Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России

Покупка новой квартиры это современные технологии и максимально продуманные проекты. Но есть и некоторые нюансы, без учета каких покупка радости не принесет.

Что надобно знать о приобретении квартиры в российской новостройке? Приобретение жилья на первичном рынке наиболее предпочтительно с юридической точки зрения.

Квартира приобретается практически из «первых рук» и проверить «чистоту» сделки гораздо проще.

Кроме того при возведении новостроек используются инновационные технологии и современные технологии, что существенно увеличивает комфорт проживания.

Но игнорирование некоторых важных аспектов может значительно омрачить радость от приобретения. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России?

Важные аспекты

Приобретение квартиры в новостройке обычно подразумевает покупку прав на квартиру на стадии возведения дома.

Типичный вариант покупки это заключение договора о долевом участии в строительстве со строительной компанией.

Компаниями-строителями привлекаются средства дольщиков, и на собранные деньги возводится дом. После окончания строительства квартиры передаются в собственность дольщиков.

Квартиры в готовых новостройках чаще приобретаются по договору ипотеки. Но и в том, и в другом случае важно проверить квартиру еще до оформления покупки.

В частности необходимо проверить:

• наличие разрешения на строительство;
• условия долевого участия;
• порядок передачи права собственности.

Приобретение квартиры в новостройке по ипотечному договору мало чем отличается от покупки обычной квартиры.

В этой ситуации заключается стандартный договор купли-продажи.

Сразу после перевода средств продавцу покупатель может зарегистрировать право собственности. Гораздо больше нюансов возникает при долевом участии в строительстве.

Перед тем как заключить договор долевого участия важно обратить внимание на следующие аспекты:

Историю застройщика	Стаж работы, реализованные проекты
Этап работы	Покупка квартиры на уровне котлована может затянуться на весьма длительный срок
Полномочия представителя застройщика	Важно наличие официального подтверждения на представление застройщика
Документы на строительство	При отсутствии разрешения стройку могут прекратить или «заморозить»

Также обратить внимание нужно и на способы, какими застройщик пытается уменьшить свою ответственность, а именно:

Заключение предварительного договора	По нему застройщик обещает заключить договор в будущем, но может и передумать. Максимум чем это грозит возвратом вложенных средств дольщику, да и то после долгих судебных тяжб
Заключение инвестиционного договора	Документ подтверждает внесение средств, но не право на получение квартиры. Чревато это двойными продажами квартир и отсутствием гарантий
Покупка пая в ЖСК	Способ законный, но также отсутствуют подтвержденные гарантии на получение квартиры

Нюансов много, но главное, что нужно запомнить при покупке квартиры в новостройке – проверять нужно не только жилье, но и застройщика.

Необходимые термины

Наверное, немного найдется людей, не слышавших о долевом строительстве. Большинство используемых терминов уже давно стали частью обиходной речи. Но все же…

Договор долевого участия являет собой документ, заключаемый с застройщиком на этапе возведения дома.

Согласно его положениям дольщик передает застройщику определенную сумму денежных средств, а застройщик взамен обязуется передать квартиру в собственность после окончания строительства.

Застройщиком именуется строительная компания, которая строит дом. Долевое участие предполагает привлечение средств об будущих покупателей квартир.

По сути, покупатели-дольщики вносят предоплату за будущее жилье. Заключение ДДУ становится для дольщика гарантией, что после окончания строительства ему будет передана готовая квартира.

Стоит отметить один важный нюанс. С недавнего времени договоры купли-продажи не требуют регистрации в Росреестре. Регистрируется только право собственности.

Однако это не относится к договору долевого участия. Если ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, то юридической силы он не имеет.

Следовательно, никаких обязательств у застройщика не возникает, как отсутствуют и права у дольщика. Существует несколько видов договоров.

Используемых при продаже квартир в новостройке на этапе строительства:

• договор уступки прав;
• вексельный договор;
• договор об инвестиционной деятельности;
• договор долевого строительства и т.д.

