Передавая задаток за приобретаемую квартиру, покупатель обретает гарантию свершения сделки. Отмена сделки продавцом позволяет получить некоторую компенсацию.
Как в 2024 году при покупке квартиры оформляется задаток? Передача задатка при купле-продаже недвижимости выступает гарантией для обеих сторон.
Каждый участник получает уверенность, что срыв сделки по вине противоположной стороны будет компенсирован. Но как правильно оформлять задаток в 2024 году?
Что нужно знать
В сделках с недвижимостью часто используется предоплата. Это некоторая часть от стоимости, передаваемая в качестве подтверждения намерения свершить сделку.
Вариантами предоплаты выступают аванс и задаток, который применяется чаще. В отношении задатка ранее существовали некоторые ограничения.
Касались они определенных категорий договоров. Так договора, заключаемые в отношении жилых объектов недвижимости, считались заключенными лишь после государственной регистрации.
Соответственно и положение о задатке, включенное в такой документ, признавалось действующим лишь после регистрации договора.
В спорных ситуациях суды признавали задаток авансом, что несколько меняло правовые последствия. По этой причине практиковалось составление отдельного соглашения о задатке.
В большинстве случаев для этого использовался предварительный договор, который вступал в силу с момента подписания и не требовал регистрации.
В 2020 году госрегистрации подлежит лишь переход права собственности на квартиру. Сам договор регистрировать не нужно.
Но по-прежнему юристами рекомендуется составление отдельного соглашения, поскольку это позволяет детально прописать все важные нюансы.
Основные понятия
Зачастую люди не видят особой разницы между авансом и задатком. Если сделка заключается в соответствии с договоренностями, то вариант предоплаты не имеет принципиального значения.
Однако отказ от свершения сделки одной из сторон ведет к абсолютно разным правовым последствиям.
Задатком именуется денежная сумма, которую покупатель вручает продавцу в счет будущих платежей. Цель заключена в обеспечении исполнения сделки и подтверждении серьезности намерений.
Аванс также передается в счет предстоящих по сделке платежей. Он подтверждает намерения покупателя, но не гарантирует исполнения сделки.
И если о задатке в гражданском законодательстве присутствуют целые статьи и весьма точные определения, то об авансе отдельных статей не предусмотрено.
Отличия рассматриваемых понятий в правовых последствиях в случае отмены сделки. Если уплачен аванс и сделка срывается, то сумма попросту возвращается покупателю.
Никаких дополнительных санкций закон не предусматривает, если только они не определены договором.
В случае передачи задатка имеет значение, кто отказался от заключения сделки.
Когда покупатель отказался от покупки, то задаток остается у продавца. Если же сделка отменена продавцом, то он должен отдать покупателю задаток в двойном размере.
Назначение документа
Если рассматривать задаток с позиции большей выгоды, то наиболее он предпочтителен для покупателя.
Однако если покупатель не уверен в своих намерениях, то лучше использовать аванс, который просто возвращается, если сделка отменена.
Для продавца выбор зависит от того, намерен ли он продать квартиру конкретному покупателю или продолжает искать лучшие варианты.
В первом случае предпочтительнее задаток, который можно оставить у себя при отказе покупателя от сделки.
Получение аванса позволяет продолжить поиск более выгодного клиента, поскольку аванс можно просто вернуть потенциальному покупателю в том же размере.
В сделках купли-продажи желательно использовать именно задаток. Предусмотренные законом санкции побуждают обе стороны к соблюдению условий договора.
Любая из сторон в случае отказа понесет финансовый убыток. При этом размер задатка определяется участниками сделки и иногда достигает весьма внушительных величин.
Аванс не дает никаких гарантий участникам купли-продажи. Он только убеждает продавца, что покупатель действительно хочет купить квартиру. Но аванс можно вернуть безо всяких последствий.
Основной минус задатка в том, что при спорных ситуациях с судебными разбирательствами он чаще всего признается авансом.
Покупатель, конечно, получает свои деньги назад, но ни о какой компенсации и речи не идет. Потому так важно правильно составить соглашение о задатке.
