Расчет суммы неустойки по договору долевого участия в 2024 году регулируется российским законодательством. Соблюдая установленные требования можно безошибочно произвести необходимые расчеты.
Покупка недвижимости в новостройке – наиболее популярная разновидность сделки на территории России. Одной из разновидности узаконивания данного приобретения считается соглашение долевого участия.
В случае неисполнения взятых на себя обязательств застройщиков есть возможность взыскать неустойку. Рассмотрим подробней порядок ее расчета в 2024 году.
Общие моменты
В случае нарушения периодов передачи недвижимости дольщики обладает законным правом требования от непосредственного застройщика выплаты неустойки.
Одновременно с этим, Федеральный закон № 214 предусматривает возможность начисления неустойки в двойном размере, если речь идет о физических лица, выступающих в качестве дольщиков.
Согласно с российским законодательством, в случае несвоевременной сдачи недвижимости, застройщик несет прямую ответственность, начиная с того дня, который следует после намеченной сдачи объекта.
Для возможности исключить вероятность ответственности и не нести финансовые затраты, застройщики нередко предлагают дольщикам подписывать дополнительное соглашение.
Допсоглашение предоставляет возможность отменить прошлое условие договора и вносит законные поправки.
Часто в нем указан перенос срока сдачи недвижимости либо же прописываются менее жесткие условия основного документа.
Однако российское законодательство не обязывает граждан его подписывать с непосредственным застройщиком.
В случае подписания допсоглашения, прошлые условия будут признаны недействительными, и возможность их оспорить в судебном органе сводятся к нулю.
В случае подписания основного соглашения, отдельным разделом рекомендуется предусмотреть возможность требования неустойки при срыве срока сдачи объекта недвижимости дольщикам.
Важно помнить — в случае отсутствия данного раздела в тексте основного соглашения, необходимо настаивать на его включении, поскольку это в интересах самих дольщиков, а не застройщика.
Наличие в тексте основного соглашения возможность требовать неустойку за неисполненные взятые на себя обязательства застройщиком, предоставляет дольщикам право обращать в суд с исковым заявлением для защиты своих интересов.
Необходимые термины
Договор долевого участия (в сокращении ДДУ) – стандартный вариант инвестирования, основная суть которого заключается в том, что физические лица подписывают его с застройщиком и при этом дают определенную денежную сумму, за счет которых в дальнейшем осуществляется строительство многоквартирных домов.
По завершению строительства застройщик выдает недвижимость тем гражданам, с которыми были подписаны соответствующие договора.
В сделке участниками выступают:
| Дольщики | Граждане, которые инвестировали в строительство многоквартирного дома (МКД) |
| Застройщик | Сторона, которая получила деньги с целью возведения МКД |
Каждая сторона ДДУ берет на себя обязательство по соблюдению все указанных в соглашении пунктов.
В случае игнорирования обязательств нарушившая сторона несет за собой полную ответственность. В частности речь может идти о начислении пени и неустойки.
Причины образования
Причины образования неустойки и обращения в судебные органы подразделяются на несколько категорий, а именно:
| ДДУ был расторгнут до завершения установленных периодов действия | В данной ситуации подлежит выплате сумма, которая инвестирована дольщиком на период расторжения и дополнительно неустойка за использование средствами. Иными словами, дольщик выступает кредитором, чьими денежными средствами пользовался застройщик |
| ДДУ был расторгнут по завершению установленного периода действия |
В данной ситуации дольщик имеет право требовать неустойку:
|
Помимо этого, дольщики имеют право требования:
- осуществить перерасчет неустойку на период основного судебного заседания;
- начисления штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
- начисления штрафа за просрочку выплат назначенных судебным органом в размере 1% за каждый день;
- начисления компенсации за моральный ущерб.
Помимо этого есть возможность потребовать возмещения понесенных убытков, которые напрямую связаны с оплатой аренды недвижимости и с судебными издержками.
Про единый реестр военнослужащих, принятых на учет как нуждающихся в жилых помещениях, читайте здесь.
Законные основания
Основным нормативно-правовым документом, на который нужно ссылаться является Федеральный закон № 214.
Что касается самой терминологией “неустойка”, то об этом подробно указано в статье 330 Гражданского Кодекса России.
В статье 207 ГК РФ указана исковая давность, которая предоставляет обращаться в судебный орган с целью принудительного взыскания неустойки.
Расчет размера неустойки по договору долевого участия
Согласно Федеральному закону “Относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов”, в случае возникновения просрочки по вопросу передачи недвижимости, застройщик в обязательном порядке должен уплатить неустойку, которая равняется 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
Она устанавливается на момент исполнения взятых на себя обязательств от себестоимости соглашения за каждый просроченный день.
Начиная с 2016 года, данная ставка считается ключевой у Центрального Банка РФ и приравнивается 10%.
Началом периода просрочки принято считать день, который следует за периодом передачи недвижимости, указанного в тексте основного соглашения, а концом считается день сдачи по факту.
Иными словами конечная дата считается днем формирования акта приема-передачи.
