Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2024 году?
Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.
В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2024 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?
Основные понятия
Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.
В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.
Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.
Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.
Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).
На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.
Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.
Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.
Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.
Определения
Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.
Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.
Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:
- дата прекращения действия договора;
- факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.
В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.
При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.
Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.
Причины разрыва сделки
Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:
| Частичное исполнение договора и обязательств | Но отсутствие дальнейшего желания/возможности сторон к продолжению правоотношений |
| Невыполнение одним из участников сделки | Своих обязательств |
| Форс-мажорные ситуации | При которых продолжение правоотношений не представляется возможным |
| Требование прекращения сделки одним из участников | По причинам, предусмотренным договором |
| Расторжении при наступлении условий | Оговоренных договором |
| Решение суда | Если один из участников не желает выполнять свои обязательства |
Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.
По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.
Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.
Нормативное регулирование
Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.
Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.
Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.
В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.
Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.
По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.
Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).
Как работают мошенники на Авито по недвижимости от собственников, читайте здесь.
Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.
Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.
А именно отображаются такие данные:
- название документа;
- реквизиты расторгаемого действующего договора;
- данные участников сделки и договора;
- ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
- дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
- дата составления и подпись.
Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.
Правила составления
Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:
- сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
- составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
- обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
- стороны не должны иметь взаимных претензий;
- прописывается порядок возврата имущества;
- без подписей всех участников документ недействителен.
Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.
Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.
Нежилого помещения
Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.
При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.
Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:
- объект возврата (описание соответствует договору аренды);
- состояние объекта на момент передачи;
- факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
- отсутствие претензий принимающей стороны.
Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.
Транспортного средства
Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.
В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.
Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.
В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.
Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.
Жилого помещения
При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.
А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.
Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.
В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Видео: уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.
Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.
Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.
По договору найма земельного участка
Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.
Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:
- не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
- использование земли не по назначению;
- состояние земли отличается от указанного арендодателем;
- арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.
При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.
Где дешевле стоимость страхования жизни для ипотеки в Сбербанке, читайте здесь.
Как самостоятельно продать квартиру без посредников, смотрите здесь.
При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.
Печать и подпись
По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:
- форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
- из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
- факт отсутствия претензий сторон;
- порядок передачи имущества.
Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.
С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.