Как можно изменить вид разрешенного использования земельного участка

В этом материале расскажем вам, как можно изменить вид допустимого применения участка при необходимости его смены его назначения.

Например, если требуется на участке с другим предназначением построить коттедж или высотный дом.

Ведь в результате таких изменений стоимость земельного участка значительно вырастет. И в документацию по участку все эти изменения должны быть внесены соответствующим образом.

Общие моменты

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка земли является одним из важнейших его параметров.

Ведь указанная в документации формулировка обусловливает способ использования данной земли собственником.

Именно от данных в документах зависит то, что может делать владелец на собственном участке.

Он может построить дом, заниматься земледелием, построить магазин или заниматься предпринимательской деятельностью.

Часто возникает необходимость применения участка не по указанному ВРИ и владелец задается вопросом, как изменить вид разрешенного использования земельного участка в Москве.

Например, собственник владеет участком с землей для садоводства, но хочет построить дом или коттедж для проживания.

Тогда в документацию необходимо внести соответствующие изменения. Расскажем вам, какие документы требуются для изменения назначения участка, куда нужно обращаться и как получить разрешение

Основные термины

Вид разрешенного использования участка	Указанное в публичном порядке допустимое функциональное применение участка земли, а также построенных на его территории объектов
Земельный участок	Определенная территория, границы которой указаны в правоустанавливающей документации и в кадастровом реестре
Зонирование территории (зонинг)	Способ обеспечения правильного целевого применения земель для различных нужд, при этом целевое применение указывается не для отдельного участка, а для группы соседствующих участков в составе одной функциональной зоны
Кадастр	Перечень земельных участков определенного района, населенного пункта с подробными данными о данных участках: собственнике, площади, план-схема участка
Собственник участка	Физическое лицо, имеющее документ о присвоении права собственности на участок земли
Условно разрешенное пользование	Назначение целевого применения земли в результате принятия решения главой администрации на основе публичных слушаний

Зачем это нужно

Каждый земельный участок имеет установленное государством целевое назначение, и применять его не по назначению не разрешается.

Например, не разрешается на садоводческом участке строить автомойку или магазин, а на участках для сельскохозяйственного применения строить высотные дома.

Целями смены вида разрешенного использования могут выступать:

Получение прибыли от продажи	Поскольку рыночная стоимость земли населенного пункта значительно выше сельскохозяйственных земель)
Организация на своем участке предпринимательской деятельности	В виде магазина или производства определенной продукции
Строительства многоэтажки на участке	Целью которого по документам является использование в качестве подсобного участка
Застройка сельскохозяйственных земель	Многоэтажными жилыми постройками

Бывают ситуации, когда участок используется не по назначению без соответствующих изменений в документации.

Тогда на собственника может быть возложена административная ответственность в виде штрафа:

До 1% стоимости земли по кадастру, но не менее 10 тыс.руб.	При нецелевом применении участка (например, в случае строительства магазина на садоводческом участке)
До 0,5% кадастровой цены, но не менее 3 ты.руб.	При неиспользовании по назначению сельськохозяйственной земли
До 0,5% кадастровой цены, но не менее 20 тыс.руб.	Если на земле для частного строительства не ведутся строительные работы

Действующие нормативы

Процедуры изменения вида и категории целевого пользования землями регулируются следующими нормативно-правовыми документами:

1. Земельный кодекс РФ.
2. Градостроительный кодекс РФ.
3. Закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
4. Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Порядок действий

Для принятия решения по смене вида или категории допустимого применения земельного участка нужно обратиться в местную администрацию, именно она наделена полномочиями вносить данные изменения.

Если местная администрация имеет в подчинении земельный комитет, необходимо обратиться непосредственно туда.

Если такой комитет не предусмотрен, тогда его нужно искать в районном, городском или областном административном учреждении.

Сегодня практически каждая администрация имеет официальный сайт, где можно найти всю необходимую информацию.

Как выбрать нужный ВИР

Прежде чем изменить допустимый вид пользования, требуется уточнить в комитете по земельному управлению полный перечень требуемой документации.

Поскольку список документации, требования к ей и к заверенным копиям, правила градостроительства устанавливаются каждой отдельной администрацией в самостоятельном порядке.

В ходе процедуры смены вида целевого использования земли категория может быть изменена или оставлена без изменений.

Смена категории понадобится в обязательном порядке, если категория, к которой изначально относится участок, не может быть применена к тому виду деятельности, на который собственник хочет ее изменить.

Например, на земле сельхозназначения не разрешается строительство высотного дома, поскольку жилые дома должны быть построены на жилой территории населенного пункта.

Кто изменяет вид разрешенного использования земельного участка

Для оформления смены вида допустимого целевого использования требуется обращение в комитет по управлению землями.

Нужно написать заявление и заполнить такие данные:

• номер участка в кадастре;
• текущая и желаемая категория;
• причины и необходимость смены вида;
• информация о собственнике участка, наличии или отсутствии обременений на земле.

