Как создать ТСЖ в России в 2024 году

Вариантов управления многоквартирным домом в России существует несколько. Жильцы вправе самостоятельно определять подходящий способ. Но выбранный вариант нужно юридически правильно утвердить. Как в 2024 году создать ТСЖ?

Если жители многоквартирного дома решили образовать товарищество собственников жилья, начинать процесс следует с изучения порядка создания такого объединения.

Этот способ управления предполагает, что жильцы самостоятельно содержат свое имущество. Но при этом деятельность товарищества требует регистрации и правильного юридического оформления. Как в 2024 году в России создать ТСЖ?

Основные моменты

Жилищным законодательством РФ определено три варианта управления многоквартирным домом:

Управление собственниками помещений	Такой вариант допускается в МКД с числом квартир не больше тридцати. От имени собственников может действовать выбранный представитель. Его полномочия подтверждаются доверенностью
Управление управляющей организацией	Для этого жильцами выбирается коммерческая организация с соответствующей лицензией. Обслуживание МКД осуществляется на основании договора, заключенного с УК
Управление товариществом собственников жилья	Владельцы помещений в доме создают объединение, которое регистрируется как некоммерческая организации. Деятельность осуществляется в соответствии с положениями Устава, утвержденного общим собранием жильцов

Собственники МКД, желающие максимально эффективно управлять своим имуществом предпочитают создание ТСЖ.

Необходимые термины

Товарищество собственников жилья – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Задачами товарищества выступают:

• содержание общего имущества;
• обеспечение предоставления коммунальных услуг;
• обслуживание зданий;
• иные цели, необходимые для управления общим имуществом.

То есть товарищество заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, нанимает персонал для обслуживания дома, взаимодействует с различными инстанциями от лица собственников, заботится о сохранности общего имущества.

Для владельцев помещений создание ТСЖ выгодно отсутствием посредников. Жильцы сами решают, что им выгодно, а что нет и какие задачи нужно решить. Но управление посредством ТСЖ законно только в случае правильного оформления деятельности.

Что для этого нужно

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается большинством голосов владельцев помещений в доме. Следующим этапом становится принятие Устава товарищества.

Это документ определяет порядок управления общим имуществом, органы управления, обязанности и полномочия исполнительного органа.

После того как общее собрание утвердит Устав и выберет ответственных за управление лиц, требуется официально зарегистрировать создание товарищества.

Регистрируется ТСЖ как юридическое лицо и представляет собой некоммерческую организацию. Общие этапы создания ТСЖ таковы:

1. Проведение собрания собственников.
2. Принятие решения об образовании товарищества большинством голосов.
3. Утверждение Устава и назначение ответственных лиц.
4. Регистрация ТСЖ в госорганах.

В теории создание ТСЖ выглядит достаточно просто. Но каждый этап сопровождается документальным оформлением и нужно знать, какие документы потребуются, куда обращаться и какими правовыми нормами следует руководствоваться.

Действующие нормативы

Создание и деятельность ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 (с изменениями и дополнениями).

Товариществу собственников жилья в последней редакции ЖК РФ посвящен шестой раздел с одноименным названием.

Гл.13 ЖК РФ посвящена созданию товарищества и порядку деятельности. В частности здесь обозначены:

• порядок создания и госрегистрации;
• права товарищества как ЮЛ и членов ТСЖ как физлиц;
• взаимные обязанности правления и членов ТСЖ;
• порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

Гл.14 ЖК РФ описывает правовое положение участников ТСЖ, а именно права членства и его приобретения, полномочия правления и способы формирования имущества ТСЖ, иные положения относительно хозяйственной и финансовой деятельности товарищества.

Поскольку ТСЖ – это юридическое лицо, то отдельные моменты создания и деятельности организации определяются нормами Гражданского кодекса РФ.

Так госрегистрация осуществляется в соответствии с законодательными нормами о регистрации юрлиц.

Пошаговая инструкция

Как создать свое ТСЖ в своем доме? Создание ТСЖ должно осуществляться в строгом соответствии с законодательным порядком.

