Что это такое переуступка квартиры в новостройке

Статья раскроет основные моменты, касающиеся переуступки квартиры. Что это за процедура, какова ее роль, и как ее осуществить – далее.

Переуступка является неотъемлемой частью договора долевого участия. Применима при продаже квартир в новостройках на заключительном этапе строительства перед покупкой. Что представляет собой процедура?

Основные моменты

Покупка нового жилья не всегда происходит от застройщика покупателям. Часто жилье перепродают, при этом инвестор должен передать право на покупку недвижимости третьим лицам.

Этот процесс осуществляется до момента сдачи квартиры в эксплуатацию, когда документы о праве собственности не получены.

Такой процесс называется переуступкой. Такая схема имеет положительные и отрицательные моменты.

Переуступка в новостройке обойдется дешевле, чем покупка недвижимости напрямую, или той квартиры, на которую уже готовы документы.

Отрицательным моментом является то, что возможные проблемы застройщика переходят новому владельцу. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно проверять документы.

Переуступка квартиры	Процесс передачи недвижимости от одного владельца (изначального) к другому
Как оформить квартиру по переуступке в новостройке	Вопрос распространенный. Ответ на него прост – необходимо придерживаться 4 этапов осуществления процедуры
Первый	Проверка документации

Прежде чем купить квартиру, у застройщика нужно потребовать документацию. Это:

Устав и учредительная документация	На основании которой выполняются строительные работы
Cвидетельство о регистрации недвижимости	D законодательных органах
Подтверждающий документ	О том, что объект состоит на учете в налоговой инспекции
Свидетельство на право собственности земельным участком	На котором расположен дом
Разрешающая документация	На строительство
Бухгалтерская отчетность	За последний квартал
Проект	—

В проекте должны быть указаны такие сведения – цель строительства, сроки, права.
Следующий этап – подготовка к заключению сделки.

Включает в себя такие этапы:

Оповещение застройщика о планируемой переуступке	Если этого не сделать, смена владельца квартиры не произойдет – сделка будет считаться незаключенной
Получение соглашения (в письменной форме) на продажу объекта	Чтобы не дожидаться сдачи квартиры в пользование, продавец должен заплатить строительной фирме 5% от продажи
Взятие у продавца справки	Подтверждающей отсутствие долгов. Это страховка нового владельца от возможных задолженностей бывшего хозяина квартиры
Получение письменного согласия	О переуступке от остальных членов семьи
Оповещение из банка	Если имущество приобреталось в кредит
Получение выписки	Из Реестра

Третий этап заключается в действиях покупателя. Он должен получить письменное соглашение (заверенное нотариусом) на покупку объекта.  Последний этап – регистрация договора.

Сотруднику регистрационной службы предоставить паспорт, свидетельство на имущество, соглашение от застройщика.  Обязательное условие – оплата пошлины государству. 

Если покупка недвижимости осуществлялась в браке, при ее продаже потребуется нотариально заверенное письменное согласие супруги (супруга) на заключение сделки.

Необходимые сведения

Покупатель должен знать следующее:

Во время оформления переуступки	Указать тип изначального соглашения, на основании которого происходит передача прав
В документе нужно зафиксировать сумму и порядок расчета	Иначе сделка будет считаться незаконной
Покупатель должен самостоятельно проверить	Разрешительные документы на проведение работы
Договор необходимо заверить	У нотариуса
Покупатель обязан оповестить застройщика о заключении сделки	Даже если это не предусмотрено договором

Согласно законодательству, согласование переуступки с застройщиком не обязательно. Но лучше это сделать во избежание проблем.

Прежде чем заключать договор, необходимо проверить, не заложена ли квартира банку, как проводилась оплата взносов изначальным инвестором.

После заключения сделки на руках у нового собственника должны быть – договор уступки, согласие застройщика и акт передачи. Бланк соглашения можно скачать здесь.

Каково ее назначение

Переуступка прав собственности – сделка купли-продажи, при которой инвестор передает права на недвижимость новому владельцу, устанавливая большую плату, чем он сам покупал эту квартиру.

Дает возможность приобрести недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Целью продажи (покупки) недвижимости по переуступке прав является получение выгоды.

Цена будет меньше, чем при покупке новой квартиры, которая никому не принадлежала. Снижение стоимости объясняется изменениями планов владельцев квартиры.

Правовые аспекты

Договор переуступки регулируется статьями 388—390 Гражданского кодекса.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса, дольщик вправе уступать свои права на недвижимость другому лицу после регистрации договора.

Закон, регулирующий продажу по переуступке прав собственности, отсутствует. Существуют законы, которыми следует руководствоваться при оформлении соглашения:

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве»	Принятый 30 декабря 2004 года
Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав»	Принятый 21 июля 1997 года

Соглашение не должно противоречить Гражданскому кодексу. В соответствии с Налоговым кодексом, продажа недвижимости по переуступке прав облагается налогами – для граждан Российской Федерации – 13%, для иностранных лиц – 30%.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке 

Переуступка может осуществляться несколькими формами.  Первая – предварительное соглашение на покупку.

Во время составления такого договора происходит переуступка прав на подписание основного контракта. Требование передать жилье не переуступается.

Согласно такому соглашению, участники не совершают действий, направленных на продажу (покупку), а устанавливают условия для дальнейшей покупки.

Переуступка производится после оформления предварительного договора и до составления основного.

