Порядок дарения квартиры между близкими родственниками в 2024 году

Передача недвижимости между родственниками случай обычный. Но зачастую люди не знают, как правильно оформить смену собственника.

Как в 2024 году происходит дарение квартиры родственникам, и каково документальное сопровождение сделки? Как подарить квартиру близкому родственнику?

Понятно, что одного желания собственника здесь недостаточно. Наличествовать должно документальное подтверждение дарения.

Причем учесть нужно все действующие законодательные нормы. Как в 2020 передать квартиру в дар близкому родственнику?

Что нужно знать

Оформление договора дарения квартиры один из популярных способов отчуждения недвижимости.

Особенно часто практикуется такой способ при передаче недвижимости родственникам, когда изначально предполагается безвозмездность.

С этой точки зрения дарственная схожа с завещанием, поскольку владелец имущества сам выбирает, кому его передать. Но при этом есть и существенные отличия.

К несомненным преимуществам дарственной относятся такие моменты:

Передача имущества	Является безусловной и безвозмездной, при отсутствии иных условий
Право собственности	А значит владения, пользования и распоряжения возникает у одариваемого на момент регистрации

Из минусов отметить надлежит тот факт, что дарственная может быть оспорена в суде. Это обуславливает необходимость правильного оформления сделки.

Любой не учтенный нюанс становится поводом для признания недействительности или ничтожности сделки.

Основные понятия

По гражданскому законодательству договор дарения выступает следствием сделки, при какой даритель передает свою личную собственность иному лицу на безвозмездной основе.

Именно отсутствие возмездности является основным признаком дарения. Что касается видов договоров дарения, то таковые бывают:

Реальными	Когда имущество переходит к одариваемому на момент подписания дарственной
Консенсуальными (дарственное обещание)	С передачей имущества в будущем. Но при этом условием не может выступать смерть дарителя или получения оплаты (в денежном или натуральном виде). Основанием может становиться наступление определенной даты или события

Объектом дарения может становиться любое имущество, принадлежащее дарителю по праву собственности.

Важно чтобы в отношении дара отсутствовали претензии третьих лиц (общая собственность, наличие обременения и т.п.).

Для дарения квартиры, как и иного имущества, обязательно согласие второй стороны (одариваемого).

Дарения это сделка двухсторонняя и подарить что-либо против воли принимающей стороны нельзя. Одариваемый вправе отказаться от дара, как до составления дарственной, так и после.

В последнем случае даритель может требовать возмещения понесенных убытков. Дарение не предполагает платы, а также любых обязательств.

Например, даритель прописал условие, что одариваемый должен содержать дарителя или позволить ему проживать в переданной квартире.

Такая сделка не может признаваться правомерной. В дальнейшем можно оспорить конкретный пункт договора или признать договор дарения недействительным в целом.

Дарителем может становиться любой законный собственник квартиры, при условии, что он дееспособен и достиг совершеннолетия.

Что касается одариваемого, то допускается передача имущества как физическим, так и юридическим лицам. Можно дарить квартиру отдельному человеку, организации, городу, государству.

Ограничение устанавливается лишь в отношении госслужащих и должностных лиц, которые в рамках службы не могут принимать подарки в свою пользу.

Но чаще всего дарение осуществляется в пользу близких родственников, когда речь об оплате не идет в принципе.

На текущий момент это самый приемлемый вариант передать свое имущество конкретному человеку при жизни и убедится, что одариваемый действительно получил право собственности на дар.

Кто считается таковым

Кто является близким родственником при дарении квартиры? Понятие близкого родства в российском законодательстве трактуется несколько неопределенно.

Своя позиция на этот счет присутствует в семейном, налоговом и жилищном праве.

Степень родства при дарении значима с точки зрения налогообложения. Значит, руководствоваться надлежит Налоговым Кодексом.

Здесь под близкими родственниками подразумеваются:

• дети, в том числе и официально усыновленные;
• родители, как биологические, так и приемные;
• сестры и братья, включая неполнокровных;
• супруги (официальные);
• бабушки и дедушки;
• внуки и внучки;
• правнуки и правнучки;
• прабабушки и прадедушки.

