Что особенного в договоре аренды квартиры? Достаточно указать срок действия и оплату. Но на практике арендные отношения меж физлицами имеют немало «подводных» камней.
Как правильно составить договор аренды квартиры в 2024 году? Значение арендных правоотношений физических лиц в жилищной сфере недооценивается.
Участники подобных сделок порой игнорируют и само составление договора, ограничиваясь устной договоренностью.
Если же соглашение и составляется, то чаще всего формально. В договоре указывается, какой объект кому передается, на какой срок, и за какую цену … и все.
Между тем существуют особенности таких соглашений, позволяющие значительно повысить правовой уровень защиты сторон.
Что нужно знать
При оформлении договора аренды квартиры меж физлицами первое, что нужно, это кто имеет право выступать в роли арендодателя.
Таковым может становиться только собственник, располагающий правоподтверждающими документами. Никакие родственники или близкие друзья не могут заключать договор аренды от имени собственника.
Подобный вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенности, позволяющей распоряжение квартирой.
Когда владелец квартиры пользуется оной на основании договора социального найма, то фактическим собственником выступает муниципалитет или государство.
Аренда подобного жилья возможна только в исключительных случаях. И для этого необходимо официально оформленное письменное разрешение от соответствующего органа.
Когда в квартире помимо арендодателя зарегистрированы иные лица, то для заключения долгосрочного договора потребуется их согласие.
Необходимо получить согласие от всех проживающих жильцов и при сдаче части квартиры.
При наличии среди зарегистрированных жильцов несовершеннолетнего ребенка нужно получить разрешение от органов опеки.
Согласие заинтересованных лиц должно оформляться надлежащим образом. Непременным условием становится нотариальное заверение. При игнорировании указанных требований зарегистрировать договор в Росреестре не получится.
Основные понятия
Арендой именуется передача собственности во временное владение с правом использования.
В качестве предмета аренды недвижимости может выступать как коммерческое, так и частное жилье — дома, квартиры, комнаты.
В соответствии с гражданским законодательством арендой жилого помещения называется передача в использование объекта на обусловленный срок взамен на помесячную (арендную) оплату.
Сторонами договора аренды выступают собственник (арендодатель) и лицо, получающее объект во временное владение (арендатор).
Договор аренды квартиры заключается непременно в письменной форме и на определенный период.
Нужно знать и такой нюанс, что договор аренды оформляется, если:
| Предметом сделки выступает любая недвижимость | Кроме помещений жилого типа |
| Один из участников сделки | Является лицом юридическим |
В остальных случаях используется понятие «договор найма». В случае, когда квартира сдается физлицом отдельному гражданину, то заключается именно договор о найме.
В быту данные определения часто путаются и подменяются, но законодатель их четко разграничивает.
В отношении договора найма действуют положения гл.35 ГК. А арендный договор регулируется гл.34 ГК.
Какова роль документа
Значение договора найма аналогично роли арендного соглашения. Документ регулирует права и обязанности сторон.
В договоре помимо обязательных условий могут прописываться любые аспекты, важные с точки зрения сторон и не противоречащие законодательству.
Таким образом, можно детально прописать порядок правоотношений, включая форс-мажорные ситуации.
Это позволяет по максимуму защитить интересы сторон. Но для договора найма характерны отличия, основанные на разнице периода действия.
По закону предусматривается два варианта подобного соглашения – краткосрочное и долгосрочное.
Договор найма квартиры краткосрочного типа предполагает аренду жилья длительностью до двенадцати месяцев.
Часто краткосрочные договора именуют посуточными. При этом наниматель ограничен в своих правах:
- отсутствует привилегия на продление договора и собственник по окончании срока действия соглашения вправе оформить аренду с другим лицом, не объясняя причин;
- нет права на подселение иных лиц;
- нельзя обжаловать в суде расторжение договора.
Долгосрочный договор найма может по своей длительности варьироваться от одного года до пяти лет. Условия соглашения более лояльны.
По договоренности с собственников на нанимаемой жилплощади могут проживать и иные лица, кроме нанимателя.
Расторгнуть долгосрочный договор можно досрочно, но стороны обязаны заблаговременно уведомить о своем решении.
Причинами расторжения соглашения со стороны наймодателя могут становиться:
- отсутствие оплаты в течение полугода;
- порча имущественных ценностей;
- конфликты с соседями;
- использование жилья не по назначению.
При порче имущества владелец квартиры может обратиться в суд с требованием о возмещении ущерба.
