Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России в 2024 году

Для любого человека естественно желание иметь собственный дом. Но приобретение жилья это шаг ответственный. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России в 2024 году?

Преимущества покупки жилья в новостройке очевидны. Это низкая стоимость, в сравнении с вторичным рынком, «юридическая чистота» и отсутствие у объекта истории.

Но есть и нюансы, которые следует учесть при покупке. О чем нужно знать, приобретая квартиру в новостройке в России в 2024 году?

Общие моменты

При покупке любой недвижимости первоочередное внимание надлежит уделить безопасности сделки.

Когда имеет место покупка квартиры в новостройке, прежде всего, нужно проверить застройщика. Значение имеет сложившаяся репутация и история организации.

Сначала стоит посетить сайт компании, ознакомиться с отзывами иных покупателей, лично посетить компанию и пообщаться с ответственными сотрудниками.

Желательно узнать, сколько всего объектов построено этим застройщиком и сколько строится в данное время. Обязательно нужно посетить объект, в котором планируется купить квартиру.

При посещении можно пообщаться с рабочими, которые вряд ли станут что-то скрывать. Сделав первоначальные выводы о застройщике, можно переходить к более серьезной проверке.

Необходимо проверить документы, разрешающие строительство и подтверждающие полномочия компании. Далее изучаются документы по самому объекту.

Рекомендуется запросить полную документацию по объекту для изучения в спокойной обстановке. Документы можно показать опытному юристу или специалисту в сфере недвижимости.

Но проверка это только первый этап покупки квартиры в новостройке. Не меньшего внимания потребует оформление сделки. Что же надлежит знать покупателю жилья в новостройке в 2024 году?

Основные понятия

Далеко не все граждане правильно понимают, что представляет собой новостройка. Нередко обыватели так именуют любое новое жилье.

Новостройкой именуется возводимое жилье различной степени готовности. Его основная особенность в том, что право собственности на объект не зарегистрировано в ЕГРН.

Если жилье на момент продажи уже имеет собственника, то оно является вторичкой.

В риэлтерской среде бытует понятие «новая вторичка», то есть новое жилье с зарегистрированным правом собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения новостройка становится вторичкой с момента завершения строительства и передачи ключей собственникам.

Вторичным жильем считаются и квартиры в новом доме, на которые продавец зарегистрировал право собственности, даже если в доме еще никто не проживал.

Обывательская точка зрения отлична от юридической. Новостройкой считается дом:

• сданный в эксплуатацию 2-3 года назад;
• с наличием не проданных и не заселенных квартир;
• в котором никто ранее не проживал.

Если речь идет о покупке квартиры именно в новостройке, то основными участниками сделки выступают застройщик (юрлицо) и дольщики (покупатели-инвесторы).

С покупателями все относительно понятно, но с определение продавца зачастую возникает путаница, чреватая негативными последствиями.

Многие функции в строительстве делегируются, но гражданское законодательство РФ весьма четко поясняет понятия строительной сферы и полномочия действующих сторон.

Так нередко смешиваются функции заказчика и застройщика. Градостроительный кодекс РФ центральной фигурой строительства определяет застройщика, который имеет право на застраиваемый земельный участок (собственность или аренда).

Обязанностями застройщика являются обеспечение строительства, реконструкции, капремонта. Эти действия осуществляются при наличии капитальных вложений.

Но также допускается использование привлеченных средств, при этом застройщик одновременно становится инвестором. На имя застройщика оформляется разрешение на строительство.

Заказчик занимается оформлением исходной разрешительной документации для проектирования и строительства, а также осуществляет технический надзор за ходом стройки.

Часто застройщик в своей структуре имеет службу заказчика, являясь застройщиком-заказчиком.

Когда упоминается технический заказчик, подразумевается, что служба заказчика является наемной организацией. Ее нанимают для решения «бумажных» вопросов по проекту.

Также существуют такие понятия, как:

Генпроектировщик	Который отвечает за разработку проектной документации
Генподрядчик	Организующий различные строительные работы
Генеральный инвестор (инвестор)	Обеспечивающий финансирование проекта за свой счет или за счет средств дольщиков
Девелопер	Занимающийся развитием объектов недвижимости и осуществляющий любые работы, увеличивающие рыночную стоимость жилья, а также управляющий денежными потоками в строительстве

Главное, что нужно знать покупателю при приобретении квартиры в новостройке, это то, что договор заключается с застройщиком. Все претензии можно предъявить только компании-застройщику.

