В статье пойдет речь о договоре аренды квартиры. Как заключить соглашение, что для этого требуется и какая ответственность возникает после подписания – далее.
Сдавая жилье квартиросъемщикам, необходимо заключать с ними договор. Такое действие защитит от неприятностей в дальнейшем.
Важно знать, что делать и как заключать договор аренды квартиры правильно.
Общие аспекты
Чтобы гарантировать законность процесса, владелец квартиры и арендатор заключают соглашение.
Аренда жилой недвижимости – коммерческая сделка, цель которой – передать квартиру в пользование стороннему лицу на конкретный срок.
Необходимо знать следующее:
| Сроки съема недвижимости | До 5 лет |
| Если в договоре не указан срок | Он автоматически приравнивается к 5 годам |
| Расторжение сделки возможно лишь по условиям соглашения | По личному желанию владельца квартиранты не обязаны выезжать |
| Как только документ подписан | Владелец имеет право приходить в квартиру только после предупреждения о своем визите |
Досрочно расторгнуть договор владелец может в таких случаях:
- квартира в аварийном состоянии;
- помещение используется не с целью проживания;
- квартирант испортил имущество квартиры;
- невнесение платы за аренду.
Если квартиру снимает физическое лицо, заключается договор найма, если юридическое – договор аренды.
После каждого внесения платы за недвижимость необходимо брать с арендодателя расписку.
Ее можно оформить в виде таблицы и фиксировать факт внесения денег. Сделать графы под месяц, сумму и подпись хозяина.
На практике встречается договор аренды с дальнейшим выкупом жилья. После заключения соглашения в него нельзя вносить изменения, это считается нарушением закона.
Чтобы оформить договор, требуется подготовить документы – свидетельство на квартиру, технический паспорт, согласие собственников (если имеются) и справка о том, что отсутствуют долги.
В документ включить такие пункты:
- полную характеристику квартиры;
- момент передачи недвижимости в собственность – когда оканчивается срок действия договора аренды;
- сумму стоимости жилья – устанавливается специалистом;
- срок действия соглашения – до 5 лет;
- графики платежей;
- полную выкупную стоимость квартиры;
- условия аренды;
- ответственность сторон.
Такой договор может заключаться между физическими и юридическими лицами.
Размер платы за жилье может отличаться в зависимости от – региона, района (его благополучности), этажности, количества комнат в квартире, наличия мебели и прочих факторов.
Сдавая квартиру в аренду, не уплачивая за нее налоги (то есть, без договора аренды), это считается нарушением закона.
Налоговая ставка регулируется законодательством Российской Федерации и является единой для всех граждан.
Основные моменты
Чтобы сдать жилье в аренду на законных основаниях, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Получить согласие от остальных жильцов квартиры.
- После этого подготовить документ, подтверждающий права собственности на недвижимость – договор купли-продажи, завещание и прочие.
- Найти квартиранта.
- Заключить с ним договор аренды.
- Зарегистрировать соглашение.
Поиском жильцов можно заниматься самостоятельно или прибегнуть за помощью к агентствам недвижимости. Единственный недостаток при этом – придется платить агентству.
Необходимость регистрировать договор аренды квартиры возникает в таких случаях:
- если он заключается на срок от 1 года;
- если это установлено законом в обязательном порядке;
- если в дальнейшем планируется переход прав собственности арендатору.
Если одной из сторон соглашения является юридическое лицо, то составление договора в письменной форме обязательно.
Договор аренды необходимо зарегистрировать. Для этого понадобятся такие документы:
- сам договор в 3 экземплярах;
- заявление владельца квартиры;
- документы о правах на недвижимость;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об уплате сбора.
Документы можно представить в бумажном виде или в электронном. В течение 18 дней соглашение будет зарегистрировано. Составляя договор, следует учитывать нюансы.
Стороны могут договориться о том, чтобы в соглашении указать более низкую стоимость арендной платы. Подобным способом арендодатель пытается снизить налогообложение.
Такой шаг не стоит делать – квартирант будет платить ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, о которой они договорились в устной форме.
