Доверенность на продажу недвижимости представляет собой официальный документ, согласно которому собственник, не имеющий возможности действовать лично, уполномочивает другое лицо действовать от его имени.
Разберемся в плюсах и минусах, как оформить доверенность на продажу квартиры в 2024 году, а также во всевозможных рисках использования доверенности.
Общие аспекты
В некоторых случаях собственники недвижимого имущества не имеют возможности лично присутствовать при оформлении сделок с ней.
Тогда они обращаются к другому гражданину, которому доверяют, с просьбой на законном основании заниматься продажей жилья.
Оформляется официальная доверенность, которая позволяет совершать действия от имени собственника.
Что это такое
Доверенность – это именной документ, который наделяет получившее лицо правом совершать от имени доверяющего лица юридические действия.
Доверенный гражданин действует только в рамках полномочий, перечисленных в доверенности.
Такие полномочия включают совершение сделки купли-продажи, представление интересов собственника, проставление личной подписи на договоре.
В случае оформления генеральной доверенности касательно продажи жилплощади, в ней должны быть указаны некоторые сведения о доверителе и поверенном — ФИО, адреса проживания, адрес продаваемой квартиры и другие значимые данные.
Генеральная доверенность дает право совершать любые сделки с имуществом, за исключением подписания договора дарения и оформления завещательного документа от имени владельца.
Доверенное лицо вправе ставить свою подпись в сделке купли-продажи квартиры.
Отчуждение жилья осуществляется согласно с условиями в доверенности. И если хотя бы одно условие было не выполнено, сделка признается незаконной и недействительной.
Какие бывают виды
Доверенность классифицируется на типы, исходя из перечня предоставляемых полномочий:
Разовая | Выдается для выполнения одного правового действия один раз. Например, право единожды поставить подпись в конкретном договоре |
Специальная | Выдается поверенному для осуществления нескольких действий, схожих по типу. Например, предоставление права на получение заработной платы в банке ежемесячно, оформление справок, подача документации и деклараций в налоговую инспекцию |
Генеральная | Предоставляет большой объем полномочий на выполнение правовых действий от имени доверителя. В основном с целью проведения процедуры купли-продажи квартиры в новостройке или на вторичном рынке выдается генеральная доверенность, которая дает право поверенному лицу совершать действия касательно документальных вопросов по квартире. Выдается такой документ на 3 года |
Нормативное регулирование
Оформление и выдача доверенностей на продажу квартиры регулируется следующими документами:
- Гражданский кодекс РФ.
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с дополнениями.
- Акт №4462-1 «Основы законодательства о нотариате».
В соответствии с положениями Гражданского кодекса все без исключения доверенности, вне зависимости от их содержания, должны быть заверены нотариусом.
Только в таком случае документ приобретает законную силу. Также кодекс содержит следующие существенные положения:
В случае неисполнения своих обязанностей | Передачи их другому лицу без информирования доверителя возлагает всею ответственность за совершенные действия на поверенное лицо |
В соответствии со статьей 188 ГК РФ | Доверитель имеет право без объяснения причин отозвать доверенность в любой нотариальной конторе. Доверенное лицо имеет право отказаться от доверенности |
Кодекс разъясняет действия доверителя на случай отзыва доверенности | Перечисляет основания для отмены ее действия |
Доверенное лицо, на имя которого выдана доверенность | Должен персонально совершать указанные в доверенности действия. В отдельных случаях лицо может передать свои полномочия третьему лицу. Однако он должен в обязательном порядке сообщить доверителю об этом факте передачи полномочий |
Особенности документа
Доверенность на продажу квартиры является особенным в своем роде документом, который имеет некоторую специфику оформления.
Спорные нюансы часто возникают касательно предоставленных полномочий и условий оформления.
Ведь в случае ошибок или неправильного оформления доверенности вся сделка по купле-продаже квартиры может быть признана недействительной.
Где можно ее оформить
Доверенность оформляется в письменной форме у нотариуса. Необходимо личное присутствие доверителя и поверенного, которые должны поставить личные подписи.
Для регистрации доверенности у нотариуса понадобятся паспорта обеих сторон и правоустанавливающая документация на квартиру.
Рекомендуется тщательно отнестись к тексту доверенности, бланк которой можно скачать здесь.
Оптимальным вариантом в большинстве случаев становится специальная доверенность, в которой указывается перечень полномочий, которыми наделяется доверенное лицо.
Особенное внимание нужно уделить пункту о перерегистрации владельца квартиры.
Лучше указать, что без вашего присутствия в государственных органах не смогут выполнить никакие действия касательно перерегистрации недвижимости на другого гражданина.