Когда реализуется квартиры в новом доме, на которую зарегистрировано право собственности, то сделка ничем не отличается от обычной купли-продажи. Продавцом выступает собственник, на которого оформлена квартира.

Преимущества и недостатки такой сделки

Покупка квартиры в новостройке имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам следует отнести:

• возможность выбора среди многочисленных предложений;
• современная планировка жилья и просторные комнаты;
• возможность согласования планировки;
• новые коммуникации;
• современные качественные и долговечные материалы;
• отсутствие истории жилья;
• экономия средств (особенно при покупке на раннем этапе строительства);
• прекрасная инвестиция, поскольку новое жилье не обесценится в ближайшие годы;
• наличие паркинга детских площадок и иных элементов благоустройства территории.

Среди возможных недостатков возможны такие, как:

Длительный срок	От заключения сделки до реального вселения
Затяжные ремонтные работы	Поскольку квартиры сдаются с черновой отделкой, и по мере заселения новые жильцы будут приводить свое жилье в надлежащий вид
Строительные недоделки	Которые частично придется устранять самостоятельно или требовать их устранения от застройщика
«Заморозка» строительства	Которая может возникнуть по причине нехватки средств или иным причинам

Минусы, конечно, существуют, но большую их часть можно предусмотреть, предотвратив нежелательные последствия.

Для этого нужно правильно оформить сделку и внимательно отнестись к содержанию договора.

Правовая база

Покупка квартиры в новостройке регулируется ФЗ № 122 «О госрегистрации прав …». Для оформления квартиры в собственность в регистрационные органы подаются:

• документы, подтверждающие завершение строительства;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• акт о приеме-передаче квартиры.

С 1.01.2017 в силу вступил обновленный ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве …».

Законодательные поправки требуют, чтобы строительные компании постоянно актуализировали данные о своей деятельности.

При этом установлен минимальный объем уставного капитала застройщика в размере 2 500 000 рублей, но в целом капитал должен соответствовать планируемому объему застройки.

Кроме того поправки в закон утвердили норму, по которой привлеченные средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах (застройщик получит их только после передачи квартиры собственнику) или обязательно страховаться.

Возникающие нюансы

Покупка жилья в строящемся доме сопровождается разными нюансами и скрытыми проблемами.

Покупатель должен хорошо разбираться в сути сделки, особенностях оформления и возможных недостатках.

Для правильного оформления покупки желательно строго следовать следующему порядку:

1. Выбор объекта.
2. Подготовка документов.
3. Оформление договора купли-продажи или заменяющего его документа.
4. Внесение оплаты.
5. Регистрация права собственности.

Фактически порядок соответствует стандартной купле-продаже. Основные отличия заключаются в составе сопровождающей документации и форме оформляемого договора.

Правильный выбор объекта

Выбирая квартиру в новостройке, рекомендуется придерживаться такой последовательности действий:

Выбор района	Основное внимание на данном этапе нужно уделить развитости инфраструктуры и транспортной доступности. Вряд ли окажется выгодной покупка элитной квартиры, если находится таковая вдали от дорог, магазинов, школ и иных объектов, необходимых для комфортного проживания
Тип жилья	Современные квартиры отличаются по уровню комфорта и ценовой категории. Выделить можно жилье класса эконом, комфорт, бизнес, премиум. От типа жилища зависит его цена, но к каждой категории предъявляются определенные требования. Нужно проверить соответствие заявленного класса определенным характеристикам
Осмотр выбранного объекта на месте	Необходимо обратить внимание на благоустройство двора жилого дома, планировку квартиры и возможность перепланировки, материал стен и перегородок, качество отделки. Можно уточнить у застройщика отдельные моменты, которые только планируются к реализации
Изучение информации о застройщике	Имеет значение публичность компании, поскольку никому не известная компания доверия не вызывает. Ценовая политика компании также важный показатель – необъективное занижение цены должно насторожить покупателя. Обратить внимание нужно на динамику строительства (когда начато и что выполнено), уровень партнеров (солидные инвесторы являются плюсом)
Оформление покупки	На этом этапе значимость обретают представленные продавцом документы и правильно составленный договор. Сделка считается заключенной только после госрегистрации договора Росреестром

Какие нужны документы

В ст.20-21 ФЗ № 214 перечислены документы, которые обязан предоставить застройщик любому заинтересованному лицу:

• учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации компании;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности.

