Законное владение домом не дает собственнику права на самовольное изменение его конструкции. Зарегистрировать готовый самострой сложно, об оформлении стоит задуматься заранее.
Как в 2024 году оформить пристройку к частному дому? Владельцы частных домов нередко решают увеличить его площадь за счет пристроек.
Чаще всего процесс осуществляется без оформления разрешительной документации.
И когда нужно признать законность достройки, собственник сталкивается с множеством проблем, начиная от наложения штрафа и заканчивая сносом незаконного сооружения. Как в 2024 году осуществить оформление пристройки к частному дому правильно?
Что нужно знать
Осуществить перепланировку в частном доме владельца могут подвигнуть разные причины. Это и строительство дополнительных комнат для увеличения жилой площади, и возведение хозяйственных сооружений.
Переустройство частных домов имеет немало особенностей. Так сооружение новых помещений не должно затрагивать интересы иных лиц, живущих по соседству.
Возвести пристройку к частному дому можно двумя способами — самостоятельно и официально. Когда строительство ведется на законных основаниях, то начинается оно со сбора разрешительной документации.
Причем с контролирующими инстанциями согласуются любые сложные строительные и ремонтные работы, следствием каких становится реконструкция дома или изменение его общей площади.
Другой, более популярный способ, заключается в самовольном строительстве. То есть сначала собственник дома строит дополнительные помещения и только потом пытается их узаконить.
Оформить самовольную постройку можно, хотя на это потребуется несколько больше сил и времени. Но учесть надлежит и возможность запрета на оформление.
Например, выяснится, что самострой нарушает строительные или иные важные нормы. При этом собственника не только оштрафуют, но и обяжут снести ненадлежащее строение.
Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества.
Основные термины
Прежде чем начинать оформление пристройки, необходимо узнать, а нужно ли это? Дело в том, что многое зависит от характеристик конструкции.
Пристройки бывают капитальными и облегченными. Причем первые должны в обязательном порядке иметь документальное оформление, а вторые не подлежат госрегистрации.
Некапитальная застройка выражается в таких работах, как:
| Пристройка навеса | К частному дому |
| Сооружение крыльца | — |
| Обустройство сарая или гаража | Если в процессе работ не затрагиваются основные инженерные коммуникации и строительство не влияет на несущие элементы |
То есть не требует оформления пристройка, имеющая статус временного сооружения. Понятно, что такие сооружения как навес, небольшой тамбур или иная легкая пристройка, могут быть в любое время снесены.
Их наличие/отсутствие не влияет на основную конструкцию здания. Капитальную пристройку к дому отличает, прежде всего, наличие фундамента и тесная связь с основным зданием.
Строение строится с целью использования его в течение длительного времени. За счет такой пристройки увеличивается площадь дома.
Вот такое сооружение должно быть узаконено в обязательном порядке. По закону необходимо предварительно согласовать строительство с уполномоченными органами.
Для чего это нужно
Любая капитальная постройка должна иметь разрешение и утвержденный проект. В противном случае оформить данное сооружение в собственность не получится.
А это означает, что распорядиться таким строением тоже не получится. Имущество, на какое отсутствует право собственности, нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Владелец дома может возразить, ведь на дом то у него документы есть. Но если к зданию пристраивается помещение, то имеет место реконструкция.
Таковая должна быть узаконена. Любая проверка выявит нарушение и повлечет за собой штрафные санкции.
Конечно, у владельца дома с пристройкой может и не быть плана на его продажу. Но есть и такой момент, как нарушение интересов соседей.
Например, кто-либо из проживающих граждан пожалуется на самострой. В этом случае строение будет признано незаконным в судебном порядке. Собственника обяжут снести пристройку за свой счет.
Если использовать официальное определение пристройки, то это дополнительная часть строения. При этом она:
- второстепенна по отношению к зданию;
- не включена в изначальный проект во внешний периметр строения;
- владеет одной или более стеной, общей со строением.
Регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания, к какому добавляется. По документам получается, что это абсолютно другое строение.
Распоряжаться им без оформленного права собственности нельзя. Важность официального оформления постройки очевидна.
Причем не имеет значения возраст такого сооружения. Если имеется пристройка, которая не входит в первоначальный план, то ее нужно зарегистрировать.
Нормативная база
В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольная постройка это жилой дом или иное строение, возведенное на земельном участке, не отведенном для этой цели или возведенное без получения необходимого разрешения с нарушением строительных норм и правил.
Видно, что законом самовольные постройки делятся на два вида – построенные на не положенном месте и возведенные при отсутствии разрешительных документов.