Двоюродные родственники не располагают близкой степенью родства. Следовательно, близкими родственниками не признаются тети и дяди, племянники и племянницы, двоюродные сестры и братья и прочие.

Законодательная база

В современном российском законодательстве понятие «дарственной» отсутствует. Вместо этого применяется «договор дарения».

Применение такового регламентировано гл.32 ГК РФ. В ст.572 ГК раскрыта суть такого договора, предполагающая безвозмездную передачу личного имущества иному лицу.

Ключевой момент именно безвозмездность, то есть отсутствие оплаты и любых других обязательств.

При дарении имущества близкому родственнику учесть надлежит изменения, внесенные в ст.24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 (редакция от 2.06.2016).

Ст.2 ФЗ № 172 от 2.06.2016 установила, что при дарении доли в общем имуществе обязательным является нотариальное удостоверение сделки.

В случае дарения объекта недвижимости в целом, привлечение нотариуса остается на усмотрение сторон.

Как оформить дарение квартиры близкому родственнику

Задумавшись о передаче имущества близкому родственнику, прежде всего, нужно получить его согласие.

Только при наличии такового можно приступать к оформлению сделки. Далее следует убедиться в отсутствии притязании на имущество со стороны третьих лиц.

Даритель должен быть единоличным собственником предмета дара либо располагать согласием других собственников на передачу имущества иному лицу.

При этом нужно знать и то, что дарение не освобождает объект от имеющегося на момент передачи обременения. Последующим шагом становится составление договора.

Этот этап требует особо ответственного подхода. Ненадлежащий договор не позволит зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Кроме прочего текст дарственной нужно составить так, чтобы в будущем его нельзя было оспорить.

После подписания дарственной обеими сторонами, необходимо официально зарегистрировать полученное право собственности.

После занесения соответсвующей записи в ЕГРН одариваемый становится полноправным владельцем квартиры (иного объекта). Оспорить такое право можно исключительно в судебном порядке.

Перечень документов

Для составления договора дарения потребуются:

• документы, подтверждающие личности сторон;
• документация, удостоверяющая право собственности на предмет дарения.

В принципе, иных документов не требуется, но есть и нюансы. К примеру, согласие одариваемого должно быть подтверждено. Конечно, наличие подписи уже выступает подтверждением.

Но все же крайне желательно получить письменное согласие или надлежащий пункт включить в содержание дарственной (на случай отказа от дара и судебных разбирательств).

Позаботиться нужно и о согласии иных заинтересованных лиц. Например, у дарителя есть законный супруг. Нужно получить его нотариальное согласие.

Такие же письменные согласия, заверенные у нотариуса, нужно получить и от совладельцев имущества, если они не принимают участия в сделке со стороны дарителя.

При регистрации договора дарения, точнее перехода права собственности, понадобятся:

• договор дарения за подписями сторон;
• документы, удостоверяющие право собственности дарителя;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книге о составе прописанных в квартире лиц;
• заявление от дарителя на переход права собственности к одариваемому;
• заявления одаряемого о регистрации права собственности;
• справка из БТИ об инвентаризационной стоимости жилья (оригинал и копия);
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию;
• нотариальное согласие второго супруга (при наличии такового), если квартира приобретена в браке;
• разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние.

От лица любой стороны может выступать доверенный представитель. В этом случае обязательным является наличие нотариальной доверенности.

В ней обязательно указывается, на свершение каких действий уполномочен представитель.

Оформление процедуры

Оформление договора дарения состоит из нескольких этапов:

Устное согласование предстоящей сделки	Получение согласия одаряемого
Сбор необходимых документов	Идентифицирующей и правоподтверждающей документации, согласий заинтересованных лиц
Составление дарственной	И окончательное согласование условий сделки
Подписание договора дарения	—
Нотариальное заверение	В силу законодательных требований или по желанию участников
Регистрация перехода права собственности	В Росреестре

Если стороны решили привлечь к оформлению сделки нотариуса, то следует знать, что услуга это платная.

При участии в сделке близких родственников оплата нотариальных услуг (заверение дарственной) равна 0,3% от стоимости квартиры.

Нотариус может самостоятельно составить договор, в этом случае дополнительно оплачивается от 1 500 до 3 000 рублей.

