Капитальный ремонт жилья в РФ затронет отнюдь не все объекты. Основное значение имеет техническое состояние здание и период его службы. На этом фоне в 2024 году актуален вопрос о сроках эксплуатации жилых зданий.
Основная масса жилищного фонда РФ построена во второй половине прошлого века. Большинство зданий остро нуждаются в капитальном ремонте.
Но есть и такие, которые «переживут» нынешние новостройки. От чего зависит долговечность строений, и каковы в 2024 году сроки эксплуатации жилых домов?
Основные моменты
Период жизни жилого дома ограничен по времени и всецело зависим от периодичности ремонтных работ.
На общем состоянии здания никак не отражается ремонт отдельной квартиры. С течением времени любой дом устаревает, рыночная стоимость его снижается.
Но в то же время повышается стоимость коммуслуг, поскольку на содержание дома тратится все больше энергоносителей за счет износа основных конструкций.
В какой-то момент содержание жилья обходится дороже, чем аренда квартиры с хорошими условиями проживания.
Дабы свести к минимуму процент дефектных жилых зданий Правительством РФ были созданы программы капремонта и ликвидации аварийного жилья.
Региональными проектами предусматривается переселение граждан из ветхого жилья. При классификации жилых объектов в расчет принимаются типовые сроки по строительным нормам.
По сути, это гарантийные периоды, в течение которых должны прослужить определенные элементы конструкций.
К примеру, отопительную систему в доме нужно менять после срока использования в 30-40 лет. Для канализации и водопровода предусмотрено до 25 лет службы. Столько же прослужат деревянные конструкции.
Нормативы предусматривают проведение капремонта и замену инженерных коммуникаций не реже одного раза в тридцать лет.
А вот выборочные ремонтные работы желательно проводить раз в пятнадцать лет. Менять перекрытия и ненесущие стены рекомендовано каждые пятьдесят лет.
Но чтобы точно установить, когда ремонт дому необходим, нужно знать сроки службы жилых домов.
Что нужно знать
Термин «срок эксплуатации» подразумевает определенный временной период, в течение которого может использоваться здание без ущерба в экономическом плане.
Выражаясь проще, это срок, на протяжении какого строение гарантировано прослужит. Зависит срок эксплуатации от многих факторов.
Это качество стройматериалов, технология строительства, капитальность объекта и прочее. Что касается основных параметров, то в расчет принимается:
| Долговечность | То есть способность строения к сохранению физических и иных свойств, определенных при проектировании и обеспечивающих нормальную эксплуатацию на протяжении расчетного срока службы |
| Надежность объекта | Иначе способность здания выполнять все необходимые функции в процессе эксплуатационного периода |
| Расчетный срок службы | Что предполагает установленный период использования объекта до капремонта. Расчетный период отсчитывается от момента возведения здания или от даты завершения капремонта/реконструкции |
Длительность эксплуатационных сроков может варьироваться от нескольких лет и до десятилетий. Усредненным сроком службы жилого дома принято считать период в двадцать пять лет.
Такое значение обусловлено минимальным сроком эксплуатации оборудования и отдельных конструкций. Но основополагающим критерием все-таки считается техническое состояние дома.
Правовое регулирование
Понятие эксплуатационного срока жилых зданий неразрывно связано с безопасным использованием строений.
Параметры безопасности строительных сооружений в РФ регулирует «Технический регламент…» введенный распоряжением Правительства РФ № 1047. Обеспечивается соблюдение регламента «Перечнем национальных стандартов…».
С 1.09.2011 в Перечень входит ГОСТ Р 54257-2010, утвержденный Приказом Росстандарта № 1059 от 23.12.2010. Этот ГОСТ содержит основные требования к надежности строительных конструкций.
Про временную регистрацию в СПб для граждан РФ смотрите в статье: временная регистрация.
Про земли поселений и виды разрешенного использования, читайте здесь.
