Дарение квартиры нередко становится альтернативой завещанию. Для родственников договор дарения это способ избежать налогообложения. Как в 2024 году правильно оформить дарение квартиры?
Передача в дар это один из наиболее простых способов отчуждения квартиры. Обусловлено это отсутствием денежных расчетов.
Но неправильное оформление дарения может стать причиной признания сделки недействительной. Как оформить дарственную в 2024 году правильно?
Основные моменты
Дарение недвижимости чаще всего осуществляется среди родственников. Обусловлено это тем, что близкие родственники освобождаются от уплаты налога.
К тому же имущество передается безвозмездно, а отсутствие дохода избавляет от выплаты НДФЛ.
Нередко собственник квартиры использует договор дарения для выражения своей воли по поводу распоряжения имущества вместо завещания.
Подарить недвижимость можно кому угодно и даритель уверен, что дар действительно достанется выбранному лицу.
Но имеет дарение недвижимости и некоторые особенности. Так нельзя подарить имущество против воли одаряемого. Согласие на принятие дара одно из основных условий сделки.
Принимая квартиру в подарок, одаряемый берет на себя обязательства по содержанию имущества. Кроме того отсутствие родственной связи обязует к уплате налога на полученный доход.
Существует и ряд ограничений, по которым не все могут выступать в роли дарителей или одаряемых.
Так не может подарить квартиру недееспособное или несовершеннолетнее лицо, в том числе и через законного представителя.
Одаряемыми не могут становиться госслужащие, сотрудники лечебных и воспитательных учреждений, работники органов соцзащиты, когда дарители являются непосредственными клиентами или родственниками таковых.
В отдельных случаях возможна отмена дарственной. Процедура дарения может быть оспорена наследниками дарителя после его смерти.
Допускается отказ от дара самого одаряемого. Но в большинстве случаев негативных последствий дарения можно избежать, если правильно оформить сделку.
Что это такое
Понятие договора дарения определено в Гражданском Кодексе. Это документ, который регламентирует передачу имущества от собственника-дарителя к одаряемому на безвозмездной основе.
Переход имущества к новому владельцу не обременяет его никакими обязательствами по отношению к дарителю.
По ГК РФ дарственная признается односторонней сделкой. Для ее выполнения достаточно пожелания владельца имущества.
Однако успешное осуществление сделки невозможно без согласия одаряемого. В противном случае договор дарения будет расторгнут.
Различается два варианта дарственной:
| C передачей имущества | На момент подписания договора |
| С обязательством передать предмет дарения | В определенный период (дарственное обещание) |
Даритель может обещать передачу дара в привязке к конкретной дате или определенному событию. Например, после окончания обучения, при вступлении в брак или на рождение ребенка.
Но нельзя требовать от одаряемого ответных обязательств, иначе сделка перестает быть безвозмездной.
В чем преимущества над завещанием
Что лучше оформить дарственную или завещание на квартиру? Договор дарения зачастую составляется вместо завещания.
К несомненным преимуществам дарственной для одаряемого относятся такие моменты, как:
| Длительность оформления | Получение имущества по завещанию возможно не ранее, чем спустя полгода после смерти собственника. По договору дарения имущество переходит в полное владение одаряемого через две-три недели, необходимых на оформление всех документов |
| Простота вступления в права владения | Исполнение завещания требует вступления в права наследования, что нередко сопровождается спорами с иными претендентами на наследство. По дарственной право собственности регистрируется при жизни дарителя и возникающие сложности легко урегулировать |
| Сложность аннулирования | Завещание может многократно переписываться и отменяться при жизни завещателя. После смерти собственника завещание может оспариваться, к тому же могут объявиться обязательные наследники. Отменить дарственную допускается только в строго определенных случаях и исключительно в судебном порядке |
| Затраты на оформление | При составлении завещания необходимо выполнить оценку имущества, вступление в наследство также потребует дополнительных расходов по оплате тарифов на наследование и т.д. При оформлении дарственной нужно заплатить госпошлину и оплатить услуги нотариуса (при его привлечении) |
| Налогообложение | Завещание предполагает оплату имущественного налога и госпошлины. При дарении платится 13% НДФЛ, но для близких родственников уплата налога не требуется |
| Потенциальные проблемы | Завещание может быть оспорено наследниками против воли завещателя, дополнительно могут объявиться обязательные наследники. Решение по дарственной окончательно, отменяется оно в исключительных случаях |
Для собственника завещание выгоднее тем, что оно может быть отменено в любой момент. Кроме того до своей смерти собственник может беспроблемно пользоваться своим имуществом.
Правовые нормы
По ст.574 ГК РФ дарение недвижимости осуществляется в письменной форме. Устная форма договоренности ведет к признанию ничтожности сделки.
Договор получает юридическую силу, если в нем указаны сведения о сторонах сделки и предмете соглашения.
Нотариальная форма для дарственной необязательна (гл.32 ГК), но непременно нужно зарегистрировать переход права собственности.
В ст.572—578 гл.32 ГК подробно расписаны все особенности сделки дарения, включая форму договора, порядок его оформления, регистрации и т.д.
После того как договор дарения будет зарегистрирован Росреестром, одаряемый становится законным собственником и может распоряжаться квартирой по своему собственному усмотрению.
