В статье пойдет речь об оформлении коммерческой ипотеки для физических лиц. Кто может ее оформить, на каких условиях, и где – далее. Недвижимость – наиболее ценная часть основных фондов организаций.
На их покупку потребуется немало финансов, в том числе и заемные средства. Как оформить ипотеку, чтобы купить коммерческую недвижимость?
Важные аспекты
Коммерческая ипотека для физических лиц – кредит на покупку недвижимого имущества, которое будет использовано в коммерческой цели.
Объект кредитования – помещения под офис, склад и прочее. Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:
- объект должен располагаться в регионе, в котором находится банковское представительство;
- недвижимость должна располагаться на первом этаже, кроме случаев выкупа всего здания;
- назначение помещения должно отвечать требованиям кредитора;
- у недвижимости должна быть все коммуникации;
- здание не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
- наличие почтового адреса;
- планировка должна соответствовать документам.
Главное препятствие для оформления коммерческой ипотеки – недостаточный уровень дохода физического лица.
Коммерческая ипотека имеет положительные и отрицательные моменты. Преимущества:
- покупка помещения в короткие сроки;
- большие сроки кредитования;
- в некоторых случаях – отсутствие первого взноса;
- погашение раньше срока (без процентов);
- отсрочка.
Недостатки:
- отсутствует четкое законодательное регулирование;
- нет установленного лимита риска;
- завышенный пакет требуемых документов;
- обязательны дополнительные процедуры – страхование, экспертиза.
Нюансы предоставления кредита:
| Продолжительный срок рассмотрения заявки | От 5 суток до нескольких недель |
| В некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки или анализ документов | Иногда эта сумма достигает 2% |
| Выдается не во всех населенных пунктах | — |
Отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что помещение нельзя оставлять в залоге до тех пор, пока права собственности не перейдут от бывшего владельца к новому.
Имеет сжатые сроки. Минимальный срок – 5 лет, максимальный – 12 лет. Прежде чем выдать кредит, банк анализирует уровень доходов и стабильность бизнеса.
Для одобрения заявки деятельность физического лица должна иметь такие параметры:
- индивидуальный предприниматель должен быть зарегистрирован не менее полугода;
- баланс расчетного счета не может быть отрицательным;
- в развитии бизнеса должны быть перспективы;
- прибыль всегда стабильная.
Также важен тип деятельности. Банк не одобряет игорный бизнес, производство табака и алкогольных напитков, шоу-бизнес, сельское хозяйство и торговлю в сфере ценных бумаг.
Чтобы получить коммерческий кредит, в обязанности ИП входит:
- предоставление банку требуемого перечня документации;
- подтверждение нагрузки по налогам – проверяется финансовая состоятельность заемщика;
- перевод недвижимого имущества из жилого фонда;
- поручительство – им может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
У частного предпринимателя имеется перед кредитным учреждением ответственность. Если он просрочит платеж, ИП обязан будет выплатить штраф размером 0,1% от стоимости объекта.
Необходимые термины
| Коммерческая ипотека | Тип целевого кредита, предоставляемый банком для покупки нежилой недвижимости |
| Физическое лицо | Гражданин, субъект права |
| Ипотека | Форма залогового обеспечения, при которой владелец продолжает пользоваться закладываемой недвижимостью, а кредитор имеет право отобрать ее в случае невыполнения им требований |
Кому доступно такое кредитование
Многие ошибочно полагают, что коммерческую ипотеку оформляют всем субъектам, не являющимся юридическим лицом.
Программой кредитования имеют право воспользоваться следующие физлица:
- частные предприниматели;
- владельцы бизнеса;
- менеджеры организаций.
Чтобы оформить коммерческую ипотеку, физическое лицо обязано предоставить залог, особенно если сумма займа выше 4 млн. рублей. Требования к заявителям:
| Возрастная категория | Не младше 21 года. На момент погашения гражданин не должен быть пенсионного возраста |
| Иметь российское подданство | Если получить ипотеку хочет иностранный гражданин, он должен прожить в Российской Федерации конкретный период времени и уплачивать налоги |
| Платежеспособность | — |
Оформляется в банке.