В таблице, прилагаемой к ГОСТу от 2010 года, указаны примерные сроки службы зданий. В зависимости от типа сооружения, его предназначения и условий использования примерный срок службы варьируется от десяти до ста лет и более.
Основные требования касательно обеспечения долговечности жилых зданий содержат также:
Таким образом, определить сроки эксплуатации жилых домов с юридической точки зрения достаточно сложно.
В дополнении к вышеупомянутым нормативам существуют и иные правовые акты, так или иначе касающиеся эксплуатации зданий.
Потому при определении срока эксплуатации целесообразно ориентироваться на средние значения, базирующиеся на типе зданий и видах стройматериалов.
Особенности периода
Главным фактором, определяющим срок эксплуатации любого жилого дома, помимо конструктивного решения, считается вид использованных при строительстве материалов.
Наиболее надежными признаются здания, несущие стены которых выложены в несколько рядов кирпича.
Они причисляются к категории «капитальных» строений. «Особо капитальными» считаются монолитные сооружения.
Второе место по уровню долговечности принадлежит кирпичным и крупноблочным строениям. На третьей позиции отмечены крупнопанельные и блочные дома.
Далее в порядке убывания эксплуатационного периода следуют шлакобетонные здания. Не слишком большой срок эксплуатации и у панельных домов.
Видео: сроки эксплуатации
Но, по мнению специалистов, многие старые дома по качеству превосходят современные и простоят еще немало лет.
При должном уходе понятие «нормативные сроки эксплуатации» обретает чисто условное значение. Срок службы жилого многоквартирного дома в зависимости от его типа может варьироваться от 300 до 40 лет.
Срок эксплуатации жилых домов (нормативы)
При определении среднего срока эксплуатации жилого здания учитывается тип объекта и особенности основных конструктивных элементов.
В соответствии с используемой классификацией устанавливаются сроки службы исходя из материала перекрытий и стен. Средние сроки эксплуатации таковы:
| 150 лет | Капитальные здания из камня, бетона и кирпича |
| 120 лет | Обычные дома, выстроенные с применением кирпича и бетона в сочетании с иными материалами |
| 50 лет | Деревянные и сырцовые здания |
| 30 лет | Каркасные, сборно-щитовые, глинобитные дома |
| 15 лет | Каркасно-камышитовые строения |
Это средние значения нормативов, рассчитанные исходя из долговечности материалов. При учете этих параметров для жилых домов массовой постройки установлены нормативные эксплуатационные сроки.
Какой у них период годности
Учитывая, что в разные периоды жилищное строительство в России велось по различным технологиям, существующий жилой фонд можно поделить на типы, исходя из времени постройки.
При этом строения одного периода имеют примерно одинаковое качество, что позволяет установить средний период их годности.
| Годы постройки | Длительность эксплуатационного периода | Время спланированной реконструкции | Период предполагаемого сноса по истечении нормативного срока |
| 1930-1940 | 125 | 1990-2005 | 2050-2070 |
| 1945-1955 | 150 | 2020-2030 | 2095-2105 |
| 1955-1970 | 50 | Программа в разработке | 2005-2020 |
| 1955-1970 | 100 | 2015-2030 | 2055-2070 |
| 1965-1980 | 100 | Реконструкция не предусматривается | 2055-2080 |
| 1980-1998 | 125-150 | 2050-2070 | 2105-2150 |
| 1980-1998 | 100-120 | Реконструкция не предусматривается | 2070-2105 |
Виды жилых многоквартирных
Российский жилищный многоквартирный фонд первичного и вторичного жилья можно поделить на несколько типов, сгруппировав их по основному стройматериалу:
| Кирпичные дома | К данной категории относятся довоенные и дореволюционные здания (1850-1940), «сталинские» дома (1930-1960) и «хрущевки» (1956-1985). Считаются особо долговечными, срок эксплуатации достигает 150 лет |
| Панельные дома | «Хрущевки» (1956-1985), «брежневки» (1963-1990), «гостинки» (12960-1970), «корабли» (1969-1982)»новая панель» (1970-1990), монолитно-панельные (от 1990…). В зависимости от толщины панелей эксплуатационный срок составляет 40-100 лет |
| Кирпично-монолитные дома | Здания постройки 1990-х годов и до настоящего времени. Эксплуатационный срок может превышать 150 лет, что зависит от соотношения монолита и кирпича |
Если говорить о периоде годности менее распространенных видов жилья, то срок эксплуатации деревянного жилого дома составляет 30-50 лет.
