Как можно продать земельный участок, находящийся в аренде в 2024 году

Как можно продать земельный участок, находящийся в аренде в 2024 году, подробно указано в Земельном и Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Земельный надел, который находиться в аренде, принадлежит исключительно арендодателю, из-за чего совершать и заключать какие-либо юридически значимые действия с участком вправе только собственник.

Продать земельный надел можно исключительно после оформления его в право собственности.

Что нужно знать

Прежде чем приступить к рассмотрению основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно существенно снизить вероятность признания сделки ничтожной.

Необходимые термины

Изначально необходимо обращать внимание на то, что согласно статье 22 Земельного Кодекса РФ, арендатора земельного надела (исключением являются резиденты особых экономических зон – арендаторов земли), обладают законным правом передавать в субаренду землю в пределах периода действия соглашения без получения предварительного согласия владельца.

Уведомлять при этом собственника нужно только при условии наличия данного пункта в соглашении.

Фактическая реализация такого вида объекта недвижимости в реальности существует, поскольку для этого есть юридическое основание – статья 552 ГК РФ, в которой указано:

“Право продажи участка земли есть в случае реализации сооружения, здания либо иного имущества, включая фундамент, который расположен на ней”

В данном случае возникает необходимость в изучении многочисленных правил. Участок земли разделяет правовую судьбу построенной на ней недвижимости. Иными словами, надел подлежит реализации совместно с домом (даже если он не достроен), а не наоборот.

Владелец недвижимости, у которого нет земельного надела в собственности, на котором она находится, может реализовать ее без получения предварительного согласия владельца участка.

Однако это возможно при условии, что данная сделка не повлечет факта смены целевого назначения участка.

Это означает, что к покупателю имущества переходят права на участок земли, на котором оно находится, а также на надел, который необходим с целью использования объекта недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земельного надела, который принял решение продать участок земли с помощью отчуждения расположенной недвижимости, крайне важно знать:

“Недвижимость – правовая, а не фактическая категория. Государство полагает некий объект недвижимостью после государственной регистрации в этом статусе”.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом принято считать статью 22 Земельного Кодекса России, в которой подробно разъяснены все нюансы по изучаемому вопросу.

Одновременно с этим рекомендуется также ознакомиться со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, в которой указана необходимость уведомить покупателя о наличии арендного соглашения и имеющихся условий.

Как купить земельный участок, находящийся в аренде у физического лица

Процесс приобретения земельного надела, который находиться в аренде у физических лиц влечет за собой необходимость в изучении многочисленных нюансов, о которых нужно знать.

В случае игнорирования требований российского законодательства сделка может быть признана ничтожной. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

По чьей инициативе продается земля

В зависимости от того, по чьей именно инициативе подлежит продаже земля, необходимо помнить об имеющихся особенностях. Рассмотрим подробней возможность продажи по инициативе арендодателя и арендатора.

Арендодатель

Если же у арендодателя вся необходимая документация в полном порядке, и они способны подтвердить имеющееся право собственности на участок земли, то у него, как у полноправного собственника есть возможность продать надел, причем даже на открытых торгах, не беря во внимание то, что на него возложены обременения в форме арендного соглашения.

Одновременно с этим, покупатель, после того, как им будет получен на руки подлинник свидетельства о регистрации прав собственности, обладает законным правом, отыскав при этом юридические основания, отказать арендатору в аренде. Далее он вправе распоряжаться землей по своему личному усмотрению.

Арендатор

В данном случае необходимо обращать внимание на невозможность продать участок земли арендатором на законных основаниях.

Одновременно с этим у него есть возможность переуступить права на возложенные обязательства, которые указаны в содержании арендного договора, иному лицу.

Однако согласие, в данном случае от непосредственного собственника должно быть оформлено в письменном виде.

В случае получения данного согласия, переуступить персональные права можно как за четко фиксированную сумму, так и на безвозмездной основе.

В первом случае возникает необходимость уплатить положенный налог с полученной прибыли.

По этой причине, если говорить о том, как продать земельный участок находящийся в аренде под ИЖС, то нужно оформить право собственности на него. Данное правило распространяется и на земли под ЛПХ.

В том случае, если в арендном соглашении указано на то, что арендатор вправе передавать персональное право пользования земельным наделом иным лицам, пока действует договор, то переуступить право свои обязательства на землю можно без предварительного оформления письменного разрешения собственника.

Одновременно с этим вполне достаточно будет уведомить о намерениях совершить подобные действия, но также в письменной форме.

Этот вариант подходит в том случае, если владельцем земельного надела выступает местный муниципалитет либо исполнительная власть в лице государства.

Какие опасности могут подстерегать покупателя

Основная опасность заключается в неисполнении персональных обязательств прошлым арендатором земельного надела.

Если же пользование землей осуществлялось с соблюдением всех указанных условий в соглашении, то у непосредственного арендодателя не может возникнуть юридических оснований для аннулирования подписанного договора.

В том случае, если были установлены какие-либо противоправные действия либо нарушения, то допускается возможность купить земельный надел с уже официально признанным недействительным соглашением.

