Как нужно правильно сдать квартиру квартирантам по закону в 2024 году

Если вы желаете действовать по закону, чтобы не возникло неприятностей, стоит разобраться – как нужно правильно сдать квартиру.

Определим, как найти квартирантов, как составить соглашение, на какие моменты сделать акцент в документе, какие риски могут возникнуть. Приведем актуальные сведения в 2024 году.

Законодательством России не запрещено сдавать в аренду недвижимость. Есть нормы, в которых описан порядок сдачи, рассмотрены права сторон сделки, причины прекращения соглашения.

Но редко кто их изучает и пытается обойти закон стороной, чтобы не платить налог. Определим, как правильно сдать квартиру, чтобы не слыть нарушителями законодательства.

Неважно, сами вы будете заниматься решением данного вопроса, или обратитесь в агентство.

Все равно нужно понимать, к чему нужно быть готовым, на что обратить внимание, какие пункты включить в договор и т. д.

Общие моменты

Если у гражданина есть свободная жилплощадь, то он вправе получать с нее прибыль.

Сдача в аренду – оптимальный вариант, который позволит не только заработать, но и предоставит возможность сохранить объект в пригодном состоянии.

Граждане сами вправе решать, как распорядиться жильем. Но в законодательных актах сказано, что квартира может быть передана только для проживания.

Физлицам жилье сдается без каких-либо ограничений. Если же жилье передают компании, тогда сделку будут называть арендой, а не наймом.

Что это такое

Арендой называют форму имущественного договора, в соответствии с которым объект передают во временное пользование арендаторам. Те же должны вносить арендную плату за предоставленную собственность.

Поиски квартирантов

Найти нанимателя можно таким способом:

• при самостоятельном поиске;
• при обращении к агенту по недвижимости.

Если вы предпочитаете первый вариант, тогда готовьте объявления, создавайте агентские сети с привлечением знакомых, ищите квартиранта также по объявлениям.

Дайте знать всем родственникам и друзьям, что ищите нанимателя, развешивайте объявления на уличных досках.

Недостаток клиента, найденного «по знакомству» — такое лицо будет просить снизить стоимость, и вы не всегда сможете отказать. Такие граждане также позволяют себе задерживать оплату жилья.

Будьте готовы к тому, что вам будут звонить не только наниматели, но и агенты, которые желают подписать соглашение на предоставление услуг.

Следует определиться, кому именно сдать квартиру. Чаще всего отдают предпочтение семейной паре или одинокой женщине в возрасте.

Такие квартиранты вряд ли устроят шумную вечеринку, не будут часто приводить множество гостей, и если нужно, присмотрят за квартирой.

Чаще возникают проблемы с одинокими мужчинами, молодежью, иностранцами. Чтобы перестраховаться, напишите в договоре, что наниматели будут нести ответственность на каждого своего гостя.

Законодательная база

Главные нормативные акты, на которые стоит ориентироваться:

• Жилищный кодекс РФ;
• ГК России – гл. 34, 35 и др.

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону и ГК РФ

Если вы приняли решение сдать квартиру, тогда нужно разобраться в особенности проведения процедуры.

Действия будут такими:

Подготовьте объект	Не лишним будет косметический ремонт. Позаботьтесь о том, чтобы были все необходимые удобства – интернет, кондиционер. Спрячьте или унесите ценные и личные вещи
Займитесь поиском квартиранта	С потенциальным жильцом проведите беседу, покажите квартиру, решите вопрос относительно долгов по платежам за коммунальные услуги
Подготовьте нужные документы	Составьте соглашение
Здесь можно обойтись своими силами	Хотя лучше перестраховаться, и обратиться к представителю юридической конторы

Желательно также следовать таким рекомендациям:

Застрахуйте жилье	При оформлении полной страховки будет учтена гражданская ответственность, застрахуете стены и внутреннюю отделку
Получите согласие сдать квартиру от всех владельцев	Что были зарегистрированы в помещении. Такой согласие необходимо, если сдают неприватизированный объект, муниципальное жилье или комнату в неприватизированном помещении
Договор лучше составлять максимум на 11 месяцев	Считают, что при более длительном проживании лицо сможет в случае болезни или трудного финансового положения добиться в судебном органе решения, в соответствии с которым его не смогут выселить
Составляйте акт передачи объекта	Перепишите имущество, упомяните о наличии порванных обоев. Такой документ нужно составлять в 2 экземплярах
Напишите расписку	Арендодатель пишет о том, что получает средства, а наниматель о получении ключей
При сдаче муниципального жилья	Стоит зарегистрировать сделку в ГУПе
Записывайте информацию о квартирантах	Данные из паспорта, контакты

Юридическая ответственность остается за арендодателем, поэтому стоит решить заранее, кто будет платить за услуги ЖКХ, телефон, интернет, охрану и т. д. – вы или жильцы.

