Особенности работы ТСЖ в 2024 году

Особенности работы ТСЖ в 2024 году подробно указаны в Жилищном Кодексе России. Зная их, можно с легкостью создать товарищество в случае его отсутствия.

ТСЖ создается на основании требований Жилищного Кодекса РФ и выступает отличной альтернативой управляющим компаниям.

Товарищество имеет право управлять многоквартирными домами, беря во внимание интересы жильцов.

Основные моменты

На рассматриваемое товарищество возлагается огромная ответственность по вопросам:

• обеспечения надлежащего хранения общедомовым имуществом;
• предоставления качественных коммунальных услуг.

Процедура формирования ТСЖ инициируется самими собственниками недвижимости в многоквартирном доме.

Что это такое

ТСЖ – некоммерческая компания, основная цель которой заключается в выполнении функций по управляющей организации.

Товарищество формируется как юридическое лицо и в будущем несет полную ответственность перед собственниками недвижимости в многоквартирном доме.

Важно помнить — в одном многоквартирном доме может быть сформировано только одно ТСЖ, членами которого выступают сами жильцы.

Каждый из них имеет законное право формировать товарищество (в случае его отсутствия), но при этом не быть его членом.

Решение относительно необходимости в формировании товарищества должно быть принято на общем собрании жильцов.

Говоря о том, как создать в многоквартирном доме, то изначально нужно получить согласие не меньше 50% владельцев, что должно быть подтверждено документально.

Каковы ее плюсы и минусы

ТСЖ несет за собой как преимущества, так и недостатки. Среди основных преимуществ выделяют:

Наличие эффективного управления	Без каких-либо бюрократических проволочек
Наличие полномочий по сдаче в аренду недвижимости общего пользования	В том числе и придомовой территории с целью израсходования полученных денежных средств на проведение капитального ремонта
Есть возможность у каждого владельца недвижимости осуществлять контроль	За финансовой и прочей деятельностью товарищества

Основной недостаток в ТСЖ заключается в том, что часто устанавливаются случаи злоупотребления должностными обязанностями не только председателя, но и бухгалтеров и прочих лиц, которые имеют доступ к денежным средствам.

Такие виды правонарушений в большинстве случаев несут под собой скрытый характер, поскольку большая часть владельцев не особо разбираются в юридических и бухгалтерских тонкостях.

Действующая нормативная база

Основным нормативно-правовым документом, который регулирует деятельность рассматриваемого товарищества, принято считать Жилищный Кодекс РФ.

В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями, как:

ст. 161	Отображает имеющиеся способы управления многоквартирным домом
ст. 44	Разъясняет обязанности владельцев недвижимости инициировать собрания с целью принятия каких-либо значимых решений, которые напрямую относятся к управлению многоквартирного дома
ст. 135	Отображает нюансы работы рассматриваемого товарищества
ст. 148	Разъясняет обязанности ТСЖ, которые формируются в процессе деятельности

Рекомендуется ознакомиться с вышеуказанными законодательными актами с целью защиты персональных интересов и возможности при необходимости отстоять права в различных государственных органах.

Как создать ТСЖ

Основной задачей принято считать поиск достаточного числа граждан, которые заинтересованы в формировании товарищества.

Подготовительный этап формирования согласно ЖК РФ включает в себя:

1. Формирование инициативной группы.
2. Сбор всей необходимой документации и бланков, утвержденных российским законодательством.
3. Определение даты проведения общего собрания жильцов.
4. Формирование и отправка рассылок с уведомлением всем собственникам недвижимости.
5. Проведение собрания с привлечением квалифицированных управленцев.

Дополнительно необходимо решить такие немаловажные вопросы, как:

• сумма бюджета, которая формируется из уплаты членских взносов;
• обеспечение товарищества офисом и иным необходимым помещением;
• заключение трудовых и иных разновидностей соглашений с будущим персоналом товарищества.

После получение одобрения от половины собственников недвижимости, собранная документация должна быть передана на регистрацию в государственный орган. В частности речь идет о территориальном представительстве налоговой инспекции.

