Как выглядит образец договора переуступки права аренды земельного участка в 2024 году

Аренда земли обычно оформляется сразу на несколько лет. Но планы арендатора могут поменяться. И он вправе уступить полученное право другому лицу.

Как в 2024 году оформляется договор о переуступке арендного права в отношении земли? Субъект, арендующий землю, вправе уступать свое право аренды другим лицам.

Порой для этого даже не требуется разрешения собственника земли. Но сделка требует правильного документального оформления. Как в 2024 году выглядит договор переуступки права аренды земельного участка?

Общие моменты

Переуступка права аренды зачастую выступает единственно правильным решением. При передаче земли в пользование всегда оформляется договор об аренде.

Согласно ему арендатор должен совершать регулярные платежи. И чаще всего срок аренды довольно длителен.

И даже если арендатор перестанет пользоваться землей, то до окончания действия подписанного договора придется оплачивать аренду.

Понятно, что арендатору это вовсе не выгодно. Но при этом арендодатель в редких случаях согласится расторгнуть договор, поскольку ему невыгодно терять арендатора и искать нового.

А вот для расторжения через суд потребуются веские основания. К тому же при досрочном расторжении сделки без веских оснований придется выплачивать неустойку, какая может достигать солидной суммы.

Идеальный выход в подобной ситуации это передача полученных прав другому лицу. Бланк договора о переуступке можно скачать здесь.

То есть договор о переуступке понадобиться, когда земля арендована, но пользоваться ей не представляется возможным.

Необходимые термины

Переуступкой прав именуется возмездная передача существующих обязанностей и полномочий касательно аренды земельного участка другому лицу.

Заключается такое соглашение с учетом положений ранее подписанного договора аренды. В нем непременно присутствует информация о:

• собственнике и арендаторе;
• характеристиках участка (площадь, кадастровые данные);
• ответственности сторон;
• продолжительности договора;
• порядке разрешения споров.

Как пример, договор переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.

Договор о переуступке являет собой отдельное соглашение, но условия касательно аренды земли и величины оплаты сохраняются.

Именно в этом его отличие от субаренды, когда арендатор самостоятельно договаривается об условиях и размере платы с субарендатором.

Переуступка права это сделка, при какой первоначальный арендатор фактически выбывает из отношений. Всю последующую ответственность за исполнение условий договора берет на себя новый арендатор.

В случае субаренды в сделке участвуют три стороны – арендодатель, изначальный арендатор и вторичный арендатор.

Назначение соглашения

Переуступка аренды своей непосредственной целью имеет смену арендатора. Это позволяет прежнему арендатору снять с себя права и обязанности в отношении земельного участка, делегировав их третьему лицу.

Новый арендатор в полном объеме несет ответственность за сохранение имущества и исполнение договорных условий.

Если с этой точки зрения рассматривать субаренду, то при таковой ответственность возлагается на первоначального арендатора.

Стороны устно договариваются об условиях уступки, но оформить договоренность нужно письменно.

У арендодателя есть право на одобрение кандидатуры нового арендатора, поскольку ему предстоит вести деловые отношения с этим субъектом.

При несоблюдении условий по аренде владелец земли вправе расторгнуть заключенный договор переуступки права аренды.

Необходимо знать, что переуступка аренды не всегда возможна. А именно, когда:

• на участке имеется не узаконенное строение;
• недвижимость фигурирует в судебном или ином споре;
• постройки на участке не соответствуют строительным нормам;
• стороны не выполняют своих обязательств.

То есть если оформляется договор переуступки прав аренды земельного участка под гаражом, образец его должен содержать сведения, что гараж является законной постройкой. В противном случае сначала надлежит узаконить строение.

Правовое регулирование

Все виды земельных отношений регламентирует Земельный Кодекс. Об аренде в частности сказано, что сторона, нарушающая условия договора, более не может участвовать в арендных отношениях.

Основополагающие положения приведены в ст.22 ЗК РФ. В соответствии с утвержденными нормами арендатор волен передавать полученные права касательно владения земельным участком третьим лицам.

Причем также сказано, что передача права допускается и без согласования с собственником, но в пределах длительности договора аренды.

Фактически это можно понимать как то, что арендодателю в принципе не важно, кто будет платить ему арендные платежи.

Главное для него это выполнение условий договора аренды и сохранность имущества. Но в действительности желательно получить согласие собственника во избежание спорных ситуаций.

