Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2024 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.
Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.
Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.
Важные аспекты
Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.
По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.
Определения
Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.
По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.
Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:
- стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
- погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
- предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.
Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.
Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.
Стороны соглашения
Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:
- застройщик в роли строительной компании;
- дольщик.
Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:
| Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел | На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения |
| Наличие разрешения | На возведение недвижимости |
| Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) | Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров |
| Название юридического лица | В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик” |
Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.
Действующие нормативы
Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.
Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.
Особенности заключения сделки
В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.
В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.
Существенные условия
Договор долевого участия считается одновременно:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонним.
Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:
| Предмет договора | В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче |
| Период передачи | Имущества инвестору строительной компанией |
| Стоимость, срок и правила | Внесения обязательных платежей |
| Гарантийный период | Минимальный срок должен составлять 5 лет |
| Ответственность | В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками |
| Правила расторжения | Достигнутых сторонами соглашения договоренностей |
| Варианты обеспечения исполнения | Застройщиком взятых на себя обязательств |
Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.
Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.
После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.
Кому достанется приватизированная квартира после смерти собственника, читайте здесь.
Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.
На что стоит обратить внимание
Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.
В частности речь идет о таких нюансах, как:
| Сведения относительно строительной компании в ДДУ | Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах) |
| Если регистрация договора будет инициирована застройщиком | То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков |
| Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости | Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать |
| Обязательное подписание гарантийного периода | В 5 лет |
| В документе обязательно должны отображаться полные сведения | О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок |
| Запрещается указывать в документе тех разделов | Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика |
| Договор считается действующим | До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной |
| Сроки по сдачи недвижимости | Должны указываться конкретными |
| Перечень форс-мажорных обстоятельств | Которые указаны в соглашении, не может быть огромным |
| Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной | Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения |
| Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра | Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом |
| Обязательства дольщиков признаются исполненными | С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру |
| В договоре обязательно должны прописываться | Условия расторжения |
| Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков | В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости |
| Согласно соглашению застройщики имеют право | Использовать инвестиции дольщиков только на строительство |
На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.
Когда необходим предварительный вариант
Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.
В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.
Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.
Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.
К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.
В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.
Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.
Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.
В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.
Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.
При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.
Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:
| Указаны взаимно взятые обязательства | По вопросу подписания ключевого договора |
| Оговорены условия | Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества |
| Отображен период | В течении которого подлежит подписать основной договор |
Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.
Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.
Видео: все о договоре участия в долевом строительстве
По завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.
Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:
- Сбор необходимой документации.
- Внесение платы государственной пошлины.
- Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
- На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
- Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.
С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:
- подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
- заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
- заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
- внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
- в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
- нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
- документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.
От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:
- проектную декларацию;
- разрешение от уполномоченных органов на строительство;
- договор о страховании либо же поручительство.
Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.
Образец составления документа
В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.
Порядок расторжения (отмена)
В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.
Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.
Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:
- просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
- у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
- период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.
Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.
Подводные камни
В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.
В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.
В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.
Как написать образец завещания на квартиру, читайте здесь.
Как получить земельный участок молодой семье бесплатно, смотрите здесь.
Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.
По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.
В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.
Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.