Особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2024 году

Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2024 году.

Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.

Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.

Что нужно знать

Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.

Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.

Основные понятия

Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.

Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».

Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.

Назначение документа

Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:

• составляется соглашение о долевом строительстве;
• выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
• посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.

Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.

Законные основания

Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.

Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.

Стороны соглашения

Стороны договора:

• инвесторы;
• застройщики.

Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.

В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.

В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.

Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.

Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.

Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.

Существенные условия

Перечислим существенные условия соглашения:

Стоит определить объект строительства	Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь
Указывают сроки	Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию
Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств	Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода
Гарантийные сроки на здание	Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет
Соглашение должно быть письменным	—
Обязательно перечисляют документы	Что служат основанием для заключения контракта
Желательно подробно расписать штрафные санкции	В том случае, если одна из сторон нарушит условия

Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.

Порядок заключения

Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.

При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.

Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.

Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.

Порядок действий для участников такой:

1. Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
2. Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
3. Заключите соглашение.
4. Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.

У компании-застройщика должны быть такие справки:

• разрешение на возведение здания;
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• страхование гражданской ответственности;
• лицензия;
• проектная декларация.

Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.

Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.

Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН

Основная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.

Есть и дополнительные обязательства:

• по оформлению необходимой документации;
• по соблюдению сроков проведения строительных работ;
• по соблюдению качества;
• по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
• по расходованию денег по назначению;
• по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.

Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.

Застройщик вправе:

• заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
• расторгать договора с нарушителями условий сделки;
• выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
• обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.

Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:

Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект	Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками	Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками	Обнаруженных инвесторами
Данные управляющей компании	Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации	—

Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.

Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.

Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:

• бесплатно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартир;
• возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.

Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.

Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:

• если нарушены сроки передачи объекта;
• не исправляются своевременно недостатки;
• есть нарушения, что снизят качество дома;
• если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.

Через суд расторгают соглашение, если:

• строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
• проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
• изменено назначение общего имущества здания.

Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.

Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.

Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять права собственности на квартиры.

Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.

Затем гражданин получит оригиналы справок и выписку из ЕГРП.

Образец соглашения

В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:

1. Название документа, дата и место заключения.
2. Информация о сторонах.
3. Предмет.
4. Условия оплаты.
5. Права и обязательства каждой стороны.
6. Ответственность при нарушении условий договора.
7. Описание непредвиденных обстоятельств.
8. Иные условия.
9. Сроки действия документа.
10. Подписи сторон.

Можете брать за основу такой бланк:

Какие могут быть риски

Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.

Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:

Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права	Нарушаются нормы законодательства
Нарушаются сроки сдачи	И дольщик длительное время не может получить квартиру
При строительстве	Использовались некачественные материалы
Компания-застройщик	Признается банкротом
Отчуждается право собственности на объект	Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства

Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:

1. У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
2. Средства дольщиков тратятся не по назначению.
3. Подрядчик не исполнил свои обязательства.
4. В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.

Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.

Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.

Проблемы с регистрацией права собственника возникают:

• если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
• если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.

Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.

Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.

Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.