Продажа квартиры требует надлежащего оформления. Неправильное документальное сопровождение чревато возникновением сложностей с регистрацией и владением.
Какие документы понадобятся в 2024 году, чтобы продать квартиру? Надлежащее документальное сопровождение является залогом успешной сделки при продаже квартиры.
Перечень бумаг варьируется исходя из вида права собственности и сопутствующих обстоятельств. Какие документы нужно подготовить для продажи квартиры в 2024 году?
Общие моменты
В 2020 году подтверждением наличия права собственности выступает регистрация в государственном реестре недвижимости.
В ЕГРН вносится надлежащая запись. С этого момента право может быть оспорено исключительно в судебном порядке.
Нет необходимости и в нотариальном удостоверении договора, достаточно соблюдения простой письменной формы документа.
Исключения представляют сделки по продаже имущества несовершеннолетних лиц или долей в собственности, когда отсутствие нотариального удостоверения делает сделки ничтожными.
Основанием для внесения записи в ЕГРН становится правоустанавливающий документ.
При покупке квартиры таковым считается договор о купле-продаже. По новым правилам государственная регистрация ДКП не требуется.
Сделка признается свершенной при подписании договора. Но распоряжаться имуществом новый собственник сможет лишь после регистрации своего права в Росреестре.
Таким образом, для продажи квартиры нужно соблюсти определенный порядок.
Что это такое
Купля-продажа квартиры это сделка отчуждения. В результате ее свершения право собственности переходит от продавца к покупателю, в обмен на денежную сумму, прописанную в заключаемом договоре.
Договор купли-продажи заключает в себе подробные условия касательно передачи предмета сделки, порядка расчетов и прочих обстоятельств.
В содержание договора включаются обязательные условия, без которых сделка считается незаключенной, и дополнительные, определяемые сторонами самостоятельно.
Составляется договор на основании документов, удостоверяющих право владения квартирой. Кроме того для свершения сделки потребуется согласие всех заинтересованных лиц.
В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, поскольку договор должен содержать подробное описание предмета сделки и его основные характеристики.
Регистрация полученного права собственности выполняется на основании ДКП. Отказать в регистрации Росреестр может только в строго определенных ситуациях.
Например, при аресте имущества или при наличии иных собственников и отсутствии их согласия.
В остальных случаях имущество переходит к покупателю вместе с имеющимися обременениями и ограничениями.
Поэтому покупатель должен самостоятельно позаботиться об исследовании юридической «чистоты» объекта.
Стороны сделки
Правом на продажу квартиру обладает только фактический собственник. Но в некоторых случаях собственник не может самостоятельно участвовать в сделке.
В качестве продавца может выступать законный представитель владельца, имеющий надлежаще оформленную доверенность.
Выдаваться доверенность может любому лицу, но обязательно ее нотариальное заверение. Также важно, чтобы в содержании были прописаны все действия, которые правомочен свершать представитель.
Например, согласование условий продажи, подписание договора, получение оплаты, представительство собственника в Росреестре и т.д.
Если продажа свершается по доверенности, покупатель должен убедиться в подлинности документа.
Риск в этой ситуации обусловлен не только подделкой документа, но и возможностью отзыва доверенности в любое время.
Когда достоверность самой доверенности сомнений не вызывает, не лишней будет проверка ее действительности на сайте Нотариальной палаты.
Собственником квартиры может быть лицо несовершеннолетнее. До четырнадцатилетнего возраста ребенок не вправе самостоятельно участвовать в сделках и подписывать документы.
Его интересы представляет родитель или опекун, предоставивший подтверждающий полномочия документ.
С четырнадцати лет несовершеннолетний гражданин вправе лично представлять свои интересы. Но обязательным является наличие согласия законного представителя.
Неотъемлемым условием при сделках с имуществом несовершеннолетних лиц выступает участие органов опеки, которые должны дать согласие на продажу.
Покупателем квартиры может становиться любое физическое лицо или организация.
Нормативное регулирование
В соответствии с положениями ст.558 ГК РФ и ФЗ № 302 от 30.12.2014 договоры о купле-продаже жилой недвижимости не требуют регистрации. Но по ст.551 ГК переход права собственности регистрируется Росреестром.
Для осуществления продажи квартиры потребуется перечень документов, состав которого прописан в ФЗ № 218 от 13.07.2015 и в ФЗ № 360 от 3.07.2016.
Как разрешается спор с соседями о границах земельного участка, читайте здесь.
Основные требования к договору это наличие сведений, позволяющих точно идентифицировать предмет сделки и однозначно определить условия продажи.
