Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.
До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.
Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2024 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.
Общие моменты
Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.
Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.
Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.
Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.
При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.
Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.
Что это такое
Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.
При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.
Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.
Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.
Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.
Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.
Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.
Условия для обмена:
| Отсутствие возможности общего проживания | В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия |
| При разводе супружеской пары | В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого |
| Изменение места трудоустройства или обучения | Необходимость переезда в другой район, создание семьи |
| Соблюдение интересов детей | В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире |
Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.
При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.
В чем преимущества и недостатки
Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.
Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.
Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.
Основными правилами размена считаются следующие:
| Обмен трехкомнатного жилья | На две однокомнатных квартиры в одном районе |
| Можно разменять двухкомнатную квартиру | На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке |
Правовая база
Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.
Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:
| Для того чтобы сделка имела законную силу | Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи |
| Сделку купли-продажи в обязательном порядке | Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю |
| Если один участник отказывается от госрегистрации договора | Это становится веским основанием для подачи искового заявления |
| Гражданин, виновный в задержке регистрации | Должен возместить все судебные издержки |
Особенности процедуры
Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.
Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.
С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.
Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.
Как найти вторую сторону
Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.
Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:
| Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста | Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант |
| При обращение в риэлторское агентство | Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления |
Пошаговая инструкция
Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:
| Проинформировать всех владельцев жилья | О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие |
| При необходимости снять обременение с жилья | И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают |
| Приготовить все справки и бумаги | — |
| Начать поиски второй стороны | Или обратиться в риэлторское агентство |
| После нахождения оптимального варианта | И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы |
Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:
- договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
- заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
- выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
- выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
- технический и кадастровый паспорт жилья;
- разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.
На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.
Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.
Используется два вида сделок:
| Договор обмена | Для жилья из муниципального жилфонда |
| Договор мены | Для приватизированных квартир |
Если один из собственников против
Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.
В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.
Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.
Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.
После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.
Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.
Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.
Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.
Как разменять муниципальную квартиру
Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:
| Выбор варианта для обмена | Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда |
| Составление договора на обмен | Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей |
| Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок | заявление; договор соцнайма; обменные ордера; выписки из решений муниципального органа; согласие жильцов и органа опеки; выписка из домовой книги; договор на обмен |
| Отправка документации на рассмотрение | Для получения разрешения от муниципального органа |
| Прекращение договоров | Прежними наймодателями |
Можно ли неприватизированную
Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.
Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.
Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.
Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.
Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.
Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери
Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.
Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.
Если один из собственников несовершеннолетний
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.
Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.
В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.
Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.
Что такое депозит при съеме квартиры, читайте здесь.
Все о поквартирной карточке, смотрите здесь.
И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.
Нюансы между родственниками
Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.
Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.
Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.
Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.
Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.