Земельный пай представляет собой право конкретного гражданина на долю в совместном собственническом праве на земельную территорию, которая относится к категории сельскохозяйственных земель.
В большинстве случаев собственниками паев выступают рабочие колхозов, которым данные земли были предоставлены на бесплатной основе.
Рассмотрим особенности земельного пая в 2024 году, как осуществить различные сделки по нему и какие документы для этого требуются.
Общие моменты
В данном разделе разберемся, что собой представляет земельный пай, как оформить его в собственность, законодательные акты, регулирующие процедуру.
Расскажем, кто вправе получить пай во владение и как осуществить процесс, сроки и стоимость.
Что это такое
Пай земли – это тип недвижимости, выделенный конкретному лицу из общей земельной территории. Однако пай – это не отдельный участок, а исключительно право на его выделение в конкретном размере.
Пай являет собой долю в землях общего использования, которая фактически не выделена в натуре.
Если владельцу выделен отдельный кусок земли на территории с конкретными границами, он может оформить собственнические права на него.
В результате такого процесса он получит участок уже с определенными контурами и координатами на местности.
Получение пая земли допускается при помощи нескольких процедур, которые разнятся особенностями и списком документации:
- отделение из общей территории;
- покупка путем осуществления сделки купли-продажи;
- наследование пая по завещательному документу или по закону.
Сегодня около 95% владельцев имеют документы о праве эксплуатации паев.
Что делать с таким участком
Плюсом пая земли является возможность получения дополнительного дохода с него после созревания урожая определенных культур и продажи по актуальным ценам.
С пая можно получать прибыль в виде продукции различных культур, овощей и фруктов.
Земельный пай принадлежит к категории имущества, владелец которого вправе выполнять правовые сделки с ним:
- продажа его по рыночной стоимости;
- обмен на другой тип недвижимого имущества;
- передача по завещательному документу или дарение по дарственному документу;
- использование в роли залогового имущества, в качестве уставного капитала при вступлении в товарищество;
- передача по арендной сделке или в доверительное управление иным гражданам.
Правовое регулирование
Следующие законы занимаются регулированием вопросов, связанных с земельными паями:
| ФЗ № 101 «Об обороте земель сельхозназначения» от 2002 года | Регулирует специфику процесса передачи паев на территориях сельхоз назначения |
| Земельный Кодекс РФ | Определяет статус и категорию паев аграрного назначения |
| ФЗ № 221 от 24.07. 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» | Описывает технические и кадастровые свойства, параметры паев земли |
| ФЗ № 122 «О государственной регистрации недвижимости | И сделок с ним» регулирует процедуры оформления и регистрации документации на собственнические права |
Как используются земельные паи сельхозназначения по закону
ЗК РФ описывает процедуры, которые можно осуществлять относительно земельного пая.
В данном разделе рассмотрим подробно требования к оформлению паев, какие правовые сделки можно с ними осуществлять, как их продавать и передавать в аренду, как продать часть земельного пая в России.
Оформление купли-продажи по договору
Пай можно приобрести только для использования в качестве сельхознадела гражданами и юридическими организациями.
Приоритетные права на покупку имеют члены кооператива, где находится надел, или сельскохозяйственного учреждения, которое было организовано как итог переорганизации колхоза.
Паи в дальнейшем могут быть реализованы или использованы в роли залогового имущества.
Внесение оплаты за приобретенный пай может проводиться одним платежом или в рассрочку на определенный срок. При рассрочке ежегодная оплата существенно выше, чем при аренде пая.
При проведении сделки купли-продажи требуется отслеживать, чтобы общая территория сельхозземель в собственности на одного человека не превышала максимально установленного размера территориальным уполномоченным органом.
Денежные средства, переданные за приобретение пая, становятся налоговой базой для налога на недвижимость.
При этом прибыль продавца пая не облагается налогом, если она не выше 5000 минимальных оплат труда в конкретном регионе.
Прежде чем осуществлять сделку купли-продажи, владелец должен выполнить определенные требования:
| Выдвинуть предложение совладельцам | Выкупить пай на основе права приоритетной покупки |
| Предложить приобретение пая | Территориальному органу самоуправления, которому дается месяц на принятие решения |
Если не будет принято решение о выкупе, тогда участники могут начинать сделку по реализации пая.
При этом стоимость продажи не может быть ниже той, которая была предложена другим совладельцам или местной администрации.
Договор купли-продажи можно заверить в нотариальной конторе по месту расположения надела, или же заключить в простом письменном виде с личными подписями участников.
В сделке должны быть указаны значимые условия:
- реквизиты, паспортные сведения обоих участников сделки;
- название, адрес, точное местонахождение и координаты пая;
- индивидуальный номер паевого свидетельства и дата его выдачи;
- подтверждение полной дееспособности участников;
- актуальная сумма стоимости земельного пая;
- необходимо указать пункт о том, что после заключения сделки участники не имеют претензий друг к другу.
Порядок изъятия
Для того, чтобы полноценно распоряжаться паем на свое усмотрение (дарить, продавать, передавать в наследство) владелец должен пройти правовой процесс выделения пая в натуре на базе выделенной ему доли в общей собственности.
Образец заявления и как снять арест с квартиры наложенный судом, читайте здесь.
