Ни одна сделка с недвижимостью не обходится без документального оформления. Но требования законодательства периодически меняются.
Какие необходимы документы для купли-продажи квартиры в 2024 году? Правовые последствия купли-продажи квартиры зависят от правильности оформления сделки.
Несоблюдение законодательных требований может привести к различным проблемам для покупателя, в том числе признанию недействительности или ничтожности сделки. Какие документы потребуются в 2024 году для свершения купли-продажи квартиры?
Основные моменты
Законодательные нормы, касающиеся сферы сделок с недвижимостью, периодически изменяются. Основная цель нововведений заключена в повышении безопасности осуществляемых операций.
Но вместе с тем государство снижает уровень своего участия в гражданских правоотношениях, позволяя участникам самостоятельно контролировать друг друга.
Для отчуждения жилья требуется все меньше документов. Однако удостовериться в законности сделки можно только располагая полной информацией о квартире и о продавце.
Купля-продажа жилой недвижимости требует свершения всего двух действий, значимых с юридической точки зрения.
Это подписание договора купли-продажи объекта и регистрация перехода права собственности в Росреестре. И каждая из этих процедур требует определенных документов.
Гражданский Кодекс РФ регулирует договорные правоотношения, определяя требования для признания законности договора и завершенности сделки.
Вместе с тем не существует закрытого перечня документов, необходимого для подписания договора купли-продажи квартиры.
Фактически покупатель может заключить сделку «вслепую», доверившись продавцу. Но вряд ли найдется человек, согласный купить недвижимость без проверки документов и подписать договор.
Что это такое
Основное внимание при купле-продаже квартиры уделяется договору. Для него обязательна письменная форма с точным описанием предмета сделки.
Непременно обозначается полная стоимость квартиры. К договору прилагается приемопередаточный акт либо другой документ, подтверждающий исполнение обязательства по передаче квартиры.
Но подписание договора это только завершающий этап сделки. До этого необходимо убедиться в законности сделки, отсутствии препятствий для перехода права собственности, дееспособности продавца и т.д.
Все эти факты требуют документального подтверждения. К документам, необходимым при купле-продаже недвижимости относятся:
| Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы | Удостоверяющие полномочия собственника |
| Техническая документация | Где описаны основные характеристики объекта |
| Финансовые документы | Касающиеся разных видов платежей за жилье |
| Документы, касающиеся различных обременений и ограничений | — |
В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться и иные документы. Основное их предназначение заключено в подтверждении легальности сделки и отсутствии препятствий для купли-продажи недвижимости.
Стороны сделки
При покупке-продаже квартиры в сделке участвуют продавец и покупатель. Правом продажи обладает лицо, указанное в документах на квартиру.
Если собственник по какой-то причине не хочет или не может заниматься оформлением, он может делегировать свои полномочия доверенному лицу.
Основанием представительства становится нотариальная доверенность. Представителем может быть любое совершеннолетнее дееспособное лицо.
Когда собственник является лицом несовершеннолетним или недееспособным его интересы представляет законный представитель в лице родителей и опекунов.
Но для свершения продажи потребуется получение разрешения от компетентных органов, защищающих права таких граждан.
То есть необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое дается при выполнении определенных требований.
Некоторую особенность имеют сделки с участием несовершеннолетнего собственника в возрасте от четырнадцати лет. С этого возраста гражданин вправе самостоятельно принимать решение и подписывать документы.
Однако для законности сделки потребуется согласие законного представителя. Покупателем может выступать любой гражданин, способный оплатить стоимость квартиры.
От него требуется только предоставление точных идентифицирующих данных, необходимых для составления договора и регистрации права собственности.
По мере необходимости покупателя также может представлять доверенное лицо на основании доверенности.
Законодательная база
В Гражданском и Жилищном кодексах приводится перечень документов, необходимых для продажи недвижимости.
Ст.549—558 ГК РФ отмечают, что продажа жилья предполагает наличие целого ряда официальных документов, удостоверяющих статус владельца, вид недвижимости, наличие/отсутствие обременений и ограничений и т.д.
Необходимый перечень состоит примерно из десятка позиций. Вместе с тем нигде точно не сказано, какие нужны документы для договора купли-продажи квартиры.
Каждая сделка требует индивидуального подхода в подготовке документов. Закон устанавливает строгие требования к документам, необходимым для госрегистрации права собственности.
