Приватизационный процесс обычной квартиры и порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире в 2024 году аналогичны.
Но есть некоторая специфика, которую нужно брать во внимание в процессе приватизации комнаты в коммуналке. Ведь некоторые из них чрезвычайно важны и могут значительно замедлить всю процедуру.
Общие аспекты
Процесс приватизации в РФ начался еще 15 лет назад, но право на приватизацию комнат в коммунальных квартирах граждане получили лишь несколько лет назад.
Рассмотрим специфику приватизации таких комнат, для чего это нужно делать и каковы особенности процесса.
Что нужно знать
Проблема изменения статуса жилья чрезвычайно актуальна при проведении приватизации комнат в коммуналках.
Ведь большая часть коммунальных квартир находятся в собственности муниципальных органов власти, и люди в них проживают на основании договора социального найма.
Поэтому законодательство, регулирующее приватизацию квартир, относится полностью и к приватизации комнат в коммуналках.
Несколько лет назад касательно комнат в коммунальных квартирах было множество судебных разбирательств и споров среди адвокатов-теоретиков.
Причина кроется в том, что в случае признания индивидуального права человека на личную комнату в коммунальной квартире, в одной жилплощади могут проживать как владельцы квадратных метров, так и наниматели по договору соцнайма.
В результате получится множество спорных ситуаций, которые необходимо решать в судебном порядке.
Возникает также вопрос, кто становится ответственным за ремонт общих помещений – кухни, коридора, ванной.
Проблема заключается в необходимости ремонта только за счет муниципалитета или за счет привлечения средств собственников.
В данных спорах решение закреплено постановлением Конституционного суда РФ, которое в полной мере определяет приватизацию жилья в виде квартир и комнат в коммуналках.
Проблема приватизации была решена – собственники в результате проведения приватизации не получают конкретных предметов в собственность.
Они получают долю в стоимости данного имущества в доле от квадратуры приватизированной ими комнаты в отношении к общей квадратуре квартиры. В итоге в случае ремонта в доме с собственника также вправе требовать вложений средств.
Зачем она нужна
Проведение приватизации позволяет осуществлять любые операции с комнатой — продавать, дарить, включать в завещание, сдавать в аренду.
Процесс приватизации означает передачу имущественного права на бесплатном основании гражданам на комнату, в которой они проживают на основании договора социального найма.
Получить комнату в коммуналке в частную собственность или провести приватизацию двух комнат в коммунальной квартире вправе только те лица, которые имеют постоянную регистрацию в данной квартире.
Наниматели и члены их семей могут оформить комнату в частную собственность при соблюдении некоторых обязательных условий.
Для того, чтобы оформить комнату в личную собственность, необходимо заручиться согласием всех проживающих в квартире лиц.
В случае, когда один из жильцов против, оформить приватизацию не представляется возможным. Однако гражданин может отказаться от своего права на участие в приватизации в пользу родственника.
Каждый гражданин имеет право на единоразовое участие в приватизационном процессе.
Приватизация комнаты нужна для того, чтобы иметь полное право распоряжаться ею на свое усмотрение и совершать любого рода сделки с ней.
Действующие нормативы
Приватизационный процесс для комнаты в коммунальной квартире определяется следующими нормативно-правовыми актами:
- Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 от 04.07.1991.
- Гражданский кодекс.
- Жилищный кодекс.
- ФЗ от 13 июля 2015 года под номером 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Коммунальное жилье в муниципальной собственности – жилплощадь, на которой постоянно проживают наниматели и их родственники.
При этом каждый наниматель подписывает оформленный отдельный договор социального найма на каждую комнату.
Закон № 1541-1 определяет, что невозможна передача в частную собственность лишь части квартиры или жилого дома.
Для приватизации необходимо соблюдение законодательного условия — комната должна пройти процедуру выделения из общей площади коммуналки.
Данный факт должен быть отмечен в БТИ, а также отдельные комнаты в коммуналке должны быть наделены отдельным техпаспортом.
Оформление в частную собственность возможно лишь для комнаты, которая прописана в сделке. Причем территории общего пользования остаются в собственности всех владельцев смежных комнат.
А доля собственности на помещения общего пользования рассчитывается, исходя из общей площади приватизированной комнаты.
Как приватизировать комнаты в коммунальной квартире
В данном разделе рассмотрим, какой пакет документов необходим, куда нужно обращаться, а также детально разберемся в специфике приватизации комнаты в коммунальной квартире.
