Часто в процессе приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, возникают подводные камни, покупатели часто сталкиваются с проблемными ситуациями и рисками потери жилья и денег.
Сейчас расскажем, что нужно знать покупателю при покупке квартиры в России в 2024 году, какие риски учитывать и какую информацию необходимо перепроверить несколько раз, чтобы не столкнуться с недобросовестным продавцом.
Общие моменты
Сделки по приобретению и продаже жилплощади имеют множество нюансов, а также должны проводиться в соответствии с действующими нормативно-правовыми процедурами.
Так что в данном материале поговорим о процессе оформления договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке.
Вы узнаете важную информацию касательно сбора пакета бумаг и справок, правильной предпродажной проверки квартиры и процедуры переоформления права собственности.
Определения
Государственная пошлина | Налог, оплачиваемый покупателем недвижимости в федеральный бюджет. Размер налога напрямую зависит от стоимости недвижимости |
Договор купли-продажи | Сделка, результатом которой является переход права собственности к покупателю, а продавец получает финансы в определенном размере наличными или по безналичному расчету |
Недееспособное лицо | Гражданин, который вследствие определенных причин состоит на учете в психдиспансере и не вправе оформлять юридические сделки с недвижимостью и подписывать официальные договора |
Собственник | Лицо, которое на юридических основаниях владеет квартирой и имеет все необходимые правоустанавливающие бумаги на нее |
Порядок заключения сделки
С января 2020 года отпала необходимость госрегистрации сделки купли-продажи недвижимости у владельца.
Однако в обязательном порядке нужно пройти процедуру регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре.
Законодательством предусмотрена следующая процедура оформления купли-продажи квартиры:
- подготовка требуемой документации (договора купли-продажи, обмена, дарения, справка из ЕГРН или документ о праве собственности на квартиру);
- оформление выписки из домовой книги – получение возможно на бесплатной основе в день подачи заявки;
- получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- продавец должен предоставить письменное согласие законного супруга на продажу, заверенное у нотариуса. Это требование действительно, если жилье было приобретено в официальном супружестве. Если квартира была получена в результате дарения или в качестве наследства, такое согласие не требуется. Если в жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо разрешение органов попечительства на продажу;
- получение справки из ЕГРН об отсутствии ареста или обременения на жилплощади;
- составление договора купли-продажи, в котором необходимо указать точный адрес квартиры, ее жилую и общую площадь, стоимость и другие параметры;
- подача пакета документации в Росреестр – сделать это можно персонально или через многофункциональный центр;
- необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс.рублей;
- получение оформленных документов после прохождения процедуры регистрации. Зависимо от условий данный период составляет не более 9 рабочих дней. Выписка о госрегистрации может быть выдана лично в руки или отправлена в электронном виде;
- покупатель недвижимости с дня оформления права собственности приобретает статус плательщика имущественного налога.
Правовое регулирование
Законодательные акты регулируют реализацию гражданами своих прав на распоряжение и управление собственным недвижимым имуществом.
Процесс купли-продажи регулируется такими законодательными документами:
- Гражданский кодекс РФ.
- Налоговый Кодекс РФ.
- ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве».
- Федеральный закон «О материнском капитале» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ.
- ФЗ-218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Последний закон вступил в действие с января 2020 года и объединил два государственных реестра – ЕГРП и ГКН в Единый государственный реестр недвижимости.
Данным законом была введена упрощенная процедура госрегистрации недвижимого имущества, в том числе квартир, домов и других помещений.
Что нужно знать покупателю вторички при покупке квартиры
Проведение анализа и проверка юридической чистоты и истории квартиры не является сложной задачей. Это под силу каждому покупателю, который желает предотвратить возможные риски.
Образец протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома, читайте здесь.
Главным в этом вопросе является тщательное выполнение нескольких шагов, чтобы избежать мелких и крупных неприятностей касательно приобретаемого жилья.
Итак, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Правоустанавливающие документы
Если вам понравилась жилплощадь на вторичном рынке и вы желаете ее приобрести, то перед покупкой первым делом рекомендуем проверить документы, на базе которых возникло право собственности у продавца.
Чаще всего это сделки купли-продажи, обмена, дарения, также в данной роли могут быть судебные решения или свидетельства о вступлении в право наследования.
В первую очередь нужно проверить бумаги на подлинность, чтобы удостовериться, что они не подделаны.
Если в тексте документов присутствуют исправления и правки, то они должны быть подтверждены подписями сторон.
В случае заверенного нотариусом договора правки должны быть заверены подписью и печатью нотариуса. Также рекомендуем тщательно проверить факт правильной госрегистрации сделок.
Если в правоустанавливающих документах указаны условия, в случае несоблюдения которых сделка становится недействительной, вы должны проверить выполнение данных условий.
Например, таким условием может выступать обязанность продавца выплатить сумму денежных средств за квартиру через некоторый период времени после заключения сделки (для предыдущего договора по квартире).
Если это условие было не выполнено, тогда предыдущий договор о приобретении жилья может быть признан недействительным.