После подписания ДКП подается заявление в Росреестр для госрегистрации перехода права собственности (ч.1 ч.2 ст.18 ФЗ № 218).
В ФЗ № 218 прописаны все нюансы регистрации права собственности, в том числе порядок обращения и получения подтверждения о завершении регистрации.
Какие документы нужно собрать для продажи квартиры в России
Обязанность подготовки документов в преддверии продажи квартиры лежит на собственнике. В процессе сбора продавцу придется посетить достаточно много различных организаций.
Это:
- Росреестр.
- БТИ.
- Органы опеки.
- Отдел социальной защиты.
- Архитектурный отдел.
- Нотариальная контора.
- Эксплуатационная организация.
Первичный осмотр квартиры покупателем не требует обязательного наличия документов.
Но если принято решение о заключении сделки, продавец должен предоставить правоподтверждающие документы или документ, позволяющий представлять интересы собственника.
Как только стороны устно договорятся об условиях сделки, можно приступать к письменному оформлению.
На этом этапе покупатель обычно запрашивает документы, подтверждающие юридическую «чистоту» жилья.
Продавец должен подтвердить отсутствие обременений и ограничений или указать на особенности объекта, предоставит официальные подтверждения. Если все необходимые бумаги предоставлены, можно подписывать договор.
Порядок заключения договора
Содержание договора определяется в процессе согласования условий участниками сделки.
К существенным, то есть обязательным, условиям относятся:
- название документа, место и дата его заключения;
- стороны договора (Ф.И.О., паспортные данные);
- предмет договора (описание квартиры и значимые характеристики);
- суть сделки (продажа);
- цена договора (полная стоимость объекта);
- перечень лиц, проживающих в квартире и сохраняющих право пользования жилплощадью;
- наличие/отсутствие обременений и ограничений.
Отсутствие существенных условий в договоре ведет к отказу регистрации полученного права Росреестром.
Дополнительные условия договора определяются по желанию сторон. Их количество и состав зависят исключительно от обстоятельств конкретной сделки.
Дополнительные условия не являются обязательными, но они определяют большую часть юридических последствий сделки.
Так указываются такие моменты, как:
- срок и порядок расчетов;
- состояние квартиры на момент передачи;
- сроки юридического и физического освобождения квартиры;
- подтверждение от продавца на предмет отсутствия обременений, ограничений;
- порядок урегулирования споров и ответственность сторон;
- основания расторжения сделки и последствия;
- форс-мажорные обстоятельства и прочие условия.
Дополнением к договору становится приемопередаточный акт о получении квартиры, подтверждающий действительное исполнение условий сделки.
Видео: необходимые документы для продажи квартиры
Подписание акта происходит на момент действительной передачи имущества.
Общий пакет
Какие документы нужно приготовить для продажи квартиры? Существует перечень документов, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи квартиры.
Это:
- документ, подтверждающий личность продавца;
- доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (при участии такового);
- свидетельство о браке и письменное нотариальное согласие второго супруга, если имущество приобретено в браке;
- согласие органов опеки, если продается квартира несовершеннолетнего собственника;
- правоустанавливающие документы (ДКП, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- правоподтверждающие документы (в 2024 году выписка из ЕГРН);
- техпаспорт со сроком давности не более пяти лет (подтверждает отсутствие не узаконенных изменений планировки);
- выписка из домовой книги (указывает на состав прописанных лиц).
Отсутствие нужных документов может стать причиной неприятных «сюрпризов» для покупателя уже после заключения сделки.
Например, объявятся лица, претендующие на проживание в квартире. В некоторых случаях сделка и вовсе может быть признана недействительной (при отсутствии согласий заинтересованных лиц).
Возникающие нюансы
Помимо стандартного набора документов потребоваться могут и дополнительные бумаги. Список их зависит от различных обстоятельств.
Так могут пригодиться справки разного характера:
| Об отсутствии задолженностей по комуслугам | Получить такую справку можно в управляющей компании. Если квартира приобретается с задолженностью, то погашать ее придется покупателю |
| Об отсутствии зарегистрированных лиц и граждан, имеющих право на прописку | Выписка из домовой показывает только состав ныне прописанных граждан. Кроме этого могут существовать личности, которые могут восстановить прежнюю прописку (заключенные, несовершеннолетние при незаконном выселении, военнослужащие-срочники и т.д.). Покупателю необходимо ознакомиться с архивной выпиской из домовой книги |
| О лицевом счете квартиры | Что позволяет изучить параметры начисления оплаты за коммунальные услуги. Выдается по запросу в МФЦ |
| Об уплате имущественного налога | Для чего нужно обратиться в налоговую инспекцию |
| Из психоневрологического и наркологического диспансеров | Для подтверждения дееспособности и адекватности продавца |
Кроме прочего необходимы и некоторые другие документы, что зависит от особенностей сделки и самой квартиры.
Приватизированная
Если квартира получена продавцом в собственность в результате приватизации, то покупатель должен ознакомиться с соответствующим договором.
Обусловлено это тем, что правом на участие в приватизации располагают все прописанные граждане.
В договоре должно быть прописано, кто из жильцов не участвовал в приватизации и на каком основании. Если кто-то из них отказывается от участия, то права распоряжения жильем он не получает.
Но за таким жильцом сохраняется право бессрочного пользования жилплощадью. Также в квартире на момент приватизации могут проживать несовершеннолетние дети.
И если они не участвовали в процедуре оформления жилья в собственность, впоследствии это может стать серьезной проблемой.
Так они могут попытаться оспорить сделку через суд на основании нарушения своих интересов.
При оформлении опекой
Если в сделке участвует несовершеннолетний собственник или в квартире прописан ребенок, то для продажи нужно получить согласие органов опеки.
Для этого родители или законные представители подают в опеку:
- заявление на выдачу разрешения на продажу;
- документы, свои и ребенка;
- документальные подтверждения, что права ребенка не будут нарушены.
В частности опека требует, чтобы ребенок-собственник получил как минимум аналогичную жилплощадь. При выписке ребенка условия нового жилья должны быть не хуже.
Если ребенок выписан под гарантию покупки нового жилья в будущем, то органы опеки могут потребовать открытия специального счета для сохранения полученных от продажи средств.
Важно! Если обязательство, данное опеке, не будет исполнено, регистрация ребенка по прежнему адресу восстанавливается.
При покупке за материнский капитал
То, что квартира куплена за средства материнского капитала, видно из правоустанавливающего документа (ДКП).
В этом случае покупателю важно убедиться, что интересы несовершеннолетних лиц не нарушены.
По правилам использования данной субсидии приобретаемое жилье должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи.
Соответственно, продажа квартиры возможна только с согласия органов опеки. Если окажется, что доля детям так и не была выделена, то от покупки лучше сразу отказаться.
По достижении совершеннолетия дети могут заявить права требования на свою долю имущества. Покупателю придется поделиться частью квартиры или возместить претендентам стоимость их доли.
Если оформляется только доля объекта
При продаже доли квартиры в праве общей собственности потребуется получение согласия от прочих собственников.
Нужно получить письменные нотариальные разрешения на продажу. Также все собственники могут выступать на стороне продавца, непосредственно участвуя в сделке.
Когда продается часть жилья в долевой собственности, должен быть соблюден порядок преимущественного выкупа.
Продавец обязан иметь на руках документальные подтверждения того, что каждому собственнику было предложено купить квартиру, но они отказались от сделки.
Несоблюдение этой нормы чревато оспариванием сделки и замену покупателя на других собственников квартиры.
При ипотечном кредитовании
Продажа ипотечной квартиры законом не запрещена. Оформление сделки осуществляется по стандартному договору купли-продажи.
Но ипотека представляет собой обременение залогом. Для свершения продажи необходимо получить согласие залогодержателя. Банки не часто соглашаются на подобные процедуры.
Как правило, ипотечный заемщик должен представить веские аргументы невозможности выплаты долга.
Перед тем как дать свое согласие банк тщательно проверяет личность потенциального покупателя. Проверке подлежит его финансовое состояние, платежеспособность, кредитная история и т.д.
Где посмотреть график проведения капитального ремонта многоквартирных домов в Москве, читайте здесь.
Как оформить участок земли в собственность, если нет документов, смотрите здесь.
Только убедившись, что новый заемщик сможет выплачивать долг, залогодержатель разрешит продажу квартиры.
Одновременно с подписанием ДКП аннулируется договор ипотеки с продавцом квартиры и заключается новый ипотечный договор с покупателем.
Порядок купли-продажи квартиры в 2024 году практически не изменился. Из нововведений можно отметить только отсутствие необходимости регистрировать сам договор и необязательность нотариального удостоверения (за исключением определенных случаев).
Но эти нюансы лишь заставляют сторон более внимательно относиться к документальному сопровождению сделки.
Важно помнить, что никакие устные договоренности и заверения юридической силы не имеют. Закон признает только документальное подтверждение фактов.