Таким образом, вы сможете уберечься от мошенников. При составлении доверенности в ее тексте необходимо указать:
- ФИО обеих сторон;
- адреса по месту проживания;
- права на имущество доверенного гражданина;
- адрес продаваемой квартиры;
- место оформления доверенности.
Также нужно четко определить период действия договора и процедуру распоряжения денежными средствами после получения их доверенным лицом от покупателя квартиры.
Доверенность пишется на специально разработанном официальном бланке утвержденной формы, который имеется в каждой нотариальной конторе. В доверенности указывается название документа, место и дата оформления.
Также в нее нужно вписать минимальный сумму, по которой квартиру можно реализовать, и ее реальную рыночную цену на момент оформления доверенности.
После подписания документа доверителем нотариус заверяет его своей подписью и скрепляет печатью. То есть таким образом нотариус подтверждает личность доверяющего лица и его полную дееспособность.
Далее нотариус вносит данные о выдаче доверительного документа в нотариальный реестр и присваивает бумаге уникальный номер. В реестр также вносится внесенная за нотариальную услугу сумма.
Что дает генеральная доверенность на квартиру
Генеральная доверенность действительна в течение 3 лет и предоставляет доверенному гражданину больший объем полномочий, чем разовая и специальная доверенности.
Согласно генеральной доверенности, лицо, получившее ее, фактически выполняет все функции собственника квартиры.
Лицо может распоряжаться финансами, полученными от реализации квартиры, продавать и покупать, оформлять сделки в неограниченном количестве и выполнять другие действия от имени владельца жилья.
Таким образом, гендоверенность – это не просто право на продажу жилья или доверенность на продажу доли квартиры, а полная передача всего спектра полномочий.
Генеральная доверенность, как правило, оформляется на близкого человека, родственника или знакомого, которому гражданин полностью и всецело доверяет.
Доверитель не будет иметь возможность контролировать действия доверенного лица и желает быть уверен, что поверенный не совершит противоправных или мошеннических действий.
Как снять обременение с квартиры, взятой в ипотеку в Сбербанке, читайте здесь.
Ведь лицо, получающее такую доверенность, имеет право не только продать квартиру, но и получить денежные средства и полностью ими распоряжаться на свое усмотрение.
Иногда такой вид доверенности оформляется на риэлтора, который полностью берет на себя процесс оформления продажи квартиры.
Если с правом получения денег
На практике такие доверенности выдаются очень редко. Они дают право доверенному лицу получать финансы от продажи жилья и распоряжаться ими.
Однако не каждый доверитель решится на такой шаг. Оформляются такие доверенности только на близких родственников, которым гражданин может без сомнений доверить крупную денежную сумму.
Чаще всего такая доверенность выдается в случаях, когда доверитель физически не может присутствовать в момент передачи денег от продажи квартиры.
Например, если он временно находится за пределами страны, в другом городе или не может на данный момент оформлять такого рода сделки с финансами по различным причинам.
Сколько стоит (цена)
Стоимость оформления доверенности на продажу квартиры зависит от нескольких факторов, таких как вид документа, передаваемые полномочия:
Доверенность на осуществление единоразовой операции определенного характера (например, подготовка пакета документов) | Стоит примерно 600 рублей |
Специальная доверенность | Цена варьируется в пределах 1500 рублей |
Генеральная доверенность | За нее вам придется заплатить не меньше 2000 рублей |
Процедура оформлении договора купли-продажи обойдется вам примерно в 10-12 тыс.рублей, в зависимости от рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества.
Нотариальные услуги, такие как предоставление консультаций, составление текста доверенности и договора оплачиваются дополнительно согласно прайсу нотариальной конторы.
Порядок заключения сделки
Процедура оформления продажи жилплощади по доверенности почти всегда вызывает сомнения у нотариуса.
Ведь возникает закономерный вопрос, по какой причине хозяин сам не может оформить сделку. Поэтому такие договора всегда пребывают под тщательным контролем.
Риэлторы агентства стараются оформлять сделку в присутствии владельца, или хотя бы встречается с ним для выяснения причины, почему он не может явиться на подписание сделки и выдал доверенность другому лицу.
Рассмотрим алгоритм действий доверенного гражданина:
- подготовка пакета документации и сбор необходимых бумаг;
- оформление сделки купли-продажи;
- государственная регистрация сделки в Росреестре;
- перечисление денежных средств от покупателя;
- передача жилья по акту приема-передачи и переход права собственности к покупателю.
Процедура оформления продажи жилья по доверенности практически не отличается от характера сделки, заключенной хозяином квартиры.
Отличие заключается лишь в том, что в документах прописывается факт оформления сделки по доверенности.
