Особенности оформления дарственной на квартиру в 2024 году

При оформлении дарственной сторонам соглашения стоит знать некоторые особенности. Что говорится в законодательстве Российской Федерации о таких сделках?

Как заключать договор, какие документы предоставлять в уполномоченный орган при прохождении регистрации в 2024 году, и дорого ли обойдутся услуги нотариуса?

Граждане вправе распоряжаться своим имуществом так, как им это угодно, если имеют права собственности на объект. Главное, чтобы были соблюдены основные требования законодательства.

А значит, можно продать, обменять или подарить квартиру. Рассмотрим, как осуществляется оформление дарственной.

Общие моменты

Дарственная может быть 2 типов:

1. Соглашение, что удостоверяет факт передачи объекта на безвозмездной основе.
2. Соглашение, в котором прописано обязательство дарителя в будущем по передаче в дар помещение.

Договор дарения не может заключаться с государственными и иными служащими. Таким лицам нельзя отчуждать имущество.

Не сможет подарить свою квартиру:

• несовершеннолетний;
• недееспособный (без согласия законного представителя);
• законный представитель лиц, которым имущество принадлежит.

Права на недвижимость при дарении возникнут сразу после того, как будет пройдена регистрация в Росреестре.

Что это такое

Дарением называют способ отчуждения недвижимого имущества третьему лицу, что указывается в соглашении.

Сделка является безвозмездной и безусловной, хотя в договоре могут отражаться определенные условия, и если одаряемый не желает их выполнить, то вынужден отказаться от подарка.

Плюсы и минусы

Недостатки соглашения, в соответствии с которым квартира будет передана в дар:

Сделка может быть оспорена	В судебном порядке
Если соглашение составляется между людьми	Которые не имеют родственных связей, должен уплачиваться налог

Плюсы:

Полученный в дар объект не будет подлежать разделу	В случае развода супругов
Если сделка осуществляется между людьми	Имеющими близкие родственные связи, то уплачивать налог не нужно

Действующие нормативы

Основной нормативный документ, в котором прописаны все правила оформления дарственной, — Гражданский кодекс (глава 32).

Как сделать дарственную на квартиру

Чтобы подарить квартиру, стоит составить договор дарения. Такой документ должен регистрироваться участниками сделки в УФРС. В уполномоченный орган подается пакет документов.

Отметим, что регистрация дарственной после смерти дарителя не может осуществляться. А значит, если у вас есть договор дарения, не стоит откладывать оформление жилья.

Чтобы процесс не занимал много времени и не были допущены ошибки, опишем основные нюансы оформления дарственной.

Перечень необходимых документов

Кроме дарственной стоит собрать и иные справки:

• документы, что подтвердят наличие прав собственности на объект;
• выписку из домовой книги;
• инвентаризационную карточку из БТИ;
• согласие законных представителей, если имущество отчуждается недееспособными или несовершеннолетними лицами;
• доверенность, если сделка совершается представителем собственника;
• удостоверение личности каждого участника;
• образец кадастрового паспорта на помещение;
• согласие супруга, если квартира является общей собственностью.

С чего начать

Перед тем, как оформить дарственную, подумайте, обойдетесь ли вы без помощи юриста. Для этого нужно изучить все тонкости процесса, перечитав законодательные положения.

Процесс оформления дарственной состоит из 2 этапов:

• заключения соглашения;
• его регистрации.

Перед совершением сделки обсудите со второй стороной все детали. Если и даритель, и одариваемый согласны на оговоренные условия, тогда можно перейти к следующей стадии оформления.

Проверяют недвижимое имущество – нет ли задолженностей за предоставленные услуги ЖКХ, выписаны ли все лица, которые были зарегистрированы в помещении.

Ведь не все одариваемые лица готовы получить в дар квартиру с обременениями. Далее стоит уделить особое внимание составлению соглашения.

Договор должен быть письменным. Обязательно отражают такие моменты:

• данные каждой стороны (ФИО, адрес, дату и место рождения);
• предмет соглашения с подробным описанием его характеристик – площади, количества комнат и т. д.;
• ссылка на документ, который подтверждает наличие прав собственности на квартиру;
• гарантии того, что в отношении недвижимости не проводилось иной сделки (она не продана и т. п.);
• подписи каждого участника.

Регистрировать договор нужно в УФРС или МФЦ. Вместе с документами подается квитанция, что подтвердит оплату госпошлины.

Регистратор заберет документы, даст расписку и скажет, когда можно забирать зарегистрированное соглашение.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если дарственная будет оформляться у нотариуса, нужно будет понести дополнительные расходы (за заверение договора и иных справок).

