Порой наличие обременения недвижимого имущества затрудняет его использование собственником. Еще больше проблем ограничения могут доставить покупателю.
Как в 2024 году проверить обременение земельного участка? Обременение земли почти всегда несет определенные неудобства для собственника.
Трудности возникают и при продаже обременного участка. Иногда переход права собственности невозможен в принципе. Как в 2024 году узнать о наличии обременения земельного участка?
Общие моменты
Институт различного рода обременений недвижимого имущества известен еще с древности. Юристы Древнего Рима подробно описывали такое понятие, как сервитут.
В современной России обременением земельного участка признается ограничение в праве, препятствующее в пользовании собственником землей и распоряжении имуществом.
Обременение может предполагать:
| Ограничение в возможности использования | Например, определенные виды пользования категорически запрещены |
| Обязанность предоставления земельного участка для ограниченного использования | Третьими лицами или организациями (сервитут) |
| Ограничение в праве распоряжения и владения | Арест, ипотека и прочее |
Ограничения налагаются на собственность по различным причинам. Например, владелец участка не исполнил должностных обязанностей или заложил землю.
Когда требуется продать такой участок или осуществить иную сделку отчуждения, то здесь и возникает большинство проблем.
В некоторых случаях отчуждение обремененной собственности невозможно категорически.
Что это такое
Обременение земельного участка это ограничение, установленное законом или уполномоченным органом.
Ограничительные условия распространяются на собственника при осуществлении им права владения, распоряжения, пользования собственным имуществом.
Как наложить обременение на земельный участок? Основаниями для наложения обременения могут выступать:
- законодательные нормы, устанавливающие ограничения на использование земельного участка;
- различные договора (аренда, ипотека и т.д.);
- судебные решения (арест, публичный сервитут и прочее).
Некоторые обременения налагаются не на саму землю, а на расположенный на ней объект. Например, на участке находится объект культурного наследия.
Обременение, связанное с определенным участком земли подлежит государственной регистрации. Процедура эта обязательна наряду с регистрацией права собственности.
Надлежащая регистрация обременения проводится сотрудниками Росреестра, и запись вносится в базу данных ЕГРН.
Получить во владение земельный участок с наложенным обременением можно разными способами:
- по воле собственника;
- в процессе наследования;
- на основании судебного решения против воли собственника;
- по договору купли-продажи.
Почти все виды обременений, за исключением некоторых, допускают продажу и переход права собственности.
По этой причине новый владелец рискует получить обремененное имущество. Обременение привязывается не к собственнику, а к конкретному объекту.
Для чего предназначены
Основное предназначение любого обременения это ограничение использования. При этом вид запрета зависит от типа обременения. Право собственности сохраняется за владельцем.
Однако он может свершать определенные действия. Например, запрещается отчуждение участка или ограничивается его использование.
Так при оформлении кредита под залог земли на участок налагается обременение в виде запрета на его отчуждение.
Для продажи или передачи иному лицу потребуется разрешение залогодержателя.
Если участок обременен рентой, предполагающей содержание собственника земли лицом, приобретающим имущество, то полноценное распоряжение возможно только после исполнения всех предопределенных обязательств или если договор обременения расторгнут.
Когда на землю наложен арест, то собственник не вправе совершать абсолютно никаких операций с арестованным имуществом, вплоть до снятия ареста.
Существуют и иные обременения. Каждое из них тем или иным образом ограничивает собственника в его правах.
Нормативная база
В действующем Земельном Кодексе РФ дается характеристика и полное определение обременений, налагаемых на земельный участок.
Здесь же установлены права собственников при каждом виде обременения. Среди основополагающих законодательных норм нужно отметить следующие:
| ст.11.4—11.7 ЗК РФ | Содержат информацию об образовании участков и о возникновении прав на землю |
| В ст.11.8 | Обоснованы правовые полномочия собственников при наличии обременений. В п.2 этой статьи сказано о бессрочном пользовании землей, в п.4 указаны права при аренде земли, в п.5 изложены права при сервитуте |
Регистрация земельного участка с наличием обременения предусмотрена ФЗ № 122 от 21.07.1997 (в редакции от 2.06.2016).