В п.2 ст.615 ГК РФ определено, что арендатор может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, если это не нарушает условий договора и действующего законодательства.

Как заполняется форма договора переуступки права аренды земельного участка

При составлении договора переуступки аренды земли важно учитывать условия основного договора аренды, а также общие требования к подобным документам.

Так обязательно в соглашении должны присутствовать существенные условия:

Предмет договора	Здесь прописывается кадастровый номер участка, его местоположение, площадь и категория
Арендная плата	Как правило, таковая определяется равной плате по основному договору. Но при согласовании с арендодателем платеж может быть изменен
Плата за переуступку	Сюда включается стоимость передаваемых прав и обязанностей. Данный вид платежа выплачивается единоразово и в дальнейшем новый арендатор платит только установленные арендные платежи
Длительность договора	Определяется таковая по согласованию между действующим и новым арендаторами. Но срок не должен превышать общей продолжительности договора аренды
Предназначение участка	Арендатор вправе использовать участок только с той целью, какая оговорена в договоре аренды
Возврат земли собственнику	Возвращение происходит на основании акта приема-передачи, равно как, и приниматься участок должен по приемопередаточному акту
Ответственность сторон	В этом пункте прописываются последствия нарушения договорных условий
Наличие ограничений и обременений	Договор непременно должен содержать сведения о любых обременениях (залоге и т.д.)

Также указывают реквизиты сторон, дату и место составления, подписи участников. При заключении договора потребуется:

• копия предыдущего договора;
• копии кадастровой документации на землю;
• иные документы, касающиеся использования участка.

Все важные документы прилагаются к договору переуступки в качестве неотъемлемого приложения.

Стороны соглашения

Сторонами сделки по переуступке аренды земли выступают действующий арендатор и арендатор будущий. Причем любая из сторон может быть представлена как лицом физическим, так и юридическим.

Участники самостоятельно оговаривают условия уступки при учете условий основного договора аренды. Собственник земли в сделке не участвует.

Его участие лишь косвенно и заключается в том, что текущий арендатор письменно его уведомляет о замене арендатора и подписании договора переуступки.

На это указывает и ст.22 ЗК РФ, где сказано о том, что получать разрешение арендодателя нет надобности, хотя уведомить его нужно.

Но вместе с тем в основном договоре может содержаться условие о необходимости получения одобрения собственника земли при уступке права и замене арендатора.

В этом случае согласие владельца участка будет обязательным. Более того, если арендодателю не понравится новый арендатор, то он может запретить заключение соглашения о переуступке.

Несколько иная ситуация складывается при аренде земли у государства или муниципалитета.

В этом случае согласие собственника следует получить в обязательном порядке, но только если соглашение о переуступке оформляется на срок менее пяти лет.

При большем периоде действия договора получать разрешение не нужно, если иное не установлено федеральными нормативами.

Между физическими лицами

При заключении соглашения о переуступке меж физлицами надобно учитывать такие требования:

Затевать какое-либо строительство на участке без разрешения арендодателя категорически запрещено	Если разрешение получено, то оформить его нужно в письменной форме или включить данный пункт в договор. Никакие устные договоренности силы не имеют. Все изменения основного договора необходимо согласовывать непосредственно с владельцем участка. Прежний арендатор решает только вопрос оплаты за переуступку права
Запрещена порча территории	При этом под порчей может пониматься и безвозвратное изменение ее начального состояния. Например, без согласия владельца проложены коммуникации и т.д. Все допустимые изменения оговариваются в договоре или согласуются с собственником в виде оформления дополнительного соглашения
Физлицо, являющееся новым арендатором	Обязано своевременно оплачивать арендные платежи

Важный момент для физлиц, состоящих в браке, это получение письменного и нотариально заверенного согласия супруга на сделку.

При отсутствии зарегистрированного брака надлежит к договору приложить соответствующую справку.

В качестве примера договор переуступки права аренды земельного участка между физлицами можно посмотреть здесь.

Между юридическими лицами

Оформление договора переуступки аренды меж лицами юридическими потребует наличия следующих документов:

• копии учредительных и регистрационных документов;
• копия свидетельства ИНН (с предоставлением оригинала);
• справка из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений в учредительной документации.

Обязательно при заключении сделки потребуются документы, подтверждающие личность лица, подписывающего договор, а его полномочия.

