Документально сдача недвижимости в аренду закрепляется договором. Гарантией безопасности сторон становится правильное оформление сделки. Как в 2024 году регистрируется договор об аренде нежилого объекта?
Оформление всякого договора, касающегося недвижимости своей целью ставит безопасность сделки. Потому участники сделки ответственно подходят к указанию основных условий в документе.
Но когда дело доходит до регистрации, мало кто знает, как правильно зарегистрировать договор относительно аренды нежилого объекта и нужно ли в 2024 году это делать?
Что нужно знать
По учрежденным Гражданским Кодексом нормам госрегистрация требуется только для договоров аренды нежилой недвижимости длительностью не меньше одного года.
Причем действительным с точки зрения законодательства договор признается только с момента его регистрации надлежащим органом.
Если условие о неукоснительной регистрации проигнорировано, то сделка признается ничтожной и сам договор становится недействительным.
В то же время заинтересованная сторона может влиять на развитие ситуации. Бланк договора аренды можно скачать здесь.
Если кто-то из участников уклоняется от госрегистрации арендного соглашения, то зарегистрировать оное можно в судебном порядке.
Так закон отсекает возражения, что сделка не зарегистрирована по вине одной из сторон.
В практике судебного правоприменения часто зарождаются вопросы, относящиеся к определению длительности аренды.
Для исключения любых разногласий Президиумом ВАС было подготовлено Письмо № 66. В нем годовой период определен количеством дней по факту.
Некоторая путаница возникла после утверждения ФЗ № 302 от 2012 года, какой с 1.03.2013 отменял госрегистрацию сделок с недвижимостью.
Разъяснил ситуацию Комитет Госдумы по гражданскому и процессуальному законодательству в своем письме.
Здесь пояснялось, что нормы данного законодательного акта не распространяются на арендные отношения касательно жилых и нежилых помещений.
Как и раньше, требуется обязательная госрегистрация для долгосрочных арендных соглашений.
Основные понятия
При передаче в аренду нежилого помещения сделка оформляется договором. Договор об аренде оформляется:
- на неопределенный период;
- на период установленный, но меньше года;
- на период больше года.
Соглашением об аренде регулируются права и обязанности сторон, какие устанавливают отношения.
В договоре обязательно указывается:
- условия передачи имущества арендатору;
- длительность аренды;
- вид деятельности, какой может осуществляться на переданной площади;
- порядок погашения арендной платы и ее размер;
- условия расторжения при несоблюдении оговоренных условий.
Участники сделки по своему желанию могут дополнять договор любыми условиями, какие сочтут важными.
На основании итогового содержания формируются правовые взаимоотношения участников сделки. Регистрации подлежит договор в своем окончательном варианте.
Зачем это нужно
В соответствии со ст.2 ФЗ № 122 от 21.07.1997 договор аренды получает правовую силу с момента регистрации права аренды.
Следственно, обычный письменный договор достаточной правовой силы не имеет, хотя на практике отсутствие регистрации арендного соглашения встречается весьма часто.
В большинстве случаем участники арендной сделки стараются заключить договор длительностью до одного года. Это позволяет избежать регистрации, но мало кто задумывается о возможных последствиях.
Регистрация арендного договора придает сделке надежность. Арендатор обретает уверенность в своем владении, пусть и временном.
При регистрации сделки арендодатель не сможет просто так выгнать арендатора, увеличить арендную плату, обязать оплачивать иные услуги и прочее.
В сфере арендных правоотношений отнюдь не редкость, когда на фоне экономических событий резко увеличиваются цены на недвижимость, в том числе и на арендную.
К тому может появиться иной арендатор, предлагающий более высокую плату.
В общем, если арендатор хочет иметь уверенность и не опасаться, что его в любой момент попросят освободить помещение, договор нужно регистрировать. Выгода есть и для арендодателя.
Если в суде придется требовать возмещения понесенных убытков и выплаты арендных платежей, то зарегистрированный арендный договор станет весомым аргументом.
