Владелец жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и передать близким людям. Но чтобы право собственности не было оспорено, нужно правильно оформить сделку. Как в 2024 году переоформить квартиру на родственника?
Самый простой способ передать квартиру родственнику – написать завещание в его пользу. Однако минус такого варианта в том, что завещание может быть оспорено другими потенциальными наследниками.
Достаточно немного не соблюсти правила оформления документа и суд признает завещание недействительным или ничтожным.
Чтобы собственник был уверен, что жилье достанется именно тому, кого он выбрал, оформить передачу нужно при жизни. Как в 2024 году правильно переоформить квартиру на родственника и какой способ выгодней?
Основные сведения
В России право собственности на недвижимость подтверждается регистрационной записью в государственном реестре. То есть недостаточно просто передать свой дом или квартиру кому-либо.
Нужно еще правильно переоформить смену собственника. Только после внесения соответствующей записи в Росреестр новый владелец получает возможность не только владеть и пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться объектом по своему усмотрению.
Переоформить свое имущество собственник может на абсолютно любого человека, родственные связи здесь не имеют значения.
Передать квартиру родственнику обычно требуется в тех случаях, когда человек не является слишком близким родственником, чтобы наследовать по закону или помимо него имеются другие претенденты.
Кроме того собственник квартиры в такой ситуации абсолютно уверен, что жилье получило именно выбранное им лицо.
Способов отчуждения недвижимости довольно много и выбирать следует, руководствуясь конкретными обстоятельствами.
Необходимые термины
Среди наиболее популярных способов переоформления права собственности на квартиру на другого человека нужно отметить:
Продажа квартиры чаще осуществляется между малознакомыми и незнакомыми людьми. По закону нужно заключить договор, зарегистрировать право собственности и оплатить пошлину.
Кроме того, продавец платит налог с продажи, а покупатель может получить налоговые льготы по возврату части расходов.
Обмен предполагает, что люди просто меняются жильем. При этом сделка может осуществляться как просто мена или обмен с доплатой одной из сторон.
При дарении одаряемый получает имущество без какой-либо оплаты или обязательных действий. Квартира передается безвозмездно и безусловно еще при жизни дарителя.
Преимущество дарения – в отсутствии налогообложения для близких родственников. А вот всем прочим одаряемым придется заплатить налог с полученной прибыли.
Наследование может происходить по закону или по завещанию. В первом случае наследуют наиболее близкие родственники в порядке очередности, определенной законом.
Во втором варианте – преемником может быть кто угодно. Плюс такого способа передачи – квартира переходит к новому собственнику только после смерти дарителя, причем собственник вправе неоднократно менять завещание и круг наследников.
Кроме того существуют иные, не столь популярные способы переоформления квартиры на родственника.
Например, рента, передача доли. В любом случае есть свои преимущества и недостатки, которые нужно тщательно оценить до момента передачи имущества.
Плюсы и минусы процедуры
Зачем передавать квартиру родственнику? Ситуации могут быть разными. Например, родители оформляют жилье на ребенка или бабушка передает свой дом внукам.
Закон не возбраняет отчуждение имущества любым способом по усмотрению владельца и в пользу любого лица. Однако следует помнить, что:
| После переоформления права собственности | На другое лицо прежний владелец теряет любые права на переданное имущество |
| Новый собственник вправе распорядиться недвижимостью, как сочтет нужным | Выселить бывшего владельца, продать жилье |
| Оспорить сделку передачи квартиры очень сложно | Если на момент переоформления собственник пребывал в здравом уме и памяти |
То есть, передав свою квартиру родственнику, бывший владелец теряет право распоряжаться жилплощадью, а порой и пользоваться. При этом отношения меж родственниками могут и поменяться.
Прежний собственник может передумать по поводу квартиры, но сделать уже ничего не получится. Есть новый хозяин и только он решает, как распорядиться своим имуществом.
С этой точки зрения завещание более целесообразно. Однако передача квартиры родственнику при жизни собственника имеет и свои плюсы:
| Владелец жилья | Точно уверен в передаче прав собственности |
| Сделку не могут оспорить третьи лица | Исключение – недееспособность собственника |
| После смерти владельца квартиры не возникнет споров | О переделе имуществ меж наследниками |
Конечно, отметить нужно и такой нюанс, как финансовые расходы. Потребуется оплачивать услуги юриста и нотариуса за оформление документов, оплачивать пошлину за регистрацию перехода права собственности. Но расходы варьируются в зависимости от выбранного способа отчуждения.
Действующие нормативы
Об основаниях прекращения права собственности на имущество говорится в ст.235 ГК РФ. Здесь сказано случаях прекращения права собственности, в том числе упоминается как вариант отчуждение имущества в пользу иного лица.
При этом переход права может осуществляться, как на возмездной, так и на безвозмездной основе.
По воле собственника отчуждение происходит в соответствии со сделками, заключенными в понимании ст.153 ГК РФ.