Подготовка документов

Создание ТСЖ влечет за собой необходимости в передаче налоговому органу определенной документации, в число которой входит:

• заявление, которое формируется по общепринятым правилам на регистрацию юридического лица;
• Устав, который должен быть утвержден на общем собрании владельцев недвижимости в формате оригинал + 2 копии (заверяются нотариусом);
• Протокол собрания владельцев недвижимости;
• доверенность, которая предоставляет право представлять интересы ТСЖ в государственных регистрирующих органах;
• квитанция об оплате государственной пошлины. Она установлена в размере 4 тысяч рублей.

Дополнительно необходимо:

1. Открыть расчетный банковский счет.
2. Подписать договор относительно передачи многоквартирного дома на баланс ТСЖ с разрешения местного органа самоуправления.

Указанный перечень документации является исчерпывающим.

Права и обязанности председателя в многоквартирных домах (должностная инструкция)

Необходимо помнить, что председателя правления ТСЖ нужно избирать из владельцев жилой недвижимости конкретного многоквартирного дома.

Это считается ключевым условием, которое важно соблюдать в процессе подбора подходящей кандидатуры на занимаемую должность.

На основании ст. 149 ЖК РФ, он должен быть избран в результате голосования на период, который указан в Уставе.

Председатель должен действовать от имени товарищества без формирования на него дополнительных доверенностей.

Одновременно с этим нужно обращать на требования, которые могут выдвигаться, и указаны в Уставе:

• наличие высшего юридического либо экономического образования;
• наличие опыта работы в хозяйственном либо административном направлении от 3 лет;
• рекомендуется иметь в наличии собственное транспортное средство.

Помимо этого, выдвигаются и психологические требования, к которым нередко относят:

• коммуникабельность;
• хороший уровень устойчивости к стрессовым ситуациям;
• умение добиваться поставленных целей законным способом;
• уверенность в собственных силах;
• наличие умений противостоять напору со стороны членов ТСЖ и многочисленных иных компаний и учреждений;
• хорошее здоровье и веление активного образа жизни.

Прежде чем утвердить кандидата на занимаемую должность, крайне важно ознакомить его с должностной инструкцией.

В таком документе подробно указаны все ключевые обязанности по занимаемой должности в ТСЖ. Ознакомиться с образцом должностной инструкции можно по ссылке здесь.

Помимо этого не стоит забывать о том, что с потенциальным председателем нужно будет подписывать трудовой договор, на базе которого он будет получить установленный размер заработной платы.

Начисление выплат предусматривается Уставом ТСЖ. Образец трудового договора с председателем ТСЖ можно скачать здесь.

Порядок регистрации

ТСЖ относится к некоммерческой компании и может быть сформировано в качестве юридического лица в территориальном налоговом органе. Процедура регистрации платная и в 2024 году составляет 4 тысячи рублей.

Указанная сумма при необходимости может быть собрана со всех собственников недвижимости многоквартирного дома, если на формировании ТСЖ настаивали именно они.

В большинстве случаев за процедуру регистрации платят организаторы из своих сбережений. В будущем предусматривается возможность вернуть их во время ежемесячных сборов.

Процесс регистрации по законодательству РФ занимает не больше 10 календарных дней.

После получения документации, которая подтверждает формировании юридического лица, возникает потребность в открытии расчетного банковского счета с целью перечисления на него оплаты за коммунальные услуги и дальнейшего хранения средств для каких-либо запланированных работ.

Как должен выглядеть устав

Устав товарищества включает в себя сведения относительно полномочий и обязанностей самого ТСЖ.

Рассматриваемый документ обладает юридической значимостью и поэтому обязательно должен быть заверен в нотариальном органе.

По законодательству РФ Устав подлежит утверждению всеми без исключения владельцами недвижимости. При необходимости это можно сделать заочно.

В Устав обязательно должны быть включены такие разделы:

Положения и правила	Которые способны регулировать функции ТСЖ в многоквартирном доме
Основные цели и задачи	Которые устанавливают актуальность его формирования (непосредственно в интересах самих проживающих граждан)
Принципы, на основании которых регулируется деятельность ТСЖ	В частности в них указаны правила получения членства и порядок отчуждения
Система управления	А также устройство деятельности компании. В частности нужно указывать способы взаимодействия компании с владельцами недвижимости в многоквартирном доме
Ответственность	Всех без исключения членов товарищества и их права
Сведения о наличии общего имущества	И территориальная их принадлежность

Необходимо помнить, что больше половины собственников недвижимости должны согласиться с разработанным Уставом.