Последовательность действий такова:

1. Сбор информации о собственниках помещений. Для этого можно обратиться в БТИ или в Росреестр.
2. Проведение собрания собственников и согласования решения о создании ТСЖ посредством голосования.
3. Проведение собрания членов ТСЖ.
4. Утверждение Устава и выбор правления.
5. Регистрация ТСЖ в госорганах.
6. Открытие счета ТСЖ и рассылка уведомлений о создании товарищества всем заинтересованным лицам.

После завершения всех указанных этапов ТСЖ вправе осуществлять деятельность в соответствии с положениями Устава.

Можно от имени собственников подписывать договора с поставщиками комуслуг и подрядными организациями, начислять оплату за комуслуги жильцам, совершать иные предусмотренные действия.

Но нужно учитывать то факт, что создание ТСЖ возможно только в случае, когда «за» проголосует более половины всех собственников в доме.

Однако если после принятия решения о создании товарищества в него вступят меньше 50 % собственников, то образование ТСЖ признается незаконным.

Кроме того следует знать, что если управление домом до создания ТСЖ осуществляла управляющая компания, необходимо отказаться от ее услуг.

Поскольку взаимодействие с УК происходит на основании договора, то и отказ от обслуживания оформляется официально.

Как отказаться от управляющей компании

Как убрать управляющую компанию? Для этого проводится общее собрание собственников и принимается соответствующее решение большинством голосов.
Собственники помещений в доме вправе сами решать, кто будет управлять их имуществом. То есть можно

отказаться от услуг УК не только вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей, но и по причине смены формы управления.

Когда договор с УК был заключен по итогам открытого конкурса, то собственники вправе отказаться от договора по завершении каждого года с момента заключения.

Если принимается решение об одностороннем отказе от договора по причине смены способа управления домом нужно уведомить компанию до истечения срока договора с УК (за три месяца).

Иначе придется ждать окончания срока по пролонгированному договору либо доказывать в суде неисполнение компанией положенных обязанностей.

Порядок отказа от услуг УК будет следующим:

1. Провести собрание собственников, обозначив повесткой дня отказ от договора управления со ссылкой на причину отказа (смена способа управления).
2. Составление протокола общего собрания.
3. Отправка в адрес УК решения общего собрания собственников о прекращении правоотношений с указанием оснований.

При составлении уведомления указывается:

• повестка дня общего собрания (смена способа управления);
• контактные данные для получения информации обо всех вопросах, вынесенных на обсуждение;
• состав инициативной группы, созвавшей общее собрание;
• дата, время и место проведения собрания.

На основании полученного уведомления управляющая компания расторгает договор и впоследствии передает всю необходимую документацию вновь назначенному органу управления.

Организация инициативной группы жильцов

Выбор или смена управления домом начинается с создания инициативной группы. Законом не предусмотрены строгие требования относительно формирования инициативной группы.

Главное, чтобы входящие в ее состав граждане были собственниками помещений в доме. Организатором вполне может быть и один человек. Инициативная группа организует проведение собрания собственников.

Для этого надлежит установить список всех владельцев помещений в доме и не позже, чем за десять дней до проведения собрания разослать им соответствующее уведомление.

Каждый собственник дома должен под роспись получить уведомление о проведении общего собрания либо извещение размещается в открытом доступе для всех собственников. Например, на информационном стенде дома.

Проведение собрания

Общее собрание собственников может проводиться в очной и заочной форме. В зависимости от выбранного способа порядок несколько отличается.

При очной форме общего собрания готовятся списки – для регистрации присутствующих собственников и для голосования по рассматриваемому вопросу.

В список для голосования целесообразно включить три графы – «За», «Против», «Воздержался». Проводит общее собрание председатель, выбранный большинство присутствующих.

Составляет протокол собрания назначенный секретарь. Решение по вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство присутствующих.

При этом легитимным собрание признается, если на нем присутствовало более 50 % собственников помещений. В противном случае собрание проводится повторно.

Проведение очного собрания оформляется протоколом. К нему подшиваются листы регистрации и голосования.

