Ипотека оформляется на весьма долгий период и с течением времени обстоятельства могут поменяться. Выплата кредита может оказаться непосильной или нецелесообразной. Можно ли в 2024 году в РФ продать ипотечную квартиру?
Причин, по которым может понадобиться продать квартиру в ипотеке, достаточно много. У заемщика может измениться финансовое положение, и регулярные платежи станут непосильны.
Человек может сменить место жительства или ему потребуется квартира большей площади. Можно ли в 2024 году продать квартиру, купленную в ипотеку?
Что нужно знать
До тех пор пока обладатель ипотечной квартиры не выплатит за нее кредит и проценты, он не вправе распоряжаться жильем.
То есть продажа квартиры, как и покупка невозможна без согласия непосредственного кредитора.
Если ипотечный заемщик пожелает продать недвижимость, приобретенную на кредитные средства, он обязан сначала погасить кредитные обязательства.
Но ипотека, как правило оформляется на много лет. Не факт, что обстоятельства жизни заемщика не поменяются.
К числу основных причин, по которым продают квартиры в ипотеке, можно отнести:
| Невозможность обслуживания кредита | У заемщика нет достаточного дохода для уплаты взносов |
| Желание изменить жилищные условия | Появилась возможность покупки более просторной/комфортной квартиры |
| Бытовые или семейные обстоятельства | Недовольство соседями, развод супругов и т. п. |
| Срочная потребность в деньгах | — |
То есть причины могут быть различны. Российское законодательство не предусматривает запрета на продажу ипотечной недвижимости, но при условии правильного юридического оформления.
В частности основным условием является получение согласия финансовой организации, предоставившей кредит.
Легальных схем продажи ипотечной квартиры без участия кредитора попросту не существует. Более того банк вправе отсудить жилье у заемщика, если выяснится, что квартира передана третьим лицам.
Вместе с тем понятно, что если просто попросить у банковской организации разрешения на продажу ипотечной квартиры, то наиболее вероятен отказ.
Заемщик должен предложить наиболее приемлемый вариант, который не принесет убытков банку. Для этого необходимо более подробно разобраться в механизме ипотечной сделки.
Определения
Суть ипотеки в том, что финансовая организация предоставляет денежные средства на покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта.
То есть до момента погашения займа на квартиру налагается обременение. Закладная на недвижимость сохраняется в банке до момента полного погашения займа.
Заемщик вправе пользоваться ипотечным жильем. То есть может проживать в квартире, сдавать ее в аренду, прописываться на жилплощади вместе с членами семьи.
Однако распоряжаться ипотечной квартирой без согласия залогодержателя нельзя. Отчуждение ипотечной недвижимости возможно, но только после получения разрешения от банка.
Если заемщик решит совершить сделку в обход кредитора, то сделка может быть оспорена. Квартира перейдет в собственность банка.
Плюсы и минусы приобретения недвижимости
Приобретение недвижимости в ипотеку имеет как плюсы, так и минусы. Непосредственными преимуществами считаются такие моменты, как:
| Единовременное получение крупной денежной суммы на покупку | Ни одно банковское учреждение не даст потребительский займ на несколько миллионов рублей |
| Длительный период погашения | Что позволяет погашать задолженность небольшими суммами |
| Оформление страховки | Которая предотвращает риски потери квартиры в период ипотеки и страхует на случай возникновения неразрешимых финансовых трудностей |
| Более низкие процентные ставки | В сравнении с потребительским кредитованием |
| Возможность частичного погашения | За счет госсубсидий |
К недостаткам ипотеки можно отнести:
- необходимость наличия первоначального взноса;
- значительная переплата, обусловленная начислением процентов в течение длительного времени;
- сложная процедура оформления, требующая сбора большого пакета документов;
- наложение обременения на жилье до момента погашения займа.
Основным недостатком ипотеки как раз и является тот факт, что фактическим владельцем квартиры до возврата кредита остается банк.
Очевидно, что на оформление ипотечного займа решаются люди, действительно нуждающиеся в жилье. Но какие выгоды несет им продажа квартиры в ипотеке.
Плюсов такой сделки несколько:
- избавление от долгового бремени;
- возврат уже вложенных средств, если наличие жилья стало неактуально;
- получение выгоды от сделки.