Также нотариус вправе подавать документы на регистрацию перехода права. При этом оплачивается непосредственно госпошлина и около 1 000 рублей за нотариальные услуги.

Если дарственная составляется/заверяется у нотариуса, то обязательным является присутствие всех участников сделки. Нотариус обязан убедиться, что дарение правомерно и все стороны согласны со сделкой.

Для регистрации полученного права собственности в Росреестр обращаются и даритель, и одаряемый. Последний вправе обратиться и самостоятельно, при наличии нотариальной доверенности от дарителя.

Составление договора

Залогом успешного дарения квартиры становится правильно составленный договор. Этот документ должен содержать такие сведения:

• данные сторон, то есть дарителя, одаряемого и доверенного представителя при наличии такового (Ф.И.Л., паспортные данные, адрес проживания);
• дата и место составления документа;
• предмет договора (полное описание, адрес местонахождения, характеристики);
• права и обязанности сторон;
• перечень прилагаемой документации;
• подписи сторон с расшифровкой.

При составлении дарственной существенными условиями выступают:

• идентификация сторон;
• подробное описание объекта дарения;
• согласие совладельцев на сделку.

Все существенные условия должны прописываться детально, любая возможность двоякой трактовки должна отсутствовать в принципе.

Из нюансов составления договора дарения следует отметить то, что нужно оговорить все моменты, по каким могут возникнуть спорные ситуации.

К примеру, даритель передает имущество не на момент подписания договора, а на момент наступления определенного события (окончание учебы, вступление в брак и т.д.).

В этом случае имеет место обещание дарения. Регистрация права собственности потребуется только после указанной в тексте даты получения имущества.

Желательно утонить в договоре условия отказа от подарка. Например, переданный дар не соответствует ожиданиям одаряемого, но с точки зрения дарителя условие не существенно.

Если заранее прописать случаи, при каких возможен отказ, то можно требовать возмещения убытков при отказе или наоборот предотвратить подобное требование.

В качестве примера типовой договор дарения квартиры близкому родственнику образец  можно скачать здесь.

Сколько это стоит

До 1.03.2013 все договоры дарения квартир подлежали обязательной регистрации. Сейчас регистрация самого договора не требуется.

Но при этом непременной должно регистрироваться полученное право собственности. Соответствующая запись вносится в ЕГРН через обращение в Росреестр.

За свершение регистрационных действий взимается государственная пошлина. По факту уплаты выдается квитанция.

Она подается в составе пакета документов на регистрацию перехода права собственности. В противном случае обращение даже не принимается к рассмотрению.

Платит госпошлину одаряемый. Для физических лиц ее размер составляет 2 000 рублей, а для юридических – 22 000 рублей.

Произвести оплату можно любым доступным способом – через банк, электронные терминалы приема платежей, в МФЦ.

Если оформляется только доля недвижимости

Дарить можно не только квартиру целиком, но и ее долю. При этом договор дарения ничем не отличается, кроме описания предмета договора.

В содержании должно прописываться, какая часть квартиры подлежит передаче (1/2, 1/3 и т.д.).

При дарении доли квартиры возможны такие ситуации:

Даритель является собственником доли квартиры	Вправе ей распоряжаться по своему усмотрению независимо от мнения иных совладельцев, в том числе и подарить кому угодно
Квартира является общей собственностью	Для дарения доли нужно вначале выделить таковую и оформить выделение официально с получением права собственности на отдельную долю
Собственник единолично владеет квартирой	Но желает подарить ее по долям разным лицам. При этом для каждой отдельной доли составляется отдельный договор дарения

Юридическая сложность дарения доли квартиры в том, что достаточно сложно определить границы передаваемой части. Особенно это значимо при наличии большого количества совладельцев.

Но обращение к профессиональному юристу поможет правильно составить договор с четким определением доли квартиры, передаваемой в дар.

Учесть нужно и нормы ФЗ № 218 (п.1 ст.42). В частности с января 2020 года дарение доли в квартире, находящейся в долевой собственности, должно оформляться нотариально.

Уплачивается ли налог

Дарение квартиры близкому родственнику не относится к числу налогооблагаемых сделок (п.18.1 ст.217 НК РФ в редакции от 03.07.2016), то есть НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику не оплачивается.

