Что такое приобретательная давность на земельный участок в 2024 году

Пробелы российского законодательства в сфере земельных правоотношений обусловили ситуацию, когда граждане годами владеют землей, не являясь собственниками.

Решением проблемы может быть норма о приобретательной давности. В некоторых случаях получение права собственности на землю на основании приобретательной давности становится способом стать законным владельцем имущества.

Но при этом потребуется знать ряд правовых тонкостей. Пренебрежение таковыми может повлечь существенные финансовые и временные затраты, а также отрицательное решение суда.

Что же такое приобретательная давность как основание возникновения права на земельный участок в 2024 году и как ей воспользоваться?

Общие моменты

Положения о приобретательной давности вряд ли можно считать новеллой российского законодательства.

Такой инструмент известен был еще в дореволюционное время. Применяется норма и большинством государств континентальной системы права.

Нужно заметить, что в ГК РФ от 1922 и 1964 годов не существовало понятия о приобретательной давности как способе обретения права собственности на имущество.

Ст.50 Основ гражданского законодательства СССР 1991 года устанавливала, что гражданин или юрлицо, не выступающие законными собственниками имущества могли обрести право на него в силу давности владения.

В отношении недвижимости предполагалось пятнадцать лет добросовестного и открытого владения, а в отношении прочего имущества данный срок сводился к пяти годам.

В российском законодательстве возможность признания в судебном порядке права собственности на данном основании появилась в 2006 году.

Закон гласит, что владелец участка земли, который владеет землей в течение пятнадцати лет при соблюдении определенных условий вправе обрести законное право собственности.

Но вместе с тем существуют и ограничения. Так в собственность может передаваться не любая земля. Нельзя получить участок, выведенный из оборота или имеющий определенные ограничения.

С юридической точки зрения возникновение частного права собственности по сроку давности допустимо лишь в отношении земли, являющейся частной собственностью или не имеющей хозяина.

Если говорить о цели данной нормы, то принятие ее обусловлено периодом, когда недвижимость покупалась/продавалась без надлежащего оформления.

Понятно, что расписка или устная договоренность не может приниматься Росреестром в качестве основания для регистрации права.

Сюда же нужно отнести и ситуации, когда правоустанавливающие документы утеряны безвозвратно.

Приобретательная давность для многих владельцев земельных участков стала способом узаконить свое право владения на землю в официальном порядке.

Определения

Прежде всего, следует определить, что подразумевает закон под участком земли.

В Земельном Кодексе РФ земельный участок как объект права собственности признан вещью недвижимой, какая являет собой часть земной поверхности.

При этом характеристики дозволяют определить ее как вещь индивидуальную. Под характеристиками понимается наличие четких границ.

Местоположение, площадь и правовой статус участка отображаются в государственном кадастре недвижимости.

Правовой статус участка предопределяет форму законного владения, целевое предназначение, позволенное использование.

Что касается понятия собственности, то собственность как категория экономическая является вечной.

По отношению к собственному имуществу собственник имеет три права:

• пользования;
• владения;
• распоряжения.

То есть собственник волен распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, если это не нарушает прав третьих лиц.

Право собственности на недвижимость должно быть надлежащим образом зарегистрировано.

Обладание землей без права собственности предполагает возможность ее использование, но не дает права распоряжения.

Отсюда становится понятным предназначение приобретательной давности. Получив законное право собственности, владелец земли может распоряжаться ей любым образом.

Приобретательная давность на земельный участок это мера, на основании какой субъект может обрести право собственности на вещь, какой он владеет в течение определенного законом времени.

На каких условиях

Главным условием для появления права собственности на недвижимое имущество в силу давности владения становится обладание объектом на протяжении пятнадцати лет.

При этом должны быть соблюдены такие принципы:

Владение землей было открытым и нескрываемым	От местных органов самоуправления, родственников, соседей
Содержание и эксплуатация земельного участка	Были добросовестными
Длительность владения землей	Должна быть непрерывной

Но для оформления земли в собственность недостаточно указанных оснований. Необходимо их подтвердить — документами, свидетельскими показаниями и т.д.

Оформление недвижимости по давности владения предполагает судебное рассмотрение вопроса.

При этом тщательно изучаются доказательства, подтверждающие соблюдение требуемых условий. Но и здесь есть нюансы.

Срок давности владения исчисляется с момента, когда земля поступила в обладание потенциального правообладателя.

Но если участок может быть истребован у владельца юридическим собственником, то период обладания исчисляется с момента окончания периода исковой давности.

Непрерывность владения предполагает, что земля не выходила из владения лица, притязающего на обретение права собственности, в течение пятнадцати лет.

Но при этом также не считается прерыванием срока, когда участок был передан иному лицу в порядке правопреемства по наследству в силу закона.