Пакет необходимых документов
Аналогично приватизационному процессу для квартиры, для перевода в частную собственность комнаты в коммуналке, необходимы следующие документы:
| Персональные документы | То есть паспорта и документы о рождении всех зарегистрированных и проживающих граждан в комнате. Для проведения приватизации не важно, данные лица были вписаны в ордер на комнату или были прописаны позже. Основным требованием является регистрация и право на проживание в конкретной комнате |
| Данные о числе граждан | Прописанных в комнате. Эти сведения можно узнать в управляющей организации или в местном отделении миграционной службы |
| Заявка по утвержденной форме, | Заверенная в местном органе власти. Заявление должно иметь подтверждение управляющей компании, которая обслуживает дом, где находится коммунальная квартира. Заявка должна содержать личные подписи всех зарегистрированных в комнате, или же от каждого гражданина должно быть заполнено отдельное заявление |
| В случае граждан, которые не желают принимать участие в приватизации | Они должны написать нотариально заверенный отказ. Такой отказ может быть оформлен взрослым и полностью дееспособным лицом. Законодательством запрещен отказ родителями от имени несовершеннолетних детей. В случае отказа недееспособного лица отказ должен быть одобрен местным органом опеки и попечительства |
| Ордер, согласно которому осуществлялось вселение в квартиру | Если оригинал был утерян, необходимо запросить выписку из архивных данных |
| Техпаспорт на квартиру и на комнату | Его получить в местном отделе БТИ. Если паспорт отсутствует, для проведения приватизации сначала потребуется заняться оформлением техпаспорта |
| Справка из управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным услугам | Во многих случаях при наличии задолженности в проведении приватизации может быть отказано, поэтому необходимо заняться погашением задолженности заранее |
| Выписки о том, что комната в коммунальной квартире ранее не была приватизирована | А граждане ранее не принимали участие в приватизационном процессе. Единственным исключением являются несовершеннолетние дети, которые в детстве участвовали в приватизации, а во взрослом возрасте могут принять участие повторно |
| Договор социального найма | Если же он отсутствует, его нужно в срочном порядке оформить. Данный пакет документации минимальный, и в случае необходимости он может быть дополнен в соответствии с требованиями местного органа власти, в который граждане подают документы |
С чего начать
После процесса сбора документов и справок граждане должны обратиться для приватизации комнаты в коммуналке в местный жилищный отдел муниципального органа власти.
В каждом конкретном регионе необходимо уточнять данную информацию.
В некоторых городах и регионах разработан принцип одного окна – то есть в таких многофункциональных центрах примут документы и помогут в дооформлении недостающих справок.
Порядок выделения земельных участков под ИЖС бесплатно инвалидам, читайте здесь.
После передачи заявки с требуемыми документами необходимо ждать решения органа власти, которое может быть принято в следующих формах:
| Позитивное решение | Касательно передачи комнаты в коммуналке в частную собственность гражданина |
| Негативное решение | И отказ в проведении приватизации |
В случае получения отказа граждане имеют право обратиться в судебную инстанцию. Рекомендуется в такой ситуации воспользоваться помощью опытного юриста, который подскажет, как действовать в судебном разбирательстве.
Судебные процессы по жилищным вопросам сложны и часто длительны во времени, и требуют знания федерального и местного законодательства.
Сколько это стоит (цена)
Сам процесс приватизации проводится на бесплатной основе. Такой закон был неоднократно продлен. На сегодняшний день безоплатная приватизация продлена до конца 2020 года.
Оплата необходима в следующих случаях:
| Если нет оформленного техпаспорта комнаты | Нужно будет оплатить его оформление. Цена варьируется в зависимости от региона |
| Также нужно оплатить узаконивание перепланировок в комнате | Если они были проведены |
| За оформление правоустанавливающей документации на право собственности | Нужно будет провести оплату в Росреестре. Данная услуга стоит 2000 рублей, причем все прописанные в комнате лица могут разделить эту сумму поровну |
| Если граждане хотят поручить проведение приватизации юристам и другим специалистам | Тогда в юридическом агентстве нужно будет оплатить эти услуги. Стоимость в Москве варьируется в пределах 5-15 тыс. рублей. |
Заключение договора
Если все документы и справки предоставлены правильно и они проверены специалистом, тогда жилищным отделом на протяжении двух месяцев принимается решение о приватизации комнаты.
Данный орган готовит текст договора о переходе комнаты в частную собственность граждан.
Приватизировать можно отдельную комнату, также допускается приватизация смежно изолированной комнаты в коммунальной квартире.
Подписав этот договор, гражданин должен явиться в местный орган Росреестра и подать заявку на государственную регистрацию права собственности.
Без проведения горегистрации все предыдущие действия не будут иметь юридической значимости. Ведь сделки с недвижимостью любого рода должны пройти госрегистрацию и быть занесены в ЕГРП.
Если же комната не занесена в ЕГРП, гражданин не сможет ее продать, поскольку он не будет иметь подтверждения права владения этой комнатой.