Кроме того, вы ответственны за то, чтобы квартиранты соблюдали нормы ЖК. Любые противоправные их действия должны будете объяснять вы.

Составление грамотного договора

Если нет договора, то трудно будет доказать что-либо в случае порчи имущества. Именно по этой причине стоит обязательно подготовить соглашение, описав имущество и его состояние.

Нужно расписать, в каком состоянии находится сантехника и отделка. Так можно будет взыскать плату за разбитую плитку, испорченный паркет и т. п.

Общие требования к составлению договора:

• прописывают предмет сделки;
• права и обязательства каждой стороны;
• причина наличия прав сдать квартиру в аренду – есть права собственности, договор соцнайма, доверенность от собственника;
• период, в течение которого договор будет действителен;
• стоимость;
• сроки передачи средств за квартиру;
• передача права на уплату услуг ЖКХ (делают запись показаний счетчиков);
• частота проверок собственником (с указанием, чтобы он входил в помещение только в присутствии квартиранта);
• порядок прекращения действия договора;
• правила проживания, которых жильцы должны придерживаться;
• ограничения в пользовании жильем;
• ответственность в случае порчи имущества.

Договор аренды зачастую составляется, когда квартира сдается юридическим лицам. Речь о договоре найма идет при сдаче объекта гражданину.

В первом случае обязательна регистрация. Его оформляют на год или на больший срок. Договор найма не обязательно регистрировать.

Могут составляться такие договора самостоятельно, от руки. Подписи должны поставить все владельцы жилплощади.

Регистрируют документ в органе местного самоуправления и в ФНС по месторасположению объекта.

Затем арендодатель должен каждый год сдавать декларации, в которых отражена сумма прибыли.
Чтобы документ имел юридическую силу, его нужно заверить в нотариальной конторе.

Оговаривайте в соглашении, кто именно будет жить в помещении, можно ли заводить животных, возможно ли изменение квартплаты и т. д.

Собственник вправе регулярно проверять сохранность и целостность квартиры и имущества в ней.

Но такие моменты стоит оговорить в соглашении, ведь даже порядочным квартирантам может не понравиться спонтанный визит.

Помните, что квартирант не вправе менять замок. Если же он его меняет, то дубликат обязуется передать хозяину. Квартира может быть сдана по доверенности. В таком случае также платится налог.

При составлении договора доверенное лицо будет действовать от имени собственника (cт. 185 Гражданского кодекса).

Но все права и обязательства по таким сделкам возникнут у владельца (пункт 1 ст. 182 ГК).

Дополнительные документы

Владелец квартиры вправе требовать от потенциального квартиранта предоставления справки о доходах, чтобы иметь гарантию того, что оплата будет производиться без сбоев.

Также и наниматели могут попросить показать справки, что подтвердят наличие прав собственности на жилье.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Право арендодателей – предоставлять такие ли такую документацию. Главное помнить о том, что нельзя отдавать оригиналы. Покажите документы и сразу заберите.

Со стороны арендодателя обычно требуются такие документы:

• паспорт;
• свидетельство, что подтверждается права собственности на квартиру;
• счета и платежки, что подтвердят погашение задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• документ, в котором перечисляются все лица, проживающие в квартире выдаст паспортист);
• письменное соглашение, если есть совладельцы.

Если объект муниципальный, то стоит для сдачи в аренду получить согласие от представителя муниципалитета.

Обязательно составление заявления, в котором оговаривается, что квартира будет сдана частным лицам. Оно передается сотруднику ДУИ.

Вместе с заявлением подают документ, где перечислены проживающие граждане в помещении. Соглашение должно содержать данные из паспортов таких лиц.

Итак, нужны будут:

• разрешение, выданное муниципалитетом;
• гражданский документ квартиранта;
• ордер на жилье, где указан главный съемщик или соглашение социального найма;
• справки, что подтвердят внесение платы по счетам;
• документ из паспортного стола о проживающих.

Как определится с ценой

Какую цену назвать? Уточните, какая ситуация на рынке арендованных квартир. Посмотрите объявления в газете, интернете, поговорите с риэлтором.