Правовые аспекты
В законе «Об ипотеке» отсутствует информация о коммерческом недвижимом имуществе, поэтому ипотечное коммерческое кредитование не регулируется действующим законодательством.
Какой используется коэффициент для индексации заработной платы на 2020 год смотрите в статье: индексация заработной платы.
Как производится компенсация за использование личного автомобиля в служебных целях по ГСМ, читайте здесь.
Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц
Немаловажный фактор успешной деятельности – наличие собственного помещения. Не каждый предприниматель имеет деньги на покупку.
Единственно правильное решение – обратиться в банк за помощью и оформить коммерческую ипотеку. Варианты получения коммерческой ипотеки:
| Под залог нежилого недвижимого имущества | Которое имеется у заемщика |
| Оформление предварительной сделки и частичная оплата | При заключении соглашения имеется ввиду, что банк и покупатель вместе оплачивают имущество. Покупатель оформляет право собственности, банку выдают закладную. Когда договор заключен, с собственником недвижимости производится окончательный расчет |
| Оформляя сделку, покупатель платит часть суммы | После вступления прав на недвижимость она выступает залогом перед банком |
| Коммерческую недвижимость оформляют на юридическое лицо | Банковский заем выдают покупателю-организации. Заем выплачивается посредством выкупа акций компании |
В дальнейшем у владельца коммерческой недвижимости имеется право распоряжаться помещением.
Обязательные условия оформления
Каждый банк выдвигает свои требования и условия. Кредитные программы направлены на то, чтобы ипотека стала доступной для всех физических лиц.
Привычные условия:
- объектом кредитования может являться лишь капитальная постройка, для покупки передвижных объектов ипотеку не выдадут;
- помещение можно приобрести как во вновь построенном здании, так и со вторичного рынка недвижимого имущества;
- объект не должен быть арестован или иметь обременения;
- для получения ипотеки заемщик должен подтвердить доходы документами – ежемесячный платеж рассчитывают, исходя из суммы прибыли;
- объект должен быть застрахован;
- срок кредитования – не более 10 лет.
За кредитные средства начисляют проценты – примерно 20% за год.
Сбор необходимого пакета документов
Для оформления коммерческого займа банку необходимо предоставить следующие документы:
- паспорт – оригинал и ксерокопию всех страниц;
- свидетельство о заключении брака и о рождении детей (при наличии);
- военный билет и копии страниц;
- ИНН;
- справку с информацией о каждом счете в банке на имя заявителя;
- о праве собственности на имеющуюся недвижимость;
- отчетность специалиста-оценщика;
- предварительное соглашение купли-продажи;
- страховка физического лица и объекта;
- учредительную документацию – свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя.
Потребуется и выписка из ЕГРИП с отображением типов деятельности лицензию на право их ведения.
Индивидуальный предприниматель дополнительно предоставляет налоговую декларацию, бумагу об отсутствии долга.
Какие банки дают
Коммерческую ипотеку выдает не каждый банк. Заемщик имеет право подавать заявку в несколько банков, оказывающих подобную услугу.
| Банк | Описание |
| Сбербанк | России Предоставление займа по нескольким кредитным программам – «Бизнес-ипотека» и «Бизнес-недвижимость». Для получения средств физическое лицо-предприниматель должно предъявить бумагу, которая подтверждает, что доход компании за год не превысила 60 млн. рублей |
| ВТБ 24 | Банк выдает займы сроком до 10 лет физлицам, которые являются учредителями организаций и индивидуальными предпринимателями. Размер ипотеки в среднем – 4 млн. рублеq |
| Дельтакредит | Банк сотрудничает с лицами, у которых имеется собственный бизнес. Сроки кредитования – до 10 лет, сумма – 100 тысяч рублей |
| Альфа-банк | Выдает ипотеку размером 2600-78 тысяч рублей под 18% |
| Россельхозбанк | Выдает займ размером от 10 до 200 тысяч рублей под 11,5% |
| Промсвязьбанк | Кредит выдается под залог покупаемого имущества или другого, которое уже имеется у заемщика. Дополнительно требуется поручительство. Сумма ипотеки равна стоимости недвижимости |
Обращаясь в банк, заемщик должен предоставить требуемый пакет документации. Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке подходит тем клиентам, которые хотят взять кредит размером не более 7 млн. рублей.
