Что нужно знать покупателю при покупке квартиры

Покупка квартиры – важный момент в жизни каждого гражданина, независимо от того, покупает он ее за собственные или кредитные средства.

Необходимо перед оформлением сделки тщательно проверит жилплощадь, прописанных в ней лиц, самого собственника и другие параметры, которые имеют решающее значение при подписании договора.

Только так можно снизить возможные риски и проблемы.

Общие моменты

Сделки по купле и продаже недвижимого имущества характеризуются массой нюансов и сопровождаются множеством правовых процедур, поэтому стоит поговорить детально о процессе заключения сделок по купле-продаже квартир и о подводных камнях.

В данном материале поделимся наиболее важной информацией касательно сбора необходимых документов, проверки квартиры, правильного заключения сделок и переоформления права собственности.

Соблюдая все правила, квартира в будущем принесет минимум серьезных проблем и финансовых затрат.

Необходимые термины

Государственная пошлина	Налог, который в обязательном порядке должен быть уплачен покупателем квартиры в казну государства. Рассчитывается сумма пошлины в зависимости от стоимости квартиры
Договор купли-продажи	Сделка, при которой право собственности на квартиру переходит к покупателю, а покупатель обязан передать в наличной или безналичной форме денежные средства продавцу в оговоренном размере
Недееспособный гражданин	Лицо, которое в силу определенных обстоятельств стоит на учете в психологическом диспансере и не имеет права подписывать договора и проводить какие-либо юридические сделки
Собственник	Гражданин, который на законных основаниях владеет квартирой и имеет правоустанавливающие документы на жилплощадь

Порядок оформления сделки

С 2020 года нет необходимости государственной регистрации договора купли-продажи квартиры у собственника.

Однако необходимо регистрировать переход права собственности на данное недвижимое имущество в Росреестре.

Законное оформление купли-продажи квартиры предполагает следующие действия:

Подготовка правоустанавливающей и правоподтверждающей документации	(договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН), паспорта продавца и покупателя. Также необходимо получить в БТИ экспликацию и поэтажную схему
Получение единого жилищного документа и выписки из домовой книги	Получить их можно безоплатно в ЕИРЦ в день написания заявления
Получение справки об отсутствии долга	Pа коммунальные платежи и копии лицевого счета
Продавец должен получить нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу жилплощади	Это требуется в случае, когда квартира была приобретена в браке. Если же жилплощадь была получена во время брака путем дарения или наследства, такое согласие не нужно. В случае зарегистрированных несовершеннолетних детей в квартире необходимо разрешение органов опеки
Получение выписки из ЕГРН об отсутствии квартиры	В списке арестованных или обремененных
Составление договора купли-продажи	Который должен содержать адрес недвижимости, ее фактическую площадь, стоимость и другие нюансы
Подача документации в Росреестр	Лично или через МФЦ
Оплата государственной пошлины	2 тыс. руб.
Получение документов после окончания процесса регистрации	(в зависимости от условий срок не должен превышать девять рабочих дней). Выписка о проведенной государственной регистрации может быть предоставлена в электронном виде
Покупатель с момента оформления права собственности	На жилплощадь становится плательщиком налога и имущество физлиц

Действующие нормативы

Законодательно закреплено право граждан владеть жилой недвижимостью и управлять ею в зависимости от необходимости при наличии соответствующих прав собственности.

Процедуры продажи и покупки квартир регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Налоговый Кодекс РФ.
3. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве».
4. Федеральный закон «О материнском капитале» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ.

Советы для покупателя

С целью снижения рисков в процессе продажи квартиры продавец должен провести не только ее физическую подготовку, но и позаботиться о документальной стороне.

Покупатель же со своей стороны должен перепроверить предоставленную информацию, чтобы снизить риски возникновения казусов в будущем.

Значительные риски могут появляться при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, недееспособных и других лиц.

Необходимо перед началом процесса продажи, чтобы все данные категории граждан были выписаны из квартиры и в случае необходимости обеспечены жилплощадью.

В случае совместного имущества покупатель вправе потребовать от продавца письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Покупатель должен удостовериться, что вся правоустанавливающая и техническая документация на квартиру в полном порядке.