Важно помнить — рекомендуется обращаться за помощью к риэлторам, поскольку в данной ситуации все обязанности по проверки юридической чистоты ложатся на его плечи. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на недобросовестных продавцов.

Крайне важно удостовериться в том, что по арендной плате отсутствуют долговые обязательства, поскольку в противном случае возникнет необходимость погашать чужую задолженность.

Допускается возможность и вовсе остаться без земельного надела, поскольку даже если просрочка по обязательным платежам составляет всего несколько месяцев, соглашение автоматически считается аннулированным в одностороннем порядке.

Если же земельный участок принято решение приобрести с целью строительства на нем жилого объекта недвижимости, то крайне важно удостовериться в том, что разновидность разрешенного применения допускает такую возможность сделки.

Помимо этого, необходимо в обязательном порядке удостовериться в том, что в арендном соглашении отсутствует раздел относительно запрета на капитальное строительство (если покупателя интересует непосредственно такая модель возведение сооружений).

В противном случае арендодатель оставляет за собой право инициировать расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.

Для возможности минимизировать риски возникновения различного недопонимания в дальнейшем, рекомендуется заранее согласовать разновидность постройки с непосредственным арендодателем.

Если же на земельном наделе уже находиться объект недвижимости, и при этом она введена на законных основаниях в эксплуатацию, то непосредственный арендатор обладает преимущественным правом в процессе оформления прав собственности.

Одновременно с этим нужно обязательно согласовать действия с владельцем надела. В случае выявления самовольного строения, юридические последствия могут быть весьма плачевными.

В данной ситуации речь идет о возможной передаче постройки согласно принятому Постановлению судебного органа в пользование истинного владельца надела.

Допускается возможность и передачи земельного надела совместно с недвижимостью в пользу застройщика – если таковой имеется.

Видео: аренда земельного участка

В данном случае необходимо обращать внимание на то, что пакет обязательно документации на строительство частного жилого дома одинаков, вне зависимости от того, в собственности земельный надел либо же в аренде.

Подготовка необходимых документов

Как отмечалось ранее, реализовать земельный надел можно исключительно после оформления прав собственности на него.

Для этого необходимо не только соблюдать общепринятых механизм действий, но и подготовить соответствующий пакет обязательной документации.

Согласно российскому законодательству необходимо в обязательном порядке подготовить такую документацию:

• внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт;
• выписку из кадастрового паспорта;
• акт решения местного органа самоуправления;
• подлинник свидетельства о праве собственности.

При необходимости может быть затребована и иная документация.

Порядок действий

В 2020 году механизм действий заключается в следующем:

Изначально нужно обратиться непосредственно к арендодателя с соответствующим заявление	В котором указывается на желание купить участок земли. В зависимости от конкретной ситуации им может выступать и местный орган самоуправления
В случае не оформления ранее земельного участка в персональную собственность	То раз в жизни по законодательству РФ каждый житель имеет право сделать это бесплатно. Из этого следует, что нужно оплачивать только оформление документации и процедуру регистрации в Росреестре
После формирования соответствующего заявления непосредственному арендатору	Необходимо обратиться в Регистрационную палату земельных наделов кадастра и картографии
На следующем этапе нужно подать заявление	Относительно предоставления данных о конкретном земельном наделе. В случае отсутствия кадастрового паспорта и технической документации на земельный надел или при наличии устарелых сведений (им свыше 5 лет), то возникает необходимость в замене кадастрового паспорта. Необходимо помнить: регистрация прав собственности невозможна без оформления выписки
На следующем этапе возникает необходимость в вызове квалифицированного геодезиста из лицензированной компании	На основании сформированного запроса квалифицированными специалистами будут выполнены определенные действия, и в конечном итоге это станет основанием для выдачи технической документации. После регистрации документов в территориальном регистрирующем органе, будет изготовлен обновленный кадастровый паспорт
Далее необходимо снять копии с имеющейся документации	С ними и подлинниками необходимо повторно обратиться в местный орган самоуправления с целью оформления акта, в котором выражается согласие на передачу земельной недвижимости в иные руки (если покупка происходит у частного арендатора, то нужно обратиться к нему)
На следующем этапе возникает необходимость в регистрации	Всей документации в так называемом центре единой регистрации объектов недвижимости

По завершению процедуры регистрации заявителю на руки выдается свидетельство о подтверждении права собственности.

Только при наличии этого документа есть возможность совершаться с земельным наделом различного рода манипуляции, причем без каких-либо юридических последствий.

В частности допускается возможность оформлять нотариально заверенный договор купли-продажи и регистрировать право собственности.

Напоследок хотелось бы отметить — рассматриваемая разновидность сделки несет под собой огромное число особенностей.

Крайне важно обращать внимание на юридическую частоту сделки, поскольку при выявлении факта мошенничества можно лишиться не только земельного надела, но и персональных сбережений.

По этой причине рекомендуется доверить юридическую сторону сделки квалифицированным специалистам, которые за относительно небольшую цену окажутся всяческую помощь.