Законодательная база
Основополагающие нормы, регулирующие аспекты заключения арендного соглашения, прав и обязанностей участвующих сторон, прописаны в гл.34 ГК РФ.
По общепринятому положению, учрежденному п.2 ст.609 ГК РФ, договор об аренде недвижимости подлежит госрегистрации, после чего он признается оформленным официально.
П.2 ст.651 ГК предопределяет исключения для договоров длительностью до одного года. Подобный документ зарегистрировать не потребуется.
Но вместе с тем, вне зависимости от периода действия договора, непреложна письменная форма документа. Несоблюдение данной формы делает заключенную сделку недействительной.
Как оформляется налоговая льгота пенсионерам на земельный налог, читайте здесь.
Закон не требует неукоснительного нотариального заверения арендного договора. Но по обоюдному согласию сторон может использоваться нотариальная форма документа.
Госрегистрация выполняется органами Росреестра. Порядок регистрации предопределяется ФЗ «О госрегистрации прав …».
По п.3 ст.26 ФЗ «О регистрации» договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя.
Пошаговая инструкция
Госрегистрация договора об аренде нежилого помещения осуществляется после того, как будет подано соответствующее заявление в Росреестр.
При этом должен быть соблюден определенный порядок действий:
- Подача необходимых документов в срок регистрации.
- Проверка предоставленных бумаг на достоверность.
- Занесение информации в единую государственную базу реестра.
- Оформление необходимой документации с проставлением штампов на договорах.
- Возврат документов заявителю.
Как и ранее, облагается государственной пошлиной регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре 2020 года, стоимость процедуры оплачивает заявитель.
Квитанция об оплате прилагается к подаваемым документам.
Заявление с приложенными оригиналами и копиями документов передаются под расписку ответственному сотруднику регистрирующего органа.
При принятии назначается дата, когда документы будут готовы. Длительность оформления не должна превышать одного месяца.
Какие нужны документы
Для процедуры регистрации договора об аренде нежилого помещения потребуются такие документы:
| Заявление на проведение госрегистрации | Поданное сторонами сделки или одной из сторон |
| Договор аренды, оформленный соответственно действующему законодательству | Не меньше чем в двух оригинальных экземплярах (один возвращается правообладателю, второй сохраняется в архиве |
| Кадастровый паспорт недвижимости | Передаваемой в аренду |
| Документы, удостоверяющие правовой статус участвующих лиц | Для физлиц это паспорта, для юридических лиц – учредительная документация, свидетельство о госрегистрации ЮЛ, документ о полномочиях заявителя |
| Документы, удостоверяющие полномочия представителей | При наличии таковых |
| Нотариальное согласие супруга | Для физлица, состоящего в браке |
| Квитанция об оплате госпошлины | — |
Установленные сроки
Ранее период регистрационной процедуры для договора аренды недвижимости устанавливался как пятнадцать рабочих дней.
В 2020 году изменение действующего законодательства коснулось и сроков выполнения регистрационных действий. В частности таковы сократились.
С 1.01.2017 регистрация прав при подаче всех нужных документов в регистрирующий орган занимает не более семи дней.
Касается это и госрегистрации сделок по аренде. Если документы подаются через МФЦ, то регистрационный период увеличивается на два дня, необходимых для взаимодействия структур.
Период регистрации соответствующего права на объект недвижимости исчисляется с момента, когда пакет документов был представлен в уполномоченный орган.
Порядок обращения
Как и прежде, уполномоченными лицами для обращения в органы регистрации с документами относительно аренды объектов выступают собственники недвижимости, нотариусы, органы госвласти, кадастровые инженеры.
Когда от имени собственника действует иное лицо, то обязательно наличие нотариальной доверенности.
Таковая должна содержать перечень всех дозволенных к свершению юридически-значимых действий.
В ст.15 ФЗ № 218 определен более расширенный круг лиц, какие вправе обратиться за регистрацией прав на объект.
Так при регистрации договора аренды помещения заявителем может выступить не только собственник объекта, но и арендатор. Каждая из сторон может действовать в лице законного представителя.