Нормативное регулирование
Отношения сторон при оформлении договора найма квартиры регламентированы гл.35 ГК РФ.
В ст.671 ГК дается определение такой сделки – наймодатель передает нанимателю жилище во временное пользование за оговоренную плату.
Здесь же приводятся основные пункты договора:
- предмет сделки;
- оплата;
- период действия.
Ст.682 ГК гласит, что величина оплаты устанавливается по соглашению сторон.
Причем в договоре должна четко прописываться величина оплаты, а также порядок внесения таковой. Срок действия договора выступает скорее рекомендательным пунктом.
Отсутствие его указание не ведет к недействительности договора. Но по ст.683 ГК период действия не может превышать пяти лет.
Затем можно заключить новое соглашение, причем наниматель имеет преимущественное права на оформление договора именно с ним.
Из нюансов заключения договора найма можно отметить то, что ст.673 ГК дает четкое определение жилью, как объекта договора о найме.
Жилище должно быть изолированным и пригодным для длительного постоянного проживания.
В ст.638 ГК сказано о необходимости письменной формы для таких договоров и госрегистрации, если соглашение оформляется на срок более одного года.
Как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами
По юридическим нормам договор найма обязует собственника имущества передать его арендатору во временное пользование на четко оговоренных условиях.
Как проводится оценка автомобиля для вступления в наследство для нотариуса, читайте здесь.
Заключая в 2024 году договор аренды квартиры с физическим лицом, надлежит проверить у арендодателя наличие таких документов, как:
| Документы, удостоверяющие право | Собственности на квартиру |
| Паспорт собственника | Либо представителя |
| Нотариальная доверенность | На представление интересов собственника, если от имени владельца выступает иное лицо (с указанием возможности сдачи жилья в аренду и получения оплаты) |
| Разрешение органов опеки | Когда среди прописанных лиц есть несовершеннолетний |
| Выписка из домовой книги | Где указаны все зарегистрированные лица и собственники |
| Согласия прочих собственников | При наличии таковых |
| Документы об отсутствии залогового обременения | Важно при заключении долгосрочного договора |
Как выглядит бланк
Договор об аренде квартиры оформляется в письменной форме в двух экземплярах. Условия сделки определяются сторонами, кроме случаев, когда форма договора строго фиксирована правовыми нормами.
Бланк договора схож по своей структуре с большинством документов подобного типа:
| «Шапка» | Здесь прописывается информация о сторонах сделки и идентификационные данные документа |
| Предмет договора | Указываются характеристики квартиры |
| Ответственность сторон | Расписываются права и обязанности |
| Размер арендных платежей | Уточняются суммы выплат и порядок внесения платежей |
| Период действия документа | Пишутся даты начала и окончания действия договора |
| Реквизиты сторон | Указываются данные паспорта и подписи |
| Дата заключения договора | — |
В качестве образца, примерный бланк договора аренды жилого помещения:
Дополнительно к арендному договору может составляться акт описи имущества, где перечислено все передаваемое с квартирой имущество и указано его состояние.
Также часто составляется расчетная ведомость, в какой расписан график платежей и ставятся подписи при получении/отдаче средств.
Порядок заполнения
Стороны могут включать в договор найма любые условия, уточняющие правоотношения.
Но при этом должны присутствовать вышеперечисленные положения, прописанные в законодательстве (гл.35 ГК).
Порядок их отображения таков:
| Преамбула | название документа дата составления место составления личные данные участников сделки паспортные данные сторон |
| Стороны | указание наймодателя указание нанимателя (в том числе указываются лица, какие будут проживать вместе с ним) |
| Права и обязанности | пользование жилой площадью назначение жилья и запрет на иные варианты использования недопустимость реконструкции без согласия собственника своевременность платежей оплата коммуслуг и т.д. |
| Порядок расчета и размер платежа | величина ежемесячного платежа конечная дата внесения оплаты |
| Ответственность сторон | обеспечение сохранности имущества проведение капитального ремонта при необходимости и прочее |
| Срок действия | дата начала действия договора дата окончания договоренности |
| Дополнительные условия (при необходимости) | случаи досрочного расторжения форс-мажоры |
| Подписи сторон с расшифровкой | и указанием паспортных данных |
Как пример, здесь форма договора аренды квартиры между физическими лицами и договор краткосрочной аренды жилья.
Обязательна ли регистрация
Заключая сделку аренды в 2024 году на период больше года договор нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
В п.2 ФЗ № 217 сказано, что регистрация должна быть проведена в течение месяца с момента подписания соглашения об аренде.
