Собственники неприватизированных квартир, которые собираются их продавать, задумываются над тем, насколько сделка будет легальной.
Разберемся, можно ли продавать такую недвижимость в России в 2024 году. Определим, какие схемы используются чаще всего продавцами.
Некоторые семьи в течение длительного периода снимают у государства жилое помещение, и не собираются его приватизировать.
Это объясняется тем, что им не хочется заниматься оформлением документов, хождением по кабинетам, нет на это все времени и т. п.
Но тогда есть риск того, что возникнут трудности при продаже такой недвижимости. Ведь приватизационная процедура не может быть быстрой, а распоряжение жильем, которое является собственностью государства не допустимо.
Что нужно знать
Государство длительное время позволяло своим гражданам приватизировать помещения, в которых они проживают. А значит, не лишним будет разобраться в том, что приватизация означает и когда просто необходима.
Определения
О таком понятии, как приватизация, заговорили еще в 80-е годы, когда отмечался экономический кризис в стране.
Приватизацией называют тип сделки, при которой государство бесплатно передает в собственность гражданам РФ занимаемые ими квартиры или иную недвижимость.
Сделка осуществляется на первичном рынке в отношении государственного и муниципального жилищного фонда. Процедура является добровольной и доступна гражданину раз за всю жизнь.
Что дает такой статус
Если жилье приватизируется, то легче заключить договор купли-продажи. Но нужно ли на самом деле приватизировать жилье. Разберемся, какие преимущества и недостатки такого статуса.
Плюсы такие:
| Владелец жилого помещения | Который приватизировал его, получает защиту от мошеннических действий. Так как жилье становится собственностью жильца, его выселить практически не могут, если только нет огромных долгов по коммунальным платежам |
| Законодательством предусмотрена возможность получения новой квартиры | С площадью не менее 19 м2 на человека, но при условии, что было приватизировано прежнее жилье |
| У собственника есть право вписать и выписать кого угодно | Такое право отсутствует у владельца неприватизированного помещения, у которого есть право вписать только 1 человека |
| Собственник приватизированной квартиры может | Продавать, менять, оформлять договор дарения и осуществлять иные сделки с помещением по своему усмотрению |
| Лицо вправе проводить капитальный ремонт | И перепланировку квартиры |
Но есть и минусы:
| Собственник не может рассчитывать на помощь | При проведении ремонта и переселении от госструктур |
| Вся ответственность за неприватизированное жилье ложится на государство | Поскольку жилец – это только наниматель. А значит, при потопах или пожарах расходы должен возмещать госорган |
| Жильцы не могут получать субсидии | На коммунальную квартиру |
| Помещение может переходить по наследству | Только лицам, что прописаны в нем |
| При желании приватизировать помещение гражданин столкнется с такой проблемой | Ему придется уплатить единый обязательный налог |
Что еще стоит знать о приватизации? Приватизируя квартиру, вы понесете определенные затраты на осуществление процедуры. Но они не так велики, как стоимость покупаемого жилья.
После того, как жилая недвижимость станет собственностью жильца, ее не получится обменивать на неприватизированное жилье. Ведь тогда будет идти речь о двух разных типах недвижимости.
Граждане имеют право отказываться от приватизации и передавать объект обратно в государственный фонд. Но и такой процесс довольно сложный.
Еще проблемы ожидают жильца в вопросах приватизации и в иных случаях. Муниципальное жилье нельзя выкупать в собственность.
А значит, после того, как возможность бесплатной приватизации окончится, менять статус жилого помещения уже будет не реально.
Тогда единственным вариантом будет покупка недвижимости или получение ее в наследство, дар. Неприватизированную квартиру выгодно иметь:
- Одинокому пожилому человеку, у которого нет наследника.
- Если квартира находится в престижном районе и предполагается выплата большого налога.
Нормативная база
Любая сделка, связанная с приватизированным помещением, регулируется Гражданским кодексом. Если же осуществляется обмен неприватизированной недвижимости, тогда стоит опираться на положения Жилищного кодекса.
Возникающие нюансы
Допускается ли продажа неприватизированной квартиры? Можно ли продать неприватизированную квартиру в Москве или другом регионе Российской Федерации?
Прямую продажу осуществить невозможно, ведь лицо не может продать то, что ему не принадлежит на праве собственности. Но есть несколько способов.
Распишем основные схемы, которые используются жильцами неприватизированных квартир при их продаже.
Вариант 1 — владелец помещения заранее прописывает в квартире покупателя, которому собирается передать объект.
Про выписку ЕГРП онлайн в Росреестр, читайте здесь.
Помещение так и останется неприватизированным, но проживание покупателя в ней будет вполне законным. Но нужно иметь согласие на такую сделку всех прописанных лиц.
Если прописываемый человек – посторонний, то нужно иметь разрешение на проведение процедуры собственника жилья. Отказ возможен в том случае, если будут сомнения относительно прозрачности действий.
Откажут также тогда, когда на одного человека после регистрации нового гражданина будет приходиться площадь, которая менее установленных государством норм. Такого рода сделки проводят при наличии доверия.
Ведь есть риск того, что продавец после получения оплаты не захочет выписываться с помещения. Желательно оформлять передачу средств в нотариальной конторе.
Второй способ – сначала приватизировать, а затем продать объект. В таком случае нужно подготовить:
- паспорт;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних;
- документ, что подтвердит – приватизация на прежней квартире не проводилась;
- выписку из домовой книги о том, сколько лиц прописано;
- документы, что подтвердят оплату услуг ЖКХ;
- договор соцнайма.