Это объясняет популярность дарения меж лицами, имеющими родственные связи. Если же надлежащая степень родства отсутствует, то одариваемый должен оплатить налог на полученный доход.

Налоговая сумма к уплате при этом составляет 13% от кадастровой стоимости квартиры.

При этом подразумевается соответствии кадастровой и рыночной стоимости. Налоговый Кодекс содержит закрытый перечень лиц, какие считаются близкими родственниками.

Видео: договор дарения недвижимости

Одаряемый, который не соответствует данному списку, автоматически становится плательщиком НДФЛ по сделке дарения и должен в положенный срок подать соответствующую декларацию.

Если отсутствует налогооблагаемый доход, то соответственно и обязанность подачи декларации отсутствует. Это следует из пп.2 п.1 и п.3 ст.228, п.1 ст.229 НК РФ.

Порядок уплаты

Родственники, не являющиеся достаточно близкими, обязаны выплатить 13% от полученного дохода. Таковым выступает стоимость квартиры, указанная в договоре дарения.

С 1.01.2016 действуют новые правила, по каким исчисляется налогооблагаемая база, то есть стоимость квартиры:

Рыночная и кадастровая стоимость	Должны соответствовать
Если указанная рыночная стоимость составляет меньше 70	От кадастровой стоимости, то расчет ведется от цены объекта по кадастровым данным

К сведению! Если стоимость квартиры менее одного миллиона рублей, то НДФЛ не взимается. Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра.

Нужная информация содержится в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Ввод кадастрового номера квартиры или ее адреса позволит узнать кадастровую стоимость.

Порядок уплаты налога предполагает подачу декларации до тридцатого апреля года, следующего за свершением сделки.

Оплатить налог нужно до пятнадцатого июля того же года, когда подается декларация. Несвоевременная подача декларации чревата наложением штрафа от 1 000 рублей.

Неуплата налога штрафуется в размере 20% от положенной к оплате суммы или 40% при умышленной не оплате.

Заполнение декларации

Бланк декларации можно скачать с официального сайта налоговой инспекции. При этом допускается заполнение декларации на компьютере.

Этапы оформления примерно следующие:

1. Проставляется номер инспекции, куда подается декларация.
2. В разделе о признаках налогоплательщика указывается «иное лицо».
3. В пункте об имеющихся доходах указывается «доходы физлица, учитываемые в результате заключения гражданско-правовых договоров».
4. Указывается источник дохода.
5. Ставится дата заполнения, подпись с расшифровкой.

Спорные ситуации часто возникают, когда квартира дарится близкому родственнику. В принципе подача декларации не требуется. Но налоговые органы, узнав о дарении, могут таковую затребовать.

Во избежание разбирательств желательно после оформления сделки подать нулевую декларацию, приложив к ней документы, подтверждающие близкое родство.

Возможность получить вычет

Уплата подоходного налога с полученной при дарении недвижимости предполагает, что одаряемый может получить налоговый вычет по сделке.

Но близкие родственники такой налог не платят, а значит и право на вычет у них отсутствует.

Не имеет имущественной выгоды и даритель, поскольку дарение осуществляется на безвозмездной основе. То есть не оплачивает налоги и даритель.

Но в то же время тот, кто дарит квартиру, может воспользоваться имущественным вычетом на сумму до двух миллионов рублей от первоначальной стоимости квартиры при ее покупке.

При этом не имеет значения, к кому она перешла в дальнейшем и на каких основаниях.

Новый владелец подаренного жилья вправе воспользоваться налоговым вычетом в один миллион рублей, если решит продать квартиру ранее, чем спустя пять лет после регистрации права собственности на квартиру.

Причем налог выплачивается не от общей стоимости квартиры, вырученной от продажи, а от суммы, уменьшенной на налоговый вычет в 1 000 000 рублей.

Дарение квартиры меж близкими родственниками привлекательно отсутствием налогообложения.

Основные расходы заключаются в регистрации полученного права собственности и оплате нотариальных услуг.

Но это при условии правильно составленного договора. Не соблюдение порядка дарения квартиры приведет к дополнительным расходам, многие из которых можно успешно предотвратить.