Оформление договора аренды земельного участка в 2024 году

Сделка по аренде земельного участка должна закрепляться документально. Устные договоренности в счет не принимаются, требуется письменное соглашение.

Как в 2024 году оформить договор об аренде земельного участка? Для получения участка земли в пользование вовсе не обязательно приобретать его в собственность.

Землю можно и арендовать, но важно предварительно договориться об условиях сделки. И не менее значимо зафиксировать достигнутые договоренности. Как в 2024 году оформить договор аренды земельного участка?

Важные моменты

Аренда земли может иметь характер долгосрочный и краткосрочный. В первом случае длительность аренды достигает пятидесяти лет, во втором – до трех лет.

Независимо от длительности арендных отношений гражданское и земельное законодательство предусматривает базовые правила.

Согласно действующим нормативам к обязанностям арендатора относятся такие условия, как:

• выполнение договорных положений касательно использования земли;
• соблюдение договора в части запрета несанкционированного строительства;
• получение согласия собственника при передаче участка в субаренду;
• своевременная оплата арендных платежей.

Кроме прочего сохраняется за арендатором преимущественное право на продление договорных отношений.

Дополнительными правами арендатора являются возможности использования любых полезных ископаемых, присутствующих на участке.

Арендодатель имеет право:

Получать плату	Оговоренную и зафиксированную в договоре
Досрочное расторжение договора	При несоблюдении арендатором условий договора

Но конечно, это не все права и обязанности сторон. В действительности участники могут предусмотреть и иные условия, в зависимости от ситуации.

Все достигнутые договоренности по сделке закрепляются письменным соглашением. Договор об аренде земли подробно описывает сделку.

Для его составления потребуются следующие документы:

• личные документы участвующих сторон;
• документы, удостоверяющие право собственности на землю;
• кадастровый паспорт.

Что это такое

Договор об аренде земельного участка это документ, в котором подробно описываются условия правовых отношений арендодателя (собственника земли) и арендатора.

Такое соглашение детально регламентирует права и обязанности сторон. Кроме того в документе прописываются такие моменты, как:

• условия передачи имущества;
• длительность действия договора;
• вид деятельности, допустимый для арендной земли;
• порядок оплаты;
• условия расторжения и прочее.

При необходимости участники сделки по обоюдному согласию вправе менять условия уже заключенного договора.

Изменения закрепляются дополнительным соглашением, какое становится неотъемлемой частью договора.

Из значимых моментов следует отметить то, что оформляться арендный договор может только в отношении участка, какой имеет конкретные границы.

То есть земля должна состоять на кадастровом учете. К договору непременно прилагается чертеж участка, позволяющий четко идентифицировать предмет сделки.

Существенные условия

Участники арендной сделки вправе самостоятельно определять условия взаимоотношений. Но при этом в обязательном порядке в содержании должны присутствовать существенные условия.

Без таковых договор нельзя признать действительным. То есть, несмотря на желание сторон, сделка будет считаться не заключенной.

Существенными условиями в рассматриваемом случае являются:

Предмет договора	ст.607 ГК РФ
Цена сделки	п.12 ст.22 ЗК РФ

Индивидуализация предмета договорных отношений осуществляется через характеристики – адрес, площадь, кадастровый номер.

Если на основании информации невозможно четко идентифицировать участок, то договор считается недействительным.

Когда объектом аренды является земельный участок, то уместно приложение кадастрового плана. Причем применение примитивного плана без описания границ это серьезная ошибка.

Границы надлежит четко определить. Цена обычно устанавливается в виде суммы фиксированной.

Но вместе с тем допускается наличие условия о перерасчете цены в новом периоде. При этом приводится алгоритм такого расчета.

Можно предусмотреть и изменение арендных платежей в зависимости от определенных обстоятельств. При этом не потребуется при изменении цены заключать дополнительное соглашение.

Правовая база

В п.1 ст.607 ГК РФ сказано, что земельный участок может передаваться в аренду, как и иной природный объект с определяемыми границами.

Положения Земельного Кодекса это утверждение дополняют. В п.1 ст.6 ЗК РФ говорится, что объектом правоотношений может выступать не только участок земли, но и его доля.

При этом оформляется договор аренды части земельного участка и точно описываются границы передаваемой доли.

В целом земля в арендных отношениях рассматривается как объект недвижимости. В этом смысле она представляет такой же предмет договора, как дом, помещение и любая иная недвижимость.

Потому при заключении арендного договора в отношении земельного участка применяются общие условия об аренде.

В ч.2 ГК РФ в разделе 4, касающемся отдельных видов обязательств, присутствует гл.34, посвященная аренде.