Для подачи заявки в Росреестр необходимы:
- договор о переходе комнаты в частную собственность;
- корешок квитанции об оплате госпошлины.
После окончания процесса государственной регистрации собственник получает документ о праве собственности на его комнату в коммунальной квартире.
С данного момента он считается полноправным владельцем комнаты и может проводить с ней любого рода сделки.
Можно ли без согласия соседей
В коммунальном жилье на каждую комнату должна иметься подписанная отдельная сделка о социальном найме.
Поэтому наниматели каждой комнаты могут провести ее приватизацию, не спрашивая разрешения сожителей по коммуналке.
Право на перевод комнаты в частное владение имеют все лица, которые в ней живут и имеют регистрацию в ней на постоянной основе.
Жить на базе сделки соцнайма могут исключительно родственники нанимателя. Один из них может оформить отказ от участия в приватизации в пользу другого родственника.
Но несовершеннолетние дети не наделены правом отказа от приватизационного процесса.
До 1999 года невозможно было перевести комнату в коммунальной квартире в частную собственность без согласия остальных соседей по квартире.
Однако после принятия в 1999 году закона № 1541-1 в процедуру были внесены изменения. В соответствии с ними допускается приватизация одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без получения согласия нанимателей остальных комнат в этой квартире.
Судебная практика
Приведем несколько примеров из судебной практики последних лет. Например, касательно распределения прав владения при переводе в частную собственность комнаты на места совместного использования – кухню, ванную, туалет, коридор.
Оформляя приватизацию комнаты, собственник автоматически получает право на полагающуюся пропорциональную часть мест общего применения.
На основании п. 1 ст. 41 ЖК РФ, территории общего пользования разделяются между владельцами в качестве долевой собственности.
Данная статья предусматривает, что часть каждого владельца пропорциональна квадратуре его комнаты в расчете из общей квадратуры квартиры.
Все владельцы комнат могут пользоваться местами совместного применения, при этом, не ущемляя права других владельцев, вне зависимости от квадратуры комнаты во владении.
Если все комнаты в коммуналке переведены в частную собственность, тогда собственниками территорий общего пользования становятся все владельцы комнат.
Если же не все комнаты находятся в частной собственности, тогда владельцами считаются собственники и государство.
Судебные дела при разводе. Все недвижимое имущество, приобретенное в браке, считается совместно приобретенным, в соответствии со ст. 34 СК РФ.
Разделяется комната, которая была приватизирована в браке, зависимо от того, каким образом было проведено оформление права владения на эту комнату.
Если она находится в долевом владении, тогда она делится поровну между супругами. После развода оба лица остаются владельцами долей, и каждый справе проводить сделки со своей долей по личному усмотрению.
Однако другие владельцы имеют право приоритетного выкупа. Перед тем, как реализовать свою долю третьему лицу, бывший супруг предлагает ее остальным собственникам по оптимальной стоимости.
Если на протяжении месяца он не получает положительного ответа, он может продавать долю любому гражданину.
Срок исковой давности по таким жилищным делам равен 3 годам. Поэтому разделить комнату в коммунальной квартире можно течение трех лет после оформления официального развода.
Возникающие нюансы
В процессе оформления приватизации комнаты в коммуналке могут возникнуть определенные нюансы.
В Москве
Может возникнуть, например, следующая проблема. Коммунальная квартира могла появиться в стихийном порядке.
То есть с течением времени каждая семья стала занимать отдельную комнату, и образовалась коммунальная квартира.
Видео: коммунальная квартира — нюансы приватизации
В Москве такие случаи нередки. Однако при этом договор социального найма заключен на всю квартиру.
Тогда такая квартира фактически не является коммунальной. И для проведения приватизации отдельной комнаты нужно провести выделение комнаты из общей квартиры.
В СПб
Некоторые комнаты в коммуналках Санкт-Петербурга имеют отдельные выходы и считаются фактически изолированной жилплощадью.
Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, читайте здесь.
Нужно ли подавать декларацию при покупке квартиры, смотрите здесь.
Тогда провести приватизацию таких комнат не представляется возможным. Единственным выходом станет получение согласия всех соседей и оформление договора выделения доли.
То есть необходимо подписать сделку, в которой все лица, прописанные в коммунальной квартире, дают свое согласие именно на такой размер доли.
Итак, мы разобрались в процессе и нюансах приватизации комнаты в коммунальной квартире, рассмотрели, зачем это нужно и стоит ли заниматься данным процессом.
Поэтому если вы хотите оформить вашу комнату в коммуналке в частную собственность, учтите все вышеперечисленные нюансы и руководствуйтесь представленными инструкциями.