Российские законы не запрещают гражданам получать доходы от сдачи своей недвижимости. ЖК РФ подробно определяет правила аренды и основные особенности.
Но как в 2024 году в России сдать квартиру в аренду самостоятельно? Сдача жилья в аренду может оказаться неплохим подспорьем, а порой и основным источником дохода.
При этом важно правильно оформить сделку. Можно воспользоваться услугами специалистов, но их работа не бесплатна. Как в 2024 году самостоятельно сдать квартиру в России?
Основные аспекты
Сдача квартир в аренду без оформления надлежащего договора ситуация отнюдь не редкая. Владельцы недвижимости не желают выплачивать дополнительные налоги и всячески скрывают факт аренды.
При этом мало кто задумывается о последствиях, пока таковые не наступят. Из наиболее серьезных неприятностей при незаконной аренде можно отметить следующие:
| Наложение штрафа налоговыми органами | Рано или поздно с этим сталкивается любой арендодатель, не соблюдающий действующее законодательство |
| Отказ страховой компании в выплате компенсации | Квартиранты могут нанести ущерб соседям или помещению. Но без договора доказать проживание в квартире невозможно, к тому же страховка рассчитана только на возмещение ущерба, нанесенного владельцу полиса или причиненного им самим, интересы третьих лиц в расчет не принимаются |
| Уход от ответственности квартирантов | Оные могут вообще отказаться оплачивать аренду. А нет договора – нет оснований для судебного взыскания |
| Претензии от управляющей компании | К примеру, арендаторы нанесли ущерб общедомовому имуществу. Без договора доказать их причастность не удастся, возмещать убытки будет хозяин квартиры |
| Претензии от банка | Если квартира является ипотечной. Если банк своего согласия не давал, то он вправе потребовать полного незамедлительного возврата ипотечного займа или забрать квартиру |
Вследствие указанных причин арендодателю желательно:
- Составить договор с арендаторами.
- Получить гарантийную оплату (за месяц вперед и/или страховой депозит).
- Выдать расписку о получении денег.
- Уведомить об аренде налоговую инспекцию и уплатить .
Определения
Арендные отношения регламентированы Гражданским Кодексом РФ (гл.34). Согласно правовому определению аренда относится к гражданско-правовым сделкам.
Арендодатель предоставляет свое имущество арендатору во временное пользование и владение, а взамен получает заранее оговоренную арендную плату.
В качестве предмета договора может выступать любое имущество, не теряющее натуральных качеств в процессе использования.
Обязательным требованием при составлении договора является подробное описание имущества, передаваемого в аренду.
Стороны договора это арендодатель и арендатор. Это могут быть физические и юридические лица. Но арендодателем может быть только собственник имущества или его полномочный представитель.
Договор аренды это соглашение, согласно которому объект (квартира в данном случае) передается арендодателем в пользование арендатору. В договоре подробно расписываются все условия и нюансы сделки.
Преимущества и недостатки сделки
Рассматривая плюсы и минусы сдачи жилья в аренду среди преимуществ можно выделить такие:
| Возможность стабильного пассивного дохода | Обычно, арендаторы заранее оговаривают срок, на какой они намерены задержаться в квартире. В некоторых случаях оплачивается сразу несколько месяцев вперед |
| Сохранность имущества | Поскольку арендаторы заинтересованы в его использовании |
Из основных минусов отметить можно:
- риск столкнуться с недобросовестными арендаторами, которые задерживают выплаты или отказываются от оплаты;
- необходимость уплаты налогов;
- риск порчи имущества.
Но недостатки аренды обусловлены именно отсутствием договора. Официальное оформление сделки позволяет взыскать задолженность с арендаторов, в том числе и по комуслугам.
Что по поводу порчи имущества, то эта проблема легко решаема страховым депозитом. Из суммы залога при необходимости можно вычесть стоимость испорченного имущества.
Условие о депозите так же прописывается в договоре. Ну а налоги это неизбежный платеж. Пренебрегать им не следует, поскольку уклонение от налогообложения грозит нарушителю серьезными штрафами.
Таким образом, практически все недостатки сдачи квартиры в аренду влечет за собой отсутствие правильного оформления. Составляя договор, можно предусмотреть большинство нюансов и форс-мажоров.
Законодательная база
В ст.30 ЖК РФ сказано, что гражданин вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Учесть следует положения ст.31 ЖК РФ.
Согласно ей прописанные в квартире лица имеют право проживания, даже при отсутствии права собственности, хотя и не могут запретить сдавать жилье аренду.
То есть до заключения договора с арендаторами нужно согласовать процесс со всеми зарегистрированными гражданами. От законных собственников (совладельцев) потребуется получить согласие.
Что касается договора, то это может быть договор найма при заключении его с физлицами или договор аренды при заключении с юрлицами.