Но где переоформить квартиру на родственника? Договора по сделкам могут составляться самостоятельно или с участием нотариуса.
Но все виды отчуждения жилья или его доли подлежат обязательной госрегистрации в порядке, предусмотренном ст.164 ГК РФ и ст.131 ГК РФ.
Право собственности у нового владельца возникает с момента госрегистрации. Таковы общие нормы, касающиеся отчуждения квартиры.
Но, кроме того, в зависимости от вида и особенностей сделки могут применяться иные положения ГК РФ. Вопросы оплаты пошлины и налогов регламентирует Налоговый кодекс РФ.
Как лучше переоформить квартиру на родственника
Собираясь переоформить квартиру на родственника, нужно учитывать некоторые нюансы, касающиеся правового статуса потенциального владельца недвижимости.
Так при переоформлении жилья на детей могут использоваться два варианта отчуждения – дарение или наследование.
Для упоминания в завещании ребенка не нужно спрашивать мнения его законных представителей. Наследодатель может в принципе никому не сообщать о своем решении.
Как подать онлайн-заявку на ипотеку в Сбербанке на официальном сайте, читайте здесь.
Право собственности перейдет к ребенку только после смерти дарителя. А вот для осуществления дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку придется получить согласие его родителей или опекунов, которые действуют от имени ребенка.
Переоформляя квартиру на взрослого родственника необходимо учитывать степень родства. Например, по сделке дарения близким родственникам не придется платить налог.
А вот при отсутствии близкого родства выгоднее оформить куплю-продажу. Хотя продавцу придется уплатить налог с продажи, но покупатель может получить налоговый имущественный вычет.
При передаче квартиры супругу можно оформить соглашение об имущественном разделе либо оставить свою долю по завещанию.
Но какой-бы способ не был выбран, важно правильно оформить сделку, чтобы впоследствии она не была отменена или оспорена.
Нужно собрать определенный пакет документов, включающий правоустанавливающие документы и техническую документацию БТИ, а затем правильно оформить соответствующий сделке договор. Как переоформить собственность на квартиру на родственника?
Договор дарения
Дарение – это вид безвозмездной сделки, предполагающий передачу имущества иному лицу быстро и без притязаний на взаимную выгоду.
Более того, даритель не вправе требовать какой-либо оплаты или требовать исполнения каких-то условий.
Если в обмен на дар даритель получает материальные или нематериальные блага, то дарение через суд можно признать недействительным.
Участниками сделки выступают собственник имущества (даритель) и получатель дара (одаряемый). Особенностью заключения сделки является обязательное согласие на принятие дара. Если одаряемый против сделки, то дарение невозможно.
Оформляется передача дара посредством составления письменного договора дарения. В нем указываются:
- данные сторон (Ф.И.О., данные паспорта);
- предмет сделки (объект дарения);
- характеристики объекта;
- основания владения;
- цель сделки (дарение);
- кадастровая стоимость объекта;
- дополнительные условия (дата перехода права собственности и пр.);
- дата и подписи сторон.
Дарственная составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре. С момента регистрации одаряемый становится собственником квартиры.
Важно! Дарение квартиры не близкому родственнику потребует уплаты одаряемым налога в размере 13 % от стоимости квартиры.
Кроме того передачу квартиры путем дарения в этом случае лучше оформить нотариально, что исключит оспаривания сделки близкими дарителю людьми.
Соглашение купли-продажи
Вариант продажи жилья родственнику привлекателен тем, что такую сделку практически невозможно оспорить в суде. Квартира переходит покупателю без возможности возврата.
В сделке участвуют продавец и покупатель. Они заключают договор, в котором содержатся такие сведения:
- сведения об участниках сделки;
- суть сделки;
- предмет купли-продажи;
- характеристики объекта;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- стоимость квартиры (сколько стоит по оценке сторон);
- порядок оплаты;
- порядок передачи квартиры;
- дополнительные условия;
- дата составления и подписи сторон.
После подписания договора стороны должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если ДКП заверен нотариально, то за регистрацией может обратиться сам покупатель.
Также оформление регистрации может осуществить нотариус. Если квартира принадлежала собственнику менее 5 лет, то ему придется заплатить налог с полученного дохода.
При этом сильно занизить стоимость не получится. Налоговые органы ориентируются на кадастровый учет и при чрезмерном отклонении рассчитывают налог на основании кадастровой стоимости.
Покупатель после оформления сделки может обратиться за имущественным вычетом.
Договор ренты
Сделка ренты может стать хорошей альтернативой и дарению, и купле-продаже. Для собственника выгода в том, что данный вид сделки имеет обратимый порядок.
Собственник может отменить договор, сославшись на неисполнение стороной оговоренных условий.
Суть ренты в том, что получатель квартиры обязуется выплачивать собственнику периодические платежи или оказывать определенные услуги.
Взамен этого после смерти владельца жилья он получает квартиру в полную собственность. Фактически хозяин квартиры становится иждивенцем будущего владельца до конца своей жизни.
