Что лучше ТСЖ или управляющая компания в 2024 году

Не можете определиться, какой вид управления многоквартирным домом выбрать? Разберемся, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, учитывая все положительные и отрицательные стороны.

Обратимся к источникам, которые актуальны в 2024 году. В жилищном законодательстве говорится о возможности выбора из нескольких форм управления многоквартирными домами.

Обычно дела ведет управляющая компания. Но иногда жильцы решают взять на себя бремя по содержанию дома и создают ТСЖ.

Общие аспекты

Разберемся, что собой представляют такие формы управления, какие имеют недостатки и преимущества и какие функции призваны выполнять.

Будем ссылаться на информацию, что содержится в законодательных положениях.

Необходимые термины

ТСЖ (товарищество собственников жилья)	Представляет собой некоммерческую организацию, которая создана собственниками квартир. Цель – управление домом.
Органы управления	Правление, общие собрания, председатели. Если невозможно выбрать председателя среди «своих» (жильцов), тогда приглашают управляющего, который будет работать на основании трудового договора. Работодатель в данном случае – это ТСЖ

Управляющей компанией называют коммерческую организацию, которая оформлена как юрлицо.

Она предоставляет услуги по управлению и содержанию объекта на возмездной основе.

Есть 3 вида УК:

Компании	Что не ухаживают за домами, а привлекают субподрядчика для этого
Эксплуатационные фирмы	Что самостоятельно решают все текущие проблемы дома
Гибридные	Которые обеспечивают содержание объекта и оказывают ряд коммунальных услуг

Какие у них функции

Обязательства каждой организации прописываются в ст. 137 ЖК России. Они:

Создают условия	Которые обеспечат поддержание необходимого санитарного состояния имущественных объектов, что являются общедомовыми
Проводят ремонтные работы	И занимаются благоустройством территории
Соблюдают права владельцев квартир	Разрабатывая методы управления
Принимают меры по предотвращению действия третьего лица	Что противоречат интересам жильцов
Представляют интересы жильцов	В сторонних организациях, уполномоченных структурах

ТСЖ выполняют и такие функции:

• контролируют работу фирм, которые предоставляют услуги владельцам квартир;
• решают вопросы относительно ремонта, уборки;
• обеспечивают выполнение работ в соответствии с утвержденным на год планом;
• обеспечивают граждан парковочными местами и детскими площадками;
• выполняют иные функции, что прописывались в уставе общества.

Деятельность сообщества регулируется уставом и Жилищным кодексом.

При сотрудничестве с УК будет составлено план-систему сбора платежей, ремонта, использования имущества. Каждый пункт программы должен быть согласован с жильцами.

Если возникает такая необходимость, она корректируется. Главная функция управляющей компании – обеспечение санитарного и технического состояния дома.

Подразумеваются работы:

• по обустройству прилегающей территории;
• по проведению всяческих ремонтных работ;
• по обеспечению чистоты;
• по подготовке к зиме;
• в виде контроля наличия холодной, горячей воды и т. д.

Организационные функции УК:

• занимается организацией общего собрания с собственниками квартир;
• осуществляет взаимодействие с коммунальной организацией;
• обеспечивают соответствующий уровень жилищных условий.

Управляющая организация должна представлять отчет о проделанной работе. Как видите, функции ТСЖ и УК очень схожи.

Действующие нормативы

Стоит руководствоваться такими нормативными документами:

1. Постановлением властей № 491 от 13.08.2006.
2. Жилищный кодексом России – раздел 6 посвящен описанию ТСЖ.
3. ФЗ № 69 от 21.12.1994.
4. ФЗ № 184 от 27.12.2002.
5. Постановлением ВАС России 6464/10.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

ТСЖ	УК
Можно выбрать эксплуатационную компанию из перечня тех, что имеют положительные характеристики	Предоставление услуги будет профессиональным
Есть возможность менять поставщиков услуг, если цена или качество не устроит собственников квартир	Имеет хорошую материально-техническую базу, а значит, может быстро реагировать при возникновении внештатной ситуации
Отметим, что ТСЖ может свободно распоряжаться средствами. Не придется ожидать планового проведения ремонтных работ – если средства будут собраны ранее, то ремонт начнется раньше коммунальными предприятиями	Наладила отношения с рядом подрядчиков и субподрядчиков, поэтому не возникнет проблем с оказанием услуг
Есть право самостоятельно решать вопросы относительно обустройства подъезда – менять счетчики, устанавливать дополнительное освещение и т. п.	Расчетами занимается бухгалтер
Могут установить видеокамеры и иные средства защиты	Управляющие компании имеют юриста, который следит за изменениями в законодательных положениях и может отстоять интересы жильцов в судебной инстанции
Получают дополнительную прибыль от помещения, сданного в аренду для коммерческих нужд	Может проводить ряд работ без дополнительных платежей, привлекая подрядчика