Наличие необходимых документов

Одним из важнейших этапов является сбор требуемого пакета документации, который включает не только договор купли-продажи, но и многие другие.

Для того, чтобы получить различные документы, необходимо обойти следующие инстанции:

• Росреестр;
• Бюро Технической Документации;
• отдел социальной защиты, отдел попечительства;
• ЖЭК;
• архитектура.

Пакет документов зависит от статуса покупателя, алгоритма покупки (ипотека или за наличные), наличия зарегистрированных в квартире других лиц, и включает:

Основные	Которые в обязательном порядке должны присутствовать при заключении сделки
Вспомогательные	Которые зависят от условий сделки

Основные документы подразумевают:

• паспорта продавца и покупателя;
• заявление о регистрации права, которое заполняется в момент подачи документов;
• платежка об оплате госпошлины;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт жилплощади.

Документы можно подавать лично или посредством отправки по почте с условием их обязательного нотариального заверения.

С 2020 года подача в электронном виде возможна при условии наличия усиленной цифровой подписи. Дополнительные документы:

• нотариальное письменное согласие супруга на продажу собственности, находящейся в совместном владении;
• свидетельство о регистрации права продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие банка на продажу заложенной квартиры;
• кредитный договор при продаже кредитной квартиры и другие документы в зависимости от обстоятельств.

Все документы предоставляются в виде оригиналов и копий, или в виде нотариальных копий.

Прописанные лица

В процессе продажи квартиры существенным обстоятельством является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, прописанный гражданин не вправе препятствовать продаже квартиры владельцем. А собственник не ограничен в своем праве на продажу квартиры.

Однако усложняется этот процесс тем, что редко какой покупатель согласен приобрести квартиру с прописанными в ней лицами.

Если в договоре не прописано условие того, что прописанный в данной квартире гражданин сохранит свое право на проживание в жилплощади, тогда сделка признается недействительной.

И квартира возвращается предыдущему собственнику, а уплаченная денежная сумма – новому владельцу.

Однако собственник не обязан указывать просто прописанных в квартире граждан, которые не сохраняют право проживания в квартире.

В договоре рекомендуется указать, что данный гражданин обязуется покинуть квартиру до указанной даты, но это не является гарантией того, что данное лицо покинет квартиру.

Прописанные лица могут в добровольном порядке пойти в миграционную службу и написать заявление с просьбой снятия с учета по мету прописки, через три дня они будут сняты с регистрации.

В случае отказа добровольно выписаться, собственник вправе выписать такого гражданина на основании судебного решения.

Категории лиц, которых нельзя выписать:

Гражданин в момент приватизации	Написал письменный отказ от приватизации
Лицо проживает на жилплощади	В связи с тем, что умерший родственник указал его в своем завещании. Такое лицо может написать завещательный отказ
Лицо, проживающее согласно договору пожизненного содержания с иждивением	—
Бывший супруг собственника после развода	Если у него нет возможности переехать в другое жилье или нет другой недвижимости в собственности
Лица, внесшие паи	За кооперативную квартиру и прописаны в ней
Несовершеннолетние дети	Живущие без родителей и опекуна. Продажа такой квартиры станет возможной при предоставлении несовершеннолетним жилье с условиями не хуже прежних

Таким образом, квартиру с прописанными в ней лицами можно, однако после длительных судебных разбирательств, также это повлияет на снижение стоимости недвижимости и негативно отразится на сроках продажи.

Однако для собственника выселение прописанных лиц значительно проще, нежели для покупателя.

Отсутствие обременения на недвижимости

При приобретении квартиры стороны должны быть уверены в отсутствии обременения на жилье.

Поскольку после покупки квартиры с иждивенцем или квартирантами владелец будет вынужден смириться с таким соседством либо потратить много времени на судебные разбирательства.

Поэтому для покупателя так важна справка об отсутствии обременения на жилплощади.

Справка – это выписка из Единого госреестра прав, в котором регистрируются все обременения, установленные на недвижимое имущество.