По запросу участника (потенциального участника) долевого строительства предоставляются:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;
• заключение экспертизы проектной документации;
• проектные документы со всеми утвержденными изменениями;
• документы, свидетельствующие о праве застройщика на земельный участок.

Если по запросу предоставляются не все документы, то риски сделки существенно возрастают.

С 1.01.2014 действует нововведение, по которому застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем в страховой компании или оформить поручительство.

При банкротстве застройщика, издержки покупателя компенсируются страховой компанией или поручителем.

Поэтому в числе прочих документов у застройщика следует запросить договор со страховой компанией или с поручителем.

Порядок заключения договора

Форму договора лучше запросить заранее, чтобы тщательно изучить документ. Содержание должно быть предельно понятно даже при отсутствии юридического образования.

В договоре должны быть прописаны все важные условия и достигнутые договоренности. Считается, что о чем в договоре не написано, о том и не договаривались.

Существует несколько вариантов договоров для покупки квартиры в новостройке:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор цессии (уступки права требования);
• договор инвестирования;
• предварительный договор;
• вексельная схема и прочие условно законные варианты.

Каждый такой договор является законным на определенном этапе. Так приоритетным можно считать договор долевого участия.

Такое соглашение подлежит обязательной госрегистрации, что обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии оформляется покупка строящейся квартиры у первоначального приобретателя.

Важно убедиться в реальности права требования, запросив у продавца соответствующий договор и копии платежных документов.

Независимо от выбранной формы договора, в нем должно быть указано:

• полная информация о субъектах сделки;
• дата и место заключения договора;
• точное описание объекта;
• полная стоимость;
• порядок расчетов и получения жилья;
• сроки сдачи объекта;
• гарантии;
• подписи сторон.

«Серыми» схемами считаются такие правовые конструкции, как:

Предварительный договор купли-продажи	Клиент заранее вносит «обеспечительный платеж», но объект числится за застройщиком и четких обязательств не предусмотрено. Есть риск, что основной договор заключен не будет, а средства покупателю не удастся вернуть
Предварительный договор участия в долевом строительстве	Риски здесь аналогичны вышеописанным. Застройщик может отказаться от заключения договора
Договор соинвестирования или бронирования	На первоначальном этапе покупатель вносит часть оплаты, бронируя объект. Если стройка остановится, велик риск потери аванса
Вексельная схема	Покупателем приобретаются векселя компании, которые погашаются квадратными метрами по завершении строительства. Никаких четких обязательств и место квартиры не закреплено
Депозитная схема	В этом случае в правовых отношениях застройщика и покупателя участвует банк. Проще говоря, строительная компания берет в банке кредит под залог сбережений покупателя
Договор займа	Фактически покупатель одалживает застройщику деньги, не имея никаких прав требования на объект

В ипотеку

Что надо знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку? Приобретение квартиры в новостройке в ипотеку несколько отличается от обычной ипотечной сделки.

Как правило, кредитор выдвигает условие, по которому квартира должна находиться в строго определенной застройке, аккредитованной банком.

Условия ипотеки зависят от стадии строительства. Если объект почти завершен, а еще лучше прошел госкомиссию, то банк предоставляет займ под залог приобретаемой квартиры.

Когда квартира приобретается на стадии котлована, то кредитор потребует дополнительного залога в виде иной недвижимости. На более поздней стадии можно обойтись поручительством третьих лиц.

Общий порядок приобретения квартиры таков:

Выбор подходящего аккредитованного застройщика	Можно уточнить в банке полный перечень компаний-партнеров
Заключение с застройщиком договора бронирования с указанием условий сделки	Параметров жилья, срока действия соглашения и т.д.
Подача заявки на кредит	В банк с приложением необходимого пакета документов и договора бронирования
Заключение договора ипотеки	В случае положительного решения банка
Проведение оценки	Оформление страхования, регистрация ипотеки
Заключение договора	О покупке квартиры с застройщиком

У застройщика

Согласно ФЗ № 214 квартиру у застройщика можно приобретать по договору долевого участия в строительстве, впоследствии регистрируя документ в Росреестре.

Допускается использование иных договоров, указанных в ФЗ № 214. Все прочие варианты расцениваются как попытка обойти закон и избежать гарантий.