Важный нюанс, на который нужно обратить внимание — если вы узнаете факт, что жилье было подарено или завещано по наследству (причем новый владелец не имеет степени родства), а скоро после этого владелец ее продает, данный факт должен вас насторожить.
История квартиры
Для проверки истории сделок по жилплощади вы вправе попросить у владельца выписку из ЕГРП, которая содержит всю историю объекта начиная от первого владельца.
Здесь вы увидите, была ли квартира под арестом или обременением.
Если по выписке видно, что у недвижимости за последние годы часто менялись владельцы и фактически в ней долго никто не задерживался, это может служить знаком того, что не все сделки были чистыми.
Возможно, таким образом проводятся некоторые мошеннические действия. В таком случае специалисты советуют найти более надежный объект.
Также вы сможете по справке отследить количество арестов или обременений, сколько времени прошло с момента их появления и снятия.
В РФ максимальный срок исковой давности по признанию договоров с недвижимым имуществом недействительными составляет 3 года.
Видео: что нужно знать при покупке квартиры
Так что если за последние 3 года вы не увидите подозрительных сделок, тогда можете быть спокойны, что предыдущие владельцы не предъявят на квартиру свои права.
Если же за прошедшие 3 года по квартире проходили судебные разбирательства, попросите собственника показать решение суда, которое поможет разобраться в данном вопросе.
Если еще не принято решение суда касательно разбирательства, следует его дождаться, прежде чем оформлять сделку купли-продажи.
Иногда случается, что объект не внесен в ЕГРП, это бывает с квартирами из старого жилфонда.
Если квартира отсутствует в госреестре, это означает полное отсутствие сделок по ней после проведения приватизации – и такая квартира абсолютно чиста с юридической точки зрения.
Для пущей уверенности можно подать заявку в жилищный департамент и убедиться в наличии права собственности у владельца.
Проверка качества
Вы вправе попросить собственника предоставить бумаги БТИ на недвижимость. Они требуются с целью проверки соответствия качества и состояния жилплощади заявленным в документах.
Здесь будет указано, проводились ли в квартире перепланировки и законны ли они.
Это важно для покупателя, ведь все перепланировки должны быть в установленном порядке узаконены в местном органе самоуправления.
Если же изменения в квартире были проведены самопроизвольно, за них полагается административная ответственность.
Продавец и третьи лица
Покупателю рекомендуется тщательно проверить самого владельца квартиры.
Рекомендуем первым делом проверить его паспорт на подлинность при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы.
Данная информация предоставляется для справки и не носит официальный характер. А для получения официального документа вы можете обратиться в паспортный стол по месту проживания.
Особое внимание нужно уделить ситуациям, когда сделка подписывается представителем продавца на основании нотариальной доверенности.
В таком случае удостоверьтесь, что доверенность не была отозвана, а также уточните список полномочий представителя – может ли он подписывать документы и получать оплату.
Учитывайте, что при подписании договора доверенным лицом могут появляться дополнительные риски. Также нужно проверить дееспособность продавца.
Несмотря на то, что человек может внушать вам доверие, не упускайте данный пункт проверки из виду.
Удостоверьтесь, что лицо не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не находится в запое, под наркотическим воздействием, то есть вам необходимо убедиться в полном психическом здоровье продавца.
Также необходима проверка третьих лиц. Для этого можно попросить владельца предъявить выписку из домовой книги.
Из нее вы получите информацию касательно количества прописанных в квартире лиц, и сохраняют ли они право проживания на жилплощади при ее продаже.
Часто происходят ситуации, когда третьи лица оспаривают в судебном порядке сделку купли-продажи.
Спорная ситуация может возникнуть, например, если в квартире прописан без вести пропавший родственник.
Ведь никто не может дать вам гарантии, что этот человек не появится через несколько лет и не будет в судебном порядке оспаривать свое право на проживание в квартире.
Или, например, гражданин может находиться в местах лишения свободы, а после освобождения заявлять свои права на жилье.
Поэтому, если в квартире прописан без вести пропавший, осужденный или недееспособный гражданин, советуем задуматься и поискать более благонадежный объект недвижимости, который будет иметь меньше рисков.
Как взять землю в аренду у государства на 49 лет, читайте здесь.
Как составить типовой договор аренды квартиры посуточно, смотрите здесь.
Риски связаны и с квартирами, в которых прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых должны быть соблюдены на законодательном уровне.
Для продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица, требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства.
Часто продавцы пренебрегают этим правилом, что в дальнейшем может привести к признанию сделки недействительной.
Если квартира была куплена супругами в период официального брака, в сделке должно быть оговорено обязательное согласие супруга на продажу жилья.
Итак, в процессе купли-продажи недвижимого имущества необходимо брать во внимание всю нюансы.
Сюда относятся содержание договора, процесс и способ внесения оплаты за жилье, грамотное оформление расписок и полный контроль над передачей права собственности на квартиру.
Главное, что покупатель не должен бояться попросить продавца предоставить все требуемые документы и проверить их на подлинность, чтобы быть на 100% уверенным в юридической чистоте приобретаемой квартиры.
Таким образом, вы обезопасите себя от рисков и проблем с данным жильем в будущем.