Если владелец недвижимости разрешает другому гражданину использовать данный объект без оплаты арендных платежей, между ними заключается сделка безвозмездного использования помещения или другого недвижимого имущества (квартиры, участка земли).
В большинстве случаев данная сделка применяется, если собственник недвижимости имеет иные интересы и выгоды.
Итак, рассмотрим, что такое безвозмездное пользование недвижимым имуществом по ГК РФ в 2024 году, чем оно отличается от аренды помещения и какие нюансы могут быть.
Общие аспекты
Рассмотрим понятие безвозмездного пользования недвижимым имуществом между юридическими лицами и физическими, его плюсы и минусы, а также особенности правового регулирования.
Что это такое
Процедура передачи недвижимого имущества в безоплатное пользование в некоторых аспектах незначительно отличается от сдачи его внаем.
Стандартный договор схож с договором аренды любого объекта недвижимости. Главным отличием является то, что собственник не требует ежемесячного внесения арендной платы.
Поэтому в текст договора безвозмездного пользования не включается пункт о денежном вознаграждении за предоставление объекта в пользование.
Главные требования к таким сделкам и нюансы процесса содержатся в нормах Гражданского кодекса РФ.
Аренда недвижимости на безвозмездной основе допустима как от граждан, так и от коммерческих предприятий и организаций.
Общие пункты в договоре аналогичны положениям договора аренды. Рассмотрим основные отличия:
- в соответствии с ГК РФ владелец имущества именуется ссудодателем;
- арендатор должен называться ссудополучателем;
- также в договоре прописывается, что пользование имуществом бесплатное.
В основном такую схему используют предприниматели, поскольку они получают выгоды от бесплатной аренды здания, земельного участка или другого объекта.
В большинстве случаев ссудодатель получает взамен иного рода выгоду, которую стороны оговаривают перед заключением сделки.
В теории владелец имущества мог бы сдавать его без подписания договора безвозмездного пользования, бланк которого можно скачать здесь.
Но мы рекомендуем оформить сделку с целью предотвращения потенциальных рисков с недобросовестными ссудополучателями и избежания возможных претензий со стороны государственных органов.
В чем преимущества и недостатки
В результате заключения договора ссуды, преимущества такой сделки ощущают обе стороны. Также у обеих сторон возникают и права, и определенные обязанности.
Неоспоримым плюсом для ссудополучателя является, безусловно, бесплатное пользование недвижимостью.
Однако вместе с этим у него появляется и масса обязательств:
- касательно текущего и капремонта жилья;
- поддержания помещения в надлежащем состоянии;
- охране имущества;
- оплате коммунальных услуг;
- других оговоренных обязательств.
Владелец недвижимости также должен выполнять определенные обязанности – предоставить пригодные для жизни условия в квартире, информирование ссудополучателя о правах третьих лиц на квартиру, вручение ему необходимых документов на квартиру и ключей.
Данная сделка не ограничивает права владельца на возмездное распоряжение жилплощадью.
Ведь в отличие от договора найма, здесь он не получает оплаты за пользование его недвижимым имуществом.
Действующая нормативная база
Процедуры передачи имущества в безвозмездное пользование недвижимым имуществом между физическим лицом и ИП, между юридическими лицами и физическими регулируются ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ.
Право собственности на недвижимое имущество, его появление, прекращение и переход к другим лицам должны проходить процедуру государственной регистрации в соответствии с ГК РФ.
Законодательством предусмотрено право владельца квартиры или его официального представителя на передачу недвижимости иному лицу на безвозмездной основе в пользование.
Такие правовые отношения должны быть оформлены договором ссуды, в результате которого у ссудополучателя появляется право безвозмездного использования жилья.
То есть ссудополучатель не должен оплачивать ссудодателю какие-либо денежные средства за пользование жильем.
Где узнать год постройки дома по адресу, читайте здесь.