Данный норматив позволяет официально зарегистрировать обременение на недвижимое имущество.
Что значит обременение земельного участка
Обременение на простом языке это ограничение, то есть владелец ограничен в правах.
Юридически это звучит как присутствие санкционированных компетентными органами или законом условий и запретов, отграничивающих использование земли собственником.
Говоря об обременениях, нужно отметить, что не каждое из них возникает по желанию или вследствие действий собственника.
К примеру, наложение обременения может быть связано с нахождением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.
Земли, входящие в состав зон с особыми условиями пользования, у правообладателей не изымаются.
Но при этом в отношении участка или его части действует особый режим, что предполагает некоторые ограничения в использовании.
Что говорится в законе о приобретательной давности на земельный участок, читайте здесь.
Упомянуть стоит обременение земли вследствие расположения на ней водовода или электролиний либо оснащения газопроводом.
Даже при оформлении такого участка в собственность нельзя построить на нем дом.
В зоне нахождения линий электропередачи невозможно разместить ни один капитальный объект без письменного согласия сетевой организации.
Помимо прочего владелец такой земли обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителей сетевой организации к объекту электросетевого хозяйства.
Нужно отметить случаи, когда на участке отсутствуют видимые объекты водо-, газо- или электроснабжения. Отсутствие таковых на поверхности не означает, что их нет.
Линии могут проходить глубоко под землей. Потому принадлежность участка к охранной зоне следует уточнять, то есть необходимо проверить наличие обременения.
Но охранная зона это не единственно возможное обременение для участка земли. Существуют и более распространенные ограничения.
Какие бывают виды
Среди основных видов обременений, налагаемых на земельный участок, перечислить можно следующие виды ограничений прав:
| Аренда | Оформление земли в аренду предполагает оформление договора. На срок его действия налагается обременение. Новый собственник вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, но о снятии ограничения придется договариваться с нанимателями |
| Ипотека | Земля выступает в качестве залога и обременяется до полного погашения долга. Любые операции с участком возможны только при согласии кредитора |
| Арест | Если имущество замешано в судебных разбирательствах, то на него может налагаться арест, запрещающий распоряжение собственностью. Действует арест до окончания судебных тяжб и принятия решения |
| Сервитут | Данная мера ограничивает права владельца, если учреждены государственные, общественные или частные требования. К примеру, расположение участка таково, что требует разрешения прохода по нему иным лицам или размещения определенных объектов. Обременение земельного участка сервитутом лишает собственника права изолировать территорию от стороннего доступа |
| Право требования | Это обременение возникает, когда на один участок претендует несколько собственников и раздел они проводят через суд. О праве требования речь может идти в случае наличия ДДУ, когда на участке земли возводится объект, уже проданный дольщикам. Покупка такого участка повлечет за собой судебные тяжбы с дольщиками |
| Концессия | Подобное соглашение предполагает, что наниматель вправе использовать землю, строить на ней объекты. Но при этом владельцем участка он стать не может |
| Запрет на отчуждение | Собственник в этом случае не вправе распоряжаться имуществом полностью, поскольку требуется разрешение третьих лиц, какие тоже являются владельцами участка. Запрет может налагаться при договоре залога, пожизненного содержания и подобных сделках. Действует ограничение до исполнения договорных обязательств |
Как можно проверить
Узнать о наличии обременения или действии особого режима использования земли можно посредство обращения в Росреестр или МФЦ.
Здесь необходимо получить кадастровую выписку. В ней отображаются арест, залог и все прочие ограничения, в том числе и особые условия использования конкретной территории.
Узнать необходимую информацию можно и на официальном портале Росреестра. В частности для этого предназначен сервис «Публичная кадастровая карта».
На карте нужно найти нужный участок. При наведении на него высветится основная информация относительно этой земли, в том числе и имеющиеся обременения.
Но сведения этого сервиса при оформлении документов юридической силы не имеют. Использовать их можно только для личного информирования.
При свершении сделки с землей подтвердить наличие/отсутствие обременения может выписка из ЕГРН. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.