Действующие нормативы
При свершении сделок с обремененной недвижимостью в ипотеке следует руководствоваться ГК РФ и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке».
Сведения о наличии залога в отношении квартиры содержатся в ЕГРН. До момента полной выплаты долга жилплощадь является собственность банка-кредитора.
По ст.29 и ст.33 ФЗ № 102 заемщик вправе пользоваться жильем, но обязан содержать его в надлежащем виде.
По ст.37 ФЗ № 102 отчуждение ипотечной недвижимости допускается только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором.
По обыкновению банковские договора и не предусматривают возможность продажи до погашения ипотеки.
Но даже если удастся найти покупателя и заключить сделку, оформить переход права собственности не получится, поскольку в отношении жилья существует залоговое обременение.
В соответствии со ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залогового объекта ипотеки допускается исключительно в пользу банка-залогодержателя.
По ст.301 ГК РФ продажа квартиры без согласия кредитора ведет к переходу прав собственности к банку.
Можно ли продать квартиру, если она куплена в ипотеку
Самым простым вариантом является самостоятельная продажа ипотечной квартиры банком. В этом случае банковское учреждение выступает не сторонним наблюдателем, а непосредственным участником сделки.
Банк самостоятельно находит покупателя, оформляет все документы по купле-продаже, регистрирует сделку.
Для инициации такой продажи ипотечному заемщику необходимо обратиться к кредитору и заявить о своем намерении продать жилье.
Про право представления наследства по ГК РФ, читайте здесь.
При этом желательно предоставить документальное подтверждение невозможности дальнейшей выплаты ипотеки или обосновать причины продажи.
После того как банк найдет покупателя, он проводит сделку купли-продажи и самостоятельно снимает обременение с объекта.
Но подобный вариант не выгоден клиенту. Банк не заинтересован в поиске продавца, который заплатит дороже.
Для него достаточно выручить сумму оставшейся задолженности по ипотеке. Для клиента такая сделка может быть весьма убыточной.
Досрочное погашение
Данный способ привлекателен тем, что ипотечный заемщик может самостоятельно устанавливать продажную цену.
Но до свершения продажи потребуется полностью погасить долги по ипотеке перед банком и снять залоговое обременение.
После этого квартира становится собственностью заемщика, и он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Основная проблема сводится к тому, что обычно сумма долга довольно велика, и найти необходимые средства бывает трудно. Выходом может стать оформление нецелевого кредита на сумму задолженности.
Но нужно заранее найти продавца, чтобы можно было как можно быстрее оформить сделку купли-продажи и погасить взятый для погашения долга займ.
Дополнительным нюансом может стать запрет банка на досрочное погашение. В ипотечном договоре обычно прописывается срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
Выбирая данный способ, нужно учитывать условия договора ипотеки о досрочном возврате кредита.
Например, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в «Сбербанке»? Можно, но по условиям банка для продажи ипотечного жилья нужно погасить задолженность полностью.
При этом можно воспользоваться помощью банка и использовать для передачи денег банковскую ячейку.
Самостоятельная продажа
Этот вариант привлекателен тем, что заемщику не нужно заранее погашать ипотеку. Кроме того нет необходимости получать согласие банка, поскольку сделка продажи будет заключаться после снятия обременения.
Суть способа в том, что заемщик находит продавца, согласно приобрести ипотечную квартиру. Далее заемщик обращается в банк с намерением выкупа залога, то есть погашения задолженности в полном объеме.
За счет денег, полученных от покупателя, заемщик погашает долг. Банк снимает залоговое обременение. Затем совершается обычная сделка купли-продажи.
Видео: можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру
Сложность это варианта – в поиске подходящего покупателя. Далеко не каждый человек согласится погасить долг постороннего лица в обмен на получение квартиры в будущем.
В данном случае особую важность обретает правильное юридическое оформление передачи денежных средств, предусматривающее возможность возврата, если сделка продажи не состоится.
Продажа долговых обязательств
Под продажей долговых обязательств подразумевается смена заемщика. То есть банк заключает договор с покупателем, по которому на него переводится оставшаяся часть займа.
