Владение участком земли предполагает четкую идентификацию объекта. Но иногда площадь и границы территории требуют уточнения. Как в 2024 году разрешаются споры о границах земельного участка?
Земельный участок, находящийся в собственности, должен обладать четко установленными границами. Это позволяет установить площадь территории, на которую распространяется право собственности.
Но не всегда владельцы двух смежных участков могут точно определить, где и чья земля. Как в 2024 году решается спор с соседями о границах земельного участка?
Общие моменты
Для определения границ земельных участков проводится межевание. Это работы, позволяющие определить, восстановить и закрепить площадь участка, его границы и иные значимые данные.
Полученные сведения отображаются в сопровождающей документации. Межевание необходимо для оформления объекта в Росреестре, что требует определение характеристики объекта.
Потребность в межевании возникает, если имеет место:
- перераспределение земельных участков, если осуществляется разделение, объединение или образование новых участков;
- уточнение границ участка;
- приватизация участка;
- проведение строительных работ;
- получение кадастрового паспорта;
- выдел участка из коллективной собственности.
Для проведения межевания потребуется пакет документов, включающий в себя:
- правоподтверждающие документы на землю;
- правоустанавливающая документация;
- схема расположения участка на кадастровом плане (для нового участка);
- кадастровый паспорт.
Межевание может осуществляться только в отношении участков, оформленных в собственность. Если земля используется на правах аренды, то размежевать ее нельзя.
Определения
Границы земельного участка это линии, определяющие расположение этого участка. Условно границы можно разделить на такие виды, как:
| Фактические | То есть имеющиеся на данный момент с учетом заборов, ограждений, оврагов или иных искусственных препятствий |
| Декоративные | Которые определяют месторасположение участка с позиции государства до проведения кадастровых работ |
| Исторические | Подразумевающие изначальное расположение участка |
| Юридические | Соответствующие результатам кадастровых работ, но до кадастрового учета |
| Кадастровые | Отображенные в кадастровом учете |
Границы выступают основным индивидуализирующим признаком участка. Точные границы определяются при осуществлении кадастровых работ по межеванию.
Рассчитанные значения заносятся в базу Кадастра, и на их основании определяется принадлежность конкретного участка определенному собственнику.
В процессе межевания предметом согласования становится точное местоположение границ смежных участков.
При этом может выявляться пересечение и наложение границ, что ведет к возникновению разногласий меж собственниками.
Причины возникновения
Споры относительно границ участков могут возникать не только при межевании, но и в процессе использования земель.
Среди наиболее частых ситуаций можно отметить такие:
| Несоблюдение строительных, санитарно-эпидемиологических и пожарных нормативов | Любая постройка на земельном участке должна располагаться на определенном расстоянии от границ соседнего участка. Так построить дом можно не ближе трех метров от межевой линии. Точное расстояние определено для каждого объекта, в зависимости от его назначения. Решается проблема разными способами, исходя из последствий. Это может быть и частичное исправление недостатков, и снос неправильно построенного объекта |
| Захват соседней земли | Особенно такие споры актуальны для участков, давно находящихся в собственности. Например, новый собственник купил землю с установленными границами. Но соседи утверждают, что при межевании участка прежним владельцем была захвачена их земля. Теоретически возможно наличие кадастровой ошибки. Необходимо новое межевание и точное определение границ |
| Невозможность мирного согласования границ | В процессе межевания необходимо составление акта согласования границ. Когда соседи не желают подписать данный документ, то разрешается ситуация в судебном порядке |
| Строительство на «свободной» земле | Ничьей земли не бывает. Любой участок имеет собственника в лице гражданина, организации или государства. Для использования земли необходимо получить разрешение владельца |
Споры могут возникать и по иным причинам. Первоосновой любого конфликта относительно границ земельных участков становится несовпадение юридических и фактических границ, то есть указанных в документах с существующими на самом деле.
Несовпадение может выражаться как противоречием границ (пересечение), так и отсутствием границ у одного из участков.
В спорах о границах участков предметом доказывания выступает определение фактов:
- принадлежности участков сторонам конфликта;
- смежности земель;
- фактического изменения границ в сравнении с межевыми линиями по документам;
- причин и обстоятельств изменения.