К ходатайству необходимо также приложить документы:

Кадастровый документ участка	Выдается в МФЦ или в кадастровой палате
Копия паспорта собственника	Для частного предпринимателя – выписка из налоговой администрации
Выписка из ЕГРП	Право собственности на землю, можно получить в МФЦ или в Росреестре
Документ о проведении экологической экспертизы	При необходимости
Письменное согласие	Владельца на смену категории

Земельный комитет должен предоставить собственнику перечень требуемой документации, которую нужно будет предоставить дополнительно в каждом конкретном случае.

Собственник должен уделить особое внимание сбору данных документов и проверке всех реквизитов. Ведь даже малейшая ошибка может спровоцировать отказ в переводе участка в другое целевое назначение.

Зарегистрированный акт о смене категории и вида выдается в течение 2 месяцев с дня получения заявки со всеми требуемыми документами.

Видео: как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Если администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка, тогда собственник вправе использовать землю в соответствии с новым документом.

Если же получен необоснованный отказ о переводе вида участка, можно обратиться в суд и в судебном порядке обжаловать получение отказа.

Пример заявления

Пример заявления вы можете увидеть в Приложении 1.

Форма заявления предоставляется многофункциональным центром, в нем должны быть указаны следующие данные:

• ФИО собственника участка или полное название предприятия;
• почтовый адрес, на который необходимо отправить ответ или уведомление;
• категория, к которой принадлежит земельный участок на текущий момент;
• номер участка по земельному кадастру;
• текущий вид разрешенного пользования участком;
• желаемый вид его использования;
• вид права собственности;
• дата заполнения заявления и личная подпись каждого владельца.

Получение разрешения

В данном разделе расскажем, как поменять вид назначения, если смена категории не требуется.

Последовательность действий такова:

Предоставить в комитет по земельным вопросам ходатайство	О смене вида целевого применения земли с приложенным пакетом документации. Перечень документов в конкретном случае должен выдать земельный комитет. Обязательными документами в любом случае являются кадастровый паспорт и документ о праве владения землей
Все городские и районные администрации имеют собственные утвержденные градостроительные правила	И регламенты с приложенными правилами пользования землями и строительства, где четко обозначены алгоритмы действий на случай смены целевого назначения участка
Если конкретная администрация не имеет утвержденных правил пользования землями	Или участок в вашей собственности не соответствует регламенту, тогда необходимо подать официальный запрос об изменении вида целевого назначения главе администрации. Данное ходатайство требуется передать лично, получив подпись о получении, или отправить заказным письмом с уведомлением о получении
Глава администрации проводит слушания	Касательно изменения разрешенного вида применения земли и выносит вердикт
Публичные слушания назначаются	В течение месяца с дня подачи ходатайства и оплачиваются собственником участка. При этом собственник должен иметь в распоряжении все тексты регламентов и правил землепользования данного административного учреждения

Допустимое целевое применение земли разделяется на виды:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Отличие условно разрешенного назначения от основного состоит в необходимости его согласования. Для основного разрешения согласование не требуется.

Пример данного пользования – строительство офиса на земельном участке или торгового магазина.

Для получения условного разрешения необходимы следующие действия:

Владелец участка должен подать в земельный комитет ходатайство	На получение условно разрешенного вида применения участка
Проводятся публичные слушания	По данному заявлению в соответствии с уставом администрации
Члены слушаний выдвигают	Свои предложения и корректировки
Глава администрации принимает решение	И если оно не в пользу собственника, он может в судебном порядке добиться принятия другого решения

С 2020 года процедура смены вида разрешенного использования значительно упрощена, поскольку на законодательном уровне были упразднены многие бюрократические мероприятия.

Правила зонирования территории

Территориальное зонирование являет собой распределение земель города и других населенных пунктов в соответствии с законодательством на зоны и районы.

Делается это, чтобы установить границы допустимого использования данных земель, определить минимальные площади участков, регламентировать типы построек на участках в каждой зоне.

Зонирование является немаловажным инструментом в планировании развития города.

Каждая функциональная зона характеризуется общим целевым использованием – жилые и промышленные территории, рекреационные и социально-культурные зоны.

В пределах каждой зоны также указываются допустимые и разрешенные целевые назначения участков земли.

Владелец земельного участка вправе выбирать его целевое назначение исключительно из списка доступных целевых назначений для определенной функциональной зоны.

Благодаря возможности выбора собственником целевого назначения участка государство стимулирует инвестиционную деятельность.

Ведь при снижении прибыльности деятельности собственник может без получения разрешений и смены целевого назначения изменить ее на более прибыльную.

Зонирование земли должно быть осуществлено в границах населенных пунктов.

Поэтому главной его целью стало указание требований касательно разрешенных видов строительства и других типов применения земельных участков в соответствии с местными регламентами и правилами.

В данном материале мы рассказали, какие документы необходимы и куда обращаться по вопросу изменения вида разрешенного применения земельных участков.

Также мы подробно описали процедуру обращения и принятия решения касательно смены целевого назначения земельного участка.

В случае отказа местной администрации собственник вправе обратиться в суд с обжалованием решения.