В первом случае узаконить строение не удастся. Единственное возможное решение это снос сооружения, добровольно или в принудительном порядке.
Когда речь идет о пристройке к частному дому, то резонно предположить, что назначение земли вполне соответствует и дополнительное строительство возможно.
Основная проблема именно в разрешении. При отсутствии такового оформление осуществляется исключительно в судебном порядке.
Собственнику потребуется доказать, что строение не ущемляет прав третьих лиц, не представляет опасности и не нарушает существующих норм.
Кроме того строительство пристройки к дому в некотором роде является реконструкцией здания, поскольку увеличивает его площадь и меняет характеристики.
Понятие реконструкции частных домов рассмотрено в ч.14 ст.1 Градостроительного Кодекса.
В ст.51 ГрК РФ сказано, что для проведения реконструкции нужно получить разрешение у ведомственного органа.
Порядок действий
Гражданское законодательство оформлению самовольных строений отводит всего несколько статей.
Но из их содержания понятно, что:
| Самовольно построенное сооружение может располагаться только на земле | Принадлежащей по праву собственности |
| Самострой должен быть безопасен | Для людей и их имущества |
| Самовольно возведенное строение должно отвечать всем существующим нормам и требованиям | Какие предъявляются к сооружениям данного типа |
| Самострой сооружается на средства владельца земли | — |
| Наличие сооружение не должно отражаться на интересах иных граждан | А также не должно затрагивать интересы государственных или муниципальных органов |
Порядок оформления пристройки к частному дому всецело зависит от того, на каком этапе владелец решил узаконить строительство.
Если собственник решил сразу пойти законным путем, то оформление начинается со сбора необходимых документов и получения разрешения.
Что это такое поквартирная карточка, читайте здесь.
Дальнейший процесс сложности не представляет, останется только получить документы, подтверждающие законность готовой постройки.
Несколько сложнее складывается ситуация, если пристройка уже наличествует. Сложность в данном случае обусловлена тем, что нужно доказать соответствие объекта требованиям и нормам.
Какие потребуются документы
Для получения разрешения на возведение пристройки к частному дому потребуются такие документы:
| Документы на земельный участок | Подтверждающие полномочия заявителя |
| Документация, подтверждающая право собственности на дом | К какому пристраивается помещение |
| Проект строительства пристройки | Реконструкция здания |
| Письменное согласие | Остальных собственников |
| Согласие от соседей на возведение пристройки | Если таковая хоть как-то задевает их интересы (затеняет участок и подобное) |
В большинстве случаев для получения разрешения на строительство потребуется согласие пожарной службы, санэпидемстанции и архитектурного бюро.
Такие официальные подтверждения доказывают безопасность строения. Важно! Перед обращением желательно иметь уже полностью готовый проект.
Крайне желательно, чтобы составили его специалисты. Так будут учтены все важные нюансы строительства, поскольку малейшая неточность может стать причиной отказа.
Куда обращаться
Как только все нужные документы собраны и проект готов, следует обратиться в жилищный отдел городской администрации. Заявка подается в архитектурный отдел при муниципалитете.
Обращение рассматривается в течение примерно месяца. После этого заявитель получает письменный ответ с окончательным вердиктом.
Как оформить пристройку к частному дому в сельской местности? В этом случае необходимо обратиться в районные органы управления. Уточнить название уполномоченных органов можно в поселковой администрации.
Конечно, можно подать документы и в администрацию по месту проживания, но тогда значительное количество времени будет потрачено на пересылку документации.
Наличие положительного решения позволяет получить разрешительную документацию и начать строительство.
При отказе возведенная постройка окажется незаконной, и оформить ее впоследствии не удастся.
Но заявитель, считающий, что отказ в выдаче разрешения не правомерен, вправе обжаловать позицию архитектурного отдела в суде.
Если отказ обусловлен наличием ошибок и неточностей, то их можно исправить и обратиться повторно.
Но отказ в выдаче разрешения могут обуславливать и неоспоримые причины, например:
| Пролегание подземных коммуникаций ближе | Чем на 2,5 метра от пристройки |
| Затронуты несущие конструкции основного здания | Что чревато нарушением целостности объекта |
| Использование при строительстве некачественных материалов | И устаревших технологий |
Если есть разрешение
При наличии разрешения на строительство пристройки к дому, можно возводить конструкцию. Главное это точное соблюдение проекта.
Должны быть соблюдены все строительные правила и нормы. Завершенное строительство требует ввода в эксплуатацию.