В случае нарушения принципа безоплатности и прикрытия таким образом сделки найма или аренды, сделка считается незаконной и недействительной.
Право безвозмездного пользования недвижимым имуществом
Рассмотрим детально положения договора и его образец, безвозмездное пользование государственным недвижимым имуществом, какое налогообложение применяется к таким сделкам, а также узнаем, подлежит ли такой договор государственной регистрации.
Подготовка документов
В процессе составления текста договора нужно учитывать законодательные требования к сделке безвозмездного использования недвижимости, в соответствии с которым договор должен включать такие пункты:
| Общие реквизиты | В договоре должны быть прописаны дата и место его оформления, персональные данные участников, в том числе ФИО, адрес жительства, паспортные сведения, идентификационного кода, номера мобильных телефонов для связи |
| Предмет договора принадлежит к категории обязательных условий | Поэтому данный пункт необходимо прописать детально. Здесь нужно указать исчерпывающие сведения о квартире – точное месторасположение, адрес, жилая площадь, цели пользования, иные важные данные и индивидуальные параметры помещения. Также нужно указать, кому и на каком основании принадлежит жилплощадь, и ее состояние на момент передачи в безвозмездное пользование |
| Права и обязанности участников | Здесь нужно указать обязательство ссудодателя предоставить жилье в пригодном для жизни состоянии, то есть в соответствии с санитарными нормами. Также нужно прописать обязанность ссудополучателя касательно содержания квартиры, оплаты коммунальных услуг, проведение текущих ремонтных работ, возврат недвижимости владельцу после окончания срока действия сделки |
| Процедура передачи имущества | Здесь прописываются сроки передачи квартиры в безвозмездное пользование, предоставленные на квартиру документы, процедуру проверки сторонами состояния жилья. Также рекомендуется составить акт приема-передачи |
| Ответственность участников | В случае нарушения одним из них условий договора, процедура компенсации нанесенного ущерба имуществу, суммы неустоек и штрафов, процедура их выплаты сторонами |
| Заключение | В конечной части договора требуется указать срок вступления договора в силу и период его действия, процедуру его расторжения и решения спорных ситуаций, действия в случае форс-мажорных обстоятельств |
Образец подписанного договора
В большинстве ситуаций для заключения такой сделки используется стандартный образец договора, который заполняется персональными данными и сведениями о жилье.
Участники сделки вправе изменить любой пункт соглашения, зависимо от необходимости под конкретные условия.
Но любой образец договора должен содержать следующие данные:
- подробное описание предмета ссуды;
- взаимные обязанности и ответственность сторон;
- действия на случай возникновения спора или форс-мажорных обстоятельств;
- компенсации в случае порчи недвижимости или имущества.
В процессе составления договора безвозмездного пользования по образцу, нужно предельно четко описать квартиру.
Особенно важным этот момент является в случае, когда ссудодатель передает в пользование не полностью производственное помещение или жилье здание, а его часть.
Также данное требование применяется и к земельным участкам – необходимо очень детально описать территорию, передаваемую в безвозмездное пользование.
В тексте сделки важен каждый пункт, начиная от описания состояния квартиры или другой недвижимости до перечня оснований для расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Стандартны для всех договоров требования касательно сохранности недвижимого имущества, поддержания ее в надлежащем состоянии, применение по назначению.
Владелец помещения должен заранее проинформировать ссудополучателя, если есть какие-либо дефекты или поломки, которые необходимо устранить.
Ведь по факту в случае выявления неизвестных ранее поломок или дефектов это может стать веским основанием для расторжения сделки.
Образец договора безвозмездного пользования участком или помещением допускается использовать также при оформлении сделки на конкретный срок.
В таком случае потребуется точно прописать срок действия договора.
Также ГК РФ разрешает подписывать такую сделку без обозначения периода ее действия. Исходя из этих данных, договор будет считаться срочным или бессрочным.
