Продажа квартиры с участием детей относится к наиболее проблемным сделкам отчуждения. Интересы малолетних граждан защищаются государством особенно строго.
Как в 2024 году в РФ продать квартиру, если в ней зарегистрирован ребенок? Регистрация в квартире ребенка, а тем более наличие его доли в праве собственности, зачастую отпугивает покупателей.
Подобные сделки нередко становятся причиной судебных разбирательств. Но это не значит, что продажа такой недвижимости невозможна. Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети, в 2024 году в России?
Что нужно знать
Найти покупателя на жилье с прописанным ребенком всегда сложно. Особенно это касается сделок, свершаемых законными представителями на основании опеки и попечительства.
Любая сделка, в которой участвует представитель по доверенности, опасна сама по себе.
Право представительства может быть оспорено заинтересованными лицами уже после свершения продажи, что порой становится причиной отмены сделки.
Но и при продаже квартиры родителями ребенка возникают различные нюансы. Понятно, что сам малолетний ребенок совершать сделку не может.
По крайней мере, до достижения четырнадцати лет, когда допускается участие в сделке несовершеннолетнего с письменного согласия представителей.
Но в некоторых случаях повзрослевший ребенок вправе оспорить сделку, на которую своего согласия он не давал. Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок?
Основные понятия
По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.
Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.
То есть он может самостоятельно участвовать в различных сделках, в том числе и касающихся отчуждения жилья.
Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.
Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.
От его имени выступают законные представители, принимают решение и при необходимости ставят за него подпись в договоре купли-продажи.
Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.
С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
При продаже жилья воля прописанных лиц не учитывается. Однако здесь вступают в силу нормы семейного права и гражданского законодательства, касающиеся защиты прав ребенка.
Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.
Зачем нужна регистрация
Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.
От ее наличия зависит получение большинства государственных услуг, в том числе права на медицинское обслуживание в госучреждениях, получение различных льгот и компенсаций.
Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.
Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:
- прикрепление к местной поликлинике;
- оформление материнского капитала или иных субсидий.
Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.
И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.
Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.
А отсутствие прописки как раз и является нарушением действующего законодательства.
По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.
В случае пребывания по адресу, отличному от места прописки, более девяноста дней, требуется оформление временной регистрации.
От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.
Правовое регулирование
Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:
| ФЗ № 51 от 30.11.1994 | ГК РФ |
| ФЗ № 223 от 29.12.1995 | СК РФ |
| ФЗ № 48 от 24.04.2008 | Закон об опеке и попечительстве |
| ФЗ № 188 от 29.12.2004 | ЖК РФ |
| ФЗ № 1541-1 от 4.07.1991 | Закон «О приватизации жилфонда в РФ» |
| Иные акты регионального и муниципального значения | — |
В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.
Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.
До 2008 года при любых операциях с жильем, в котором прописаны дети или которым владеют несовершеннолетние, нужно было получать согласие органов опеки.
Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.
Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.
Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети
Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок, достаточно сложная, но осуществимая. Непосредственно сама купля-продажа осуществляется по стандартной процедуре.
На основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов составляется договор, в котором стороны оговаривают все существенные условия правоотношений.
После подписания договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Отличия возникают исходя из статуса ребенка, проживающего в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний просто прописан вместе с родителями, то проблемы вряд ли возникнуть.
Достаточно родителям самостоятельно выписаться и выписать ребенка с целью регистрации по иному адресу. Получать согласие от органов опеки в 2024 году не нужно.
Если новый собственник не возражает, то оформить снятие с учета можно и после завершения купли-продажи, когда продавец приобретет иное жилье.
Но подобные ситуации скорее исключение, чем правило. Совсем иное дело, когда ребенок прописан в квартире постороннего лица.
Например, кто-то из родственников несовершеннолетнего оформил опекунство по причине смерти родителей или лишения их родительских прав и прописал ребенка в своем жилье.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры смотрите в статье: декларация при покупке квартиры.
Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок, читайте здесь.
В этом случае органы опеки должны убедиться, что интересы ребенка нарушены не будут, и он не останется без крыши над головой. А это означает, что без согласия опекунского совета обойтись не удастся.
И наконец, сделка с участием несовершеннолетнего собственника. Тут уже речь идет о возможном нарушении не только интересов ребенка, но и прав.
Органы опеки дадут свое согласие на сделку лишь при наличии доказательств того, что ребенок получит равноценное жилье.
Какие бумаги необходимы для удаления с учета
Проживание несовершеннолетнего ребенка в продаваемой квартире вместе с родителями упрощает продажу жилья.
Прежде всего, за счет возможности беспрепятственного снятия с учета. Но выписать ребенка неизвестно куда тоже не получится.
После выписки ребенок должен быть в течение недели зарегистрирован по новому адресу. Куда же можно прописать ребенка и как совершить процедуру удаления с регистрационного учета?
По ст.20 ГК РФ местом жительства ребенка до четырнадцати лет является место жительства его родителей или опекунов.
Для регистрации по новому адресу нужно чтобы там зарегистрировался хотя бы один их родителей и прописал вместе с собой ребенка. Отдельно регистрировать ребенка запрещено.
Для выписки несовершеннолетнего родитель обращается в паспортный стол по месту проживания. Здесь подается заявление на выписку ребенка.
Если родители еще не выписались сами, то одновременно подается и заявление на выписку родителя, с которым будет прописан ребенок. К заявлению прилагаются:
- паспорт родителя;
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
- свидетельство о праве собственности на новое жилье;
- согласие органов опеки (при необходимости).
Далее заполняется листок убытия, где указывается новый адрес проживания. В течение недели сотрудники паспортного стола проверяют данные и выдают листок убытия.