В принципе все они имею право на существование и законодательно разрешены. Однако некоторые требуют немалой юридической грамотности и знания определенной специфики.

Наиболее простым и понятным является договор долевого участия в строительстве. Таковой включает в себя:

• определение объекта ДУ;
• срок передачи готового жилья;
• цену договора и срок оплаты;
• длительность гарантийного срока.

Вероятные стороны сделки

Реализация квартир в строящихся домах подразумевает наличие двух видов продавцов. В наиболее упрощенном варианте продавец это сам застройщик.

В этой ситуации рисков при заключении договора гораздо меньше. Заключается соглашение с самим застройщиком и можно подробно оговорить все возможные нюансы.

Можно включить в договор какие-то дополнительные гарантии или «выпросить» дополнительные льготы.

Главное при взаимодействии с застройщиком это убедиться в его хорошей репутации и наличии разрешения на возведение строительного жилого объекта.

Другой тип продавцов при долевом строительстве это посредники. В качестве таковых могут выступать риэлторы и агентства недвижимости.

В этом случае особе внимание следует уделить правомочности представителя. Должна наличествовать официальная доверенность от застройщика на заключение ДДУ.

Также представлять интересы застройщика могут банки. Обычно так бывает, когда застройщик является партнером банка.

Данный вариант наиболее предпочтителен, поскольку банк тщательно проверяет застройщика перед началом сотрудничества.

Правовая база

С целью минимизации рисков при покупке жилья в новостройках был принят ФЗ №214 от 30.12.2004.

Действие данного закона распространяется лишь на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1.04.2005 (дата вступления в силу ФЗ №214).

Получение разрешения на строительство в более ранний период не позволяет регулировать правоотношения участников долевого строительства данными нормами.

В ФЗ №214 предусмотрено заключение договора долевого участия в строительстве.

На практике заключаются и иные договора, но не предусмотренные законом договора, по сути, считаются не легитимными. Значит и гарантий для участника ДУ значительно меньше.

Для минимизации рисков при приобретении квартиры в новостройке предусмотрено несколько важных положений:

Привлечение средств дольщиков	Допускается только после получения разрешения на строительство, публикации проектной документации и госрегистрации права собственника застройщика на земельный участок под строительство
При несоблюдении хотя бы одного требования	Гражданин вправе потребовать возврата вложенных средств с процентами и компенсации убытков
Договор о долевом участии	Должен содержать все упомянутые в законе существенные условия
Застройщик вправе расторгнуть договор	Только в судебном порядке, при длительной просрочке со стороны дольщика
Контроль и надзор	За строительным объектом осуществляется специальным органом
Застройщик несет ответственность	За нарушение сроков передачи и недостатки объекта
Договор долевого участия	Подлежит обязательной госрегистрации

В соответствии с ФЗ №214 любое заинтересованное лицо может потребовать от застройщика возможности ознакомиться с такими документами как:

• учредительная документация;
• свидетельство о госрегистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в ФНС;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности;
• годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета за последние три года деятельности или за фактический период предпринимательства;
• аудиторское заключение за последний год.

В целом ФЗ №214 сводит к минимуму возможные риски при приобретении квартиры на первичном рынке. Однако сам покупатель должен учитывать и иные нюансы.

Порядок заключения сделки

Существует стандартная схема приобретения квартиры в новостройке. Расширить ее можно, но вот сокращать крайне не желательно. Итак:

Анализ рыночных цен	Цены на жилье с похожими характеристиками отличаются незначительно. Слишком низкая цена квартиры повод призадуматься о возможных последствиях. Может застройщик ненадежен или строительство на самой начальной стадии. Велик риск стать обладателем права на «долго-долгострой»
Проверка надежности продавца	Важно проверить о продавце всю возможную информацию. Телефоны, расположение офиса, время существования, состояние сайта и т.д. Чем надежнее партнер, тем меньше риск его внезапного «исчезновения». В крайнем случае, будет, кому предъявить претензии
Знакомство с исполнителем	Нужно проверить надежность самого застройщика, а также не лишним будет знакомство с основными действующими лицами – заказчиком строительства, генподрядчиком, разработчиком проектной документации. Здесь крайне важно проверить репутацию не только из официальных источников. Можно изучить отзывы покупателей ранее возведенных объектов, посетить тематические форумы, почитать отзывы независимых изданий
Как идет процесс?	Еще до подписания договора желательно посетить место строительства. Это поможет определить степень соответствия и динамику работ. Возможно по документам здание почти готово, а на деле только заложен фундамент. Также можно посмотреть какими темпами продвигается строительство, наличествуют ли необходимые материалы, достаточно ли рабочих и прочее
Кому и как платить	Вкладывать средства в новую квартиру можно разными способами. Это может быть и покупка целевых облигаций, и участие в инвестиционном фонде, и переуступка прав требования. От того насколько недвусмысленно оговорен процесс перехода права собственности зависит сохранность вложенных средств. Оплачивать можно через банк со всеми необходимыми подтверждениями платежа. В иных случаях есть повод усомниться в честности застройщика

Как только все основные этапы подготовки к сделке пройдены, можно приступать и к заключению договора.

К кому лучше обращаться

К кому предпочтительнее обратиться при покупке квартиры в новостройке, к риэлтору или застройщику? Здесь все зависит от нюансов сделки.

Так в агентство недвижимости есть смысл обратиться когда:

• объект не выбран и хочется изучить различные предложения;
• отсутствует свободное время на поиски;
• нет нужных знаний о юридической составляющей сделки;
• недостаточно опыта для оценки «юридической чистоты» квартиры и проверки всех необходимых документов.

Таким образом, если для клиента имеет значение сервис, большой выбор квартир, юридические гарантии, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтора.

Конечно, предварительно следует проверить репутацию агентства недвижимости и оценить опыт его работы на рынке недвижимости.

Но не менее выгодно подписывать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, отпадает необходимость в оплате услуг риэлтора.

Во-вторых, при личном обращении можно получить у застройщика некоторую скидку.

Обычно таковая варьируется в пределах 1-2 %, но если жилье не пользуется повышенным спросом, то можно выторговать скидку и до 20 %.

Кроме того, некоторые застройщик предлагают покупку в рассрочку на несколько лет. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в рассрочку?

Иногда может предусматриваться льготное банковское кредитование.

При этом процесс одобрения кредитной заявки при содействии застройщика будет более прост, чем при прямом обращении в банк.

То есть, если всей суммы для покупки нет или есть желание сэкономить, лучше обратиться к застройщику.

Составляем договор купли-продажи

Приобретение квартиры в новостройке по договору купли-продажи сегодня скорее экзотика, чем правило. Чаще всего жилье приобретается по ДДУ, договору переуступки прав или по договору ипотеки.

Но все же некоторые строительные компании продают квартиры именно по договору о купле-продаже. На что обратить особое внимание при заключении договора?

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен содержать в себе такие важные моменты как:

Предмет сделки	Объект должен быть максимально идентифицирован. При этом сведения должны соответствовать технической документации. Также важно убедиться, что квартира существует «физически», а не только «документально»
Сторона продавца	Нужно указать точные реквизиты компании-продавца, предварительно проверив их достоверность. Также надобно убедиться в праве собственности на конкретный объект
Цена, за весь объект или за квадратный метр	В последнем случае четко прописывается количество метров. Нужно указать, что цена окончательна и изменению не подлежит
Гарантия отсутствия притязаний третьих лиц	Продавец обязан гарантировать, что квартира не имеет обременений

В остальном заключение договора происходит по стандартной схеме. После подписания договора подписывается приемопередаточный акт.

Имея на руках правоустанавливающие документы, можно зарегистрировать право собственности на квартиру и стать законным ее владельцем.

Прилагаемые документы

Какие документы должен предоставить застройщик при продаже квартиры в новостройке?