Выделение являет создание нового куска территории, с которым владелец может проводить правовые сделки по своему желанию как с отдельно взятым объектом недвижимости. Продажа без выделения в натуре допускается только между совладельцами.
Законодательно предусмотрено два метода выделения конкретного земельного куска:
- получение согласия на общем собрании совладельцев;
- вызов кадастрового специалиста и разработка межевого плана.
Процедура выделения пая при втором методе:
- заказ у кадастрового инженера межевого плана;
- инженер предоставляет проект плана на согласование остальным совладельцам для уведомления и внесения замечаний. На процедуру дается 30 дней;
- если за 30 дней не поступили замечания, тогда проект утвержден;
- проект утверждается владельцем пая;
- утверждение в земельном органе, оформление кадастровой схемы пая и занесение в кадастровый реестр;
- регистрация собственнических прав в Росреестре.
Наследование права
Земельные паи сельхозназначения по наследству передаются на основании завещания или в порядке очереди по закону.
По закону пай передается в наследование наследникам первого уровня, при их отсутствии – второго уровня и т.д.
Если есть оформленное завещание, тогда пай переходит лицам, указанным в завещании в качестве наследников.
Нужно учитывать обязательную часть, которая по закону должна быть предоставлена детям не достигшим совершеннолетия, недееспособному отцу или матери или официальному супругу.
Наследование земельного пая имеет определенную специфику и разнится от наследования иного имущества только в случае, если наследуется не как часть полноценного участка.
В наследство можно вступить только целиком, наследник не вправе выбирать, какую недвижимость он хочет унаследовать.
Пай земли не разрешается наследовать отдельно. Такой случай допускается только если иной недвижимости у наследодателя нет или пропущен срок обращения наследника к нотариусу.
Первым делом наследник должен обратиться в нотариальную контору и заявить свои права на вступление в наследство.
Делается это на протяжении 6 месяцев с даты кончины наследодателя. Если вы по весомым причинам не успеваете обратиться на протяжении данного периода, затем нужно будет обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока.
С целью наследования земельного пая необходимо предоставить такие документы:
- оригинал и копия свидетельства о смерти наследодателя;
- бумаги, подтверждающие уровень родства (документ о рождении, о супружестве или разводе, справка о смене фамилии);
- копия судебного решения об установлении родства с покойным;
- при наличии завещательного документа необходимо заключение нотариуса о том, что завещание не было отозвано и в него не были внесены изменения;
- документы на земельный пай.
Что происходит с ним при банкротстве
При банкротстве предприятия и переходе прав владения компанией в другому юрлицу не лишает дольщиков права собственности на паи земли.
Если земли переданы в долевое владение бывшим работникам колхоза, они остаются в их владении в соответствии с нормами законодательства.
Если граждане внесли в уставной капитал компании свои земельные паи, тогда по закону такому юрлицу выдается свидетельство на право собственности на территорию земли, общий размер которой равен внесенным в уставной капитал предприятия земельным долям.
Видео: как найти земельный пай
А свидетельства о праве на землю прежних граждан-собственников признаются недействительными.
В случае банкротства юридического предприятия дольщики могут в судебном порядке отсудить свои права на земельные паи.
Судебная практика последних лет говорит о том, что в связи с корректировками законодательства в отношении земель сельхозназначения дольщики сохраняют права на свои паи.
Также при обращении в суд следует учитывать срок исковой давности по вопросам банкротства предприятий.
Возможно ли сдать в аренду
Арендные отношения относительно земельного пая регулируются земельным законодательством и сделкой об аренде.
Договор аренды предполагает передачу денежных средств арендатором в виде арендной платы за пользование паем на протяжении определенного в договоре срока.
Аренда земельного некоторым образом отличается от обычной аренды земельного участка.
При аренде участка предметом сделки выступает определенный земельный надел, выделенный в натуре, с определенными контурами и координатами.
При этом собственническое право гражданина подтверждено государственным актом регистрации. При аренде пая земли предметом выступает не участок, а право на надел, пребывающий в коллективном владении.
В чем разница между пропиской и регистрацией, читайте здесь.
Как срочно продать квартиру, смотрите здесь.
Такой пай не выделен в натуре, не имеет координат и контуров, а право на пай подтверждается сертификатом, а не актом государственного образца.
При аренде пая в эксплуатацию предоставляется объект, находящийся в рамках земельного участка, который выделен в натуре единой территорией, пребывающей в совместном владении.
Как правило, договор аренды земельного пая заключается на несколько лет с указанием ежемесячной суммы, которую арендатор обязан платить арендодателю указанным в договоре способом.
Земельные наделы и выделенные паи часто выступают недвижимым имуществом, которое передается по дарственной или по завещанию, даже учитывая все трудности и нюансы, которые могут возникнуть в процессе оформления прав собственности.
При оформлении купли-продажи, наследовании и получении в дар земельного пая необходимо уделять особенное внимание всем нюансам и тонкостям, которые возникают в процессе сбора и оформления документации.
Сложность заключается в том, что пай представляет собой не выделенный в натуре земельный участок, который не имеет границ и координат.
Только после составления межевого плана и выделения участка из общей собственности владелец может полностью распоряжаться паем и проводить любого рода юридические сделки с ним без ограничений.