Можно заказать выписку онлайн на сайте Росреестра. В выписке указывается:
- сведения о собственнике;
- площадь участка;
- кадастровый номер;
- имеющиеся обременения.
Каким способом снять обременение
Для снятия обременения потребуется устранение причины наложения ограничения. Так при нахождении участка в залоге нужно полное погашение долга перед залогодержателем.
В случае обременения арендой или рентой потребуется расторжение договора. Арест снимается по окончании судебного разбирательства.
Сервитут отменяется судебным решением. Важно, что сам собственник снять обременение не может.
Такие вопросы решаются уполномоченными органами, к примеру, судебными приставами или правоохранительными органами.
Собственник земли может только обратиться в надлежащую структуру с просьбой о снятии обременения.
Видео: как найти свободный земельный участок
При этом потребуется предоставление документов, подтверждающих наличие основания для такой просьбы.
Каким бы не был вид обременения, после его снятия собственнику потребуется официально зарегистрировать отсутствие ограничений.
Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление на внесение в ЕГРН записи о прекращении ограничений в правах.
При обращении подаются подтверждающие документы (справка о погашении кредита, квитанция об оплате долга по суду и т.д.).
В некоторых случаях требуется заявление от сторонних лиц. Например, при досрочном расторжении аренды необходимо присутствие нанимателей.
При замене банковского залога требуется официальное заявление от банка. Полный перечень документов следует уточнять в регистрирующем органе.
Спустя месяц после подачи заявления в ЕГРН будет внесена новая запись. Снятие обременения подразумевает, что ограничения указываться уже не будут.
Справка об отсутствии
При приобретении участка земли покупателю надлежит затребовать у продавца справку об отсутствии обременений. Она подтвердит информацию, представленную в выписке из ЕГРН.
Получить такую справку собственник может в МФЦ. Также возможен заказ справки онлайн, через сайт Госуслуг.
Полное название документа звучит, как «Справка об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости».
Подать заявку на получение такой справки можно:
- лично;
- через представителя;
- по электронной почте;
- по телефону;
- через МФЦ.
Получение возможно:
- лично;
- представителем (при наличии доверенности);
- в МФЦ.
Госпошлина за выдачу справки составляет 230 рублей. Изготавливается документ за один день.
Для получения справки об отсутствии обременений потребуется предоставить:
- паспорт получателя-собственника или его доверенного представителя;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- заявление.
Но даже наличие обременения не является основанием для запрета купли-продажи земли.
Любое отчуждение земельного участка запрещается только в случае ареста. В иных случаях продажа земли возможна, хотя и может потребоваться согласие третьих лиц.
Как составить договор купли-продажи в таком случае
Особо внимательно следует отнестись к купле-продаже земли, находящейся под арестом, залогом или в аренде.
Покупка участка с обременением в вилле ареста не является законной, сделка будет признана недействительной.
При приобретении залоговой земли нужно согласие залогодержателя, но при этом покупатель должен учесть, что земля может быть востребована кредитором в случае непогашения обязательств.
Обременение арендой не может сниматься до окончания срока действия договора.
Покупателю придется договариваться с нанимателями или ждать завершения аренды (таковая может быть достаточно долгосрочной).
То есть при наличии подобных обременений покупателю желательно добиться снятия ограничений до покупки участка.
Что касается наличия сервитута или принадлежности к охранной зоне, то в этом случае продажа вполне законна.
Как узнать введен ли дом в эксплуатацию, читайте здесь.
Как узнать управляющую компанию своего дома по адресу, смотрите здесь.
ДКП составляется в стандартном порядке, но в качестве особого условия указывается наличие соответствующего обременения.
Отсутствие такого указания может быть сочтено за намеренное введение покупателя в заблуждение.
Даже если сей момент был устно, оговорен покупатель может оспорить сделку в суде, сославшись на сокрытие важных условий продавцом или потребовать компенсации.
В целом наличие обременений не всегда является препятствием для использования земельного участка.
Но собственнику или потенциальному покупателю требуется знать об имеющихся ограничениях, поскольку от этого зависит полнота распоряжения землей.