Отдельные сотрудники нотариальной конторы могут взяться и за регистрацию соглашения. Обращаться к нотариусу не запрещено.

Да и вы получите гарантии того, что договор будет составлен без ошибок. Стоимость оформления дарственной на квартиру у нотариуса – 0,5% от суммы сделки, но не больше, чем 20 тыс. рублей.

За проведение технической работы нужно будет выложить еще 5-10 тыс. рублей. Специалист не сделает всю работу за вас.

Справки все равно придется собирать вам. Так что обращайтесь к нотариусу только в том случае, когда есть риск судебных разбирательств.

Возможно ли оспорить

Такие вопросы задают родственники дарителя, которые против того, чтобы квартира досталась постороннему человеку. Права на объект переходят одаряемому после обращения в регистрационную палату.

Если не переоформили права собственности в уполномоченном органе, тогда договор можно считать недействительным.

Соответственно, квартира является не подаренной и ее владельцем остается даритель. Не обязательно удостоверять соглашение у нотариуса, но без такого удостоверения будет труднее оспорить сделку.

Если договор составлен правильно, даритель вправе оспорить его в нескольких случаях:

• если умирает одаряемый;
• если одаряемый небрежно относится к подарку или использует его не по назначению (а согласно документу дар передается без права продажи);
• если одаряемый не выполняет санитарные нормы;
• если возникает риск для здоровья и жизни дарителя по вине нового собственника помещения.

Можно ли отозвать дарственную на квартиру? – Вполне, если обратиться в суд и иметь веские доказательства своей правоты.

Оспаривать договор дарения, который оформлялся в соответствии с требованиями законодательства, при жизни прежнего владельца не получится.

Значит, если ваш дедушка подарил свое жилье соседу, и сам продолжает жить в квартире, то вы ничего не сможете сделать.

Если гражданин является дееспособным, он сам решает, как распорядиться имуществом. Чтобы оспорить соглашение, стоит представить судье веские основания для признания недействительности сделки.

Действия собственника можно оспорить, если:

Дарителя официально лишали дееспособности	На момент подписания документа
Даритель был под воздействием	Медикаментов, алкоголя, наркотических веществ
Будет доказано давление	Со стороны одаряемого
Квартира передана в дар в течение 6 месяцев	До того, как дарителя признали банкротом

В соответствии со ст. 168 ГК, дарение можно оспорить, как сделку, что совершена в противоречии с законодательством, если:

У дарителя отсутствуют права на объект	И он не может им распоряжаться. К примеру, есть акт суда о том, что право собственности признавалось недействительным (если соглашение о покупке недействительно)
Даритель не получал согласия у иных совладельцев	Нужно будет доказать, что необходимости в получении согласия не было, или что второй собственник был не против дарения
Лицо, получившее квартиру в дар	Прекрасно знало о том, что второй собственник не дает согласия на сделку
Сделка совершена обманным путем	Дарителя обманули третьи лица

Сделку дарения успешно оспаривают как мнимую или притворную (ст. 170 ГК). К примеру, с дарителя по судебному решению взыскивается недвижимость, так как у него не достаточно средств для погашения задолженностей.

Чтобы не забрали помещение, такое лицо заключает договор дарения, но продолжает жить в нем.Такое соглашение заключается, чтобы уклониться от погашения долга.

А значит, сделка фиктивная. Если совершено притворное дарение (когда прикрывается иная сделка), его также можно оспорить.

Иногда даритель не понимает правовой природы договора дарения, и совершает сделку. В таком случае нужно доказать, что лицо было в заблуждении, и при этом являлось дееспособным.

Стоит подготовить справки из медучреждения, результаты психиатрической экспертизы, найти свидетелей.

Видео: советы от юриста оформление дарственной

Недействительным (незаконным или ничтожным) признают соглашение о дарении в нескольких случаях. К примеру, в документе не должно указываться никаких дополнительных условий.

Нельзя прописывать, что соглашение вступает в силу после смерти владельца. В данной ситуации должно оформляться завещание.

То есть, не придется оспаривать такое соглашение, оно автоматически считается недействительным.

Не допускается включение положения о том, что одаряемый обязуется пожизненно содержать дарителя, ухаживать за ним. В таком случае речь идет о договоре ренты, а не дарственной.

Не указывают также, что даритель вправе проживать в квартиры до смерти. Регистратор может отклонить документ, поскольку он содержит элементы договора ренты.

Если даритель (в преклонном возрасте) передаст в дар единственную недвижимость, и подаст иск, то соглашение может быть признано недействительным из-за наличия невыгодных условиях для собственника.