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Обязательство по ведению бухгалтерии ложится на плечи самих граждан. Нужно рассчитывать квартплату, собирать средства самостоятельно. Стоит также следить за тем, чтобы работы подрядчика и поставщика были оплачены в сроки, производить налоговые платежи и т. п.	Любой дополнительный доход является прибылью компании
Квартплата большая, чем при управлении специализированными компаниями, так как нужно производить оплату за ряд дополнительных услуг	Квартплата начисляется по непрозрачным схемам
Если возникнет спор и противоречия с представителями госструктур и подрядчиком, нужно будет самим отстаивать свою правоту в судебном органе. Еще один вариант – обращаться к юристу за отдельную плату	Нет возможности осуществлять контроль за расходами. В результате часто имеют мест хищения и злоупотребления со стороны сотрудников управляющей компании
Возникает немало сложностей при обустройстве общедомовой территории, поскольку необходимо сотрудничать с большим количеством служб	Любое изменение относительно управления домом утверждается без ведома жильцов
—	Обычно услуги некачественные, так как сотрудники сразу стараются обслужить несколько домов

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Если в доме есть много помещений, которые можно сдать в аренду и получить прибыль, тогда выбирают ТСЖ.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

• затраты;
• борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
• факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Взаимодействует с поставщиком напрямую	И не возникает необходимости платить посреднику
Не привлекает расчетные и управленческие кадры	Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

• управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
• собственники квартир доверяют друг другу;
• есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

ТСЖ	УК
Некоммерческое предприятие	Коммерческая фирма
Основная цель – управление домом с учетом интересов всех жильцов без желания заработать	Цель – получить прибыль при управлении домом
Общество имеет свой счет в банке, куда перечисляются средства при внесении квартплаты, а также прибыли от сдачи помещения в аренду. При наличии дополнительной прибыли организуют дополнительные работы, направленные на благоустройство дома	Если необходимо провести дополнительные работы, жильцам придется понести дополнительные траты
Свобода в выборе поставщика и подрядчика	Компания сама решает, услугами каких субподрядчиков пользоваться
Любое решение принимается на собрании	Решения принимают без учета мнения жильцов
Есть возможность контролировать выполнение работ	Контроль невозможен
Не всегда есть люди, которые разбираются в определенных вопросах	Работает квалифицированный персонал, имеющий опыт
Средства могут затрачиваться на цели, которые не входят в план	Средства распределяются на нужды в соответствии с договором

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Первое, что нужно сделать, принять решение о том, что дальнейшее предоставление услуг УК является не желательным.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

• открыть счет в банковском учреждении;
• провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);
• принять на собрании решение, проголосовав.

Возникающие нюансы

Не всегда поверхностных знаний бывает достаточно. Всегда остаются вопросы, на которые люди ищут ответы у специалистов. Рассмотрим самые частые.

Как перейти из одной в другую

Если ваша управляющая компания или ТСЖ вас не устраивает, и вы решили поменять компанию, действуйте так:

1. Выберите организацию, которая устроит вас.
2. Поговорите с соседями относительно смены управляющих.
3. Отправьтесь к руководителю новой УК для решения всех вопросов.

Способ смены организации:

Можно выбрать иную компанию	Когда будет оканчиваться срок действия договора, что заключен с нынешней фирмой
Меняют компанию, если она нарушает положения соглашения и интересы граждан	Расторжение договора в таком случае осуществляется в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
Компания может быть лишена лицензии	В соответствии со ст. 199 ЖК
Договор может расторгаться	По соглашению сторон
Смена УК бывает и в таком случае	Принято решение создать ТСЖ, но оно впоследствии решает нанять управляющую фирму, ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК

Обязательно проводится собрание, на котором поднимается вопрос о смене УК:

• Готовится повестка дня.
• За 10 дней до собрания уведомляются все жильцы. Направляется заказное письмо или собираются подписи самостоятельно (в реестре уведомлений).
• Поводится очная и заочная часть собрания.
• Составляется протокол.
• Жильцам направляется извещение о результате.