Пакет документации предоставляется в Департамент жилищной политики. Составляется заявление о приватизации недвижимости.
Затем осуществляется регистрационная процедура, оплачивается пошлина и иные сборы. После получения прав собственника можно продать квартиру.
Отвечая на вопрос, можно ли продать только что приватизированную квартиру, можно сказать с уверенностью – такой способ будет более быстрым (относительно), легким, и главное – законным.
Приватизация вместе с покупателем
Еще один вариант – приватизация с покупателем. Чтобы получить недвижимость в собственность после того, как окончатся сроки бесплатной приватизации, придется заплатить немаленькую сумму, которая установлена с учетом кадастровой стоимости.
Допускается продажа такой квартиры покупателям, если они заинтересованы в данной жилой площади и готовы вносить задаток для проведения приватизационной процедуры.
Бывает, что владелец социального жилья по договору найма не имеет средств, чтобы оставить такой залог.
Процесс длительный, но у покупателя появится возможность стать владельцем приватизированной квартиры и получит возможность осуществлять с ней любые действия.
При этом сделка будет вполне законной. Первое, что нужно сделать, это увериться в том, что помещение может быть приватизировано.
Если жилье не находится в одном из военных городков или домах специального ведомства, тогда приватизация возможна.
Документы, которые предъявляются сотруднику районной администрации:
- документ о составе семьи и регистрации;
- документ о жилищной квоте;
- чек «Жилье», если имеется;
- справки, подтверждающие права на льготу;
- удостоверение личности каждого прописанного жильца;
- свидетельство о рождении каждого ребенка, который не достиг совершеннолетия.
Когда процедура приватизации будет завершена, можно приступить к следующим действиям – продаже недвижимости покупателю, который внес залог.
Произведение обмена
Неприватизированную квартиру можно обменять. При этом будут сменены права сторон, которые стали участниками сделки. Но статус недвижимости останется таким же, как и до обмена.
То есть, не поменяется форма собственности. Государственный объект так и останется неприватизированным.
Если речь идет о владельце частной квартиры, то он выступит в качестве нанимателя муниципального объекта, а прежние съемщики получат статус владельцев квартиры.
Такая форма завуалированной продажи предполагает оборот, который используют и агентства недвижимости при совершении подобной сделки.
Видео: раздел муниципального жилья
Опытный брокер всегда имеет в базе недорогие объекты, обычно расположенные за пределами города или на его окраинах. А покупатель получает возможность приобрести такую недвижимость у агента.
Зачастую он даже не видит само помещение. На него просто оформляют права собственности. Затем осуществляется обмен частного помещения на государственное жилье.
Продавец же получает деньги за жилье и осуществляет продажу оборотного помещения обратно брокерам.
Законодательством запрещено проведение таких сделок с обменным фондом, поскольку одна сторона рискует стать нуждающейся в новом жилье или улучшении условия проживания.
Недостатки обмена:
| Жилые объекты, которые используют, как буфер для обмена | Часто находятся далеко за пределами города. Иногда они вообще существуют только на документах. Получается, что человек меняет свое муниципальное жилье на плохой или не существующий объект |
| При сделке гражданину должны быть переданы деньги наличностью | Но если действуют мошенники, то есть риск того, что деньги так и не будут получены, а жилье утрачено. Доказывать в судебном органе свою правоту будет трудно из-за наличия большого количества фиктивной документации |
| Чтобы осуществить такой обмен | Нужно найти хорошую риэлтерскую компанию, у которой имеются для вас предложения, что также составит трудности |
| Стоит внимательно перечитать нормы законодательства | Ведь есть много нюансов подобного обмена, и при малейшем отклонении сделка будет признана незаконной |
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Если жилье не приватизировано, то не имеет значения, есть ли у жильца долг по квартире или нет. Продать его в любом случае не получится, если не использовать способы, описанные выше.
Но как, все-таки быть, если имеются долги? Для проведения сделки следует погасить долг.
Есть такой вариант – найдите покупателя, который будет согласен внести средства (задаток) на погашение задолженности по услугам ЖКХ или оформлении приватизации. Это самое сложное.
Чтобы заинтересовать покупателя, придется снизить стоимость объекта, а договор по займу лучше оформить в нотариальной конторе.
Если часть недвижимости (коммуналка)
Не забывайте, что при продаже доли приватизированного помещения стоит уведомить остальных жильцов о своих намерениях. Ведь они имеют право преимущественной покупки.
Берут ли в армию со себорейным псориазом, читайте здесь.
В чем разница между бакалавриатом, специалитетом и магистратурой, смотрите здесь.
На ответ у остальных собственников есть месяц. А как продать долю квартиры, что не приватизирована? Комната в коммуналке в такой ситуации может быть продана только путем обмена.
Необходимо иметь согласие обоих наймодателей (представителей местной администрации, что управляют муниципальным имуществом) на осуществление такой процедуры. Иначе сделка будет вообще невозможна.
Продажа будет несложной, если каждый документ оформлять с особой внимательностью. Важно учитывать все нюансы сделки, прописанные в законодательстве, чтобы вас не посчитали нарушителем закона.
Только тогда можно добиться желаемых результатов в таком, как казалось, запутанном деле, как продажа неприватизированного жилья.
Самый оптимальный вариант – доверить процесс юристу, который знает все особенности и сможет провести прозрачную сделку, после которой уполномоченные органы не начнут задавать вопросов.