Принятое решение обязательно для всех жильцов дома, даже для тех, кто не принимал участие в голосовании. Если провести собрание не представляется возможным, голосование осуществляется заочно.

Собственники помещений заполняют заранее предоставленные им бланки решений, которые передают членам инициативной группы.

Далее информация обрабатывается, и результаты голосования размещаются в месте, доступном для всех собственников дома (стенд, дверь подъезда).

Все решения, учитываемые при заочном собрании, должны быть переданы до установленной даты завершения голосования. В решении указывается:

• сведения об участвующем в голосовании лице;
• сведения о правоустанавливающих документах на помещение в доме;
  решение по вопросу в виде формулировки «За», «Против», «Воздержался».

После принятия решения о создании ТСЖ собираются заявления собственников, пожелавших стать членами товарищества. Далее проводится общее собрание членов ТСЖ по аналогичной схеме.

В качестве повестки дня выступают вопросы о создании и утверждении Устава, а также о назначении членов правления.

Как зарегистрироваться как юридическое лицо

Созданное ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговых органах как юридическое лицо.

Для этого председатель, назначенный общим собранием членов ТСЖ или выбранным правлением, подает в ФНС следующий пакет документов:

• паспорт заявителя;
• нотариально заверенное заявление на регистрацию ЮЛ по форме Р11001;
• протокол общего собрания;
• Устав ТСЖ (оригинал и нотариальная копия);
• квитанцию об оплате пошлины за регистрацию (4 000 рублей).

В заявлении на регистрацию указывается:

• адрес дома;
• название ТСЖ;
• сведения о членах правления;
• коды ОКВЭД – управление жилфондом 70.32.1, эксплуатация жилфонда 70.32.2, предоставление в аренду 70. 2.

После регистрации в течение пяти рабочих дней председатель получает на руки свидетельство о постановке на учет как юрлица и выписку из ЕГРЮЛ.

Следующим этапом становится изготовление печати ТСЖ и открытие расчетного счета, на который будут поступать платежи собственников.

Об открытии р/с нужно уведомить налоговые органы в трехдневный срок. Кроме того желательно в течение месяца после регистрации подать заявление о переходе на УСН (можно подать сразу с основным пакетом документов).

Особенности при процедуре

С 1.09.2014 все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН (товарищество собственников недвижимости). Действующим товариществам перерегистрация не требуется. Несмотря на изменение названия, условия и порядок деятельности ТСЖ и ТСН одинаковы.

Изначально предполагался полный отказ от ТСЖ с переходом к ТСН. Основанием выступало то, что в домах находятся не только жилые помещения, но и нежилые.

Потому формально владельцы нежилых помещений не могли считаться членами товарищества собственников жилья.

Кроме того при создании товарищества в садовых и огороднических объединениях помещения не соответствуют жилым нормам.

В итоге законом было установлено, что ТСН это родовое понятие, которое включает в себя ТСЖ и прочие виды товариществ.

Важным моментом является и то, кто может участвовать в выборе способа управления домом. Таким правом обладают все собственники, к которым относятся:

Физические лица	Владеющие жилыми помещениями в доме
Юридические лица	Которым принадлежат помещения в доме (жилые и нежилые)
Органы местного самоуправления	Владеющие квартирами, которые передаются гражданам для проживания по договору соцнайма

От имени юридических лиц выступают представители на основании выданной исполнительным органом ЮЛ доверенности.

В многоквартирном доме

Решение о выборе способа управления МКД принимается большинством голосов собственников жилья. То есть в этом случае каждый отдельный собственник имеет один голос.

А вот при проведении собрания членов ТСЖ порядок подсчета голосов может несколько отличаться. Закон четко не устанавливает, как должен определяться голос и определяют это сами участники ТСЖ.

Допустимыми считаются следующие варианты:

• один член ТСЖ – один голос;
• количество голосов собственника пропорционально доле в праве собственности на общедомовое имущество в доме;
• количество голосов соответствует числу принадлежащих помещений в доме (одна квартира – один голос);
• иные варианты, определяемые членами ТСЖ.

Что касается последующих решений ТСЖ, то приниматься они могут также большинством голосов участников.