Владелец дома и пристройки обращается в местную администрацию с заявлением на принятие объекта.
Администрацией формируется комиссия, которая проверяет соответствие объекта имеющемуся проекту и действующим нормативам. По итогам осмотра составляется заключение.
Заключение, подтверждающее соответствие пристройки всем требованиям, потребуется для дальнейшего оформления. Оно подается в БТИ для оформления новой технической документации на строение.
После получения технического паспорта потребуется обратиться в Росреестр для внесения изменений в уже существующую запись о праве собственности.
Как быть если она уже произведена
Гораздо чаще пристройка сначала возводится, а уже потом оформляется. Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями.
Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:
- обращение в судебные органы;
- получение разрешения от отдела градостроительства.
Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко.
Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания. Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки.
Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки.
С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.
Далее порядок действий стандартен – обращение в БТИ, получение техпаспорта, обращение в Росреестр для регистрации права на объект.
К сведению! Если суд признает строение не соответствующим действующим нормам, то владелец должен снести сооружение. Никаких компенсаций за понесенные убытки собственнику не полагается.
Часто задаваемые вопросы
Оформление пристройки может показаться делом не сложным, поскольку существует всего два варианта – с получением разрешения на строительство и узаконивание через суд.
Но на практике возникает немало разных нюансов. Например, как оформить пристройку к частному дому на двух хозяев.
Видео: как узаконить самострой
Во-первых, при наличии нескольких собственников, необходимо согласие каждого на возведение сооружения. Во-вторых, пристройка становится общей собственностью, если присоединена к общему дому.
Когда один из хозяев желает оформить пристройку в личную собственность, то для начала ему потребуется выделить свою долю.
В частном доме выдел доли возможен в натуре, то есть можно сделать отдельный вход и сформировать два отдельных помещения.
После оформления права собственности на свою долю, владелец вправе пристроить к ней дополнительное помещение и зарегистрировать его на себя.
Можно ли по дачной амнистии
Дачная амнистия многим гражданам жизнь существенно облегчила. Ранее неоформленные участки и дачи, наконец-то, получили статус законного имущества.
Появилась надежда и у владельцев незаконно возведенных пристроек. Чего уж проще – подал декларацию и стал законным собственником.
Но есть такой нюанс, что амнистия позволила узаконить незаконные постройки. Как-то баня, гараж, дачный домик и прочие отдельно стоящие строения.
Пристройка к дому отдельной не является. Это часть объекта капитального строительства, а значит и неотъемлемый элемент жилого дома.
Следовательно, дачная амнистия не поможет узаконить пристройку к частному дому, на который оформлено право собственности.
Но именно в наличии права и заключен ключевой момент. Если сам дом не оформлен, то можно зарегистрировать его по дачной амнистии целиком.
Правда в 2024 году одной декларации недостаточно. Потребуется оформить технический план. Но до 2020 года можно обойтись без разрешения на строительство.
Как оформить пристройку к частному дому на участке ИЖС
Любая капитальная пристройка к жилому дому на участке ИЖС относится к категории реконструкции.
Это подразумевает изменение параметров объекта, его площади и иных характеристик (высота, объем, этажность и т.д.).
А раз меняется объект, нужно получить разрешение на реконструкцию. По сути, реконструкция это тоже строительство, поскольку она увеличивает площадь объекта.
Перед началом возведения пристройки нужно обратиться в органы местного самоуправления и получить образец заявления на реконструкцию и перечень требуемых документов.
К таковым относятся:
- заполненное заявление;
- копия правоустанавливающего документа на землю;
- кадастровый план участка;
- проект реконструкции;
- технические условия (электросети, пожарная и газовая службы);
- документ, подтверждающий личность заявителя.
После завершения реконструкции необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать новый технический паспорт.
Как уменьшить долг за квартиру, читайте здесь.
Про единое землепользование, смотрите здесь.
Далее реконструированный дом ставится на кадастровый учет, для этого потребуется заключение о вводе дома в эксплуатации. Его выдает комиссия, сформированная местной администрацией.
Окончательным этапом становится обращение в Росреестр для регистрации права собственности.
При отсутствии разрешения на реконструкцию узаконить пристройку к частному дому на участке ИЖС можно только через суд.
Часто собственник частных домов не удосуживаются оформлением пристроек, мотивируя это тем, что сооружения не являются жилыми.
К примеру, пристроена баня или капитальная веранда. Здесь нужно помнить одно – любая капитальная пристройка подлежит оформлению, независимо от своего предназначения.