То есть предоставляется паспорт и доверенность на право представления интересов юрлица.

Примечательно, что по одному договору переуступки может передаваться сразу несколько земельных участков, если все они получены от одного собственника..

При этом подробно прописать нужно условия относительно каждого объекта. Как образец договор переуступки права аренды земли меж юрлицами можно скачать здесь.

Уточнить следует и такой момент, когда юрлица арендуют землю у государства. В этом случае право аренды предоставляется по итогам проведенного аукциона.

А вот для переуступки права такого аукциона уже не требуется, госорганы просто уведомляются о смене арендатора.

Еще один примечательный нюанс касательно аукциона это не обеспечение должного количества участников (двух и более).

При этом единственный участник в течение десяти дней вправе заключить договор аренды по стартовой цене аукциона, но без права выкупа своего права. То есть переуступить свое право третьему лицу он не может.

Возникающая ответственность

При заключении договора о переуступке новый арендатор принимает на себя все права и обязанности, какими прежде располагал первоначальный арендатор.

К таким переуступаемым условиям относятся:

Использование земли	Исключительно в указанных целях
При причинении вреда участку	Включая полное его изничтожение, все затраты на его восстановление возлагаются на арендатора. При невозможности восстановления он обязан возместить понесенный собственником ущерб
Проведение природоохранных мероприятий	За свой счет
Своевременная оплата	Пользования землей
Соблюдение всех утвержденных норм	Санитарных, пожарных, строительных и т.д.
Предоставление собственнику сведений	О себе и использовании участка/td>
Своевременное уведомление владельца и госорганов	Обо всех авариях и ЧС, способных нанести вред земле

Данный список можно дополнить. Зависит это от того, что прописано в основном договоре. Потому новому арендатору крайне важно изучить начальный договор аренды.

Все условия, в нем прописанные, сохраняются для нового арендатора в полном объеме, в том числе и ответственность.

Когда нужен предварительный

Если речь идет о предварительном договоре, то сразу возникает ассоциация с договором купли-продажи. Но подобный договор можно заключать и в случае с переуступкой права аренды.

Как правило, необходимость в предварительном соглашении возникает, когда необходимо согласование сделки с собственником участка.

Видео: договор аренды земельного участка

В такой ситуации стороны составляют предварительный договор переуступки права. В него включается условие, что основной договор будет составлен в случае получения разрешения от собственника земли.

Затем арендодателю адресуется письменное уведомление о желании переуступить право аренды третьему лицу.

Владелец участка изучает полученный договор с целью убедиться, что условия его дублируют содержание первоначального договора аренды (за исключением пункта о плате за переуступку).

Если претензий нет, то собственник дает свое согласие в письменной форме и заключается соглашение о переуступке аренды.

Обязательна ли регистрация

Договор переуступки аренды подлежит регистрации в Росреестре. Обусловлено это тем, что регистрируется и сам договор аренды.

А поскольку в арендных отношениях происходят изменения, то надлежит их надлежащим образом зафиксировать.

Единственно, когда регистрация не нужна, это при заключении договора с физлицом на срок менее года. При участии в сделке юрлиц договор регистрируется в обязательном порядке.

Для осуществления регистрации в Росреестр подаются следующие документы:

• заявление с соответствующей просьбой;
• паспорт заявителя;
• нотариальная доверенность, если от лица заявителя выступает представитель;
• правоустанавливающая документация на земельный участок;
• два экземпляра договора о переуступке (оригиналы);
• согласие супруга на распоряжение участком;
• письменное согласие собственника или документ, подтверждающий факт его уведомления;
• согласие залогодержателя (если участок обременен залогом).

От юрлиц дополнительно потребуется:

• копии уставных и учредительных документов;
• документ, подтверждающий полномочия представителя.

При регистрации договора переуступки аренды взимается госпошлина. Размер ее зависит от правового статуса участвующих лиц. для физлиц это 2 000 рублей, а для юрлиц 22 000 рублей.

Договор переуступки права аренды земли один из наилучших вариантов избежать ответственности за досрочное расторжение арендного договора.

Составление его не отличается сложностью, поскольку содержание практически полностью дублирует условия основного договора.

Потому заключить соглашение можно самостоятельно, главное соблюсти такие нюансы, как уведомления собственника и регистрация договора.