В первом случае порядок регламентирован гл.35 ГК РФ, во втором – гл.34 ГК РФ.
Договор найма, заключенный на срок более года не подлежит госрегистрации, но в отдельных случаях договора сроком более года нужно регистрировать.
Договор аренды длительностью от года и более регистрируется в обязательном порядке.
Незаконная аренда квартиры (без договора) становится поводом для привлечения к гражданско-правовой ответственности по суду.
Это начисление штрафов и пени за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов.
В худшем случае возможно наложение штрафа до 300 000 рублей и лишение свободы на срок до одного года (ст.198 УК РФ). Кроме прочего незаконные арендаторы могут оказаться нелегальными мигрантами.
При этом собственник жилья становится участником организации незаконного пребывания иностранцев в РФ (ст.322.1 УК РФ).
Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно с нуля
Каким же должен быть порядок действий при самостоятельной сдаче квартиры в аренду? Схема примерно такая:
| Оформление страховки | Многие арендодатели совершенно напрасно этот шаг пропускают. В страховке можно предусмотреть различные ситуации — затопление, возгорание, порчу отделки, взрыв бытового газа и прочее. Это даст хозяину квартиры определенную уверенность в сохранности имущества |
| Получение необходимых согласий | При наличии других собственников нужно получить их согласие или непосредственное участие в сделке. При сдаче части коммунальной квартиры потребуется согласие соседей. Сдавая муниципальную или неприватизированную квартиру, нужно получи согласие владельца (муниципалитета, госорганов) |
| Поиск квартиросъемщиков | Здесь у каждого арендатора свои критерии, чем не стоит пренебрегать, так это подтверждением личности арендатора |
| Составление договора | Определяется, какой именно договор нужно заключить (аренды/найма), оговариваются и фиксируются важные условия и мелкие нюансы |
| Подписание акта приема-передачи квартиры | Этот этап весьма важен, поскольку в нем описывается состояние передаваемого имущества. При обратной сдаче составляется такой же акт, что позволяет определить уровень нанесенного ущерба |
| Написание расписок | Арендодатель пишет расписку в получении денег, а наниматель – в получении ключей. В документах нужно правильно указать паспортные данные сторон и проставить подписи |
| Урегулирование вопросов с налогообложением | — |
Формируем объявление
Для поиска нанимателя нужно разместить объявление. Оное можно подать в газету или разместить на интернет-доске объявлений.
Срок действия согласия супруга на покупку недвижимости, читайте здесь.
Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно через Интернет? Желательно описать квартиру как можно подробнее, приложить фото жилья и обязательно указать наиболее удобный способ для связи.
Плюс такого объявление в охвате обширной аудитории. Минус – большое количество звонков, причем чаще всего беспокоить будут риэлторы.
Можно поискать арендатора через объявления людей, ищущих квартиру. Они в основном указывают свои требования и сообщают необходимую информацию о себе.
Еще как вариант – расклейка объявлений в своем районе. Но данный способ становится все менее востребованным.
Люди не особо доверяют таким объявлениям, и потенциальные арендаторы редко ищут жилье данным образом. К тому же можно получить административный штраф за расклейку в неположенных местах.
Воспользоваться можно и поиском среди знакомых, в том числе и разместив объявление на странице в соцсети.
Плюс, что клиенты придут не «с улицы», а по рекомендации. Минус – они могут рассчитывать на получение боле выгодных условий «по знакомству».
Время для сдачи
При сдаче квартиры в аренду роль играет фактор сезонности. Спрос возрастает в конце августа и в осенние месяцы.
Жилье ищут студенты, закачивается пора летних отпусков и повышается деловая активность на рынке, увеличивается число приезжих.
Видео: как сдать квартиру в аренду
Хотя спрос на арендное жилье есть круглогодично, но на пике интереса можно повысить аренду и сдать квартиру более выгодно.
Отдельного внимания заслуживает срок аренды. Арендный договор желательно заключать максимум на одиннадцать месяцев.
Обусловлено это сохранившимся пережитком советского времени. Если кратко, то наниматель, заключивший договор на больший срок может проживать в квартире и после расторжения договора.
К примеру, договор закончился, но нанимателю жить негде, со здоровьем проблемы и денег нет. Суд на улицу его не выставит. Ситуации такие сейчас редки, но все же к нулю не сведены.
Подготовка договора
При составлении договора аренды квартиры в нем надлежит указать:
- данные арендодателя и нанимателя (Ф.И.О., паспортные данные контактные телефоны;
- описание предмета договора (адрес, характеристики);
- цель аренды (проживание);
- права и обязанности сторон;
- порядок и размер оплаты;
- ответственность сторон и штрафные санкции;
- условия расторжения.
В договоре отдельным пунктом нужно прописать перечень лиц, какие вправе проживать с нанимателем.