Предварительное соглашение регистрировать не нужно. Финансы передаются продавцу по основному договору, по дополнительному это недопустимо. Вторая форма – соглашение о долевом участии.

Перед переуступкой производятся все платежи.  Право уступить можно только до подписания акта приемки. Соглашение необходимо зарегистрировать.

Как продать недвижимость

Порядок оформления сделки зависит от того, полностью ли оплачена квартира. Если сумма выплачена вся, то необходимо оповестить об этом застройщика.

Далее схема такая:

1. Передача покупателю оригинала соглашения.
2. Если продавец женат (замужем), потребуется нотариальное согласие о продаже от второй половинки;
3. Регистрация договора в Росреестре.

Спустя 10 дней переуступка закончится, и новому владельцу выдадут договор.

Формирование договора

Договор переуступки – сделка по передаче прав на недостроенную квартиру от одного владельца другому. Сторонами соглашения являются – дольщик (продавец) и цессионарий (покупатель).

Видео: как купить квартиру в новостройке по переуступке

Соглашение является гарантией покупки жилой площади в новостройке, которая является собственностью других людей.

В договоре обязательно указать:

Характеристики объекта	Этаж, условный номер и площадь, число комнат, адрес
Сумму сделки	—

Также необходимо предусмотреть права и обязанности участников договора, установить порядок расчета. После подписания соглашения передать деньги за покупку.

Если собственность в ипотеке

Переуступка прав на ипотеку – система, при которой гражданин приобретает недвижимость, находящуюся в ипотеке. После этого к нему переходят обязанности по выплате ипотеки.

В случае переуступки прав собственности банк выдвигает заемщику другие требования. В основном, увеличивает ставку по процентам.

Покупка собственности в ипотеке имеет отрицательные и положительные моменты. Преимуществами считаются:

• отсутствие надобности осуществлять оценку недвижимости;
• не нужно уплачивать банку первый взнос;
• при составлении договора не взимаются дополнительные комиссии;
• не нужно собирать документацию.

Имеется и отрицательный момент – увеличенная ставка по кредиту.

Перед продажей квартиры в ипотеке продавец и покупатель должны обратиться в банк для подписания документов.

Далее необходимо зарегистрировать собственность на нового владельца, после чего продавцу поступает плата за квартиру.

В договоре необходимо отразить:

• кому и от кого передаются права и обязанности по уплате ипотеки;
• условия передачи;
• стоимость недвижимости;
• ипотечные условия.

Процесс оформления квартиры по переуступке в ипотеку имеет ряд нюансов.

Облагается ли сделка налогом

Согласно Налоговому кодексу, любая прибыль облагается налогами. Даже если она получена от продажи недвижимости.

При продаже прав по переуступке придется уплатить налог. Оплачивает то лицо, которое переуступает права на недвижимость.

В соответствии с действующими законами, если гражданин владеет квартирой не меньше 5 лет, и желает продать ее, ему придется заплатить налог с продажи.

Если при продаже стоимость квартиры увеличена (например, владелец купил ее за 4 млн. рублей, а продает за 6 млн.), то он обязан заплатить налог размером 13% от разницы в цене.

Чем опасно такое соглашение

При покупке квартиры по переуступке кроме преимуществ существуют и риски, влекущие за собой финансовые затраты.

Это может быть:

Наличие у владельца задолженностей перед застройщиком	Продавая квартиру по переуступке, он от них хочет избавиться
Вероятность попасть на мошенников	Которые проводят процесс продажи, а в дальнейшем выясняется, что сделка недействительна

При заключении соглашения необходимо действовать честно. Ели переуступка будет оформлена «задним числом», это повлечет за собой:

• уголовную ответственность продавца;
• признание соглашения недействительным, вследствие чего покупатель потеряет деньги;
• нотариус не станет заниматься этим делом, поскольку не вправе указывать неверную информацию в договоре.

Во избежание проблем и рисков необходимо тщательно проверять документы. Для снижения рисков необходимо:

• сравнить стоимость квартиры с рыночной. Цена не должна быть сильно завышенной или заниженной;
• проверить организацию застройщика – репутацию, наличие судебных исков, лицензию и прочее;
• осмотреть расположение постройки на наличие инфраструктур;
• уточнить стадию строительства;
• подписать договор, проверить сроки, гарантии и стоимость недвижимости;
• осмотреть квартиру на наличие недостатков.

Эти действия помогут избежать рисков или максимально снизить их. Главный риск – признание договора недействительным.

Чтобы защитить себя от этого, продавцу и покупателю необходимо указывать реальную уплаченную цену. При возникновении споров вернуть лишние деньги не получится.

Еще один риск – двойная продажа. Продажа одной квартиры двум или более лицам, происходящая по инвестиционному соглашению или предварительному договору купли-продажи.

Во избежание этого рекомендуется использовать переуступку прав только по соглашению долевого участия. Оно должно быть зарегистрировано – по нему ведется учет.

Не менее распространенными опасностями являются не оповещение застройщика или банкротство строительной фирмы.

Таким образом, приобрести квартиру путем переуступки несложно. Однако, процедура имеет нюансы, которые необходимо тщательно изучить.

Покупатель платит за покупку недвижимости только после заключения и регистрации договора. Только после этого права собственности переходят к нему.

Чтобы избежать нежелательных рисков, необходимо требовать от инвестора документацию и своевременно оповещать застройщика о возможной сделке.