-строительной организации.
- Передача документов в жилищный комитет.
- Получение постановления местной администрации, разрешающего перевод.
- Выполнение перепланировки.
- Получение акта о вводе помещения в эксплуатацию в качестве нежилого объекта.
- Получение нового свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта объекта.
Пакет необходимых документов
Для осуществления перевода жилья в нежилой фонд заявитель представляет такие документы:
- заявление о переводе;
- правоустанавливающая и правоподтверждающая документация;
- технический паспорт помещения и план квартиры;
- поэтажный план дома (при переводе квартиры);
- проект перепланировки.
К сведению! Правоустанавливающая документация, план квартиры и поэтажный план здания не являются обязательными.
При их отсутствии уполномоченный орган самостоятельно запросит их в нужных инстанциях.
В качестве документов правоустанавливающих может использоваться договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве наследования, договор приватизации, судебное решение и прочее.
Правоподтверждающий документ с июля 2020 года это выписка из ЕГРП (ЕГРН в 2024 году).
Представление перечисленных документов, при условии их надлежащего оформления, становится достаточным основанием для перевода жилища в нежилой фонд.
Как правильно написать заявление (образец)
Законодательные требования по поводу заявления о переводе отсутствуют. В принципе составить его можно в произвольной форме.
Но на практике местные органы утверждают определенную форму заявления. Обусловлено это скорее тем, что граждане не знают, что писать в данном документе.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать следующую информацию:
| Ф.И.О. заявителя с указанием места жительства | Реквизитов документа, подтверждающего личность и контактного номера телефона (или данные представителя) |
| Ф.И.О. собственника жилого помещения | И вид правоподтверждающего документа |
| Информация о представителе собственника | С указанием реквизитов соответствующей доверенности на представление интересов |
| Место нахождения помещения | Полный адрес |
| Краткое описание перепланировки | При необходимости таковой |
| Перечень прилагаемых документов | — |
При приеме заявления должностным лицом выдается расписка, где указана дата принятия и перечень принятых документов.
Согласие жильцов и собственников
Отказ о переводе квартиры в нежилой фонд вследствие несогласия собственников иных квартир в доме законом не предусмотрен.
Не нужно получать согласие в ТСЖ или управляющей компании. Необходимость такого согласия нарушает право гражданина на распоряжение своим имуществом.
Однако потребоваться согласие может в случае перепланировки. Планируемая реконструкция может затрагивать часть общедомового имущества.
Например, при перепланировке захватывается некоторая часть лестничной клетки.
Или при организации отдельного входа используется участок земли, на которой расположен дом. В такой ситуации согласие всех собственников необходимо.
Для получения необходимого согласия собственников потребуется обойти все квартиры и получить письменное разрешение. Можно созвать общее собрание собственников.
Тут возникает такой нюанс – в законе говорится о согласии всех собственников. В то же время существует норма, когда для принятия решения общим собранием достаточно 2/3 голосов.
Относительно согласия жильцов переводимого помещения нужно заметить, что жилье с прописанными в нем гражданами перевести в нежилой фонд не получится. До обращения за переводом все жильцы должны выписаться.
Согласование изменения планировки и других работ по реконструкции
Если для перевода жилого помещения в нежилое требуется проведение определенных работ (ремонт, реконструкция, перепланировка, переустройство), то перечень таковых указывается в уведомлении.
Помещение обретает статус нежилого объекта с момента, когда все указанные работы будут выполнены (ч.9 ст.23 ЖК).
Факт окончания работ удостоверяет акт приемной комиссии, созданной местной администрацией. Оформляется акт в течение десяти дней с момента подачи заявления об окончании указанных работ.
Местные органы самоуправления направляют акт в Государственный кадастр недвижимости, где на его основании вносятся изменения в сведения о конкретном помещении.
Перепланировка и реконструкция могут потребоваться для выполнения противопожарных и санитарных требований к будущему объекту, а также для оборудования отдельного входа.
Видео: перевод помещения из жилого в нежилое
Заказывать разработку проекта желательно у организаций или ИП, обладающих свидетельством СРО о допуске к проектным работам.
В процессе разработки проекта исполнителю надлежит согласовать таковой в компетентных органах — Главном архитектурно-планировочном управлении, Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре.
При согласовании нужно получить соответствующие разрешения.
Оформление права собственности
Органы, занимающиеся переводом помещений, в порядке межведомственного взаимодействия передают в Росреестр:
| Решение о переводе жилья в нежилой фонд | При отсутствии перепланировки |
| Решение об утверждении акта приемной комиссии | При осуществлении перепланировки |
Регистрационные органы в течение пятнадцати дней с момента получения документов вносят изменения в ЕГРН. В продолжение следующих пяти дней об изменениях уведомляется собственник.