Заявку банк рассматривает быстро, требует минимум документов. Цель кредита – купить помещение с участком, на котором оно расположено.
Взятие коммерческой ипотеки для физических лиц в ВТБ 24 имеет преимущества и недостатки.
Плата за кредит не меняется – банк не имеет права вводить плавающую ставку по процентам, приемлемые условия выдачи денег.
Из недостатков – ограниченная максимальная сумма кредита, проведение оценки деятельности организации.
Порядок оформления сделки
Алгоритм действий похож на оформление обычной сделки по покупке недвижимости. Порядок оформления ипотеки для индивидуальных предпринимателей:
- Подача заявки – заполняется анкета, которую предоставляет работник банка, указывается информация о типе деятельности, доходах.
- После предварительного одобрения заявки оформляется сделка купли-продажи. Продавец недвижимого имущества составляет соглашение, стороны оговаривают условия, цену объекта, способ передачи финансов. Иногда вносят первоначальный взнос.
- Заключение кредитного ипотечного договора с банком.
- Перевод на счет продавца определенной суммы денег.
- Регистрация объекта недвижимости, оформление прав собственности.
- Оформление купленного недвижимого имущества в залог банку, выдавшему ипотеку. Когда ипотека полностью выплачивается, с недвижимости снимается обременение.
На процедуру оформления уходит от 3 до 10 дней. Первый способ передачи недвижимости от одного лица другому – продажа напрямую, когда продавец ожидает банковского подтверждения. Это наиболее распространенный вариант купли-продажи.
Физическое лицо, желающее приобрести помещение, вносит аванс – процент от стоимости помещения. В основном, это 5-15%. Стороны ожидают подтверждения от банка – сроки указываются в соглашении.
Если банк отказывает или не успевает одобрить ипотеку, сделку аннулируют. Покупателю возвращается половина аванса. Если в договоре не оговаривается этот пункт, аванс не возвращают.
Алгоритм действий следующий:
- Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
- Покупатель отдает аванс.
- Физическое лицо посещает с документацией банк.
- Банк выносит решение.
- При одобрении заявки продавцу предоставляют гарантийное письмо, на основании которого продавцу выдают оставшуюся сумму после перехода прав собственности новому владельцу.
- Регистрируются права в Росреестре.
- С банком оформляется соглашение.
- Заемщик получает деньги и передает их продавцу.
Минус такой схемы в том, что продавец должен ожидать, пока банк одобрит ипотеку. Следующий вариант – продажа через банк, когда владелец закладывает недвижимость.
Заемщиками выступают обе стороны. Продавцу выдается часть денег под залог имущества. Если сделка не будет завершена, он вынужден будет вернуть их.
Какие внесены изменения при возврате НДФЛ за лечение в 2024 году, читайте здесь.
Какой минимальный размер аванса по заработной плате по ТК РФ в 2024 году, смотрите здесь.
Покупатель подает заявку для получения финансов на приобретение заложенного недвижимого имущества. Договор оформляется, когда помещение передадут под залог банку.
Таким образом, физические лица имеют возможность оформить ипотеку для покупки коммерческой недвижимости.
Такую услугу оказывают некоторые банки, выдвигая собственные условия, приемлемые для заемщиков. Физическое лицо и покупаемая недвижимость должны отвечать требованиям, выдвигаемым банками.