Заключая условно законные договора, покупатель вряд ли сможет отстоять свои права в суде. При заключении ДДУ важно обратить внимание на следующие условия соглашения:

• точное определение квартиры по проекту;
• срок сдачи объекта и передачи его в собственность дольщика;
• полная стоимость объекта;
• сроки и порядок оплаты;
• сроки гарантии на квартиру.

Отсутствие хотя бы одного из упомянутых условий ведет к недействительности договора. Но заключенным ДДУ признается только после регистрации его в Росреестре.

Готовая квартира передается собственнику по акту приема-передачи, но основании которого впоследствии оформляется право собственности.

Но до подписания акта следует убедиться в отсутствии дефектов и недоработок. Подпись под актом означает, что покупателя устраивает состояние квартиры.

В рассрочку

От ипотеки рассрочка отличается меньшим сроком и соответственно большим размером ежемесячных платежей.

Период рассрочки обычно варьируется в пределах 3-12 месяцев, но отдельные девелоперы готовы оформить рассрочку на срок до 4 лет.

Фактически рассрочка это обычная покупка в кредит. Отличием от ипотеки является отсутствие большого пакета документов и страхования жизни покупателя.

Рассрочкой пользуются обычно покупатели, располагающие большим первоначальным взносом. Причем рассрочка, особенно длительная, может предполагать уплату процентов (около 5% на остаток долга).

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Суть рассрочки в выплате первого взноса (10-50% стоимости жилья) и уплате остальной стоимости равными долями в течение установленного периода, но до сдачи дома госкомиссии.

При оформлении рассрочки квартира не становится залогом. Заключается ДДУ с приложением графика платежей.

После полного расчета покупатель получает справку об отсутствии задолженности перед застройщиком.

Покупателю при оформлении рассрочки важно обратить внимание на условия расторжения правоотношений, штрафные пени при просрочке платежа, условия начисления процентов.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве

Столичный рынок изобилует предложениями от застройщиков и каждый из них расписывает особенные выгоды.

Не следует верить всем обещаниям безоговорочно, поскольку «подводных камней» может быть превеликое множество.

Покупая квартиру в московской новостройке, вначале нужно определиться со стадией строительства.

Дешевле обойдется покупка на стадии котлована, но более надежно приобретение жилья на завершающем этапе строительства.

Важно уточнить цену квартиры, поскольку в рекламе указывается обычно минимальная стоимость самого дешевого объекта. 

Кроме того сумма нередко указывается в У.Е., которые могут оказаться вовсе не долларами, как принято считать.

Необходимо уточнить точную сумму в конкретной валюте и отсутствие всяческих доплат за дополнительные «бонусы».

Немаловажно узнать и кто является продавцом. Фраза «продажа от застройщика» ничего не значит. Нередко в строительстве участвует несколько компаний – застройщик, инвестор, генподрядчик и т.д.

Каждый участник реализует свою часть квартир. Если участники «рассорятся» меж собой, то могут начать продавать «чужие» квартиры.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у подрядчика? Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи или договором цессии.

Более предпочтителен ДКП, поскольку он подтверждает уже имеющееся право собственности. По договору о переуступке права требования квартиру можно и не получить.

В этом случае право дольщика являет собой продолжение права подрядчика. Если подрядчик не выполнить своих обязательств, то и квартиру он не получит.

Следовательно, не сможет претендовать на квартиру и непосредственный покупатель.

Проверка документов это факт само собой разумеющийся, дополнительно стоит поинтересоваться отзывами о застройщике, реализованными проектами, затратами на рекламу.

Из особенностей московских новостроек можно отметить виды используемых материалов:

Наиболее экологичными признаются дома из кирпича	Предполагается что все стены, кроме межкомнатных перегородок, являются несущими
Самыми дешевыми	Считаются панельные дома
К самым прочным относятся монолитные постройки	Основная тяжесть которых приходится на каркас, что позволяет определять планировку с учетом пожеланий покупателя
Постройки типа монолит-кирпич	Являются самыми дорогими

Еще один нюанс в том, что большинство новостроек в Москве сдается без подземной парковки. Потому нужно убедиться в наличии хорошей парковки рядом с домом.

Приобретение квартиры в новостройке может стать достаточно выгодным способом покупки жилья. Главное – предусмотреть все возможные нюансы и правильно оформить сделку.

Общее правило сводится к полному соблюдению закона о долевом строительстве с точным указанием сроков и штрафных санкций за нарушение этих сроков.