Дарственная считается недействительной, если подарена:

• госслужащему;
• опекуну или попечителю;
• иному представителю несовершеннолетнего лица, если квартира была его собственностью;
• медработнику или социальному работнику в отношении недвижимости человека, который находится в зависимости от данных лиц.

Можно оспорить дарственную, если дарителем выступает юрлицо, и сделка осуществлена с той целью, чтобы недвижимость не изъяли при банкротстве.

Оспорить дарение и признать дарственную недействительной можно в течение трех лет после прохождения регистрационной процедуры.

Если об обстоятельствах, что докажут ничтожность сделки, вы узнали по истечению такого периода, тогда нужно отстаивать позицию, указывая на тот факт, что не знали о наличии договора.

Продление срока исковой давности заинтересованными лицами допускается, если они не являются дарителями.

Но если после передачи в дар объекта прошло больше 10 лет, то восстановление сроков невозможно. Исключение – даритель пытается отозвать договор, а одаряемый против.

В данном случае срок исковой давности – 5 лет. Третье лицо может подать исковое заявление в течение года после того, как выявлены соответствующие обстоятельства.

Можно ли ее аннулировать

Отменить дарственную можно, если:

• изменился (ухудшился) уровень жизни дарителя, утрачено здоровье в результате дарения – он стал инвалидом, появились иждивенцы, снижена заработная плата;
• одаряемый совершает незаконные действия в отношении дарителя;
• одаряемый отказывается от дара.

Если отменяется дарственная, нужно написать отказ и зарегистрировать его в соответствующей инстанции.

Если лицо собирается в соответствии с договором в будущем передать квартиру, и потом решает аннулировать сделку, обращаться в суд не обязательно.

Но вот одаряемый может не согласиться с этим, и сам подаст иск. Если даритель отказывается передать квартиру в дар вполне законно, то суд примет решение в его пользу.

Какой уплачивается налог

Договор дарения облагается налогом. Даритель не обязан уплачивать налоговые суммы. Такое обязательство имеет одаряемый.

Ставка налога – 13% для резидента, 30% для нерезидента, который находится за пределами страны больше 183 дней.

С какой суммы взимают такой налог:

При определении размера платежа	Учитывают рыночную стоимость квартиры на момент дарения
Определение платежа осуществляется на основании договорной стоимости подаренного объекта	Которая не может быть больше (или меньше) на 20%, чем рыночная
С 2020 года учитывается и кадастровая цена	Она не может быть меньше 70%

Если в договоре дарения не прописаны стоимость помещения, учитывается при расчетах кадастровая цена.

Не все граждане, получившие в дар недвижимость, должны уплатить налог. Освобождаются от уплаты близкие родственники дарителя:

• супруг;
• дети;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• внук, внучка;
• бабушка, дедушка.

Такое же право есть у сотрудника консульства и у их членов семьи. Хотя таким лицам и не нужно платить налог, некоторые расходы их ожидают.

Придется заплатить за услуги сотрудника нотариата, государственный сбор за регистрацию и т. п.

Если близкий родственник, получивший в дар помещение, в течение 3 лет решит его продать, тогда нужно будет уплатить налог в размере 13%.

Возможность оформления через МФЦ

Стоит оповестить государство о намерении передать в дар квартиру. Обычно считают, что Росреестр – это такая инстанция, которая занимается оформлением сделок подобного рода.

Но в отделениях всегда большие очереди, и по этой причине процесс затягивается. Помогает разгрузить Росреестр МФЦ (Многофункциональные центры).

Чтобы оформить договор дарения, стоит явиться в МФЦ обеим сторонам сделки. Если будет определено, что один из участников против совершения сделки, это будет поводом обращения в правоохранительные органы.

Один нюанс обращения в МФЦ – документы будут оформляться дольше. Забрать договор можно будет не раньше, чем через неделю.

Отказ в регистрации соглашения со стороны сотрудника МФЦ возможен, если:

• не хватает какой-то справки;
• соглашение составлено с ошибками.

После регистрации договор вступит в законную силу и его уже не нужно нести к нотариусу. Дарственная – идеальный вариант для получения квартиры в собственность, но не во всех случаях.

Такая следка удобна, если совершается между близкими родственниками. Но она предполагает не только составление соглашения.

Стоит договориться с оппонентом, а также заверить свои намерения в уполномоченном органе.

А для этого нужно знать, куда и когда обращаться, какие справки собрать, какие положения включать в дарственную, чтобы договор не был аннулирован.