Обязанность доказывания принадлежности участка, его границ и нарушения прав возлагается на истца.
Как узнать график проведения капитального ремонта многоквартирных домов, читайте здесь.
Ответчик должен обосновать причины изменения и доказать отсутствие противоправного поведения со своей стороны.
В качестве доказательств при рассмотрении споров о границах участков используются:
- правоустанавливающая документация;
- планы границ смежных участков;
- общий план территории по данным кадастра с отображением спорных участков;
- заключение эксперта;
- иные доказательства.
Нормативное регулирование
По п.3 ст.6 ЗК РФ и ч.7 ст.38 ФЗ № 221 от 24.07.2017 «О государственном кадастре…» земельный участок это часть земной поверхности, которую можно определить как индивидуально определенную вещь посредством характеристик.
В соответствии с п.3 ч.1 ст.7 ФЗ «О госкадастре…» основным индивидуализирующим признаком земельного участка считаются границы, определяемые межеванием.
В процессе межевания согласуются точные границы двух смежных участков. ФЗ № 221 определяет межевание обязательной процедурой.
В ст.39.2 этого закона говорится, что собственники не вправе возражать против проведения границ, а сам процесс согласования осуществляется на безвозмездной основе.
Ст.40 ФЗ № 221 устанавливает, что итоги согласования оформляются актом, который подписывают все участники.
Форма акта согласования границ земельного участка включает в себя:
- данные заинтересованных лиц;
- результаты согласования;
- указание границ с приложением схемы;
- подписи всех участников;
- возражения заинтересованных лиц;
- подпись и печать кадастрового инженера.
На основании подписанного акта сведения об участке заносятся в Кадастр. Отсутствие общего решения меж участниками требует определения границ в судебном порядке.
Спор между соседями о границах земельного участка
Перед проведением работ по межеванию необходимо учесть некоторые нюансы. В частности осуществлять межевание можно только после уведомления соседей о предстоящих работах.
Для этого составляется соответствующее извещение, в котором указывается время проведения работ, их состав, исполнитель и иные значимые обстоятельства.
Все заинтересованные соседи должны поставить подпись на извещении. Подписанное извещение передается организации, которая проводит межевание.
Если соседи не подписали документ с уведомлением и даже не выразили письменно своих возражений, то проведению межевых работ это не воспрепятствует.
Однако факт своевременного уведомления должен быть документально зафиксирован. Целесообразно вручать извещение при свидетелях или направлять почтой, заказным письмом с уведомлением.
По итогам межевания составляется акт согласования границ, который нужно представить на подпись всем соседям.
Все споры с несогласными соседями о местоположении границ земельных участков решаются через суд.
Какие бывают виды
К основным видам споров относительно границ земельных участков относятся ситуации следующего характера:
| Наличие противоречий в старых документах | Прежние методы землеустройства особой точностью не отличались. Потому новое межевание может изменить фактические границы |
| Ошибки кадастровых инженеров при проведении межевания | Это может быть связано и с неправильным замером и с ошибкой в документах. В результате нарушаются права отдельных собственников |
| Самовольный захват земли соседом | Например, незаконно перенесен забор или часть строения заходит на соседний участок |
Ранее для постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо было в обязательном порядке получить согласие собственников смежных земель.
Сейчас, процесс выполняется более либерально, молчание соседей принимается за согласие. Отсюда вытекает возможность занесения в Кадастр ошибочных данных.
Неправильный учет участка можно обжаловать, если во внесении изменений в Кадастр было отказано.
Но ошибки кадастрового учета оспариваются только в течение трех месяцев с момента, когда собственнику отказано в устранении кадастровых ошибок. Любые вопросы об установлении границ участка рассматривает суд.
Особенности их рассмотрения
Процесс определения границ относится к разряду технических. Поэтому в межевых спорах основное значение имеет землеустроительная экспертиза.
Сторона, желающая провести экспертизу, должна сформулировать основные вопросы так, чтобы по ответам эксперта суду была абсолютно понятна сложившаяся ситуация.