Здесь подробно рассмотрены такие вопросы, как:

• понятие договора аренды;
• стороны договора;
• объект договорных отношений;
• длительность сделки;
• права, обязанности, ответственность участников;
• регистрация сделки;
• порядок расторжения и прочее.

Что касается отдельных нюансов, характерных именно для земли, то оные регламентированы Земельным Кодексом. В частности, это категории земель, виды разрешенного использования и т.д.

Порядок заключения договора аренды земельного участка

Договор об аренде земли оформляется после того, как стороны сделки устно обсудят все важные моменты будущего взаимодействия.

После этого достигнутые договоренности излагаются на бумаге. При этом в процессе составления стороны вправе редактировать содержание, добавляя иные условия или исключая таковые.

Только после того, как условия аренды устроят обе стороны, можно переходить к подписанию договора.

Типовой арендный договор включает в себя такие пункты:

1. Название договора.
2. Дата и место составления.
3. Участвующие стороны (идентификационные сведения).
4. Объект договора (категория земли, данные кадастровой документации).
5. Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
6. Суть сделки (передача участка во временное пользование).
7. Виды разрешенной деятельности.
8. Порядок оплаты (величина платежей и их периодичность).
9. Период действия договора.
10. Права и обязанности сторон.
11. Ответственность участников за нарушение условий.
12. Порядок разрешения спорных ситуаций.
13. Дополнительные условия (запрет на строительство, пролонгация и т.д.).
14. Подписи участников с расшифровкой.

Из особенностей оформления нужно отметить важность описания объекта. Его описание выполняется в виде текстовой части в договоре и графической в виде приложения.

В типовой договор включаются все необходимые условия, учитывающие интересы сторон.

Перед подписанием договора можно изучить примеры из судебной практики. Это позволит понять, какие дополнительные пункты желательно включить в договор.

Стороны соглашения

Сторонами арендного соглашения выступают арендодатель и арендатор. На данное время гражданским законодательством не предъявляется каких-то особых требований к участнику, представляющему арендатора.

Но ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что лица без определенного гражданства, как и иностранные граждане, могут брать землю в аренду, но кроме определенных ЗК ситуаций.

Арендодателем может становиться как лицо физическое, так и юридическое. Ст.608 определяет, что арендодатель должен являться собственником земли.

Но возможно и представление интересов собственника иным лицом на основании переданных полномочий, например, по доверенности.

На какой срок

В большинстве случаев в договоре указывается срок его действия. Тем не менее, срок не считается существенным условием.

Данный пункт может вовсе отсутствовать. При этом соглашение считается функционирующим в течение не установленного времени.

По п.2 ст.610 ГК РФ стороны вправе выказать желание расторгнуть договор без указания причин.

Главное это не позднее, чем за три месяца известить другую сторону о прекращении договора, если договором не предопределено иное условие о сроке уведомления.

Когда срок договора четко определен, то для его расторжения потребуются веские причины, если отсутствует обоюдное согласие сторон.

В отдельных случаях добиваться прекращения действия арендного договора приходится в судебном порядке.

Но Земельный Кодекс предусматривает и некоторые ограничения касательно сроков. Таковые определены для отдельных категорий земель.

В п.3 ст.610 ГК говорится, что если в договоре аренды земли, для какой законодательно предусмотрено ограничение срока, не указана длительность договора или таковая превышает допустимый предел, то договор считается заключенным на максимально возможный срок.

Возможна ли пролонгация

Продление соглашения требуется по его истечении. Пролонгировать сделку возможно посредством заключения дополнительного соглашения, когда в договоре указана точная дата завершения.

Как продлить договор аренды правильно? При оформлении соглашения важно четко сформулировать новый срок, на какой правоотношения продляются, либо прописать условие о продлении на неопределенное время.

Желательно избегать в соглашении фразы вроде «на тот же период». Такая формулировка толкуется весьма неоднозначно.

Например, договор был заключен на одиннадцать месяцев и продление его на такой же период подразумевает именно одиннадцать месяцев.

Хотя многие полагают, что сроком завершения становится дата аналогичная дате подписания допсоглашения.

В п.2 ст.621 ГК сказано, что условие об автопролонгации может присутствовать изначально.

При этом сторона, желающая расторгнуть договор по завершении срока должна уведомить об этом до даты автопролонгации.

Добросовестный арендатор имеет приоритет в случае заключения аренды на новый срок относительно иных лиц. Бланк договора аренды земли можно скачать здесь.

Владелец земли обязан письменно проинформировать о своем желании заключить договор повторно. Только при отказе от пролонгации может иметь место сделка с иным лицом.