Но целесообразнее делегировать функцию принятия решений выбранному правлению, поскольку собирать собрание по каждому возникающему вопросу достаточно сложно.

В случае недовольства собственников работой членов правления или председателя проводится общее собрание с выбором нового состава исполнительного органа.

Также по общему решению можно сменить способ управления дома, если ТСЖ оказалось неэффективно.

На несколько домов

В одном доме может создаваться одно ТСЖ, но при этом одно товарищество может объединять несколько МКД. Однако это не значит, что можно объединить любые дома. Что нужно чтобы объединить в товарищество несколько домов?

Согласно действующей редакции п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ объединить в одно ТСЖ можно несколько многоквартирных домов, которые расположены на граничащих земельных участках.

В частности территории, на которых расположены МКД, имеют общие границы согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре.

Кроме того МКД, входящие в состав одного ТСЖ, могут обладать сетями инженерно-технического обеспечения или другими элементами инфраструктуры, которые совместно используются собственниками этих домов.

В остальном процесс создания ТСЖ в нескольких домах осуществляется аналогично. Также проводится общее собрание собственников и принимается решение о создании товарищества.

Если ранее какой-то из домов управлялся управляющей компании, то собственники этого МКД должны самостоятельно расторгнуть договор с УК.

В коттеджном поселке

Имея в собственности индивидуальные дома, собственники могут создать ТСЖ, в том числе создание товарищества возможно и в коттеджном поселке.

Причем в состав товарищества могут входить как дачные, так и жилые дома. Основанием для образования товарищества становится наличие общих границ земельных участков и обеспечение поселка общей инженерно-технической инфраструктурой.

Основными трудностями при создании ТСЖ в коттеджном поселке считается то, что в законе отсутствует точный регламент процедуры.

Но, исходя из того, что участки должны иметь общие границы, необходимо юридически подтвердить наличие этих границ.

При отсутствии необходимых документов требуется провести кадастровые работы по установлению границ. Кроме прочего важно определить, как будут считаться голоса.

Если вести подсчет по количеству доли в общем имуществе, то не совсем понятно, что считать общим имуществом.

Потому целесообразнее считать голоса по числу домов, входящих в ТСЖ. Также несколько отличаются цели ТСЖ в коттеджном поселке.

Понятно, что управление общим имуществом в данном случае не является целью. Основной функцией товарищества становится взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и обеспечение получения необходимых услуг.

Еще один момент касается участия в ТСЖ несогласных граждан. В МКД решение об управлении посредством ТСЖ обязательно для всех жильцов, если принято оно большинством собственников.

Видео: как создать ТСЖ (ТСН)

При создании товарищества в коттеджном поселке нельзя принудить к вступлению в ТСЖ. Как правило, не вступившие в товарищество собственники оплачивают комуслуги в ТСЖ, которые выступает как посредник между потребителем и поставщиком.

На сколько это выгодно

Создание ТСЖ имеет как плюсы, так и минусы. Из несомненных преимуществ следует отметить:

Отсутствие посредников	При заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями
Возможность самостоятельного определения приоритетных задач	По управлению общедомовым имуществом
Заинтересованность исполнительного органа	В сохранении общего имущества, поскольку в состав правления входят собственники
Возможность уменьшения расходов на обслуживание дома	За счет самостоятельного определения необходимого персонала и оплаты только за необходимые услуги

Недостатки управления домом ТСЖ возникают, когда в правление попадают непорядочные люди.

В этой ситуации возможно и мошенничество со средствами собственников, и ненадлежащее исполнение обязанностей. Но в то же время правление ТСЖ легче контролировать, чем управляющую компанию.

Собственники помещений создают ревизионную комиссию, которая проверяет деятельность исполнительного органа товарищества и расходование средств.

Создать ТСЖ в России в 2024 году несложно, если в точности следовать установленному порядку. Возможно потребуется потратить немало времени на правильное документальное оформление.

Но для собственников создание ТСЖ – это возможность сокращения расходов на управление имуществом.

Если по какой-то причине ТСЖ оказалось не эффективным, всегда можно сменить форму управления.