Покупатель имеет законное право проверить юридическую чистоту оформленной доверенности и личные документы доверенного лица.
Доверенность может быть оформлена на одно или несколько доверенных лиц. Во втором случае требуется четкое разграничение каждого доверенного лица с перечнем их полномочий.
Какие могут быть риски
Доверитель должен иметь полную уверенность в человеке, которому он предоставляет полномочия по доверенности, и в его надежности.
Эти же требования предъявляются также и к риэлторской компании, если хозяин квартиры выдает доверенность в ее пользу.
Видео: риски при покупке квартиры по доверенности
На практике доверенное лицо может оказаться недобросовестным человеком и провести незаконную сделку с недвижимостью.
Поэтому владелец квартиры имеет большую ответственность, когда назначает доверенное лицо из круга своих родственников или близких. Необходимо выбирать только честного, проверенного годами человека.
Гражданин, на имя которого оформлена доверенность, не может оформить право собственности на квартиру на себя.
Законодательством предусмотрена данная норма в целях защиты владельца квартиры и обеспечения сохранности его недвижимого имущества.
Однако все же специалисты рекомендуют не доверять доверенному лицу и не указывать в доверенности его полномочие подписывать договор купли-продажи.
Доверенное лицо не вправе заключать сделки в свою пользу, то есть оно не может по законодательству продать квартиру самому себе и оформить право собственности на себя.
Если же у доверителя возникают сомнения касательно честности и надежности доверенного человека, тогда лучшим вариантом станет отозвание доверенности для предотвращения возможных проблем с имуществом.
Со стороны покупателя
Покупатели нередко осуществляют мошеннические схемы касательно выплаты денежных средств за квартиру.
Например, покупатель может по разным причинам попросить указать в договоре заниженную стоимость квартиры.
Затем в момент оплаты вместо реальной, оговоренной устно суммы передает продавцу сумму в разы меньшую, прописанную в тексте договора.
Также не стоит заключать договор дарения вместо купли-продажи, ведь продавец рискует остаться ни с чем, без квартиры и без финансов от ее продажи.
Если доверенность на продажу квартиры выдана риэлтору, он может смошенничать таким образом:
Он может поставить поддельную подпись | На договоре купли-продажи |
Может провести перерегистрацию права собственности | На квартиру на своего подельника и получить денежные средства от дальнейшей продажи жилья |
Со стороны продавца
Процедура оформления продажи квартиры по доверенности почти всегда сопровождается рисками и опасностью.
Поэтому мошенники часто используют данный метод и некоторые лазейки:
Главная мошенническая схема | Состоит в том, что доверитель по собственному желанию выдает доверенность, а затем при желании ее отзывает в той же или другой нотариальной конторе |
Если доверенность отозвана | Покупатель на момент оформления сделки может даже об этом не знать. Именно поэтому покупателю рекомендуется проверять действительность документа перед подписанием договора. По закону доверитель должен уведомить всех участников сделки, если он отзывает доверенность. Однако иногда возникают ситуации, когда это делается уже после заключения договора. Тогда доверитель как собственник жилья имеет право подать исковое заявление и вернуть право собственности на квартиру |
Другой вариант мошеннической схемы | Связан с фактом смерти собственника жилплощади. Доверенность становится недействительной по факту смерти доверителя. В таком случае доверенное лицо может утаить факт смерти и оформить сделку. После получения денежных средств от продажи жилья доверенное лицо бесследно исчезает. А через определенное время покупателю могут предъявить претензии наследники после открытия наследства |
Можно также столкнуться с ситуацией, когда доверитель или доверенное лицо признаются в судебном порядке недееспособными гражданами | Которые не имели права подписывать договор купли-продажи и в целом оформлять такого рода сделку с недвижимостью. В данном случае сделка аннулируется и признается недействительной |
Все приведенные примеры и схемы доказывают, что при совершении сделок по продаже недвижимости по доверенности необходимо быть осторожными и тщательно проверять действительность и законность всего пакета документов.
Что относится к придомовой территории многоквартирного дома по Жилищному кодексу, читайте здесь.
Как разменять квартиру, смотрите здесь.
Обязательно рекомендуется проверить подлинность и период действия доверенности, действительна ли она на момент совершения сделки, жив ли доверитель и проверить дееспособность продавца. Так вы минимизируете риски мошенничества.
Итак, мы разобрались в видах и особенностях доверенностей, оформляемых при продаже квартиры, узнали, как ее правильно оформить и какие полномочия предусмотрены для доверенного лица.
Также мы вам рассказали о потенциальных рисках при покупке квартиры по доверенности. Поэтому вы сможете обезопасить себя от возможных мошенников и законно провести сделку.