На формирование цены будут влиять такие факторы:

• площадь помещения;
• место, где квартира находится (на окраине дешевле, в центре дороже);
• состояние квартиры (наличие ремонта, удобств, отсутствие насекомых);
• наличие мебели и техники и ее состояние;
• наличие рабочего лифта;
• чистота придомовой территории;
• наличие порядочных и неконфликтных соседей;
• инфраструктура территории – наличие магазинов, детских площадок, аптек, производственных мощностей и т. д.;
• расположение автобусной, трамвайной остановки (транспортная развязка поблизости будет также влиять на повышение стоимости квартиры)

Принятие жилья по истечении срока аренды

Когда истекает срок аренды, арендодатели задумываются о том, как правильно принять квартиру:

1. Проверяйте, все ли вещи на месте и целы ли. Здесь придется кстати перечень, который готовился при заселении жильцов.
2. Пересмотрите, в каком состоянии сантехника.
3. Проверьте показания счетчиков.
4. Нужно увериться, что трубы и батареи в полной сохранности.
5. Пересмотрите, все ли розетки работают, в каком состоянии электрический щиток, электрические приборы.
6. Попробуйте, все ли окна и двери в целостности и нормально ли работают.
7. Осмотрите мебель.
8. Посчитайте, вся ли кухонная утварь есть.
9. Обратите внимание на облицовку – обои, плинтус, панели.

Если будет выявлен какой-то дефект, запишите его в акт сдачи-приемки.

Возникающие нюансы

Есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание. Иначе придется ответить по закону перед уполномоченными органами.

Вопрос о налогообложении

Чаще всего квартиры сдаются неофициально потому, чтобы можно было избежать уплаты налога.

Ведь прибыль, которую владелец помещения получает, должна облагаться НДФЛ (13% и 30% для резидента и нерезидента соответственно).

Чтобы снизить налог, стоит зарегистрировать ИП и выбрать налоговую систему УСН. Тогда нужно будет платить только 6%.

Хотя придется также перечислять средства для уплаты страховых взносов, являющихся обязательными.

Если же выбрать патентную систему, тогда налог вообще не платится. Но плата вносится за покупку патента (точная цена будет зависеть от территориального округа).

Не совсем законный способ снижения платы по налогам – заниженная сумма, отраженная в соглашении.

Остается риск того, что в случае неуплаты квартирантом необходимой суммы, собственник не сможет ничего доказать. Получится взыскать только ту сумму, что была указана в договоре.

ИП также может платить налог, выбрав ОСНО. В соответствии с данным режимом платится 13% от полученного дохода.

Да и в обязательном порядке предоставляется декларация. Средства перечисляются до 15 июля. Квитанция, подтверждающая уплату налога, подается в налоговую службу.

Возможные риски для арендодателя

При неофициально сдаче квартиры в аренду вы рискуете столкнуться с множеством проблем. Возникнут вопросы от государственного органа, можете также остаться без квартиры.

Перечислим основные риски:

Назначение штрафа или уголовное наказание в случае неуплаты налога	Если лицо в течение 6 мес. – 3 лет не подавал отчетность о прибыли и не платил налог, то сумма штрафа будет внушительной. Также в отдельных случаях можно попасть за решетку
Если объект сдавался без договора	То вы не сможете доказать пропажу определенной техники, мебели, порчу имущества
Возможны неожиданные растраты, если наниматель съедет	И окажется, что он не оплачивал счета за коммунальные услуги. Бывают огромные счета за телефон
Квартиранты могут оказаться недобросовестными	Бывает, что квартиру снимает один человек, а проживает на самом деле другой, с которым владелец жилья не составлял соглашение. Иногда открывают бордель, заселяют приезжих иностранцев и т. д.

Если будут нарушены нормы закона при сдаче в аренду жилья, возможно:

Назначение штрафа за деятельность без регистрации, который составит 10-20%	ст. 117 НК
Назначение штрафа при нарушении срока регистрации коммерческой деятельности в размере 5-10 тыс. руб.	ст. 116 НК
Взыскание суммы налогового платежа за прибыль, что была получена незаконно	ст. 122 НК
Назначение штрафа за ведение коммерческой деятельности размером 500-2 тыс. (часть 1 ст. 14.1 КоАП) или 250 тыс.-1 млн.	ст. 171 УК

Большая часть помещений сдается в аренду без предварительного составления соглашения. Но если вы хотите действовать в рамках закона и защитить свои интересы, тогда лучше такой документ подготовить.

Но неважно, будете вы придерживаться правил сдачи жилья или нет. Знать вы в любом случае их должны. Ведь в ряде случаев можно понести ответственность за нарушение норм закона.

Обязательства граждан как плательщиков налогов никто не снимал, да и желательно знать, какие правила проживания нужно соблюдать, чтобы не возникло претензий от третьих лиц.

Если же вы впервые столкнулись с необходимостью сдачи жилья, тогда заручитесь поддержкой агентства.