К таковым относятся:

• разрешение на строительство;
• документ о праве собственности на землю;
• проектная документация;
• заключение госэкспертизы;
• договор застройщика со страхователем;
• выписка из Госреестра о праве на недвижимое имущество;
• учредительную и регистрационную документацию застройщика.

При отсутствии необходимых знаний желательно привлечь к заключению сделки юриста, дабы он проверил правильность оформления документации.

Что нужно знать, когда оформляется покупка квартиры в новостройке

На что обратить особое внимание, покупая квартиру в новостройке? Учесть стоит такие аспекты:

Готовность дома	Не следует полагаться на заверения застройщика, лучше убедиться лично, что жилье готово к эксплуатации или работы на том этапе, о каком заявлено застройщиком
Вид договора, каким оформляются правоотношения	Зарегистрированный ДДУ дает гораздо больше гарантий. Любые иные виды договоров возможны, но более рискованны
Готовность банков принимать участие в сделке	Если застройщик не аккредитован ни одним банком, это серьезный сигнал. Надежность такого продавца минимальна
Чем хороша инвестиция	При приобретении квартиры в новостройке желательно немного «предвидеть» будущее. Уже на этапе покупки стоит оценить стоимость возможной продажи в будущем. Обладает ли квартира хорошей ликвидностью и возрастет или упадет ее стоимость со временем

Конечно, существую и иные нюансы. В основном они касаются способа приобретения квартиры.

У застройщика

Данный вариант наименее рискован среди всех прочих. Результат налицо и можно уточнить все детали у непосредственного строителя.

С документальной точки зрения нюансы таковы:

Готовая новостройка до ввода в эксплуатацию	Проверяется государственной комиссией, что сопровождается выдачей подтверждающих документов
Поэтажный план дома	Должен быть утвержден БТИ
На построенный дом застройщик регистрирует право собственности	При этом вносится запись в Единый госреестр и выдается свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)
Заемщик регистрирует право собственности	На основании договора купли-продажи и приемопередаточного акта

В незарегистрированной квартире можно жить, однако любые сделки, связанные с отчуждением жилья, провести будет невозможно.

Приобретение в ипотеку

Если квартиры в новостройке приобретается по договору ипотеки, то в целом все нюансы сделки сохраняются.

Видео: риски при покупке квартиры в новостройке

Единственное отличие в том, что как только с застройщиком будет подписан договор купли-продажи и будет зарегистрировано право собственности, приобретенная квартира оформляется в качестве залогового обеспечения в пользу банка.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве в ипотеку?

Поскольку на жилье в столице чаще всего повышенный спрос, заемщику нужно исключить возможность продажи квартиры до получения ипотечного кредита.

Для этого квартира бронируется. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о намерении купить жилье.

В устной форме заемщик обещает о сохранении квартиры за заемщиком в течение двух недель. После получения одобрения квартиры можно перейти к оформлению необходимых документов.

Если за наличку

Сделки с наличностью вызывают больше всего опасений. Покупатели опасаются, что деньги могут быть украдены при доставке на место сделки.

Однако существует масса цивилизованных и безопасных способов относительно передачи наличных средств при покупке квартиры.

Как пример, передача денег на хранение нотариусу. После оформления договора купли-продажи он лично передаст деньги продавцу.

Также можно воспользоваться банковской ячейкой. При этом продавец получает деньги и кладет их в ячейку.

Ключ отдается на хранение в банк, а с банком заключается соглашение о том, какие документы должен предъявить продавец для получения средств.

Также делается пометка, что если сделка продажи квартиры не осуществляется, деньги забирает покупатель. Существуют и иные способы, как открытие счета до востребования или другие.

Но ни в коем случае не следует передавать наличность из рук в руки без свидетелей и документального оформления в подходящем для этого месте.

Весь процесс покупки квартиры в новостройке в России можно обрисовать небольшой последовательной цепочкой действий «проверка квартиры – проверка застройщика – проверка документов – правильное оформление договора».

То есть самое основное действие покупателя заключено в том, чтобы убедиться в законности строительства и соответствии жилья заявленным параметрам.