В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.
В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2024 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.
В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.
Основные моменты
Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.
Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.
Определения
| Прописка | Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте |
| Собственник | Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение |
Кто может быть зарегистрирован по адресу
В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.
К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.
Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.
Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.
Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.
Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.
Правовые аспекты
Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.
Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.
Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.
То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.
Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.
Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.
Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.
В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.
Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.
Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.
Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.
Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.
Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.
В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.
Принудительная выписка
В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.
Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.
В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.
Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.
Выписка граждан возможна по двум сценариям:
| Прописанные граждане в добровольном порядке обращаются в миграционную службу | И самостоятельно пишут заявление на снятие с места регистрации и жительства. В течение трех дней орган власти рассматривает заявку и выписывает человека |
| В случае отказа от добровольной выписки | Владелец квартиры может это осуществить исключительно на базе решения судебного учреждения. На основании судебного решения гражданин признается утратившим право на пользование квартирой и выписывается из нее в принудительном порядке |
В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.
Порядок снятия с регистрации
Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.
В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.
Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.
Образец ситуационного плана земельного участка для газификации смотрите в статье: ситуационный план земельного участка для газификации.
Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.
В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.
Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.
Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.
Кто не подлежит процедуре
Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.
Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми
После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.
Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:
| Если гражданин в процессе приватизации был прописан в жилье | То при отказе от приватизации Верховным Судом РФ установлено, что невозможно выписать человека, который был полноправным пользователем жилья аналогично собственнику, которому квартира принадлежала на основании ордера. Такие основания, как наличие у человека другого жилья или собственности, не станут значимыми в суде |
| Если лицо получило право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника | Человек в таком случае имеет право пожизненно пользоваться и проживать в данной квартире, его невозможно выселить даже через суд |
| Гражданин, который получает содержание на основании сделки пожизненного содержания с иждивением | В таком случае человек может проживать на территории жилой площади пожизненно |
| В вопросе, как продать квартиру с прописанным человеком если он безвести пропавший | При наличии соответствующего решения суда человека можно выписать из квартиры |
| Бывшие супруги после развода | Если у супруга нет другого жилья и нет возможности переехать в другое место жительства по причине отсутствия средств. Такое лицо вправе просить у суда отсрочку выписки и выселения. Судебным решением ему может быть позволено пребывать в квартире до года, затем его можно выселить |
| Граждане, которые полностью или частично внесли плату за кооперативное жилье | Не подлежат выселению. Они считаются законными собственниками, даже в случае, если нет документа об официальной регистрации |
| Несовершеннолетние дети, у которых нет родителей и официального опекуна | Продать квартиру возможно, если несовершеннолетнему будет предоставлена квартира с условиями, не хуже прежних, или с улучшенными условиями для проживания. В орган попечительства нужно предъявить документы об обеспечении ребенка другим жильем |
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:
- составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
- оформление основного договора;
- оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
- совершение действий по взаиморасчетам;
- государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.
Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.
Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.
Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.
В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.
Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.
Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости узнайте из статьи: согласие супруга на продажу недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, читайте здесь.
Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, смотрите здесь.
Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.
Договор должен содержать следующие пункты:
| Персональные сведения участников договора | Включая их паспортные данные, место постоянного проживания и регистрации |
| Данные о продаваемой квартире с указанием ее общей квадратуры | Технического состояния, наличия ремонта, наличие или отсутствие вопросов с арестом или с обременением, ограничений на пользование ею |
| Личные сведение прописанных в квартире лиц | И дата их снятия с учета |
| Стоимость продажи квартиры | И способ передачи средств |
| Договоренность сторон касательно оплаты государственных услуг | По регистрации перехода права собственности |
На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.
Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.
Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.
В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.