Если арендодатель отказывает добросовестному арендатору в продлении договора, то он в течение года не может заключать сделку с иным лицом на тех же условиях.

Иначе арендатор может воспользоваться правом искового требования переоформления договора в свою пользу и возмещения понесенных убытков (п.1 ст.621 ГК).

Обязательна ли регистрация

По закону длительность аренды в договоре может указываться, как:

• бессрочно (указание срочности отсутствует);
• до 12 месяцев;
• от 12 месяцев и более.

Когда заключается договор аренды земельного участка на 11 месяцев, образец используется стандартный, только указывается точный срок.

При этом государственная регистрация обязательно требуется для договоров, заключенных на срок более двенадцати месяцев.

Для разъяснения разногласий по поводу того, что следует считать годом, было разработано Письмо Президиума ВАС РФ № 66.

В нем сказано, что год определяется как период с первого дня любого месяца этого года до дня последнего в предыдущем месяце предстоящего года.

Договор со сроком более года (включительно) при отсутствии госрегистрации считается недействительным. Если одна из сторон отказывается от регистрации, то осуществить таковую можно в судебном порядке.

ФЗ № 302 отменил с 2013 года госрегистрацию сделок с недвижимостью. Регистрации стал подлежать переход права собственности.

Но поправка в закон породила ошибочное мнение, что регистрировать договора не нужно вовсе.

Потому Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД РФ разъяснил, что отмена регистрации договоров не касается договоров аренды.

Регистрация долгосрочных арендных договоров в 2024 году обязательна. Осуществляется государственная регистрация органами Росреестра.

Для этого подается оригинал договора и документы заявителя. Сведения о сделке вносятся в ЕГРН. В дальнейшем аренда выступает в качестве обременения объекта.

Из особенностей регистрации договора аренды земли, нужно отметить то, что участие юрлица требует непременного обращения в Росреестр, независимо от срока правоотношений.

А вот договор бессрочного характера регистрировать не обязательно и документы в Росреестр подаются по желанию участников.

Госпошлина за регистрацию в 2024 году составляется 2 000 рублей для физлица и 22 000 рублей для юрлица.

Взыскание задолженности по такой сделке

По договору аренды арендатор обязан регулярно выплачивать арендные платежи. Как правило, оплата вносится ежемесячно. Но не всегда участники сделки выполняют обязательства.

Если арендатор затягивает с платежами, то взыскать их можно в судебном порядке. При этом определен срок исковой давности по истребованию задолженности.

В п.1 ст.196 и п.1 ст.200 ГК РФ сказано, что общий срок исковой давности равен трем годам с даты, когда лицу стало известно о нарушении права.

При этом в п.2 ст.200 ГК говориться, что по обязательствам с датой определенной, данный срок отсчитывается по завершении срока исполнения.

Следовательно, срок исковой давности по взысканию задолженности начинается со дня, последующего за датой внесения очередного платежа.

Видео: досрочное расторжение договора аренды земельного участка

При этом срок исковой давности рассчитывается отдельно для каждого платежа, в зависимости от установленной даты его выплаты.

Порядок расторжения (допустимые основания)

Договор об аренде земельного участка может расторгаться по истечении срока его действия или по обоюдному согласию сторон.

Но также существует возможность досрочного расторжения по желанию одной из сторон. Допустимые основания приведены в ст.619-621 ГК РФ:

Нарушение условий договора	В этой ситуации расторжение сделки осуществляется через суд
Получение уведомления за три месяца от стороны-инициатора	Когда договором не предусмотрен иной срок. Когда стороны не выразили желания пролонгировать договор, то его действие завершается по истечении указанного срока

Кроме того дополнительные условия расторжения договора аренды земли предусмотрены ЗК РФ (ст.22, ст.46).

Так арендодатель вправе требовать расторжения договора, заключенного на срок более пяти лет, исключительно через суд и с приведением доказательств существенных нарушений условий договора.

Но если арендатор в разумные сроки устранит нарушения, то основание для расторжения исчезает.

Причиной требования расторжения договора со стороны арендодателя может становиться и ухудшение плодородных качеств земли. Такое требование считается правомерным и обоснованным.

Существенными нарушениями договора аренды земельного участка с точки зрения арендодателя выступают:

Использования земли в целях	Отличных от указанных в договоре
Отказ арендатора в проведении обязательных работ	Связанных с минимизацией ухудшения качества почвы, когда оное предусмотрено договором

Для арендатора существенные нарушения выражаются как:

• невозможность использования земли вследствие имеющегося обременения;
• чинение всяческих препятствий к использованию земли.