Назначаться такая экспертиза может по ходатайству одной из сторон спора или по инициативе судебных органов. Нюанс проведения экспертизы в ее достаточно высокой стоимости.
И если обычное межевание обходится в 10-15 тысяч рублей, то экспертное исследование оценивается в 30-40 тысяч рублей.
Когда экспертизу назначает суд, то оплат осуществляется за счет бюджетных средств. Потому судебная инициатива это крайне редкое явление, чаще суд требует ходатайства от участников.
Процедура межевания должна проводиться в присутствии всех заинтересованных лиц или при наличии их письменного уведомления. Соблюдение порядка не позволит соседям отсудить землю.
Но если результаты межевания соседей не устраивают, они вправе подать иск в суд, указав причину оспаривания. Границы участков определяются согласно решению суда.
Порядок разрешения (судебная практика)
Споры об определении границ рассматриваются районными судами. Цель рассмотрения иска в установлении или определении границ земельного участка для его окончательной индивидуализации и постановки на государственный учет.
Подготовка к судебному разбирательству требует определение круга заинтересованных лиц. Обязательно привлекаются к участию собственники всех смежных участков.
Видео: установление границ земельных участков
В неукоснительном порядке исследуется законность использования участков, поскольку только право собственности на участок позволяет удовлетворить требование в отношении установления или изменения границ.
Нередко судами допускаются ошибки, выраженные в несоблюдении установленного порядка.
Например, 27-03.2014 судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда отменила решение Ленинградского районного суда г.Пензы от 22.10.2013.
Основанием стало то, что владельцы сопредельных участков в рассмотрении дела не участвовали. Определяющим фактором для принятия решения выступает тщательный анализ доказательств по делу.
Доказательства могут быть разными — архивные материалы, свидетельские показания, расположение строений, разница грунтов и т.д.
Поскольку разрешение спора требует специальных познаний, то зачастую необходимым доказательством становится экспертиза.
Согласно п.7 ст.36 ЗК РФ при разрешении споров о границах земельных участков учитываются фактически сложившиеся границы.
То есть при отсутствии указания границ в правоустанавливающей документации, признаются границами линии, сложившиеся пятнадцать и более лет назад, закрепленные посредством природных и искусственных объектов.
Касается это и участков, отмежеванных лет десять назад, когда измерения особой точностью не отличались. Исковое заявление о признании результатов межевания недействительными можно скачать здесь.
Так по одному из подобных дел рассматривалась ситуация, когда истец требовал признания недействительным межевания смежного участка, проведенного в 2003 году и сноса имеющейся на смежном участке постройки как самостроя, захватившего чужой участок.
Первоначальное решение районного суда удовлетворяло иск. Но впоследствии решение было отменено коллегией, поскольку выяснилось, что экспертиза не проводилась.
А результаты таковой показали, что участок истца имеет несколько иные границы, которые строение на смежном участке не затрагивает. В иске было отказано.
Споры в судах о границах земельных участков заканчиваются принятием решения. На основании судебного решения сведения о границах участка уточняются, и точные данные вносятся в Кадастр.
Какова исковая давность
Утратить право собственности на любое недвижимое имущество можно только через его отчуждение или по решению суда.
Какой налог уплачивается при дарении недвижимости близкому родственнику, читайте здесь.
Про право пожизненного наследуемого владения земельным участком, смотрите здесь.
И если человек в течение многих лет не пользовался принадлежащим ему участком, это не значит, что кто-то может посягнуть на его земли.
Но другое дело в том, что старые свидетельства о собственности не содержали точных сведений о координатах участка. Потому возникают сложности с установлением границ.
Независимо от времени, когда владельцу земли станет известно об использовании части его участка, можно подать иск в суд с требованием установить границы. Основанием обращения становится любой документ, удостоверяющий право на землю.
Решение споров по границе земельных участков в 2024 году, как и прежде, базируется на результатах межевых работ и законности владения участками.
Если требуется уточнить границы участка, собственнику надлежит изначально попытаться мирно урегулировать спор с владельцами смежных участков.
При невозможности досудебного урегулирования проблема разрешается через суд на основании представленных доказательств.