Если владелец жилья не один, то в соглашении должны стоять подписи всех собственников и иметься на руках нотариальная доверенность от них.
Если квартира находится в ипотеке, то необходимо согласие банка о возможной сдаче жилья. Заключение соглашения необходимо для того, чтобы в дальнейшем уплачивать налог.
За сдачу жилья уплачивается налог 3-НДФЛ единожды за год. Для граждан Российской Федерации ставка составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.
За регистрацию соглашения также придется уплатить сбор державе – 2 тысячи рублей.
Когда срок действия договора истекает, владелец должен или продлить соглашение, или оповестить квартиранта о нежелании продлевать его.
Назначение соглашения
Договор о найме жилья – официальный документ, подтверждающий факт законной сдачи квартиры. В нем содержится подробная информация о сделке, ее условиях и сроках действия.
Порядок оформления дома по дачной амнистии в 2024 году, читайте здесь.
Если договора нет, то для обеих сторон возможны риски. Например:
- арендодатель не сможет потребовать выплаты долга, если плата не будет своевременно вноситься. Суд не сможет ничего сделать из-за отсутствия договора;
- невозможно будет потребовать возместить ущерб за испорченное имущество;
- в милиции не примут заявление о порче имущества;
- если жильцы затопят соседей, оплачивать ремонт будет владелец.
Чтобы уменьшить риски быть обманутым, кроме договора необходимо оформить акт приема-передачи. Эти 2 документа служат гарантией как для владельца жилья, так и для квартирантов.
Налоговая инспекция может наведаться в квартиру и выставить штраф за то, что арендодатель работает без договора, тем самым уклоняясь от уплаты налогов.
Также в случае причинения ущерба помещению или соседям страховая компания откажется выплачивать компенсацию, поскольку невозможно будет доказать, что в квартире кто-либо проживал.
Правовая база
Отношения по аренде регулируются Жилищным кодексом, Гражданским и Налоговым. Вопросы о проживании разрешаются Жилищным кодексом.
В нем указаны основные моменты, права и обязанности каждой стороны. Понятие аренды и отношений между арендодателем и квартирантом регулируются Гражданским законодательством.
В главах 34 и 35 Гражданского кодекса содержатся отличия аренды от найма. Меры ответственности по договору аренды регулируются статьей 612 Гражданского кодекса.
В соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса, информировать вторую сторону о досрочном погашении соглашения необходимо за 3 месяца.
Согласно 310 статье ГК, недопустим одностороннее расторжение соглашения, кроме случаев, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского Кодекса.
Статьей 609 Гражданского кодекса определена регистрация договора. В статье 813 ГК определены стороны соглашения, в 811 – форма составления.
Обязанности квартиросъемщика перечислены в 815 статье Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как заключать договор аренды правильно
Чтобы подписать договор аренды, необходимо подготовить документы и выполнить другие условия.
Арендодатель обязан привести всех владельцев жилья (если имеются) и иметь необходимые документы. От арендатора требуется лишь паспорт и код.
Документы должны быть только в оригинале. Арендовать недвижимость необходимо только у настоящего владельца.
Чтобы не попасть на мошенников, необходимо запомнить следующее:
- требовать у арендодателя документы на квартиру и проверять их;
- обязательно заключать договор;
- сверять паспортные данные собственника с данными в соглашении;
- пригласить эксперта и в его присутствии подписывать договор.
Договор необходимо оформлять правильно. В документе обязательно прописать:
- данные паспорта обеих сторон;
- характеристику квартиры, сделать ссылку на правоустанавливающий документ;
- в каком размере, каким образом и в какие сроки будет вноситься плата за аренду;
- возможен ли досрочный разрыв сделки и при каких условиях;
- ответственность арендодателя и квартиранта;
- кто будет оплачивать коммунальные услуги;
- обязательства сторон по проведению ремонта жилья;
- количество проживающих лиц в квартире;
- можно ли держать животных.