Перед обращением в суд, с иском о расторжении договора аренды нужно выполнить ряд обязательных процедур, а именно:

Направить второму участнику письменное уведомление	О необходимости исправления нарушений в разумный срок (вручается лично под расписку или отправляется почтой с уведомлением о получении)
При неисполнении предупреждения	Направить письменное предложение о расторжении договора
При получении отказа или отсутствии ответа	В течение тридцати дней, подать исковое требование в суд

Часто задаваемые вопросы

Зачастую потенциальных арендодателей и арендаторов земли интересуют нюансы сделки. Отметить можно такие:

Если участок находится в долевой собственности	То требуется участие в сделке всех собственников или наличие их нотариального согласия на сделку
При общей собственности супругов	Потребуется письменное согласие супруга
Когда в договоре указана площадь большая	Тем в документах на землю, то компания-арендодатель может привлекаться к ответственности за самозахват земли и неправомерное извлечение прибыли
Указываемый вид разрешенного использования	Нельзя изменить после заключения договора аренды. При этом можно указывать несколько видов использования
При аренде публичных земель	Стоимость аренды определяется на основании стоимости кадастровой

Если между юридическим и физическим лицом

В п.1 ст.609 ГК РФ приведено основное отличие сделки с участием юрлица, с любой стороны. В этом случае договор заключается в письменной форме даже при краткосрочности сделки.

В преамбуле договора указываются полные наименования сторон. Далее по тексту могут использоваться сокращенные названия. Для лица физического указываются полные паспортные данные.

Представитель юридического лица обязан предоставить доверенность на представление интересов. Ее реквизиты также прописываются в договоре.

Если представитель вправе действовать без доверенности (гендиректор), то указываются реквизиты документа-основания.

Иногда в договоре отдельно прописывается условие о том, что арендатор вправе передавать свое право аренды

Как это с последующим выкупом

Иногда аренда земли оформляется по причине отсутствия средств на ее покупку, но при этом арендатор желает в будущем получить данный участок в собственность.

В этом случае может заключаться договор аренды земли с последующим выкупом. Примечательно, что выкуп может осуществляться по-разному, что оговаривается в договоре.

Например, может предусматриваться арендная плата в течение определенного времени. По истечении срока аренды от арендатора потребуется выплата полной стоимости земли.

Также возможен вариант, когда арендная плата идет в счет погашения стоимости участка.

То есть предполагается своеобразная рассрочка платежа. При этом по окончании срока аренды останется выплатить только остаток полной стоимости участка.

Если участок сельскохозяйственного назначения

Об аренде сельхоз земель говорится в ст.9 ФЗ № 101 (с изменениями от 2020 года):

Аренде подлежат участки	Состоящие на кадастровом учете, в том числе и земли, находящиеся в долевой собственности
В отношении долевой собственности договор аренды земли сельхозназначения	Может подписывать лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников на подписание договора без наличия доверенности
Земли с/х назначения	Принадлежащие государству или муниципалитету, передаются в аренду на срок от трех до сорока девяти лет. Но если участок передается для выпаса скота и сенокошения, то срок аренды не должен превышать трех лет
Аренда с/х земель может предусматривать	Что арендатор получит землю в собственность по истечении срока действия договора или ранее при условии выплаты выкупной цены

Когда нужен предварительный

Понятие предварительного договора приведено в ст.429 ГК РФ.

Согласно определению такой договор заключается, как обязательство сторон в будущем оформить основной договор на условиях, указанных в предварительном соглашении.

Проще говоря, участники сделки составляют прототип основного договора и указывают в нем срок заключения основного договора.

Подобная ситуация возникает если у арендатора, например, отсутствуют необходимые средства для оплаты аренды в данное время, но в ближайшем будущем он планирует решение финансовых проблем.

Или же имеются некоторые проблемы с документальным оформлением. К примеру, требуется восстановить утерянные документы на землю или необходимо получить согласие прочих собственников.

Обычно в предварительном договоре прописывается точный срок его действия.

Если по истечении этого периода ни одна из сторон не заявит о своем решении заключить договор, то предварительный договор свое решение прекращает.

Если одна из сторон отказывается от заключения договора по требованию второй стороны в рамках предварительного договора, то требование может быть заявлено в судебном порядке.

При этом предварительный договор может предусматривать выплату неустойки за отказ от заключения договора.

Оформление договора об аренде земельного участка может показаться простым на первый взгляд.  Но в действительно существует достаточно много тонкостей при заключении подобной сделке.

Поэтому при отсутствии практических знаний и навыков до подписания договора желательно проконсультироваться с опытным юристом на предмет правильности составления и необходимости внесения дополнительных условий.