В случае возникновения различных противоречий в обязательном порядке осуществляется поиск компромисса с целью внесения соответствующих поправок.

Основным правилом в данной ситуации принято считать отсутствие противоречий с нормами российского законодательства.

Как организовать ликвидацию

Процедура ликвидации товарищества в 2024 году осуществляется по разработанному механизму.

В частности он включает в себя:

1. Формирование инициативной группы из членов товарищества.
2. Выбор главы сформированной группы.
3. Формирование общего реестра всех без исключения членов товарищества.
4. Составление по общепринятым правилам российского законодательства заявления, которое должно быть подписано инициативной группой и главой.
5. Подача составленного заявления в рабочий орган товарищества, в частности его непосредственному руководству либо в судебный орган.

На следующем этапе механизм действий заключается в следующем:

1. Формирование ликвидационной комиссии.
2. Погашение имеющихся долговых обязательств перед кредиторами.
3. Уведомление о ликвидации государственные органы.
4. Формирование баланса.

Все рассмотренные этапы являются обязательными.

Нюансы в работе

После формирования товарищества в его работе возникают многие нюансы, о которых крайне важно, чтобы минимизировать риски возникновения различного недопонимания с контролирующими органами и членами в частности. Рассмотрим их подробней.

Ведется ли реестр членов

В статье 13 Жилищного Кодекса РФ четко указана необходимость ведения реестра ТСЖ, причем своевременно вносить в них соответствующие поправки, если таковые имеются.

Этот перечень подлежит регулярному обновлению. В рассматриваемом реестре должны быть указаны такие основные сведения, как:

• адреса владельцев недвижимости, в том числе их полные инициалы, а для юридических лиц – наименование компании, а также контактные сведения;
• дату, с которой начало отсеет членства в ТСЖ;
• площадь конкретной недвижимости;
• доля собственности по отношению к общему имуществу дома.

Необходимо помнить, что реестр подвержен регулярным корректировкам – граждане продают недвижимость и нежилые объекты, оформляют дарственные на свои квартиры, передают по наследству, а это, соответственно, влечет за собой изменения не только в персональных данных, но и возможно самой площади.

Реестр подлежит формированию на определенный временной промежуток, а конечная дата должна быть отображена в шапке.

В обязательном порядке документ требует персональной подписи председателя правления с нанесением соответствующей печати.

Ведение реестра необходимо с целью контроля внесения обязательных платежей, в частности целевых, а также для нормальной деятельности самого товарищества.

Важно помнить — число членов ТСЖ владельцев недвижимости, которые сформировали товарищество, должно быть не меньше 51% от общего количества граждан, в противном случае его запрещено создавать.

Куда можно пожаловаться

Многие не знают, куда можно пожаловаться на ТСЖ. В случае невозможности решить возникшую проблему на уровне товарищества, то нужно обратиться в контролирующие органы.

Приступать к действиям необходимо мгновенно с обращения в контролирующий орган и в случае недовольства деятельностью ТСЖ.

Предусмотрено несколько компаний, которые наделены необходимыми полномочиями по контролю над деятельностью всех учреждений в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В частности допускается возможность обращения в:

Территориальное представительство Роспотребнадзора	Государственный орган осуществляет контроль за качеством предоставляемых услуг населению. Если же жалоба напрямую связана с ненадлежащим качеством получаемых услуг, то ее нужно направить в это учреждение
Государственную жилинспекцию	—

Под ней подразумевают компанию, у которой прямые обязанности заключаются в контроле за соблюдением норм российского законодательства.

Региональные отделения жилинспекций ведут свою занятость по всем регионам РФ, а необходимые сведения об их месторасположении можно узнать на официальном портале либо путем личного обращения в орган самоуправления.

Сформированная жалоба в жилую инспекцию может быть направлена в случае существенного завышения тарифов, а также по причине отсутствия ремонтных работ в указанные периоды либо вовсе получение отказа в этом.