Как уведомить управляющую компанию о создании ТСЖ? Направляется письмо о таком решении в течение 5 дней.

В уведомлении отражается название компании, что была выбрана, ее контакты, данные о собственнике квартиры, сведения о котором прописаны в решении. Составляется соглашение с новой компанией.

Порядок передачи

В федеральном законодательстве об этом ничего не говорится. За ответами стоит обращаться в Письмам Министерства регионального развития России, где прописан общий порядок передачи дома в управление.

Факты	Сроки
Способ управления выбран	Когда принято решение на собрании
Реализуется он	Когда заключено соглашение. Время передачи документов на дом при этом не играет роли

Контракт вступит в силу Нв течение месяца после подписания, если иные условия не прописаны в соглашении

Чтобы в полной мере начать исполнение своих обязательств, компания должна иметь:

Технические документы на объект	Чтобы можно было определять состав и состояние имущественных объектов, сроки ремонтов, иные особенности эксплуатации дома
Данные о владельцах квартир	Их количестве, о наличии льготников, о площади квартир. Такие сведения необходимы, чтобы можно было начислять квартплату
Образцы перезаключенных соглашения с подрядной компанией	По вывозу мусора и т. п.

УК и ТСЖ необходимо, чтобы поставщики перезаключили соглашения на энергоснабжение и т. п. с новым управляющим обществом.

Обязательно фиксируют, в каком состоянии находится объект на момент передачи.

Это нужно для того, чтобы новая управляющая компания не понесла ответственности за результат деятельности старой организации. Так также определяют, насколько эффективно содержится дом.

Не всегда новой УК удается получить необходимую документацию и сведения. И тогда возникнет препятствие в управлении объектом.

Устранение таких препятствий возможно при обращении в органы местного самоуправления, к прежним УК и третьим лицам, у которых есть все справки.

Когда прежняя управляющая организация получит уведомление, она должен в течение 30 дней перед тем, как прекратится срок действия соглашения, передать все документ (ст. 162 ЖК).

Подробнее говорится в Письме от 20 декабря 2006 № 14313-РМ/07.

Порядок действий:

Новая УК при обращении жильцов	Направляет письмо к представителю прежней компании для передачи объекта
Прежняя фирма	Основываясь на протокол собрания, передает технические документы новой компании
Новая организация получает документы	И заключает с жильцами соглашение

Можно ли сотрудничать одновременно

ТСЖ может вести свою деятельность самостоятельно или заключать контракт на предоставление услуг с любой УК.

В первом случае ТСЖ нанимает сотрудников самостоятельно. Оно осуществляет контроль за выполнением работ и является управляющей структурой.

При втором варианте ТСЖ согласует тарифы и статьи, и так избежит лишних затрат собственников квартир.

Ведь сообщество исключит ненужные услуги или сократит их. Все действия УК будут осуществляться от имени и за средства ТСЖ.

А последнее будет платить за предоставленные услуги согласно договору.  ТСЖ будет посредником между жильцами и управляющей компанией.

Видео: как зарабатывают ТСЖ и Управляющие компании

Удобство данного способа для УК в том, что ей придется сотрудничать не со всеми жильцами в отдельности, а только с председателем товарищества или несколькими уполномоченными лицами.

Образец договора

Может заключаться договор подряда или соглашение, в соответствии с которым ТСЖ будет управлять управляющая фирма.

В договоре управления должны быть такие положения:

• перечень работ, которые должны выполняться;
• период действия договора.

Не менее 50% жильцов должны поставить на соглашении свою подпись, иначе оно не вступит в силу, несмотря на принятое решение на собрании.

Отнеситесь к выбору формы управления ответственно. Если вы предпочтете ТСЖ, тогда на начальных этапах ее деятельности стоит заключить договор с УК.

Подрядчик будет предоставлять услуги по содержанию общедомового имущества. Когда же у вас уже будет опыт управления, можно осуществить переход на обслуживание дома только ТСЖ.

Любую ситуацию следует рассматривать индивидуально. Учитывайте обстоятельства, и тогда взвесьте, что будет лучше в вашем случае – оформить ТСЖ или передать обязательства по управлению управляющей компании.