Например, если период сдачи квартиры согласно подписанному соглашению установлен как “3 квартал 2020 года”, то просрочка будет формироваться с 1 октябрят 2020 года (длительность 3 квартала с 1 июля по 30 сентября).
По какой формуле можно рассчитать
Расчет пени по договору долевого участия в строительстве с застройщика, в случае нарушения установленных сроков по передачи недвижимости согласно соглашению осуществляется по такой формуле:
Одновременно с этим, формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве, если дольщиком выступают физические лица, имеет вид:
В которой 1/150 – установленная ставка рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере (1/300 х 2).
Используя имеющиеся параметры можно с легкостью произвести необходимые расчеты.
Крайне важно следить за избеганием занесения в формулу недостоверных сведений, поскольку от этого зависит конечное значение.
Важно помнить — в процессе определения неустойки исходя из числа дней просрочки, ключевой сложностью является определение точного времени.
В частности необходимо установить, когда именно наступил крайний период сдачи объекта недвижимости.
В данной ситуации речь идет о следующем дне, который следует за днем уплаты и продолжается до того времени, пока дольщик не получит свою недвижимость в пользование.
При наличии нескольких одновременно нарушений, то момент формирования просрочки должен устанавливаться по каждой по отдельности.
В случае одинаковой суммы неустойки, допускается возможность суммировать периоды и рассчитывать окончательный размер сразу.
Однако в данной ситуации неопытным гражданам трудно произвести расчет, из-за чего возникает необходимость обращаться за помощью к опытному юристу.
Примеры вычислений
Рассмотрим правила и порядок расчета неустойки согласно подписанному соглашению на конкретном примере.
Согласно подписанному договору себестоимость недвижимости составляет 3 миллиона 450 тысяч рублей.
Ставка рефинансирования установлена на уровне 10%.
В тексте соглашения относительно передачи объекта долевого строительства участнику, к примеру, указан конкретный период “в период не позднее 31 марта 2020 года”.
Видео: расчет неустойки по ДДУ
Исходя из этого, периодом формирования просрочки считается 1 апреля. Объект недвижимости был передан дольщику 1 июля 2020 года.
Несложно подчитать, что просрочка составляет 3 месяца. Иными словами, число дней просрочки – 90.
Произведем расчет неустойки для физических лиц
Ставка рефинансирования для этой категории лиц установлена в двойном размере:
Исходя из этого, ставка неустойки не каждый день просрочки составляет 0,06%. Сумма неустойки за 3 месяца составляет:
Что касается юридических лиц и частных предпринимателей (имеется в виду ИП), то:
Как видно, для юридических лиц и частных предпринимателей размер неустойки на порядок ниже. Это связано с тем, что они не имеют право требовать компенсацию в двойном размере.
Возникающие нюансы
В том случае если еще не был подписан акт приема-передачи объекта недвижимости, то размер в дальнейшем может уточняться.
Судебные заседания могут продолжаться несколько месяцев, а то и больше, но нет необходимости дожидаться факта передачи квартиры перед непосредственным обращением с исковым заявлением в суд.
Ключевым условием для возможности обратиться в судебный орган принято считать завершение того периода, который был указан в тексте соглашения с целью передачи объекта недвижимости.
После ввода в эксплуатацию и окончания ключевых операций, денежные средства со счетов застройщика подлежат выводу.
Во многом это делается с той целью, чтобы в случае нарушения взятых на себя обязательств, финансовые средства невозможно было списать по требованию суда в пользу дольщиков.
Иными словами обращаться с исковым заявлением в судебный орган с целью взыскания рассчитанной неустойки согласно договору рекомендуется до момента получения ключей от квартиры, причем как можно раньше.
Необходимо обращать внимание на то, что после определения размера неустойки не нужно планировать, куда направить эти деньги (на какие именно потребности). Во многом это связано с тем, что на практике полученная сумма снижается в среднем на 20-50%.
Одновременно с этим существуют и хорошие новости – дополнительно предоставляется возможность истребовать 50% от нее согласно с Федеральным законом “О защите прав потребителей” за неисполнение взятых на себя обязательств в добровольном порядке.
Помимо этого, не стоит бояться обращаться в судебный орган. Необходимо помнить о том, что для крупных компаний, особенно застройщиков, — стандартная ситуация.
Формируя исковое заявление, дольщики никого лично не обижают. Помимо этого в судебных органах уже используется годами наработанная практика по вопросу взыскания неустоек согласно договору долевого участия.
С чего начать ремонт своими руками в квартире с черновой отделкой, читайте здесь.
Что надо знать при покупке квартиры, смотрите здесь.
Одновременно с этим, нередко встречаются ситуации, при которых снижаются размера штрафов по предварительному требованию сторон ответчиков. Часто это случается тогда, когда размер неустойки не соответствует сумму причиненному ущербу.
Напоследок хотелось бы отметить — расчет неустойки – сложный процесс, не беря во внимание то, что формула на первый взгляд может показаться легкой. Часто граждане делают ошибки, когда пытаются определить число жней просрочек.
Именно по этой причине, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам в данной области, которые за относительно небольшую плату не только произведут необходимые расчеты, но и будут сопровождать дольщика в суде, что автоматически повышает шансы на успех.