Для посторонних людей такая сделка довольно невыгодна. Можно долгое время платить ренту, заботиться о владельце квартиры, а потом сделку отменят за неисполнение условий и вернуть потраченных средств не удастся.
Однако рента может оказаться приемлемой в тех случаях, когда собственник и так находится на иждивении потенциального преемника.
Например, пожилая женщина живет вместе с сыном, который о ней и заботится. Конечно, можно просто подарить сыну жилье, но неизвестно, что будет в будущем.
В таком случае целесообразно оформить договор ренты, прописав в нем обязанность сына осуществлять уход за матерью.
Сделка ренты также подлежит госрегистрации. Квартира до момента смерти рентополучателя будет находится под обременением.
Соглашение мены
Сделка мены целесообразна, когда собственник квартиры желает передать ее родственнику, но при этом иного жилья у него нет. Например, у отца есть большая трехкомнатная квартира, в которой он живет один.
При этом его сын с семьей и детьми живет в однушке. Можно просто поменяться местами проживания, но отсутствие права собственности усложняет ситуации, когда требуется присутствие владельца.
В итоге отец и сын заключают договор мены, меняются жильем и регистрируют переход права собственности на жилье.
Договор о мене составляется по той же структуре, что и ДКП. Отличие – указываются два предмета сделки и то, к кому какой объект переходит.
Также в разделе об оплате указывается, является ли обмен равноценным (без доплат) или одна из сторон должна доплатить некоторую сумму.
К сведению! Сделку мены могут совершать только непосредственные собственники. При этом мена невозможна, если хотя бы один из объектов находится под обременением.
Способы передачи после смерти собственника
После смерти владельца квартиры получить имущество можно по закону или по завещанию. В первом случае наследниками первой очереди являются супруга, дети и родители. Они наследуют квартиру, как и прочее имущество, в равных долях.
Если наследодатель желает оставить свое жилье иному лицу или родственнику другой очереди ему нужно составить завещание в его пользу.
Однако здесь есть нюансы:
| Если имущество является совместной собственностью супругов | То распорядиться каждый из них может только своей долей |
| Квартира приобретенная одним из супругов до брака | Полученная в дар или наследство, является личной собственностью супруга и он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению |
Кроме того существует и категория так называемых обязательных наследников. Это несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители или супруг.
Такие лица вправе получить 50 % доли, положенной им при наследовании по закону, вне зависимости от содержания завещания.
Как лучше быть с частью недвижимости (доля)
Нередкими являются ситуации, когда собственнику принадлежит только доля имущества. К примеру, квартира находится в общей собственности супругов или приватизирована на всех членов семьи.
Порядок передачи доли зависит от вида сделки. Но, прежде всего, важен тот факт, что распоряжение долей возможно только при полной ее идентификации.
Необходимо сначала выделить долю и зарегистрировать ее принадлежность конкретному лицу в Росреестре. То есть распоряжаться можно лишь частью квартиры, находящейся в долевой собственности.
Когда осуществляется купля-продажа доли, то совершить сделку можно только с согласия других собственников. При этом действует право приоритетного выкупа.
Видео: составляем договор дарения квартиры
Сначала владелец доли обязан предложить сделку совладельцам и только при их отказе можно продать часть квартиры иному лицу.
Кроме того все сделки с долями квартир подлежат обязательному нотариальному оформлению.
Нотариус обязан убедиться в согласии остальных собственников на продажу – на основании их личного заявления или предоставлении документов, подтверждающих соблюдение порядка преимущественной покупки.
А вот при дарении или завещании спрашивать согласия остальных собственников не нужно. Владелец доли может передать свое имущество кому сочтет нужным.
Можно ли провести процедуру без налогов
Важное значение при выборе варианта передачи квартиры родственнику имеет финансовая сторона вопроса. Как осуществить сделку с минимальными затратами, что дешевле?
Здесь опять же все зависит от степени родства и целей передачи. Получение дохода, коим признается и получение недвижимости, требует оплаты НДФЛ (13 %).
Даритель, получивший квартиру в дар, должен оплатить налог. Но если он является близким родственником, то от налогообложения он освобождается.
Про ипотеку в ВТБ 24 на вторичное жилье, читайте здесь.
Что это значит ипотека с господдержкой, смотрите здесь.
При купле-продаже налог платит продавец, поскольку он получает прибыль. Но если квартира была в собственности более 5 лет на 2020 год, то от уплаты налога собственник освобождается.
Не облагается налогами и завещание. В этом случае родство влияет на размер госпошлины, уплачиваемой нотариусу при вступлении в права наследования.
Независимо от способа свершения сделки по передаче квартиры родственнику, собственник должен помнить, что после госрегистрации перехода права собственности в Росреестре, он утратит всякие права на жилье.
Поэтому если есть хотя бы малейшие сомнения в целесообразности сделки и благих намерениях родственника, лучше предпочесть завещание. По крайне мере, завещание в любой момент можно исправить или вовсе отменить.