Согласно ч.1 ст.14 ФЗ № 218 государственная регистрация прав выполняется на основании поданного в Росреестр заявления и приложенных документов, указанных в ч.4 ст.18 ФЗ № 218. Это:
- документ, подтверждающий полномочия заявителя;
- документы, выступающие основанием для госрегистрации;
- иные документы, предусмотренные ФЗ № 218 или иными нормативами.
Ч.2 ст.14 ФЗ № 218 в качестве документов-оснований упоминает:
- акт, изданный органом госвласти и устанавливающий права на объект;
- договор, подтверждающий свершение сделки отчуждения;
- договор приватизации;
- судебное решение, вступившее в законную силу;
- свидетельство о праве на наследство и т.д.
Какие необходимы документы для продажи квартиры в 2024 году
Прежде чем рассматривать, какие нужны документы для купли-продажи квартиры, стоит упомянуть перечень необязательных документов.
Поскольку законодательные нормы периодически меняются, то отдельные виды документов утрачивают свою актуальность.
Например, до 1.03.2013 в обязательном порядке требовалось нотариальное согласие супруга покупателя на свершение покупки.
Сейчас согласие не требуется, поскольку регистрация непосредственно сделок с недвижимостью отменена.
Но речь идет о согласии на покупку. Что касается согласия супруга на продажу, то оно по-прежнему необходимо.
Исключение, когда квартира является личным имущество одного из супругов. К примеру, квартира приобретена до брака или получена в дар.
Сомнения вызывает необходимость кадастрового паспорта. Нужен ли он для продажи? Здесь следует руководствоваться разъяснениями регистрирующих органов.
Право собственности на недвижимость можно зарегистрировать только в случае постановки объекта на кадастровый учет согласно ФЗ № 221 от 24.07.2007.
Иначе в регистрации будет отказано. Получается, что фактически для заключения сделки кадастровый паспорт не понадобится.
Сотрудники регистрирующего ведомства самостоятельно проверять надлежащую информацию. Если в базе кадастрового реестра не обнаружатся сведения о квартире, то регистрация не представляется возможной.
Кто может оспорить завещание на квартиру после смерти, читайте здесь.
К сведению! На сайте Росреестра имеется специальное предупреждение, где излагается просьба сообщать обо всех случаях требования кадастрового паспорта сотрудниками Росреестра, что расценивается как превышение служебных полномочий.
Общий перечень
Какие нужны документы для продажи квартиры от собственника? Стандартный перечень необходимых для купли-продажи документов включает в себя:
| Паспорт или иной документ | Подтверждающий личность продавца |
| Паспорт доверенного представителя и нотариальная доверенность | Если интересы собственника представляет доверенное лицо |
| Паспорт законного представителя | Если собственник является несовершеннолетним/недееспособным лицом и документ, подтверждающий полномочия (подтверждение родительских прав, судебное решение) |
| Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника | И согласие опеки на продажу |
| Свидетельство о браке и согласие супруга на продажу | Если собственник состоит в официальных отношениях |
| Правоподтверждающие документы на квартиру | — |
| Технический паспорт на квартиру | Полученный в БТИ |
На основании информации, содержащейся в перечисленных документах, составляется договор купли-продажи квартиры. Состав дополнительной документации определяют особенности сделки.
Возникающие нюансы
Среди дополнительных документов, необходимых для продажи квартиры, нужно выделить документацию, подтверждающую чистоту сделки.
Это выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Сведения, содержащиеся в базе ЕГРН, позволяют ознакомиться с историей квартиры.
В выписке указывается состав прежних владельцев, информация о ранее зарегистрированных правах на объект.
Здесь же отображаются данные о наличии/отсутствии различных обременениях и правах требования третьих лиц.
Выписка из домовой книги позволяет ознакомиться со списком прописанных в квартире на данный период граждан.
Если заказать расширенную выписку из домовой книги, можно узнать обо всех гражданах, когда либо регистрировавшихся на конкретной жилплощади.
Это позволяет проверить, возможность возникновения права требования на пользование жильем со стороны третьих лиц.
Видео: документы для продажи квартиры
Еще один значимый документ, который юристы крайне рекомендуют к представлению, это справка о дееспособности продавца.
В частности речь идет о справках, выданных психоневрологическими и наркологическим диспансерами.
Подтверждение дееспособности продавца сводит к минимуму возможность оспаривания сделки по причине неадекватности собственника. Приложение иных документов зависит от индивидуальных нюансов сделки.
