Как можно принять квартиру в новостройке

Покупка квартиры на стадии строительства позволяет получить хорошее жилье по приемлемой стоимости.

Но невнимательность покупателя чревата получением помещения с дефектами. Как в 2024 году принять квартиру в новостройке? Приобретение квартиры в строящемся доме позволяет сэкономить на стоимости.

Но в то же время существует опасность, что жилье не будет соответствовать установленным нормам качества. Как в 2024 году правильно принять квартиру в новостройке?

Важные моменты

Специфика покупки жилья в новостройках такова, что продавать квартиры застройщики начинают очень рано. Стать владельцем квартиры можно еще до рытья котлована.

Здесь действует принцип – чем раньше состоится покупка, тем меньше стоимость. В итоге ожидать завершения строительства приходится по несколько лет.

К моменту ввода здания в эксплуатацию свободных площадей практически не остается. У каждой квартиры есть владелец.

Но не только длительное ожидание характерно для приобретения квартиры в новостройке. Покупателю следует внимательно отнестись к процессу получения готовой квартиры.

Если не предусмотреть некоторые нюансы, можно стать владельцем проблемного помещения, а не благоустроенного жилья.

Важнейшим этапом получения в собственность квартиры в новостройке выступает процедура приема ее от застройщика после ввода дома в эксплуатацию.

Покупатель должен тщательно проверить принимаемое помещение на наличие дефектов, явных и скрытых.

Выявленные казусы застройщик обязан исправить за свой счет. В противном случае исправлять проблемы придется владельцу квартиры самостоятельно.

Основные определения

Новостройкой именуется стоящееся или уже возведенное жилье, реализуемое застройщиком или инвестором, и ранее не имевшее собственника.

То есть квартиры в новостройках считаются первичной недвижимостью. Покупка квартиры в новостройке может происходить на разных этапах.

Допускается приобретение жилья на начальном или любом другом этапе строительства. Чем ближе завершение стройки, тем дороже квартира. Жилье на стадии котлована стоит втрое дешевле готовой квартиры.

Покупателю квартира можете передаваться в черновой или чистовой отделке. Но при этом жилье должно соответствовать параметрам, определенным соглашением с застройщиком.

Проверяется соответствие самим покупателем на момент передачи квартиры в собственность. Чтобы избежать возможных проблем с приобретением квартиры в новостройке, покупателю необходимо знать порядок взаимодействия с застройщиком.

Прежде всего, нужно знать, что совершать сделку вправе только застройщик, имеющий:

• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектную документацию на дом;
• документы о праве собственности или аренде участка под МКД.

Правоотношения покупателя и заемщика определяются соглашением сторон. Процесс приобретения квартиры в новостройке сводится к следующим этапам:

1. Выбор застройщика.
2. Согласование условий сделки.
3. Выбор квартиры (будущего месторасположения).
4. Заключение договора (о долевом участии, о переуступке права требования и т. д.).
5. Оплата суммы, оговоренной договором.
6. Ожидание завершения строительства.
7. Ввод здания в эксплуатацию.
8. Прием квартиры покупателем от застройщика по акту приема-передачи.
9. Регистрация права собственности на жилье.

Преимущества и недостатки такого приобретения

Покупка квартиры в новостройке имеет как плюсы, так и минусы. Несомненными преимуществами можно считать такие моменты:

• более низкая стоимость квартиры на этапе застройки;
• отсутствие предыдущих владельцев, то есть не объявятся прежние собственники, и третьи лица не заявят о своих правах;
• получение жилья с заранее выбранной планировкой, а по желанию и отделкой.

Недостатками сделки признаются следующие обстоятельства:

Вселиться в квартиру сразу после приобретения не получится	Иногда приходится ждать несколько лет
Покупка связана с большими рисками	Существует вероятность «заморозки» строительства на неопределенное время, банкротства застройщика. Кроме того можно связаться с мошенниками, которые одну квартиру перепродадут нескольким лицам и доказывать свою правоту придется в суде

Чтобы избежать неприятных последствий, необходимо тщательно проверять застройщика до подписания договора.

Необходимо проверить опыт работы, предыдущие проекты, отзывы клиентов, репутацию, финансовое состояние (не находится ли на стадии банкротства).

Сам договор нужно не только внимательно читать, но и желательно показать опытному юристу.

Если процесс документального оформления выполнен правильно, застройщик оказался честным, то главное – правильно принять квартиру в собственность. И этот этап не менее важен, чем остальные.

Действующие нормативы

Практически весь рынок первичной недвижимости в России представлен новостройками от «застройщиков».

В соответствии со ст.2 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «О долевом строительстве…» застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в аренде или собственности земельный участок и привлекающее средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома на этой земле.

Деятельность застройщиков регулирует ст.23 ФЗ № 214, устанавливающая государственный контроль в сфере долевого строительства. Законом гарантирована защита прав дольщиков от неправомерных действий застройщиков.