Штраф за несвоевременную регистрацию сделки составляет пять тысяч рублей. Но если договор заключен на срок до года, регистрация не нужна.
По ст.683 ГК максимальный срок аренды равен пяти годам. При отсутствии условия о периоде действия, договор автоматически признается заключенным на пять лет.
Минус регистрации в том, что потребуется собрать определенный пакет документов и оплатить госпошлину (2 000 рублей, делится пополам меж участниками).
К тому же информация о сдаче жилья в аренду и следственно, получении прибыли наймодателем, попадет в налоговые органы.
А значит, придется выплачивать налоги на полученный доход. Но зарегистрированная сделка обеспечивает дополнительные гарантии участникам.
Обычно краткосрочными договорами пользуются лица, уклоняющиеся от налогов. При единичном случае аренды и уверенности сторон друг в друге это приемлемо.
Но если соответствующими органами будет доказан факт неоднократной сдачи жилья в аренду, например, регулярная посуточная аренда, то наймодателю грозит ответственность за незаконное ведение предпринимательской деятельности или уклонение от налогов.
Регистрация договора аренды длится пять дней. Документы можно подать в Росреестр или МФЦ. При этом в регистрации будет отказано, если жилье не состоит на кадастровом учете.
Если с мебелью
Обычно квартиры на вторичном рынке сдаются в аренду вместе с мебелью. Данный аспект можно не отображать в договоре, но в этом случае при порче имущества собственники никак не сможет доказать сей факт.
Потому следует в число прочих условий включить пункт о наличии дополнительного имущества. Перечислять все в тексте основного документа не стоит, если список объемен.
Но к договору составляется дополнение в виде акта приема-передачи обстановки. По окончании периода найма имущество также передается по акту.
Акт описи имущества защищает интересы обоих сторон. Составляется он по стандартной форме и включает в себя такие пункты:
- дата и место оформления;
- личные данные сторон;
- характеристики объекта найма;
- описание состояния жилища;
- перечень предметов, передаваемых с квартирой и подробное их описание.
Если в квартире находится особо ценная мебель и бытовая техника, то целесообразно приложить к договору фото- и видеоматериалы.
Наличие подобных доказательств поможет взыскать убытки с нанимателя в случае порчи мебели или иного имущества.
Если с последующим выкупом
Договор найма квартиры с последующим выкупом относится к особому виду подобных документов.
Механизм может применяться разный – аренда с последующим выкупом и одновременная выплата арендных платежей и части стоимости жилья.
В любом случае права собственности переходят к нанимателю только после уплаты полной стоимости.
В гражданском законодательстве РФ подробно рассмотрены отношения сторон при аренде недвижимости с последующим выкупом.
Видео: договор аренды квартиры
Владелец жилья передает нанимателю квартиру на определенный срок. При этом в договоре указывается условие о последующем выкупе и порядок расчета.
Нюанс сделки в том, что арендодателем в подобной ситуации может выступать только субъект, имеющий право на предпринимательство.
То есть наймодатель это официально зарегистрированная фирма или ИП. Оформленный письменный договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.
Что касается содержания, то в этой ситуации стороны не вправе существенно изменять условия договора. Прописываются условия, установленные в законодательном порядке.
В частности, это пункты, позволяющие идентифицировать участников сделки и объект. Обязательно указывается срок аренды, порядок и размер платежей.
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре и цена в 2024 году, читайте здесь.
Кто является наследниками первой очереди по закону после смерти мужа, смотрите здесь.
Из возможных рисков для арендатора можно отметить смерть арендодателя, когда имущество переходит к наследникам.
Но закон защищает интересы арендатора. Договор аренды не может растрогаться на основании перехода права собственности к третьему лицу.
Образец заполнения
Составить договор найма квартиры можно при помощи юриста. Это позволит не забыть о важных условиях.
Но составить документ можно и самостоятельно, используя шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами:
- Объект договора.
- Стороны сделки.
- Адрес жилья.
- Длительность аренды.
- Величина арендных платежей.
- Периодичность выплат.
- Дополнительные платежи (комуслуги, телефон и т.д.).
- Штрафы за несоблюдение условий.
- Опись имущества (при наличии такового).
На практике большинство квартир сдается в аренду «не легально». Договор в Росреестре не регистрируется, а потому и формальности не особо соблюдаются.
Стоит учитывать, что при возникновении спорных ситуаций ссылаться на подобный договор как на доказательство невозможно. Незарегистрированный договор ничтожен.