Все сделки по квартире заносятся туда. И перед тем, как начать оформление купли-продажи квартиры покупатель имеет право убедиться, что квартира свободна от чужих прав.

Справка содержит следующие данные:

• описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат);
• зарегистрированный собственник;
• ограничения или обременения прав;
• сведения о судебных решениях, если кто-либо претендует на право проживания в квартире;
• информация о возможности отчуждения квартиры государством или муниципальным органом власти.

В случае наличия обременения это не препятствует продаже квартиры.

Если квартира под залогом, то по условиям ипотечного договора понадобится письменное согласие залогодержателя на продажу квартиры.

Обремененная квартира может быть продана двумя способами — с последующим возникновением ипотеки в отношении покупателя или путем полного погашения ипотеки и снятия квартиры с обременения.

При погашении ипотеки регистрационная запись об ипотеке более не имеет силы, а собственник получает свидетельство о праве на квартиру без указания обременения.

После данных действий стороны заключают сделку купли-продажи жилплощади, необремененной ипотекой. В случае арестованной квартиры продать ее не представляется возможным.

Узаконена ли перепланировка

Покупка жилплощади с перепланировкой характеризуется несколькими нюансами, которые рекомендуется учесть перед подписанием договора.

Покупатель должен уточнить, была ли узаконена перепланировка или подлежит ли она узакониванию в дальнейшем.

Оптимальный вариант – если перепланировка была проведена законно и внесена в документацию. Однако такая квартира может стоить на 10% выше среднерыночной стоимости.

Однако часто бывают ситуации, когда владелец сменил конфигурацию квартиры и не позаботился о законной стороне перепланировки.  Это не является препятствием для договора купли-продажи.

Однако в случае отсутствия согласования с Мосжилинспекцией покупатель будет нести полную ответственность за такие изменения жилплощади.

То есть необходимо будет узаконить данные перепланировки либо привести квартиру к изначальной поэтажной схеме.

Для предотвращения таких ситуаций необходимо заблаговременно проверить жилые метры в БТИ.

Если на поэтажной схеме есть красные линии – это означает, что техник БТИ зафиксировал незаконные изменения в конфигурации квартиры.

Для полной уверенности рекомендуется пройтись по жилплощади со схемой и самостоятельно сверить план и фактическое расположение квартиры.

Если в квартире были изменены дверные проемы, стены, необходимо узнать, насколько данные изменения серьезны и сколько времени потребуется на их узаконивание:

В случае изменений ненесущих стен и встроенной мебели	Узаконить это можно быстро и задним числом
В случае изменений несущих стен, переноса ванной или туалета, расширения площади	Покупатель понесет значительные расходы. Необходимо будет получить документ о допустимости таких изменений и безопасности их проведения. Данные услуги стоят дорого, поэтому рекомендуется просить продавца о существенной скидке при продаже
При выявлении запрещенных перепланировок (нарушающих жилищное законодательство или регламенты)	Узаконить их не представляется возможным. Тогда покупателю необходимо будет понести затраты по превращению квартиры в первоначальный вид согласно поэтажной схемы

На практике не стоит покупать квартиру с незаконной планировкой, поскольку изменение конфигурации и узаконивание перемен может спровоцировать значительные расходы для покупателя, которые значительно превысят сумму скидки при покупке квартиры.

Ряд не маловажных вопросов

Часто покупатели спешат и не уделяют должного внимания тщательной проверке всех данных по квартире, а потом имеют проблемы с узакониванием перепланировок или выселением прописанных лиц.

Рассмотрим наиболее частые вопросы, которые возникают в процессе покупки квартиры:

Торг уместен практически всегда	Продавцы всегда закладывают в изначальную цену 5-10%, которые они согласны уступить при продаже. Если же цена на квартиру и так указана немного ниже рыночной, покупателю не стоит торговаться и просить сбросить еще несколько процентов. Поскольку в таком случае продавец может отказаться, а покупатель рискует заплатить гораздо большую сумму другому продавцу с менее выгодными условиями продажи
Указание заниженной цены квартиры в документации	При подписании договора купли-продажи должна быть уплачена государственная пошлина 1% от стоимости квартиры. И часто покупатели просят указывать заниженную цену, чтобы снизить размер госпошлины. Однако в случае признания договора недействительным, продавец получит лишь сумму, указанную в договоре. Поэтому не стоит рисковать, лучше вписывать в договор реальную сумму сделки
Оформление договора дарения вместо сделки купли-продажи	При помощи данного способа можно избежать уплаты части налогов и не платить пенсионный сбор. Однако в случае признания сделки недействительной, покупатель рискует остаться и без квартиры, и без уплаченных денежных средств, ведь он в суде никоим образом не сможет доказать факт передачи денег продавцу
Покупка жилплощади с прописанными в ней гражданами	Для того, чтобы не столкнуться в дальнейшем с необходимостью в судебном порядке выселять прописанных граждан, покупателю рекомендуется убедиться в том, что в квартире, помимо собственника никто не прописан, или выписать всех зарегистрированных лиц до заключения договора купли-продажи
При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних детей	Должно быть разрешение от опекунского совета. Чаще всего такого ребенка выписывают и регистрируют у родственников
Проверка дееспособности продавца	ВВ случае ограниченной дееспособности или ее отсутствия договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Поэтому покупателю рекомендуется проверить, не стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере. Учреждение должно выдать справку, в которой указано, что даже если он стоит на учете, продавец имеет право проводить сделки и подписывать договора
Проверка истории сделок по квартире	Необходимо проверить, не была ли квартира получена предыдущими владельцами в результате мошеннических схем. Нотариус при подписании договора купли-продажи проверяет в реестре переходы прав собственности на квартиру

Итак, при покупке жилплощади, необходимо тщательно продумывать каждый шаг и его последствия:

• проверить стоимость и качество покупаемой квартиры;
• сравнить с другими предложениями;
• проверять все важные нюансы до оформления сделки, чтобы в будущем избежать рисков возникновения неприятных ситуаций с правом собственности на квартиру.

Возникающие нюансы

Что надо знать при покупке квартиры через агентство

Приобрести жилье можно и без помощи риелторского агентства, однако процесс оформления сделки потребует много времени и сил.

К тому же, покупая квартиру самостоятельно, можно не учесть множество важных нюансов.

Обращаясь в агентство, покупатель за определенную плату получает профессиональную помощь в подборе квартиры и оформлении права собственности на нее.

Агентство недвижимости помогает снизить затраты времени и сил, ведь все действия по поиску, подбору квартиры и все документальные вопросы берет на себя агентство.

Хороший риелтор сам фильтрует квартиры в поиске и предлагает покупателю только те варианты, которые ему подходят по всем параметрам.

Риелтор сам ведет сложные переговоры с продавцами, занимается полностью сбором документации для оформления сделки.

Помимо этого, профессионалы в агентстве значительно лучше, чем обыватели, разбираются в юридических тонкостях сделок, поэтому помогут избежать множества проблем с приобретением и оформлением жилья.

Видео: что нужно знать при покупке квартиры

Риелторы в силу своих профессиональных обязанностей могут более тщательно проверить юридическую чистоту квартиры и помогут покупателю заключить сделку, которая будет в полной мере законной.

Однако даже самые надежные агентства недвижимости не могут дать 100% гарантии надежности сделки, ведь некоторые нюансы просто не представляется возможным проверить до момента заключения сделки.

На вторичном рынке

Покупателям рекомендуется следовать букве закона и не вестись на финансовые выгоды. Рассмотрим детально, что надо знать при покупке квартиры на вторичном рынке.

Например, не стоит занижать стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи.

Ведь в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец вернет лишь прописанную в договоре сумму, а не фактически полученную от покупателя.

Чтобы избежать подводных камней, необходимо тщательно подходить к вопросу проверки жилья:

Узнать точное количество владельцев квартиры и насколько часто квартира меняла собственников	Проверить стоит с целью выявления мошеннических действий, которые были проведены для маскировки незаконного первого отчуждения
Проверить, были ли среди бывших владельцев недееспособные лица	Поскольку в случае признания предыдущих договоров продажи недействительными покупатель утрачивает право на квартиру
Квартира не должна быть	Под залогом или обременением
Особое внимание следует уделить при покупке приватизированной квартиры	Выяснению всех прописанных в ней взрослых и несовершеннолетних

Таким образом, при внимательной проверке всех подводных камней можно приобрести чистую квартиру на вторичном рынке, избежав возможных проблем в будущем.