Заполняется договор в 2 экземплярах. Важными условиями в соглашении являются:
| Права сторон | Необходимо уточнить, кто и что имеет право делать, и что запрещено |
| Оплата | Подробно описываются сроки оплаты, сумма, что грозит квартиросъемщику в случае уклонения от оплаты |
| Временная прописка | Имеет ил право арендатор прописывать членов своей семьи в арендуемом жилье |
Сдавать в аренду можно лишь отдельное помещение, имеющее вход. В договоре следует подробно описать это помещение.
Стороны сделки
Сторонами являются арендодатель (собственник квартиры) и арендатор (квартирант), ими могут выступать как физические, так и юридические лица.
Если арендатор – юридическое лицо, то он вправе использовать недвижимость только для проживания в ней физического лица.
Подписи и печати
Договор аренды читается заключенным, если в нем будут стоять подписи обеих сторон. С этого момента он вступает в действие и имеет юридическую силу.
Если сделка заключается с юридическим лицом, то подписи в соглашении ставят уполномоченные сотрудники этой организации, и скрепляется печатью.
Возникающая ответственность сторон
Законодательство предусматривает ответственность сторон договора. Владелец жилья отвечает за передачу квартиры в надлежащем для проживания состоянии.
У квартирантов ответственности больше:
- сохранность помещения и имущества в нем;
- использование квартиры по назначению;
- своевременная плата;
- ответственность за лиц, проживающих в квартире, и их действия.
За испорченное имущество придется возмещать ущерб. Если квартиросъемщик не будет платить за жилье (или несвоевременно), то ему будут начисляться проценты.
Такие нарушения являются основаниями для арендодателя досрочно расторгнуть договор.
Также арендодатель за недостатки квартирного имущества, которые мешают полноправно им пользоваться.
В таком случае он обязан либо устранить недостатки, либо снизить плату. Если об этих недостатках квартиранту было известно до подписания договора, то владелец жилья не несет за них ответственность.
Порядок расторжения
Расторжение договора аренды регулируется Гражданским кодексом.
Ранее срока соглашение может быть расторгнуто – по инициативе арендодателя, по желанию квартиранта или по причинам, которые не зависят ни от одной из сторон.
В случае расторжения соглашения раньше срока необходимо уведомить об этом вторую сторону. Порядок расторжения, сроки оповещения должны быть прописаны в договоре при его заключении.
Видео: как правильно заключить договор аренды
Первый вариант – расторжение по инициативе нанимателя жилья. Согласно законодательству, оповещение необходимо отправлять по тому адресу владельца квартиры, который указан в договоре.
Форма уведомления свободная, в письменном виде. Уведомление должно отправляться как заказное письмо с отметкой о его получении.
Если отношения сторон хорошие, то достаточно личной встречи. Если оповещение составляется, то необходимо 2 экземпляра – для владельца жилья и квартиранта.
Где посмотреть номер свидетельства о государственной регистрации права собственности, читайте здесь.
Образец соглашения о сервитуте земельного участка, смотрите здесь.
На экземпляре арендатора собственник недвижимости ставит свою подпись и дату – с этого момента соглашение считается официально расторгнутым.
Второй вариант – расторжение по желанию владельца. Эта процедура немного сложнее. Чтобы расторгнуть договор без согласия жильца, необходимо обратиться в суд.
Основания должны быть вескими:
- наниматель нарушил порядок эксплуатации квартиры;
- причинил ущерб помещению;
- беспокоил соседей;
- не платил и прочее.
Прежде чем обращаться в суд, владелец обязан проинформировать об этом квартирантов, высказать свои претензии. Чтобы не возникало сложностей, лучше прописать причины досрочного расторжения в договоре.
Таким образом, чтобы не возникло недоразумений или сложностей во время сдачи квартиры в аренду, необходимо заключать договор.
Он является гарантией для обеих сторон. Составляется он в письменной форме в 2 экземплярах, скрепляется подписью сторон. Если арендует юридическое лицо, то требуется еще печать.
Чтобы минимизировать риски, арендодателю лучше переписать данные паспорта квартиранта, а арендатору – тщательно проверять документы собственника.
Если арендуемая квартира находится в ипотеке, перед сдачей квартирантам необходимо получить согласие в банке. Об этом факте необходимо сообщить квартирантам.