Износ зданий
Когда срок эксплуатации дома подходит к моменту капитального ремонта, предварительно оценивается степень износа здания.
Это позволяет определить объем ремонта. Оценивается состояние объекта с точки зрения физического и морального износа.
После завершения проверки принимается решение о необходимости капитального ремонта, реконструкции или сносе строения.
При принятии решения имеет значение статус, присвоенный дома на основании оценки. Если здание требует серьезного ремонта, но угроза обрушения отсутствует, оно признается ветхим.
В этом случае проводятся необходимые ремонтные работы по восстановлению и реконструкции объекта.
Если же проверка показала, что дом может обрушиться из-за имеющихся дефектов и исправить таковые невозможно, здание получает статус аварийного жилья. Решение предполагает снос строения и расселение людей.
Физический
Основные факторы, влияющие на физический износ зданий, это:
- качество стройматериалов;
- периодичность текущего ремонта;
- особенности технической эксплуатации;
- полноценность капитального ремонта;
- период простоя объекта;
- плотность заселения.
Оценка физического износа предполагает проверку элементов здания на предмет текущего состояния первоначальных технических и эксплуатационных характеристик.
То есть оценивается состояние несущих конструкций, основных элементов, трубопроводов и различных коммуникаций. Проверка составных частей здания оценивается в процентном соотношении.
Итогом становится определение общего процента физического износа, отчего и зависит состояние дома:
| Хорошо/удовлетворительно | 0-30% |
| Не удовлетворительно | 31-60% |
| Ветхое жилье | 61-75% |
| Аварийное (непригодно) | От 75% и выше |
Предельным физическим износом считается значение в 70%, что говорит о необходимости сноса здания. Более высокий процент износа требует незамедлительной эвакуации жильцов.
Моральный
Под износом моральным понимается несоответствие дома функциональным требованиям. Это может быть несоответствие архитектурным планам застройки, недостаточная благоустроенность квартир, устаревшее инженерное оборудование и т.п.
Моральный износ оценивается по технико-экономическому способу. Собираются данные об удельной стоимости основных элементов конструкции и оборудования и выражаются в процентах касательно восстановительной стоимости объекта.
Также применяется методика социологической оценки. Она основана на анализе сделок на рынке недвижимости в отношении аналогичного жилья.
При этом могут использоваться средние значения риэлтерских оценок. В целом различается моральный износ двух вариантов. Первый это устаревание здания по причине технического прогресса.
При этом физический износ может быть минимален, но стоимость дома снижается по причине не благоустроенности вплоть до абсолютной невозможности продажи.
К примеру, дома 70-х годов и более ранней постройки обладают минимумом комфорта при сравнении с современным строительством.
Второй вариант морального износа подразумевает старение его элементов и несоответствие их основным санитарным, строительным и иным нормам. Решить проблему может реконструкция или модернизация здания.
Какие документы необходимы для выписки из квартиры человека узнайте из статьи: какие документы нужны для выписки из квартиры умершего человека.
Возможна ли выписка из квартиры без согласия выписываемого, читайте здесь.
Как оформить материнский капитал на строительство дома своими силами, смотрите здесь.
Но общее правило устранения морального износа основано на том, что объем расходов не должен превышать затрат на новое строительство аналогичного объекта, но по новым технологиям и с учетом современных требований.
Срок эксплуатации жилого дома весьма условное понятие. На состояние здания влияет довольно много факторов, начиная от качества материалов и использованных технологий и заканчивая качеством обслуживания и отношением самих жильцов.