С этого момента ребенок признается выписанным. К сведению! Если новая квартира находится территориально там же, где и прежнее жилье, то одновременно можно подать документы на регистрацию по новому адресу проживания.
Можно ли выписать жильцов
Невзирая на возможные риски, некоторые покупатели все-таки приобретают квартиры с прописанными детьми.
И если после перехода права собственности продавец не торопиться снимать ребенка с регистрационного учета, то новому собственнику приходится действовать самостоятельно.
Просто пойти и выписать зарегистрированного ребенка нельзя. Во-первых, против воли собственника выписать его нельзя.
Видео: купить квартиру с прописанным
При этом сам ребенок свою волю выражать не может. Во-вторых, выписать несовершеннолетнего нужно куда-то. Покупателю проблемного жилья приходится обращаться в суд.
По суду несовершеннолетний может быть зарегистрирован по иному адресу и соответственно выписан из квартиры.
Но значение имеет, куда выписывать ребенка:
| До десятилетнего возраста ребенок | Может проживать исключительно с родителями. По другому адресу дети попросту не регистрируются согласно закону |
| От десяти до четырнадцати лет | Дети могут проживать вместе с близкими родственниками. Например, у бабушки/дедушки, совершеннолетних братьев и сестер |
| Четырнадцатилетний ребенок | Вправе проживать по любому адресу, в том числе отличному от прописки родителей или близких родственников |
Но суд при принятии решения учитывает не только вышеуказанные положения. Во внимание принимаются и условия проживания.
Жилье, куда выписывается ребенок, должно соответствовать санитарным нормам, требованиям безопасности и подходить для проживания детей. Идеально если новые условия превосходят прежние.
Когда это невозможно
Собственник квартиры правомочен распоряжаться своей квартирой и требовать выписки прописанных жильцов, в том числе и через суд.
Однако в некоторых случаях выписка несовершеннолетнего ребенка невозможна даже в судебном порядке.
К примеру, новое место жительства существенно хуже по условиям, чем прежнее жилье. В этом случае суд руководствуется интересами ребенка и откажет в выписке.
Иногда выписать ребенка попросту некуда. У родителей может отсутствовать постоянная регистрация и значит, ребенку будет негде прописаться. По закону это недопустимо.
Важно! Если при выписке ребенка был указан адрес новой регистрации, то его необходимо там прописать. Если же не оформить регистрацию, то выписка будет признана незаконной и аннулируется.
Порядок заключения договора
Договор купли-продажи квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми оформляется в обычном порядке.
Прописка ребенка выступает как обременение жилья. Самый простой вариант это выписать ребенка до подписания договора.
Если продавец намерен осуществить выписку после заключения сделки, то целесообразно включить в договор данное обязательство с указанием предельных сроков.
В дальнейшем этот пункт может пригодиться в суде, чтобы добиться принудительной сделки или оспорить сделку на основании несоблюдения условий договора.
Если для свершения продажи требуется согласие органов опеки, то в договоре указывается, что разрешение получено. Соответственно, согласие от опеки прилагается к договору.
Когда ребенок не просто прописан, но и является собственником квартиры или ее части, он становится полноправным участником сделки. То есть в договоре он указывается при перечислении сторон договора.
Одновременно прописывается, кто является представителем ребенка. Подпись за несовершеннолетнего малолетнего ребенка ставит его представитель.
С четырнадцати лет ребенок может и сам подписывать договор, при этом обязательно приложение письменного согласия на сделку от законного представителя.
ДКП с участием несовершеннолетнего собственника подлежит обязательному нотариальному заверению.
Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего собственника можно скачать здесь.
Если ребенок – собственник
Самыми проблематичными признаются сделки, при которых продается квартира, принадлежащая ребенку полностью или частично. В такой ситуации разрешение от органов опеки обязательно.
Для получения такового понадобится доказать, что интересы несовершеннолетнего не пострадают.
Нужно представить документы, подтверждающие наличие иного жилья, в котором ребенку будет предоставлено право собственности. При этом новое жилище должно быть не хуже прежнего
К примеру, ребенок был собственником части квартиры. При продаже взамен ему предоставляется отдельная комната в коммуналке.
Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, узнайте из статьи: как продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Про ипотеку на строительство частного дома в Сбербанке, читайте здесь.
Все о переуступке права аренды земельного участка, смотрите здесь.
Такой обмен органы опеки не одобрят. Иногда новое жилье отсутствует, поскольку покупка его планируется после продажи прежнего жилища.
В этом случае можно представить в опеку предварительный ДКП, по которому ребенок станет собственником приобретаемого жилья, для подтверждения намерений покупки новой квартиры.
Иногда органы опеки могут «закрыть глаза» на отсутствие нового жилья взамен продаваемой квартиры. Возможные ситуации:
| Эмиграция семьи | Когда планируется переезд из России на ПМЖ в другую страну и покупка другого жилья не предполагается в принципе |
| Переезд в иной населенный пункт | Для соблюдения интересов ребенка в банке открывается счет, на котором размещается вырученная от продажи сумма, соответствующая стоимости принадлежащей ребенку доли. Если данное требование нарушается, выписка ребенка будет аннулирована |
| Покупка жилья в новостройке | Опеке представляются документы, свидетельствующие об участии в долевом строительстве и высокой степени готовности дома. Дополнительно даются разъяснения, где будет жить ребенок до сдачи дома в эксплуатацию |
Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2024 году, конечно, сложно.
На оформление сделки может потребоваться несколько больше времени. Но если выполнить все законодательные нормы, то осуществить продажу вполне возможно.