При этом покупатель ипотечной квартиры становится владельцем квартиры в ипотеке и плательщиком по кредиту. С прежнего должника все обязательства снимаются.
Процесс переоформления мало чем отличается от стандартной процедуры ипотечного кредитования.
Новому заемщику потребуется предоставить те же документы, что и при оформлении обычной ипотеки, подтвердить свою платежеспособность.
Перерегистрацией залога со сменой собственника занимается сам банк. От первоначального заемщика требуется только подписание договора о переуступке долгового обязательства.
Конечно, значение имеет и сумма долга. Если большая часть долга уже выплачена, то продавца придется договариваться с покупателем о сумме сделки. Как правило, в этом случае речь идет о покупке переуступки по кредиту.
Возникающие нюансы
Для продажи ипотечной квартиры заемщику придется подготовить определенный пакет документов. Перечень зависит от выбранного способа продажи.
Но в обязательном порядке потребуются:
- закладная по займу;
- договор ипотеки;
- справка об отсутствии задолженности по кредиту и процентам.
Но самым главным со стороны покупателя является полная прозрачность сделки. Ни в коем случае не следует скрывать факт ипотеки от покупателя или факт продажи от банка.
В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. Кроме того значение имеют и некоторые иные нюансы.
Так часто ипотека оформляется с использованием различных государственных субсидий. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую в подобной ситуации?
На материнский капитал
В соответствии с п.2 ст.36 ГК РФ продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только с письменного разрешения органов опеки.
Для его получения заемщик-продавец должен обратиться в попечительские органы с соответствующим заявлением. При этом потребуется обосновать причины продажи.
Органы опеки обязательно потребуют подтверждения, что дети не останутся без жилплощади. Если планируется покупка иной квартиры, то нужно подтвердить, что дети получат ее часть.
Кроме того нужно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже прежних. Сложность продажи ипотечной квартиры в данном случае именно в убеждении опекунского органа.
Целесообразнее всего обращаться за разрешением на продажу, когда уже найдена новая квартира и заключен предварительный ДКП.
Если по военной ипотеке
По закону жилье, приобретенное в ипотеку посредством участия в программе НИС для военнослужащих, до момента полного погашения долга остается в залоге.
Но залогодержателем является не банк, а Министерство обороны РФ. Обременение снимается после выплаты ипотеки и по достижении заемщиком 20-летнего срока службы.
Для продажи такой квартиру нужно предварительно погасит ЦЖЗ. Последовательность действий такова:
- Заемщик уведомляет Росвоенипотеку о желании продать квартиру и погасить займ.
- Уточняет в банке сумму долга и погашает ее.
- Получает документы о снятии обременения и праве собственности.
- Совершает обычную сделку купли-продажи.
К сведению! Погашать долг по ипотеке можно посредством использования материнского капитала. Но в этой ситуации, как указано выше, потребуется получить разрешение на продажу от органов опеки.
Через сколько можно начинать действовать
Через какое время после оформления ипотеки можно продать ипотечную квартиру? Каких-то ограничений нет, если таковые не предусмотрены договором с банком.
Можно начать продажу хоть на второй день после заключения ипотечной сделки, если отсутствует запрет на досрочное погашение.
Под запретом понимается применение штрафных санкций в случае погашения ранее определенного времени. Но нужно учитывать такой нюанс как налоговые обязательства.
Если квартира находилась в собственности менее пяти лет с 2016 года или менее трех лет, при покупке до 2016 года, то продавец обязан уплатить налог с полученной суммы.
Налоговая база для исчисления налога определяется как разница между суммой полученного дохода и расходами на покупку квартиры.
То есть если продать жилье дешевле, чем оно куплено, налог платить не придется. Но при этом либо продавец терпит убытки, либо придется договариваться с покупателем об уплате части сумму в обход договора.
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса на все, читайте здесь.
Что дает прописка в квартире, если ты не собственник, смотрите здесь.
Если последнее обстоятельство впоследствии выяснится, признается факт уклонения от налогов. Да и не всякий покупатель согласится платить сумму больше, чем указано в договоре.
Получается, что продать ипотечную квартиру в 2024 году вполне возможно. Но не следует прибегать к незаконным способам в обход банков. Существующих вариантов вполне достаточно, чтобы выбрать их них наиболее подходящий.