Одновременно с этим жилищная инспекция должна оповестить составителя о назначении инспекционной проверки по указанным обстоятельствам. Владельцы недвижимости имеют законное право присутствовать лично во время визита комиссии.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что в случае не получения должного реагирования от указанных выше органов, допускается возможность обращения в:

• прокуратуру;
• судебный орган.

В последней ситуации возникает необходимость в формировании соответствующего искового заявления.

Видео: как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ

Как показывает практика, обращения в прокуратуру вполне будет достаточным, чтобы товарищество начало действовать и пошло на уступки собственникам недвижимости в многоквартирных домах.

Раскрытие информации

Раскрытие сведений ТСЖ подразумевает под собой доведение до собственников объектов жилой недвижимости наиболее ключевой информации по вопросам управления многоквартирным домом.

В данной ситуации речь идет:

• о выполнении различных видов работ;
• о подписании соглашений с подрядчиками;
• об израсходовании денежных средств и так далее.

Исходя из этого, раскрытие сведений направлено в первую очередь на защиту прав и законных интересов проживающих лиц, поскольку работа ТСЖ напрямую связана с качеством их жизни и текущего состояния недвижимости.

По этой причине, владельцы жилья обладают юридическим правом знать, как именно осуществляется управление и какие способы применяются.

В частности они вправе оценивать работу председателя и иных должностных лиц товарищества. Их объективная оценка предоставляет возможность узнать верное ли направление работы выбрано у товарищества.

Такая обязанность товариществ предусматривается Постановлением Правительства РФ № 731 от сентября 2010 года.

Указанной нормативно-правовой документацией установлены стандарты раскрытия сведений ТСЖ и иными компаниями, на балансе которых находится многоквартирный дом.

Важно помнить — по причине того, что данная обязанность с целью соблюдения прав владельцев недвижимости, такие данные должны находиться в общем доступе.

Чем отличается от ТСН

Участниками ТСЖ всегда выступают только физические лица, а в ТСН в 2024 году могут выступать не только физические, но и юридические лица.

Необходимо обращать внимание на то, что ТСН не несет какой-либо ответственности за персональные обязательства своих участников.

Формирование товарищества осуществляется на общем собрании жильцов путем голосования. Право его создание будет реализовано только в том случае, если больше половины жильцов выступить с согласием.

Дополнительно нужно обращать внимание и на разницу в полномочиях:

Товарищество владельцев недвижимости	Занимается выполнением многих задач, что предоставляет ему возможность не советоваться с общим собранием
Вторым различием принято считать систему налогообложения	ТСН не обладает юридическим правом на использование упрощенной системы, что по праву считается весомым недостатком

Какая должна быть отчетность

Председатель рассматриваемого товарищества за год в обязательном порядке должен подготовить и представить такие отчеты, как:

Относительно состава ТСЖ	В котором крайне важно указывать полные инициалы и номера жилых недвижимостей, для возможности обратиться в кратчайшие сроки к ним при необходимости
О деятельности всех членов товарищества	Председатель ТСЖ в обязательном порядке указывает работы, которые были произведены за календарный год, в частности об израсходовании денежных средств. В данном отчете нужно указывать все, что было выполнено за календарный год
О возможных ЧП и авариях	Которым было место в течении последнего года и какие сумму были потрачены на ликвидацию последствий
Об израсходовании денежных средств в бюджете	В частности руководство ТСЖ должно проинформировать в отчете обо всех поступлениях, которые были на протяжении календарного года, а также о затратах
О различных проверках государственными органами	В частности ревизионными комиссиями. В частности нужно уведомить о числе проверок, и кто именно осуществлял (наименование государственных органов). Подтверждением являются соответствующие акты
О соглашениях товарищества	Руководство должно оповестить, какое число новых соглашений было подписано в течении последнего календарного года, а сколько именно было разрушено, в частности основания для этого. В большинстве случаев речь идет о переезде жильцов
О порче общего имущества самими владельцами	В случае нанесения подобных ущербов, руководство товарищества должно указывать на суммарный размер понесенных убытков, а также порядок ликвидации, в том числе объем израсходованных средств

Указанные отчеты должны быть сформированы по правилам российского законодательства и делопроизводства в частности.

В завершении можно отметить — в формировании ТСЖ нет ничего сложного. Достаточно только получить согласие от собственников и соблюдать установленный алгоритм действий. Рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам.