Вы задаетесь вопросом — как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Опишем возможные варианты и порядок действий заемщика в 2024 году.
Так как стоимость квартир высока, не каждый способен купить себе жилье сразу. Поэтому и оформляется все чаще ипотека.
Но могут возникнуть обстоятельства, при которых граждане уже не в состоянии платить по кредиту. Можно ли продать в таком случае жилье?
Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Разберем, какие законные способы совершения сделки есть и как действовать заемщикам.
Важные моменты
Ипотека в Сбербанке примерно такая же, как и в остальных банках. Но именно Сбербанк является такой организацией, которая редко вносит коррективы в условия договоров, и поэтому граждане доверяют ему.
Программы кредитования отличаются низкими процентными ставками, которые могут быть понижены в определенных случаях.
Банковское учреждение предлагает несколько программ:
- Ипотеку для молодой семьи, если супругам не более 35 лет и они в состоянии уплатить первичный взнос.
- Кредитование при покупке готового жилья на первичном или вторичном рынке.
- Помощь при покупке загородной недвижимости.
- Помощь при приобретении гаражей и т. п.
Основные понятия
Ипотечным кредитованием называют долгосрочный кредит, который предоставляется банком гражданину или компании под залог недвижимого имущества.
Самый популярный вариант — приобретение квартир в кредит. Ипотека является публичным залогом, и после заключения договора с клиентом на объект накладываются обременения.
Обременения — ограничения в правах (в пользовании, владении, распоряжении) на имущество. При наличии обременения трудно совершить продажу.
Виды обременений
В законе № 122-ФЗ прописано несколько видов обременений. Это может быть:
- арест недвижимости;
- аренда;
- рента, которой предусмотрено пожизненное содержание;
- доверительное управление;
- наличие прописанных лиц в помещении;
- ипотека.
Обременения могут налагаться органами опеки и попечительства, если один из проживающих в квартире — несовершеннолетний. Если есть бремя, не всегда удается продать объект.
В случае составления договора ипотечного кредитования погашения долга для продажи не достаточно. Нужно еще подать справки в отделение Росреестра, в том числе и закладную от банка.
Правовое регулирование
При рассмотрении вопроса стоит опираться на положения закона № 102-ФЗ Об ипотеке от 16 июля 1998 года, а также отдельные статьи ГК РФ.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка
Недвижимость, что была взята в ипотеку в Сбербанке, — залоговое имущество, и ее продажа возможна только при соблюдении некоторых условий.
Причина того, что собственник решает продать жилье, на которое оформлялся ипотечный кредит:
| Владелец пожил в квартире | И понял, что его не устраивает район, соседи, планировка и т. п. |
| Гражданин не имеет постоянного дохода | И поэтому погашать кредит не в состоянии. Человека уволили с работы, он заболел и т. д. |
| Возникла необходимость в увеличении или уменьшении площади квартиры | Чтобы сократить стоимость услуг, предоставляемых ЖКХ, изменился состав семьи — появились дети, супруги развелись |
Но насколько сложно оформить такую сделку, если есть долги перед банковским учреждением? Главное — получить разрешение от банковского учреждения и найти покупателя.
Есть немало проблем при продаже квартиры с обременением в виде ипотеки. Есть риск того, что бывший владелец потеряет недвижимость и не получит прибыли со сделки.
Но иногда лучше потерять объект, чем увеличить сумму долга в разы, ведь тогда все равно банком будет отобрано жилье.
Продать квартиру получится по цене, что ниже рыночной, так как мало кто желает покупать жилье с обременением.
Так как процесс сложный, лучше обратиться в специализированную компанию. Грамотный юрист подскажет, какая схема будет оптимальной в вашем случае, и поможет решить все вопросы с банковским учреждением.
Каковы риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками, читайте здесь.
И будет гарантия того, что вы не свяжетесь с аферистами. Но если вы будете самостоятельно разбираться во всех вопросах, тогда следующая информация станет полезной.
Какой перечень документов понадобится
Так как недвижимость находится под обременением, то при продаже необходимо иметь такие справки:
- выписку из реестра юрлиц о том, что обременение снято (запись вносится на основании документа, выданного в банке);
- кредитное банковское соглашение;
- свидетельство, подтверждающее регистрацию кредитного соглашения;
- удостоверение личности каждого участника сделки.
Какие есть варианты
Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую? Продажа может быть осуществлена с участием банка (в котором брали кредит) или без его участия.
Способы продажи при наличии разрешения Сбербанка:
| Покупателем приобретается квартира у заемщика | Собираются справки, заключается предварительное соглашение о покупке. Проверяются все справки и составляется основное соглашение. Продавцу будет уплачена стоимость квартиры, а покупателю — переданы права собственности |
| Покупателем приобретается объект у заемщика, и при этом используется ячейка депозитария | Средства не обязательно передаются наличностью, а могут быть направлены через банковские ячейки. Если она будет контролироваться ипотечным брокером, тогда стоит постоянно держать его в курсе всех дел. Открывают 2 ячейки — чтобы положить сумму задолженности и разницу от цены квартиры и задолженности |
| Покупателем приобретается недвижимость у заемщика, и при этом используются аккредитивные счета | Если средства переводятся на такой счет, он должен быть открыт в Сбербанке, так как именно здесь платится ипотека. Деньги перечисляют в день проведения сделки по предварительному соглашению относительно доступа к средствам на счету. Обычно сумму задолженности переводят банку, а остаток снимает сам продавец |
| Меняется заемщик | Покупатель выступит в качестве нового заемщика, оформив кредит на приобретение жилья, что находится в залоге. Такой вариант не такой популярный, поскольку процесс длительный и хлопотный. Сначала покупатель подписывает договор с банком, передает средства первоначального взноса, и тогда может стать новым собственником |
Если вы собираетесь перевести долг на другого человека, банк предложит такие варианты совершения сделки:
| Новому заемщику нужно взять кредит в банке | В котором оформлено кредит на недвижимость. Стоит проверить, не предусмотрено ли штраф за досрочное погашение долга. Покупателю же нужно поднести в банк справки на кредитование. Банк заключит с таким лицом соглашение, оформит права собственности и долг на данного человека. Нюансы — старый заемщик должен будет заплатить накопившиеся проценты, так как они не будут относиться к стоимости квартиры |
| Новый заемщик берет кредит в ином банковском учреждении | Банки не всегда готовы совершать такие сделки, так как могут потерять проценты по ссудам. Да и сам процесс будет сложнее, и не представляет выгоды для всех сторон |
Получение разрешения
Рассмотрим, как осуществить продажу по разрешению банка. Приобретенная по ипотеке недвижимость является собственностью банка, пока граждане не рассчитаются с ним.
Обратитесь к сотруднику Сбербанка и выясните, какие условия необходимо выполнить, чтобы банк дал добро на продажу.
У вас уточнят, по какой причине вы собираетесь продавать квартиру, и решат, уважительная ли она.
Только тогда будет дано разрешение, если в соглашении не отражены ограничения на досрочные расчеты с банковским учреждением.
Бывает, что Сбербанк не устанавливает ограничения на досрочные выплаты. В данном случае переговоры могут быть результативными.
Но есть один нюанс — если будете погашать долг досрочно, придется заплатить дополнительные проценты.
Еще одно условие, которое устанавливается банком — вас обяжут заключить предварительный договор купли-продажи. Так кредитная организация желает получить гарантии того, что сделка точно будет совершена.
Можете сами найти покупателя, и после того, как будет получено разрешение банка, он сам уплатит сумму ипотечного долга. Тогда банк сам станет решать вопросы с переоформлением документации на покупателя.
Если Сбербанк не дает разрешения на продажу, то сделка станет возможна только после снятия обременений. Залогополучатель погашает долг путем оформления еще одного кредитного соглашения. Полученными средствами гасят задолженность.
Видео: как купить квартиру в ипотеку
Или же ищут покупателя недвижимого объекта, который даст необходимую сумму под расписку, чтобы продавец мог рассчитаться с банком. Но такой вариант очень рискованный для покупателя, так как он не имеет гарантии того, что сделка будет совершена.
Если вы решите получить разрешение и совершить сделку сами, тогда действия будут примерно такими:
- Проводят переговоры с сотрудником Сбербанка относительно продажи.
- Составляется заявление о расторжении соглашения, подаются документы.
- Ищут покупателя.
- Уплачивается сумма долга банку.
- Если цена недвижимости больше, чем сумма долга, тогда часть средств передается банковскому учреждению, а часть — через банковские ячейки продавцу.
- Когда банк закрое долг, будет выдано закладную и документ, что подтвердит отсутствие задолженности.
- С собранными документами отправляются в отделение Регистрационной палаты, чтобы снять обременение с жилья.
Если необходима помощь банка, процесс такой же, за исключением нескольких пунктов:
| Проведение взаиморасчетов | Осуществляется только через банковское учреждение |
| Когда будет погашено задолженность | Банк сам снимет обременения |
Обязательно ли участие банка
Способы продажи недвижимости, когда не нужно получать разрешение банка:
| Занимают сумму, что необходима для погашения задолженности, у знакомых | В результате вы снимете обременение и станете полноправным собственником. Тогда можно будет продавать квартиру. При получении средств от покупателя можно будет рассчитаться с людьми, которые деньги одалживали |
| Берут задаток у покупателя | Чтобы погасить сумму задолженности. Возвращают необходимую сумму покупателю после того, как обременение будет снято, и снижают стоимость квартиры. Здесь стоит быть предельно внимательным и все расписки заверять в нотариальной конторе |
В том случае, если вы собираетесь совершить сделку без участия банка, то есть без получения разрешения, тогда примерная схема действия такова:
- Ищут покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке.
- Проводят с ним переговоры и просят рассчитаться наличностью, чтобы можно было сразу погасить задолженность.
- Разницу получают через банковскую ячейку.
- Просят покупателя немного подождать, пока будет сниматься обременение.
- Оформляют соглашение о купле-продаже.
Такой вариант вполне реален, но вот мало желающих приобрести объект, когда придется еще долгое время ждать снятия обременения. Да и есть риск для покупателя, ведь он не может знать, попадет ли в руки мошенников.
Если недвижимость куплена на материнский капитал
Если вы собрались продать ипотечное жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, также нужно получать разрешение Сбербанка.
Такой документ будет содержать перечень условий, при выполнении которых банк позволяет совершение сделки. Может потребоваться выплатить комиссию, к примеру.
Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно, читайте здесь.
Как действует страховка квартиры по ипотеке, смотрите здесь.
Тогда может быть выплачена сумма ипотечного долга. Далее подается пакет справок в госорган, чтобы снять обременение и передать права собственности.
Если вы будете сами вести переговоры с покупателями и кредитором, тогда учитывайте такие рекомендации:
| Перечитывайте перед совершением сделки кредитный договор | Чтобы выяснить, чем грозит преждевременное его расторжение |
| Обдумайте, какие доказательства необходимости продажи | Представить сотруднику Сбербанка |
| Сразу идите в банк | Чтобы узнать, дадут ли разрешение на продажу или придется прибегнуть к способам, при которых участие банка не требуется |
И не думайте, что банк во всех случаях принимает одинаковые решения. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. При принятии решения учитываются все обстоятельства.
И у банка нет обязательства придерживаться конкретной схемы действий. Он будет выбирать вариант, который максимально защитит его права.