Нужна ли регистрация соглашения
Сделка безвозмездного пользования объектом недвижимости, оформленная на неопределенный период, не подлежит внесению в государственный реестр.
Видео: налог на прибыль при безвозмездном пользовании имуществом, повышение квалификации, увеличение МРОТ
Исключением из данного правила является сделка безвозмездного пользования на объект культурного наследия, такой договор подлежит государственной регистрации.
В соответствии с положениями ст. 689 ГК РФ к договорам безвозмездного пользования применяются правила, определенные в ст. 607 и ст. 623, и регулируют все нюансы взаимоотношений сторон в процессе выполнения договора.
Причем в ст. 609 ГК РФ указано, что к договору ссуды безвозмездного пользования не применяется требование касательно обязательной государственной регистрации.
Закон N 122-ФЗ аналогично не требует проведения госрегистрации для таких договоров. Нет необходимости регистрировать ни срочные, ни бессрочные договора ссуды.
Также нет необходимости регистрировать право ссудополучателя на безвозмездное использование объекта недвижимости.
Обременение права собственности также не предусмотрено законодательно.
В соответствии с ГК РФ и законом N 122-ФЗ, прописано исключение лишь для объектов культурного наследия, которые имеют общегосударственное значение.
Вне зависимости от срока договора ссуды он подлежит государственной регистрации.
Факт передачи объекта
Передача квартиры, земельного участка или другого объекта недвижимого имущества по договору ссуды должна быть оформлена актом приема-передачи, который подписывают обе стороны.
Относится ли земельный участок к недвижимому имуществу, читайте здесь.
Можно ли расприватизировать квартиру, смотрите здесь.
В акте фиксируется состояние объекта на момент передачи, ссудодатель информирует ссудополучателя о наличии дефектов в помещении при их наличии.
Затем стороны подписывают акт в двух экземплярах. Имущество по акту приема-передачи должен передавать владелец недвижимости или его официальный представитель.
Какое действует налогообложение
Рассмотрим системы налогообложения для обеих сторон:
| Для ссудодателя | По договору ссуды у налогоплательщика не возникает возможность получения финансовой выгоды от передачи недвижимости, поэтому нет оснований для формирования налоговой базы по налогу на прибыль. Но у ссудодателя появляется объект для расчета НДС в форме цены оказанных услуг на безвозмездной основе. Объектом для расчета НДС считается передача имущественных прав, а оказание безвозмездных услуг считается реализацией товара. Причем налоговая база рассчитывается как цена услуг, рассчитанная на основе рыночной стоимости без учета НДС |
| У ссудополучателя | Данный налогоплательщик по нормам статьи 250 НК РФ получает доход в форме безвозмездно полученного объекта недвижимости, который должен быть включен в категорию внереализационных доходов. Поскольку для расчета налога на прибыль безвозмездную передачу недвижимости нужно рассматривать в качестве безоплатного получения имущественного права, доход нужно признавать на основании рыночной стоимости аренды схожего объекта недвижимости. Ссудополучатель также имеет право учитывать в затратах на расчет и оплату налога на прибыль расходы, которые требуются для содержания и использования безвозмездно переданной недвижимости. При этом расходы должны быть целесообразны и иметь документальные подтверждения |
Сделка безвозмездного пользования квартирой или другим помещением является оптимальным юридическим инструментом для отношений между гражданами, где исключено предоставление регулярных арендных платежей за пользование недвижимостью.
Договором предусмотрена правовая защита имущественных прав обоих участников договора.
Взамен безоплатного предоставления жилья ссудополучатель должен поддерживать его пригодное для жизни состояние, выполнять текущие ремонтные работы и оплачивать коммунальные услуги.
Если владелец недвижимости прикрывает таким образом сделку аренды или найма жилья с целью избежания оплаты налогов на прибыль, тогда обе стороны рискуют.
Ведь договор может быть обжалован, а собственник должен будет заплатить штраф.