Владение землей как своей собственной подразумевает, что владелец использовал полезные свойства земли в соответствии с ее назначением.

Но при этом приобретательная давность неприменима, если владение участком стало возможно в результате договорных отношений (аренда, хранение, безвозмездное пользование и подобное).

Исключение составляют случаи, когда передача по договору не была надлежаще оформлена.

Под открытостью владения понимается, что окружающие потенциально должны были иметь вероятность наблюдать владение землей конкретным человеком.

Важное значение имеет и добросовестность. Здесь предполагается внутреннее убеждение гражданина в законности своего владения и его обоснованности.

Если же человек знал, что у земли имеется фактический владелец, но при этом он самовольно занял участок, то такое владение добросовестным не признается.

Нормативное регулирование

Регулирует положение о приобретательной давности ст.234 ГК РФ. Здесь приведены основные условия, при каких может быть оформлено право собственности.

Здесь же говориться о том, что решение о присвоении права собственности в силу давности владения принимается исключительно в судебном порядке.

При этом имеют значение такие тонкости как статус участка. В частности земля должна быть бесхозяйной.

Согласно ст.225 ГК РФ бесхозяйной считается вещь, какая не имеет собственника либо собственник какой неведом или же в отношении какой собственник отказался от своего права.

По п.2 ст.53 ЗК РФ отказ от права собственности на землю выполняется через подачу надлежащего заявления в регистрационный орган.

Право собственности завершается с момента госрегистрации прекращения данного права.

Когда права на землю зарегистрированы в установленном порядке и собственник не отказывался от своего права, то основания для признания участка бесхозяйным отсутствуют.

Земля, как собственность физлица, не попадает под определение ст.225 ГК РФ и не может быть признана бесхозяйной.

Разъяснения Постановления Пленума ВС РФ №10 (п.16, п.19) и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, а также положения ст.225 и ст.234 ГК РФ сводятся к тому, что по приобретательной давности право собственности на земельный участок может возникать как в отношении бесхозяйной земли, так и касательно участка, принадлежащего иному лицу.

Как оформить земельный участок по приобретательной давности

Оформление земли в собственность по приобретательной давности предполагает межевание участка и выполнение кадастровых работ.

Но потребуется и подтверждение законности получения права. Регистрируется право собственности на основании постановления суда, подтвердившего возникновение данного права в силу давности владения.

Получив кадастровый паспорт и план, а также подобающее решение суда, можно регистрировать землю в Росреестре.

Право собственности на землю подтверждает соответствующая запись в ЕГРН.

Правоподтверждающим документом становится выписка из ЕГРН, в которой указан владелец имущества.

Пакет документов

Подготовка доказательной базы для суда становится самым основным моментом. Без наличия веских аргументов исковое заявление останется без рассмотрения.

Решение принимается именно на основании предоставленных доказательств, подтверждающих факты открытости, непрерывности, добросовестности владения.

Перечень бумаг может различаться в зависимости от обстоятельств, но в качестве базовых документов, прилагаемых к иску, выступают:

Копии технического плана	Паспорта и иных документов на конкретный участок, полученных в БТИ
Копия паспорта заявителя	И ИНН
Документальные доказательства беспрерывного обладания на протяжении пятнадцати лет	Свидетельские показания, квитанции о выплате земельного налога и оплате услуг, проводимых на территории участка, иные подтверждения

Важно! Признание судом права собственности и регистрация такового в Росреестре не исключает, что в будущем регистрация будет оспорена в суде третьими лицами, считающими себя законными владельцами земли.

Порядок оформления

После того как исковое заявление будет рассмотрено и суд вынесет положительное решение, можно начинать оформление земли в собственность.

Учесть нужно, что в судебном постановлении должен четко идентифицироваться участок земли.

То есть указывается местоположение участка, его площадь, кадастровый номер. Если земля не состоит на кадастровом учете, то и регистрация прав собственности в отношении нее невозможна.

В Росреестр потребуется предоставить следующий пакет документов:

• заявление на внесение записи в ЕГРН о закреплении права собственности по судебному постановлению;
• правоустанавливающий документ на участок, коим становится решение суда;
• документ, заверяющий личность заявителя;
• данные кадастрового паспорта и копия кадастрового плана;
• квитанция о выплате госпошлины за регистрацию.

В течение тридцати дней с момента подачи документов в ЕГРН будет внесена надлежащая запись, и владелец земельного участка станет его законным собственником.

То есть начинать оформление земли по сроку давности надлежит с обращения в суд.

Какой может быть срок

В ст.234 ГК срок давности владения определен как пятнадцать лет. Но отдельные факты данный период могут изменить. Выше уже упоминалось о правопреемстве.