Если два собственника
Когда у продаваемой квартиры имеется два собственника, то для продажи необходимо согласие обоих владельцев. Так на стороне продавца могут выступать сразу оба владельца.
В такой ситуации никаких дополнительных документов не нужно. В договоре прописываются данные обоих собственников, каждый из которых собственноручно подписывает договор.
Если на стороне продавца выступает только один владелец, то обязательно наличие нотариального согласия второго собственника (при совместной собственности) или доверенности на продажу (при долевой собственности).
Некоторые особенности сопровождают продажу доли в квартире. Прежде всего, сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, требуют нотариального заверения.
Но только в случае продажи выделенной доли квартиры. При этом наличествовать должны документы, подтверждающие соблюдении порядка преимущественного выкупа.
То есть должен иметься письменный отказ собственника от покупки доли. При продаже совместной собственности можно обойтись без участия нотариуса, но только когда квартира продается целиком.
С долей несовершеннолетнего
Сделки с продажей доли и с участием несовершеннолетнего лица непременно должны заверяться нотариально.
Для оформления продажи потребуются стандартные документы плюс согласие опеки на продажу. Для получения такого разрешения в опеку предоставляются:
- заявление от родителей или законных представителей;
- документ, подтверждающий правомерность представительства;
- свидетельство о рождении ребенка и заявление от несовершеннолетнего собственника, если он достиг четырнадцати лет;
- правоподтверждающие документы с указанием точной доли.
Также органы опеки потребуют подтверждения соблюдения интересов ребенка. Заявитель должен предоставить подтверждение, что ребенок получит аналогичное жилье.
Причем имеется в виду не только равноценность жилищных условий. Играет не менее важную роль соответствие жилья по финансовым характеристикам, например, доля в московской квартире отнюдь не равноценна аналогичной жилплощади где-нибудь в небольшом городке.
Если опека решит, что продажа квартиры не нарушает прав ребенка, то выдается разрешение на продажу квартиры.
За наличный расчет
Использование наличной оплаты в сделках с недвижимостью существенно повышает риски. Это может быть и хищение денежных средств, и передача фальшивых банкнот, и отсутствие оплаты.
Для подтверждения передачи денег в наличной форме необходимо составление продавцом расписки в получении средств. Желательно передавать деньги в присутствии свидетелей.
При составлении расписки нужно указать:
- данные продавца и покупателя;
- точную стоимость квартиру;
- факт внесения предоплаты;
- присутствие свидетелей;
- дата, место и время расчетов;
- подпись продавца.
Рекомендуется составлять расписку в момент действительной передачи квартиры. То есть одновременно составляется приемопередаточный акт и расписка.
Хотя порядок расчетов стороны могут определять по собственному усмотрению, прописав это в договоре.
Под материнский капитал
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, осложняется тем, что квартиры должна оформляться в совместную собственность всех членов семьи.
Обычно квартира приобретается на имя владельца материнского капитала. Но покупатель дает обязательство по выделению долей всем членам семьи после оформления права собственности.
На практике это правило не всегда соблюдается и ПФР физически не может проверить каждую сделку.
Если дети не получили свою долю, то они могут заявить о своих правах по достижении совершеннолетия. Покупателю нужно внимательно изучить правоустанавливающие документы, на основании которого продавец стал собственником.
Если там указан факт использования МК, то потребуются документы, разрешающие продажу доли несовершеннолетних лиц
При приватизированной квартире
Особенность приватизации жилья сводится к тому, что прописанный на момент приватизации человек может отказаться от участия в приватизационном процессе.
Как осуществляется принудительная выписка из квартиры через суд, читайте здесь.
Про риски при покупке доли в квартире пенсионером, смотрите здесь.
Вследствие этого он не получает права распоряжения приватизированной квартирой. Но у такого гражданина сохраняется право пользования жилплощадью, что вряд ли входит в планы покупателя.
Продавая приватизированное жилье, желательно представить договор приватизации, где указаны все собственники.
После приватизации любой собственник может передать свою долю в пользу иных совладельцев.
Также потребуется справка о составе прописанных лиц до приватизации. Так можно сопоставить, все ли зарегистрированные граждане участвовали в приватизации.
Сделка купли-продажи одна из самых распространенных операций в сфере недвижимости и в то же время это процесс, сопряженный с различными нюансами.
Лучше уделить больше времени на подготовку документов, чем впоследствии столкнуться с различными негативными последствиями.