Отдельно нужно упомянуть ситуации, когда в аренду передается часть помещения, собственность на которую отдельно не выделена.
В подобном случае потребуется одновременно осуществить кадастровый учет объекта и внести в реестр сведения о временной передаче прав на данное имущество арендатору.
Обращаться в регистрирующие органы при этом имеет право только собственник или уполномоченное им лицо.
Цена за регистрацию договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2024 году
На 2020 год имеют место многочисленные изменения в законодательстве о регистрации прав на недвижимость.
Но не изменилась с финансовой стороны регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре, госпошлина по-прежнему составляет 22 000 рублей для юрлиц и 2 000 рублей для физлиц.
Пошлина взимается отдельно за каждый объект недвижимости. Нередко возникает вопрос, какую пошлину оплачивать при участии в сделке юридического и физического лица.
Ранее оплате подлежали переход права и сама сделка. Сейчас облагается пошлиной лишь регистрация права. Значит, величина госпошлины определяется исходя из того, кто получает это право.
То есть когда объект арендуется организацией, оплачивается 22 000 рублей, а когда частное лицо арендует помещение у ЮЛ – платится 2 000 рублей.
Возникающие нюансы
Говоря об особенностях госрегистрации договоров аренды недвижимости, нужно упомянуть предварительные соглашения.
Меж субъектами предпринимательской деятельности с некоторых пор сложилась практика оформления предварительных договоров.
Согласно их условиям предполагается заключение в будущем договора об аренде. Такой документ в регистрации не нуждается.
Видео: регистрация договора аренды нежилого помещения
Если заключается договор субаренды объекта нежилой недвижимости, то здесь действуют общие правила. Заключение сделки на срок более года требует регистрации обретаемого права.
По закону не установлен точный срок, когда следует зарегистрировать арендный договор. Но нужно учесть, что юридическую силу сделка обретает только после завершения регистрации.
Во избежание спорных ситуаций, желательно в договор включить условие о том, кто и когда должен обратиться за регистрацией в Росреестр.
Если соглашение долгосрочного типа
Закон четко определяет, что госрегистрация необходимо для договора аренды, заключаемого на период больше одного года. Но и здесь есть нюансы.
Если договор заключен на одиннадцать месяцев, то регистрировать его не нужно. При этом в договоре может содержаться условие о пролонгации на аналогичных условиях.
Такое соглашение, по сути, является долгосрочным, но обязательной регистрации не подлежит.
Внимания заслуживает и момент, когда срок в договоре не указан. Условие о периоде действия договора не считается существенным.
Участники сделки могут самостоятельно устанавливать срок правоотношений. По этой причине стороны могут его проигнорировать, указав лишь причины для расторжения.
По п.2 ст.610 ГК отсутствие указания периода действия позволяет признать договор оформленным на неопределенный срок.
Соглашение действительно с момента подписания и госрегистрации не подлежит.
При съеме нежилого помещения
Оформить госрегистрацию договора аренды нежилого помещения получится, когда надлежащим образом зарегистрированы права собственности арендодателя.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры, читайте здесь.
Как заплатить налог по ИНН через интернет, смотрите здесь.
Нельзя зарегистрировать договор, по какому в долгосрочную аренду передается нежилое помещение в здании, которое не принято в эксплуатацию.
Обусловлено это тем, что право собственности на такой объект не может быть зарегистрировано.
Если наниматель желает арендовать помещение в здании, не принятом в эксплуатацию, стороны могут заключить предварительное соглашение.
Хотя такой документ не имеет полноценной правовой силы, но субъективно порождает своеобразные обязательства сторон.
В предварительном договоре нужно указать срок для подачи заявления на регистрацию факта аренды.
Нормы законодательства в 2024 году оставляют «лазейки», позволяющие избежать обязательной госрегистрации договора аренды нежилого помещения.
Но во избежание проблем с законом, связанных с легальностью деятельности и налогообложением, а также для защиты интересов сторон, желательно не пренебрегать обращением в Росреестр.
Тем более что сам процесс регистрации не сложен, и осуществить его можно без привлечения специалистов.