Если фактический владелец получил землю по наследству, приняв таковое фактически в силу закона, то периодом владения землей признается и то время, в течение какого ей владел наследодатель.

Конечно при условии соблюдения необходимых условий владения. Еще один момент касается возможности истребования имущества прежним владельцем.

По ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого владения. Для этого подается иск в суд в течение трех лет.

И если истец сможет документально подтвердить законность права, то имущество возвращается. Препятствием не является и решение суда.

Таким образом, говорить о том, что фактический владелец получил неоспоримое право собственности можно не ранее, чем по истечении восемнадцати лет.

При этом по истечении пятнадцати лет выносится судебное решение, дающее право законного обладания. И еще три года длится период исковой давности по истребованию имущества.

При муниципальной собственности

Применение приобретательной давности сопряжено с различными спорными моментами.

Поверхностное изучение нормы позволяет предположить, что достаточно занять любой участок земли и владеть им не менее пятнадцати лет, чтобы получить на него законное право.

Часто споры касаются ситуаций, в которых гражданин занял участок земли, принадлежащей государству или муниципалитету.

Порой на этой земле строится дом, и никто этому не препятствует. Теоретически закон допускает применение приобретательной давности.

Видео: приобретательная давность

Но по факту гражданин нарушил права собственности государства или муниципального образования. Потому самострой должен быть снесен, а самозахват земли наказан в административном порядке.

Если внимательно изучить законодательство, то ясно, что в отношении муниципальной собственности приобретательная давность не действует.

Земля не является бесхозяйной, собственник известен (может быть установлен по соответствующей базе) и собственник не отказывался от своего права.

Как правильно составить исковое заявление

Исковое заявление оформляется в соответствии с общими правилами составления исков (данные заявителя, получателя, исковое требование, изложение оснований).

При этом возможны две формы документа — иск об установлении факта приобретательной давности или иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности.

Второй вариант не вызовет в регистрирующих органах сомнения по поводу права заявителя на участок.

Образец составления иска можно представить так:

• данные судебного органа, куда подается заявление (наименование);
• данные истца (адрес, Ф.И.О.);
• ответчик;
• цена иска;
• наименование заявления;
• изложение обстоятельств дела;
• суть искового требования со ссылкой на соответствующие нормативы;
• перечень приложенных документов;
• дата подачи иска;
• подпись заявителя.

Указание цены иска требуется для установления подсудности и размера пошлины.

При цене иска до 50 тысяч рублей дело рассматривает мировой судья по месту нахождения имущества, иск свыше этой суммы рассматривается в районном суде.

Цена иска обусловлена инвентаризационной стоимостью согласно документам из БТИ.

Ответчиком должен стать прежний владелец, но поскольку в данном случае он неизвестен, то можно такового не указывать.

Или же ответчиком может выступать местный орган Росимущества.

Судебная практика

По вопросам использования приобретательной давности судебная практика весьма неоднозначна.

Например, не распространяется данная норма на самовольно выстроенные постройки, размещенные на неправомерно занятых участках земли.

Существует практика, когда право давности владения землей не признавалось по причине того, что истец владел имуществом незаконно, не располагая полномочиями собственника.

С одной стороны это прекословит положениям ст.234 ГК, где говорится о владении имуществом как своим, но без права собственности.

С иной стороны добросовестное владение полагает, что владелец не ведает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

Когда владелец полагал, что у земли наличествует собственник или имел сведения об отказе собственника от своего права, то он знал, что у него право собственности отсутствует.

Если же владелец предполагал, что собственник отсутствует, то, следовательно, принадлежит земля государству и опять же право собственности не допустимо.

Вследствие этих причин суды часто ссылаются на противозаконность владения и отказывают в иске относительно права приобретательной давности.

То есть даже при добросовестности владения доказать, что владелец не знал об отсутствии у него права собственности достаточно сложно.

Значимо и то, что проверить принадлежность земельного участка весьма просто. Достаточно запросить информацию в Росреестре или обратиться в местную администрацию.

К примеру, владение участком в СНТ подразумевает в большинстве случаев, что земли находятся в муниципальной собственности или в частной.

О бесхозности участка здесь речь не идет. В большинстве случаев судебная практика по данному вопросу отказная.

Удовлетворяются иски в основном в ситуациях, когда право собственности перешло от прежних владельцев, но не было надлежащим образом оформлено.

Например, владелец приобрел землю по договору купли-продажи, но полученное право в должном порядке не зарегистрировал.

Но при этом он считал себя законным собственником по причине наличия договора.

В целом, приобретательная давность не может использоваться как возможность приобретения земли в собственность.

Скорее это вариант для тех, кто в свое время не узаконил законно приобретенное право на земельный участок.

Возможны, конечно, исключения, но в любом случае рассматриваться могут только земли, находящиеся в частной собственности.