С 2020 года действует Единый реестр застройщиков, учрежденный на основании п.26 ст.1 ФЗ № 304 от 3.07.2016, который внес изменения в ФЗ № 214.

Ст.4 ФЗ № 214 гласит, что ДДУ может быть заключен в любой момент, начиная с даты получения разрешения на строительство и до момента ввода дома в эксплуатацию.

Приобрести квартиру у застройщика можно по договору купли-продажи или по предварительному ДКП.

Если застройщик нарушает условия договора в части сроков или площади жилья, то дольщик может требовать неустойки, ссылаясь на ст.10 ФЗ № 214.

Ст.556 ГК РФ устанавливает, что передачу недвижимости надлежит осуществлять по акту приема-передачи. Регистрация права собственности происходит в порядке, установленном ст.29 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Собственник обязан представить все документы на квартиру, включая проектную документацию, акт о вводе дома в эксплуатацию и договор купли-продажи.

Как правильно принимать квартиру в новостройке

Прием квартиры участником долевого строительства происходит после ввода дома в эксплуатацию.

Застройщик уведомляет об окончании строительства покупателя, который должен явиться для принятия жилья.

Принимая квартиру, дольщик должен осмотреть ее на наличие дефектов, мелких недочетов, иных несоответствий условиям договора. Все найденные недостатки фиксируются в акте.

Если минусов не обнаружено стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает необходимые документы и ключи от квартиры, а дальше остается только зарегистрировать право собственности.

Если выявляются дефекты, то застройщик обязан их устранить в «разумные сроки». Подписание акта приема-передачи покупателем означает отсутствие претензий к застройщику по поводу качества жилья.

Пошаговая инструкция

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о необходимости приема квартиры.

Уведомление направляют заказным письмом, также застройщик может позвонить или отправить сообщение примерно за месяц до передачи ключей (точный срок прописан в договоре).

Далее действия застройщика таковы:

Проверка документов	Документацию проверяют в офисе застройщика. Проверить нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, наличие почтового адреса дома. Застройщик на этом этапе может предложить сразу подписать акт приема-передачи, чтобы сэкономить время покупателя. Ни в коем случае не следует ничего подписывать до осмотра квартиры
Осмотр квартиры и составление акта	При отсутствии дефектов составляют и подписывают акт приема-передачи. При выявлении недостатков составляют дефектный акт
Представитель застройщика	Подписывает акт
Если были обнаружены дефекты	То после устранения таковых дольщик снова приглашается на осмотр и так до подписания акта приема-передачи
После устранения всех недостатков	И подписания приемочного акта дольщик получает ключи от квартиры

Важно! Если дольщик просто отказывается принять жилье, не имея существенных претензий, застройщик вправе передать ему жилье в одностороннем порядке. Потому важно подробно прописать в дефектном акте, почему квартира не принята.

Осмотр помещения

Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема передачи? Принятие квартиры начинается с осмотра мест общего пользования.

Дольщик осматривает:

• подъезд;
• стены в подъезде;
• входные двери;
• окна;
• лифт;
• подвал и расположенные в нем трубы;
• технический этаж и крышу.

Зачастую этот этап пропускают, и покупатель сразу начинает осмотр квартиры. Меж тем, если выявлены недочеты в местах общего пользования, их смело можно прописывать в акте.

Следующим этапом становится осмотр квартиры. Проверить нужно:

Показания счетчиков, внутриквартирных и на лестничной клетке	Их нужно зафиксировать (сфотографировать) и сверить с показаниями в паспортах на приборы
Полы	Горизонтальность стяжки проверяется уровнем, наличие воздушных пузырей – простукиванием молотком
Двери	Они должны хорошо открываться и закрываться и иметь входной замок
Потолки	Проверяют высоту потолков, отсутствие перепадов меж плитами, герметизацию стыков, наличие пустот и трещин
Стены	Они обследуются на наличие неровностей и отклонение от вертикали. Измерив длину стен, нужно высчитать площадь квартиры, сравнив ее с указанной в документах
Электрику	Здесь проверяются все провода, а также розетки, выключатели и их работоспособность
Окна	Не должно быть трещин на стеклах. Все элементы должны быть хорошо закреплены. Створки должны открываться и закрываться без усилий
Отопление, канализация, вентиляция	Не должно быть протеканий труб или кранов. Радиаторы отопления должны быть плотно закреплены. Для канализационных труб должны быть установлены тройники для ванны, унитаза и раковины. Вентиляционная вытяжка должна исправно работать (подносится лист бумаги, он должен прилипнуть к вытяжке)
Отделка	Качество отделки зависит от условий договора

Без отделки

Прием квартиры с черновой отделкой подразумевает, что отделки нет совсем, и косметический ремонт будет делать сам покупатель.

В этом случае проверке подлежат технические параметры, то есть все вышеуказанные параметры. От застройщика требуется сдать квартиру, соответствующую изначальному проекту.

Как принять квартиру в новостройке с черновой отделкой по нормативам? Строительные нормы устанавливают необходимые значения и допустимые отклонения параметров жилья.