В новострое

В этом разделе поделимся с вами информацией, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика.

В качестве продавца может выступать непосредственно застройщик или инвестор-посредник.

Стоимость квартир на первичном рынке значительно ниже готовой жилплощади, однако условия приобретения часто могут спровоцировать различные проблемы с документацией.

Наиболее важным и определяющим этапом покупки первичного жилья является оформление договора, и особое внимание следует обратить на его форму и содержание каждого пункта.

Наиболее безопасным вариантом покупки жилья у подрядчика в строящемся доме станет сделка долевого участия, ведь так права покупателя максимально защищены.

Но не все застройщики и инвесторы желают заключать такой договор, в основном они предпочитают сделки:

• инвестирования;
• уступки прав требования;
• предварительные договора и другие.

Перед приобретением квартиры требуется проверить наличие у застройщика всех разрешений, ведь даже отсутствие одного документа может значительно затянуть срок сдачи дома в эксплуатацию:

• разрешение на проведение строительных работ;
• права собственности на земельный участок, где строится дом;
• учредительные документы, финансовая и аудиторская отчетность застройщика;
• технико-экономическое обоснование строящегося объекта.

Также необходимо проверить наличие промежуточных лиц между застройщиком и покупателем, ведь большое количество прав переуступки может свидетельствовать о незаконности действий или невыполнения кем-то из цепочки переуступки возложенных на него обязательств.

При передаче денежных средств за квартиру продавцом должен быть выдан документ с подтверждением факта получения денег.

Это может быть кассовый чек или приходно-кассовый ордер, а также платежное поручение.

При оформлении ипотеки

Если продаваемая жилплощадь была приобретена при помощи кредитных или заемных денежных средств, тогда в процессе продажи, помимо регистрации перехода права собственности, на покупателя также будут возложены обязательства по выплате ипотеки.

И помимо договора купли-продажи, необходимо также будет подписать кредитный договор или договор займа.

Во многих случаях коммерческие банки также обязывают приложить к сделке закладную.

Регистрируется приобретение жилья в новостройке в ипотеку на основании заявлений залогодателя и залогодержателя.

Договор купли-продажи должен содержать прописанные условия ипотеки — источник денежных средств для оплаты приобретаемой жилплощади и порядок оформления расчета между сторонами.

Если за материнский капитал

Семьи, имеющие сертификат на материнский капитал, могут использовать его разными способами.

Приобрести квартиру на маткапитал разрешается при помощи внесения всей суммы сертификата на покупку жилья.

На 2020 год предусмотрена сумма в размере 453 026 руб. Однако исходя из рыночных цен на недвижимость, приобрести квартиру на эти деньги не представляется возможным.

Чаще всего материнский капитал используется для внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Если у молодой семьи есть собственные средства, то можно не пользоваться ипотекой, а приобрести квартиру за сумму маткапитала и собственных средств.

Однако проведение такой сделки возможно лишь, когда ребенку исполнится 3 года.

Для получения возможности использования данных средств на приобретение квартиры необходимо написать заявление в ПФР, указав цель использования сертификата.

Проверка заявки происходит в течение месяца, и в случае положительного решения деньги перечисляются банку либо застройщику.

При покупке квартиры покупатель может получить еще и дополнительные проблемы.

Для избежания различных проблем рекомендуем воспользоваться материалами данной статьи и при проверке продавца и самой квартиры уделить пристальное внимание даже малейшим нюансам, чтобы в будущем они не переросли в серьезные проблемы.

В частности, необходимо проверять дееспособность продавца, подлинность всех документов и указанной в них информации, самостоятельно проверить квартиру на наличие неузаконенных перепланировок и другие нюансы.

Только в таком случае покупатель получит чистую квартиру, которая не принесет хлопот и расходов.