При этом уведомление направляется почтой или в виде ссылки на электронный документ, в зависимости каким адресом собственника располагает Росреестр.
Если в положенный срок необходимые сведения не занесены в ЕГРН, собственник может обратиться сам с соответствующим заявлением.
В трехдневный срок Росреестр запрашивает нужные документы в органах местного самоуправления. Далее в обычном порядке осуществляется органом регистрации внесение изменений и отправляется уведомление.
Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Запросить оную можно через МФЦ или Росреестр, отправив запрос обычной или электронной почтой или вручив его лично.
Получение бумажной выписки обойдется в семьсот пятьдесят рублей, электронный документ стоит триста рублей.
Какова стоимость процедуры
Цена перевода жилого помещения в нежилой фонд складывается их нескольких основных составляющих:
| Подготовка техпаспорта в БТИ | Около 1 000 рублей |
| Заверение всех копий нотариусом | От 50 рублей за один лист |
| Разработка проекта | От 1 000 рублей за 1 кв.м. |
| Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре | 2 000 рублей |
| Получение выписки из ЕГРН | 300-750 рублей |
Выглядит вроде недорого, но тут нужно учитывать площадь помещения (следовательно, от количества метров зависит цена проекта).
Кроме того в приведенном перечне отсутствует указание строительных работ. И стоимость их существенно варьируется, исходя их объема перепланировки и оплаты привлеченных специалистов.
В среднем самостоятельный перевод жилья обойдется в 30 000-100 000 рублей.
При привлечении специализированных фирм, рассчитанная цена возрастает раза в два, а то в три, но зато собственник получает свой объект «под ключ».
Также стоимость перевода может существенно отличаться в зависимости от конкретного региона и населенного пункта.
То есть можно дешево перевести помещение в нежилой фонд самостоятельно, но при этом придется потратить немало времени, сил и нервов. А можно заплатить подороже и получить готовый нежилой объект.
Возникающие нюансы
Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания.
Но в ст.17 ЖК РФ сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности.
Основными условиями является законность проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей. Таким образом, не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое.
Организовать офис, оказывать репетиторские услуги, осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире.
Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях.
Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности.
Например, п.2 ст.54 ГК требует осуществлять регистрацию юрлица по месту нахождения единоличного исполнительного органа.
При этом данное место может не совпадать с адресом непосредственного ведения деятельности.
Учитывая такие обстоятельства, Высший Арбитражный Суд признал право на регистрацию юрлица по месту жительства директора.
В многоквартирном доме
Из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фон можно помещение на первом этаже.
Для перевода квартиры на втором или третьем этаже необходимо, чтобы под ней находились так де нежилые помещения.
Кроме того нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Недопустим доступ через подъезд, холл или тамбур. Это практически исключает возможность перевода квартиры выше первого этажа.
Из прочих аспектов стоит отметить такие условия:
| В помещении должны отсутствовать жильцы | И зарегистрированные граждане |
| При площади квартиры более 100 кв.м. | Должен иметься запасный выход |
| Недопустимы любые обременения | В отношении переводимого помещения |
| При неудовлетворительном состоянии квартиры | Собственник должен сделать ремонт |
Некоторая сложность может возникнуть при переводе помещений в зданиях историко-культурной ценности. В таком случае потребуется отдельно согласовывать процесс с госорганами.
В частном доме
Перевод отдельно стоящего жилого помещения в нежилое более прост. Хотя бы тем, что не нужно получать согласие собственников иных помещений.
Но согласие потребуется при наличии иных собственников. Основная проблема здесь связана с землей. Если земля находится в частном владении, то потребуется получить согласие от всех ее владельцев.
Как заставить вернуть долг без расписки и свидетелей, читайте здесь.
Как составить приказ об отзыве работника из отпуска по производственной необходимости, смотрите здесь.
Иногда дом находится в собственности, но земля принадлежит государству. Для перевода необходимо получить согласие муниципалитета. Не всегда власти разрешают подобный перевод.
Потому желательно сначала приватизировать участок или выкупить его у местной администрации, а уже после этого заниматься переводом частного жилого дома в нежилой фонд.
Перевести жилое помещение в нежилое в 2024 году можно. Достаточно знать правильный порядок действий соблюдать законодательные требования.
Но прежде чем приступить к переводу стоит еще раз обдумать, а нужно ли это. Возможно, планируемую деятельность можно с успехом осуществлять и в обычной квартире.