Правовое регулирование
О задатке сказано в ст.380 ГК РФ. Это частичная предоплата в счет будущих платежей как доказательство заключения договора и для обеспечения его исполнения.
Указывается в законе и порядок возврата задатка при неисполнении договора. Предусматривается, что отмена сделки по вине покупателя позволяет продавцу не возвращать задаток.
Отменивший сделку продавец обязан возвратить двойную сумму задатка. В п.3 ст.380 ГК говорится, что задаток признается авансом, если не доказано иное, а именно передача задатка должна быть оформлена письменно (п.2 ст.380 ГК).
При этом возможны различные варианты оформления:
- включение в основной договор;
- составление дополнительного соглашения к договору;
- заключение отдельного договора;
- в виде обмена документами.
Последствия неисполнения обязательств по задатку рассматриваются в ст.381 ГК.
Но судебная практика по данному вопросу крайне неоднозначна, значение имеет каждое слово в соглашении о предоплате.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Внесение задатка всегда должно оформлять письменно. Это позволяет подтвердить факт передачи денег, а также обозначить, что используется именно задаток, а не аванс.
При устном соглашении о задатке наступают последствия, предусмотренные ст.162 ГК.
Участники сделки лишаются права ссылаться на показания свидетелей, но вправе представлять письменные доказательства.
Например, в договоре купли-продажи имеется условие о частичной предоплате, но не указано, что имеет место, аванс или задаток.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры, читайте здесь.
Покупатель может подтвердить свое право на получение двойной суммы предоплаты, если представит надлежащую расписку, полученную от продавца. В ней должно быть сказано, что продавец принял задаток.
Если письменных подтверждений не имеется и содержание договора/соглашения не позволяет точно идентифицировать вид предоплаты, то признается применение аванса.
А таковой является только частью предстоящего платежа и никаких обеспечительных функций не выполняет.
Что по поводу размера задатка, то обычно он устанавливается в сумме 5-10% от стоимости квартиры. Но по желанию сторон может определяться фиксированная сумма, которая указывается числами и прописью.
Необходимость составления соглашения
Задаток, внесенный без соглашения или по предварительному договору, в большинстве случаев признается безосновательным обогащением.
Обусловлено это отсутствием надлежащего договора. Конечно, можно возразить, что условие о задатке можно включить в предварительный договор.
Но нужно понимать сущность данного документа. Предварительный ДКП закрепляет условия сотрудничества на будущее время.
Он гарантирует, что основной договор будет подписан на заранее оговоренных условиях в определенный период.
Если внести условие о задатке в такой документ, то недобросовестный продавец вполне может заявить о том, что получение задатка только планировалось. Покупателю придется доказывать факт передачи денег.
Устное соглашение о задатке и вовсе не дает никаких гарантий. Во-первых, нарушается требование об обязательном письменном оформлении.
Во-вторых, ничего не мешает продавцу заявить, что никаких денег он не брал, а доказать обратное практически не представляется возможным.
В лучшем случае покупатель может добиться признания факта передачи аванса. Кроме прочего, письменное соглашение позволяет подробно описать детали передачи задатка.
Это сумма задатка, которая определяется исключительно по договоренности сторон. Но желательно, чтобы величина не была символической, иначе теряется свойственное задатку значение.
Слишком маленькая сумма не может стимулировать стороны к исполнению договора, поскольку потенциальные убытки не существенны.
Важно упомянуть и последствия отмены сделки. В частности, это ситуации, когда задаток остается у продавца или возвращается им в двойном размере.
Хотя последствия и описаны в законе, но такое упоминание лишний раз доказывает, что применен именно задаток, а не аванс.
Дополнительно к договору о задатке составляется расписка, свидетельствующая о получении средств продавцом. Передавать деньги следует только в обмен на расписку.
Порядок заполнения типового бланка
Не предусмотрено единого бланка, по которому составляется договор о внесении задатка при покупке квартиры, образец лишь указывает на основные условия.