Так по СНиП 3.04.01-87 стяжка пола должна иметь изоляцию от стен и перегородок посредством материалов гидробарьерного типа (таб. № 17).

Отклонения стены от вертикального эталона не должно превышать 1-3 мм. Вертикальные трубы не должны отклоняться от вертикальной плоскости на расстояние более 2 мм из расчета на 1 метр длины трубопровода.

Дольщику желательно до осмотра квартиры изучить (записать) необходимые нормы и по ним проводить сверку.

Дольщик вправе требовать при черновой отделке исправления таких недочетов, как:

• несоответствие СНиП и техническим параметрам;
• неровность стен;
• проблемы с коммуникациями;
• неисправность окон и дверей и т. п.

С отделкой

Если договор предусматривает передачу квартиры с предчистовой, то есть частичной отделкой, то в нем оговаривается, что именно обязан выполнить застройщик.

Как правило, это окраска или оклейка обоями стен, покраска окон и дверей, настил линолеума, установка натяжных потолков.

Объем работ может быть любым, он оговаривается сторонами на этапе подписания договора. Причем дольщик может указать желаемые материалы, их цвет, фактуру и т. п.

При приеме квартиры с отделкой дольщик вправе требовать все то, что прописано в договоре. Если там сказано, что дверь будет пластиковая, она и должна быть такой.

Если цвет стен указан синий, то он не может быть иного цвета. Возражения застройщика, что и так все хорошо сделано, в расчет не принимаются.

Под ключ

Вариант отделки «под ключ» – это тоже чистовая отделка. Но она подразумевает не просто частичный косметический ремонт. Работа «под ключ» подразумевает, что в квартиру сразу можно вселяться.

Абсолютно все работы по отделке, указанные в договоре, должны быть завершены с использованием материалов, выбранных заказчиком.

В некоторых случаях может оговариваться даже установка мебели и сантехники. То есть покупатель получает ключ после приема квартиры и сразу может в нее вселяться.

При проверке проводится сверка на соответствие договору. Любое отличие – повод предъявить претензию застройщику и потребовать исправления недочета.

Сроки передачи после ввода в эксплуатацию

Согласно ФЗ № 214 дольщик обязан принять квартиру у застройщика в течение семи дней после завершения строительства дома.

При этом после приема дома госкомиссией передача квартиры может длиться до полугода. Зачастую обусловлено это бюрократическими проволочками и от застройщика не зависит.

Срок завершения строительства прописывают в ДДУ. Если застройщик в него не укладывается, то минимум за два месяца он обязан уведомить об этом дольщика и предложить изменить договор.

Видео: как принять квартиру в новостройке. Что важно знать

Сроки передачи ключей также устанавливает договор. Обычно застройщик старается оговорить увеличенный срок, предусмотрев время на доработки.

Если сроки затягиваются на полгода и более, то дольщику следует обратиться за помощью юриста. На такой случай важно прописать в ДДУ пункт о неустойке за нарушение сроков.

Какие документы нужно захватить

До приема квартиры дольщик должен иметь на руках:

• договор долевого участия;
• квитанцию о внесении оплаты.

После приема квартиры пакет документов дольщика для последующей регистрации в Росреестре права собственности должен включать в себя:

• акт приема-передачи квартиры;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• технический план и экспликацию БТИ;
• договор купли-продажи квартиры;
• документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет и присвоение почтового адреса.

Если по итогам осмотра был составлен дефектный акт, нив коем случае не следует принимать ключи и тем более вселяться в квартиру. Застройщик обязан передать жилье в соответствующем договору виде и в надлежащие сроки.

Как получить неустойку за нарушение сроков

В случае нарушения сроков завершения строительства и передачи квартиры в адрес застройщика от имени дольщика составляется претензия в двух экземплярах.

Один из них передают застройщику, другой остается у дольщика с отметкой о принятии. В течение десяти дней застройщик должен предоставить письменный ответ.

Порой застройщик сам предлагает заплатить откупные. Важно знать, сколько полагается к выплате дольщику при нарушении сроков. Расчет осуществляется по формуле:

1/150 × ставка рефинансирования ЦБ РФ × (цена квартиры/100) × число дней просрочки = сумма неустойки

При расчете применяют текущую ключевую ставку ЦБ РФ. Если она менялась за период просрочки, то за каждый период сумма считается отдельно.

Деньги передаются на основании соглашения между застройщиком и дольщиком о досудебном урегулировании.

Когда застройщик отказывается возмещать неустойку, претензия дольщика вместе с соответствующим иском подается в суд. С застройщика взыщут сумму неустойки, судебные издержки и штраф.

Принимая квартиру в новостройке, следует не поддаваться просьбы и голословные обещания застройщика исправить все «чуть позже» после передачи жилья.

Любые недочеты и нарушения должны фиксировать актами и устраняться только в официальном порядке.

Если дольщик не имеет достаточного опыта в подобных делах или не разбирается в документах, то любую встречу с застройщиком следует проводить с привлечением юриста.