Это поможет предотвратить формирование «резиновой» квартиры. Если жилье сдается с мебелью и прочим имуществом, то данный момент тоже нужно уточнить в договоре.
В качестве примера можно использовать договор аренды квартиры с наличием мебели и бытовой техники:
Как определить стоимость услуг
Одной из гарантий успешной аренды становится объективная стоимость. Самый простой способ определить цену услуги это помониторить ситуацию на рынке наемного жилья.
Для этого нужно просмотреть объявления о сдаче квартир со схожими параметрами и вывести среднюю стоимость аренды.
В зависимости от некоторых факторов стоимость аренды может уменьшаться или увеличиваться. Значение имеют такие характеристики:
| Расположение квартиры | Чем ближе жилье к центру города, тем дороже его аренда |
| Площадь помещения | Больше площадь – выше аренда |
| Состояние квартиры | Хороший ремонт это повод повышения арендной платы и наоборот |
| Наличие мебели и техники | Понятно, что квартира полностью готовая для проживания стоит дороже |
| Развитость инфраструктуры | Если в шаговой доступности от квартиры находятся магазины, школа, детсад и иные полезные структуры, то и цена за аренду выше |
| Транспортная доступность | Дополнительным плюсом становится наличие вблизи метро, остановок общественного транспорта, автостоянок и удобных парковок |
Сопоставив среднюю стоимость аренды и наличествующие факторы, можно определить итоговую цену и приступать к поискам арендаторов.
Обязательно ли налогообложение
По ст.228 НК РФ физлица, получающие доход от сдачи имущества в аренду, обязаны самостоятельно выплачивать налоги в бюджет, руководствуясь порядком, установленным ст.225 НК.
Уплачивается 13% от полученной арендной платы. Ежегодно до конца апреля в налоговую инспекцию по месту прописки подается налоговая декларация.
До пятнадцатого июля того же года налог должен быть уплачен. В п.1 ст.19 НК указана ответственность за непредставление налоговой декларации, это штраф в 5% от суммы налога.
При задержке декларации на полгода и более штраф увеличивается до 30%, плюс взимается еще 10% от суммы налога за каждый месяц аренды по истечении полугодового срока. Помимо штрафов придется выплатить и все начисленные налоги.
Выбор арендаторов
Создать образ идеального арендатора просто невозможно. Потому предпочтение семейных пар или студентов не есть гарантия успешного сотрудничества.
Не стоит сразу же заключать договор с клиентом, даже если пришел он по рекомендации риэлтерской фирмы.
В первую очередь нужно побеседовать с потенциальным арендатором и в разговоре прояснит интересующие моменты. Первое впечатление не всегда обманчиво. Конечно, нужно проверить документы клиента.
Но в целом арендодателю гораздо важнее правильно оформить сделку. Во-первых, получить от арендатора оплату за месяц или несколько вперед.
Это предотвратит внезапное исчезновение нанимателей без оплаты. Во-вторых, надлежит оформить и получить страховой депозит, а квартиру передать по акту.
Если жилью будет нанесен ущерб, то часть депозита можно использовать на возмещение. Ну и конечно, страховка от чрезвычайных происшествий.
При тщательном оформлении личность арендатора какой-то особой роли не играет. Главное это их готовность к законному оформлению.
Показ помещения
Одним из основных моментов при сдаче квартиры в аренду самостоятельно становится показ жилья. Нужно запомнить правило – никогда не показывать жилище в одиночку.
Желательно присутствие родственников или друзей при показе. Даже человек одинокий может пригласить на показ соседей или знакомых.
С чего начинать покупку квартиры в ипотеку с материнским капиталом узнайте из статьи: с чего начинать покупку квартиры в ипотеку.
Порядок расчета налога на землю для юридических лиц, читайте здесь.
Что такое земельный пай, смотрите здесь.
Неизвестно, какой арендатор придет на осмотр и насколько он адекватен. Также позаботиться нужно и о приведении квартиры в порядок.
В помещении нужно убраться, проветрить его на предмет посторонних запахов, осмотреть состояние мебели и техники. При показе квартиры арендаторам не нужно молчать.
Желательно задавать вопросы, и уже ориентируясь на ответы, заострять внимание на преимуществах квартиры. Например:
- Есть ли у Вас дети?
- Да, одному пять лет, другому двенадцать.
- Тогда квартира вам очень удобна, поскольку совсем рядом есть и детсад, и школа.
Самостоятельная сдача квартиры в аренду это не так сложно, как может показаться. Вовсе не обязательно переплачивать риэлторам и агентствам недвижимости.
Достаточно соблюсти законодательно утвержденный порядок оформления сделки и не пренебрегать защитными инструментами вроде договора, предоплаты и страхового депозита.