Договор задатка должен включать в себя такие сведения:
- данные сторон (всех собственников и покупателей);
- паспортные данные участников, полные Ф.И.О., адреса проживания;
- стоимость квартиры в целом и размер вносимого задатка (суммы указываются цифрами и прописью);
- описание предмета сделки (адрес, площадь, значимые характеристики);
- период свершения сделки (выплаты оставшейся суммы);
- дополнительные условия, определенные сторонами;
- дата и подписи участников.
Составляется договор задатка по числу участников сделки и каждый получает свой экземпляр. Отменой сделки признается факт не соблюдения временных сроков, прописанных в договоре.
Если в назначенный период условия договора так и не исполнены, то стороны вправе требовать возмещения в виде сохранения задатка или возврата его в двойном размере.
При получении задатка продавец пишет расписку. Составляется она полностью от руки, поскольку в спорных ситуациях подлинность документа можно проверить посредством графологической экспертизы.
Недопустимыми считаются помарки, исправления, зачеркивания. При участии в сделке нескольких собственников, расписку пишет каждый из них (задаток делится на всех).
Расписку не нужно заверять у нотариуса, но допускается привлечение свидетелей, которые поставят на документе свои подписи.
В содержании расписки указывается:
- дата и место составления документа;
- сведения о сторонах (получившей и передавшей задаток) с указанием паспортных данных;
- сумма задатка;
- цель получения задатка (за квартиру по адресу…);
- подтверждение отсутствия претензий и получения задатка в полном объеме;
- фамилия, имя, отчество и подпись.
Расписка также оформляется по одному экземпляру для каждой стороны.
Возникающая ответственность
Задаток при покупке квартиры выступает гарантийным инструментом. Стороны уверены, что сделка свершится.
В противном случае придется терпеть убытки на величину, определенную договором для задатка. Для обеих сторон ущерб оказывается равнозначным.
Как правило, стороны стараются договориться о достаточно солидной величине задатка. Иногда это значение оказывается равным чуть ли не трети стоимости квартиры.
Понятно, что ни одна из сторон не пожелает терпеть подобный ущерб. Но иногда возникают различные нюансы.
Видео: предварительный договор купли-продажи жилья
Так участники сделки могут игнорировать составление договора о задатке, ограничившись распиской. Не подкрепленная договором расписка не позволяет требовать возврата средств в двойном размере.
Да и оспорить в суде подобный документ достаточно сложно при отсутствии веских доказательств. Расписка нужно, но лишь как подтверждение получения средств по договору задатка.
Нюансы при оформлении сделки в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку требует получения согласия кредитующей организации. Только после этого можно оформить сделку юридически.
На подачу документов и рассмотрение заявки может быть потрачено немало времени. Если речь идет о покупке конкретной квартиры, то нужно сделать так, чтобы владелец не продал жилье до определенного времени.
Гарантией свершения сделки становится задаток. Стороны оговаривают сумму задатка и срок, в течение которого продавец обязуется не продавать квартиру иным лицам.
На основании достигнутых договоренностей составляется предварительный договор купли-продажи и договор о задатке.
Составленный договор впоследствии предоставляется в банк-кредитор вместе с документами на квартиру.
Если выбранная недвижимость соответствует банковским требованиям и заявка на кредит одобрена, оформляется договор купли-продажи на условиях предварительного ДКП с продавцом и договор ипотеки с банком.
Порядок оформления дарственной на квартиру, читайте здесь.
Про договор дарения квартиры между близкими родственниками, смотрите здесь.
После этого сумма за вычетом задатка переводится на счет продавца. Сам задаток играет роль частичной оплаты.
Но банк может и не одобрить кандидатуру заемщика или выбранная квартира окажется несоответствующей требованиям. В этом случае задаток останется у продавца.
Поэтому заключать договор задатка с продавцом следует только после получения одобрения кредитора на оформление ипотеки и тщательной проверки параметров квартиры.
Задаток является весьма удобным инструментом, гарантирующим исполнение обязательств по сделке. Но важно помнить о возможных последствиях.
Даже при отмене сделке по причине непреодолимых обстоятельств, продавец не обязан возвращать задаток и здесь все зависит только от его желания.
Оформляя договор задатка, следует заранее оценить риски и только после этого заключать соглашение.