Возникающие нюансы
При составлении дарственной нельзя забывать о существенных условиях. Их отсутствие не позволяет признать договор дарения действительным.
Такими условиями признаются:
- подробное описание предмета дарения, позволяющее его идентифицировать;
- данные дарителя и одаряемого;
- согласие одаряемого на принятие дара;
- согласия заинтересованных лиц;
- срок передачи объекта.
Двоякая трактовка содержания недопустима. Каждый пункт дарственной должен иметь документальное подтверждение.
Дополнительно оговариваются и иные условия. Например, это касается дарственного обещания, когда предмет дарения передается не сразу, а спустя определенный срок или в конкретную дату.
Какие документы нужны при продаже квартиры в 2024 году, читайте здесь.
Может предусматриваться возможность проживания в квартире дарителя после оформления сделки.
Также желательно предусмотреть обстоятельства, при которых одаряемый может отказаться от дара.
Это необходимо, поскольку если одаряемый сначала дал свое согласие на сделку, но позже отказался, даритель может потребовать возмещения неустойки за понесенные расходы.
Какие нужны документы
В гл.32 ГК РФ перечислены документы, необходимые для составления договора дарения недвижимости.
Стандартный перечень включает в себя:
| Паспорт дарителя | Являющегося собственником квартиры |
| Правоустанавливающие документы | На основании которых возникло право |
| Правоподтверждающие документы | Удостоверяющие госрегистрацию права собственника (с 2020 года выписка из ЕГРН) |
| Выписка из домовой книги | Свидетельствующая о составе прописанных лиц) |
| Письменное нотариальное согласие супруга | Если квартира считается общей собственностью |
| Документ, указывающий на единоличное владение квартирой одним из супругов | Договор приватизации или дарения, документ о приобретении имущества до брака |
Перечисленных документов достаточно для составления дарственной. Но могут понадобиться и иные документы.
Так при представительстве одной из сторон третьим лицом нужен паспорт представителя и доверенность, нотариально заверенная.
Пошаговая инструкция
Составить договор можно двумя способами – самостоятельно или с привлечением нотариуса.
Если стороны решили сами подготовить документ, то можно использовать типовую схему дарственной:
- Ф.И.О. сторон, данные паспортов, адреса проживания.
- Предмет дарения (наименование, адрес, параметры).
- Дата передачи квартиры.
- Согласие одаряемого на сделку.
- Дополнительные условия (безвозмездного характера).
- Перечень прилагаемых документов (согласие супруга или совладельца и т.д.).
- Подписи сторон, дата полписания документа.
Для составления дарственной можно обратиться к нотариусу. Он подготовить правильный договор и проверит предоставленные данные на подлинность.
Но за нотариальные услуги понадобится заплатить. После того как дарственная будет подписана дарителем и одаряемым можно обращаться за регистрацией сделки в Росреестр.
Для этого подается совместное заявление дарителя и одаряемого, а также представляются документы на квартиру и согласия заинтересованных лиц.
Можно ли произвести процедуру через МФЦ
Регистрацией полученного права собственности занимается Росреестр. Но подать заявление и нужный пакет документов можно и через МФЦ, который в данном случае выступает посредником.
Нужно учитывать, что подавать заявление необходимо в трех экземплярах, для обеих сторон и Росреестра.
При обращении стороны обязательно должны предъявить паспорта. Представитель участника сделки предъявляет паспорт и доверенность.
Также необходимо оплатить госпошлину за регистрацию права в размере 2 000 рублей. Реквизиты для оплаты можно уточнить в МФЦ.
После приема документов сотрудник МФЦ назначить дату следующего обращения. В назначенный день новый собственник получает выписку из ЕГРН, подтверждающую законное право собственности на квартиру.
Сколько стоит оформить у нотариуса (цена)
К нотариусу можно обратиться с уже готовым текстом дарственной. В нотариальной конторе договор подписывается сторонами, а потом заверяется.
Но на практике многие нотариусы отказываются от заверения договоров, составленных не ими. В законе нигде не указано, что договор должен составляться нотариусом.
Но возможен отказ в заверении самостоятельно подготовленной дарственной, что объясняется как сомнение в правильности документа.
За составление договора дарения нотариусом потребуется заплатить от 2 000 до 10 000 рублей, в зависимости от региона.
Заверение оплачивается отдельно в размере 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей (пп.5 п.1 ст.333.24 НК РФ), если участие нотариуса требуется по закону.
Когда дарственная заверяется у нотариуса по воле сторон, то оплачивается сумма исходя из стоимости квартиры, от 0,5% до 1% от стоимости квартиры.
Суммой договора признается кадастровая стоимость квартиры или рыночная стоимость, определенная по результатам оценки специалистами.
Оценка обойдется в сумму от 4 000 рублей и выше. Нотариальное заверение дарственной обязательно только при дарении долевой собственности.
Но обращение в нотариальную контору удобно тем, что нотариус может самостоятельно подать документы на регистрацию. При этом оплачивается пошлина за регистрацию и 1 000 рублей за нотариальную услугу.
Если недвижимость в ипотеке
Квартира, находящаяся в ипотеке, принадлежит собственнику на законном основании. Следовательно, он вправе подарить свое имущество любому лицу.
Но ипотека являет собой обременение, которое можно снять лишь после полной выплаты ипотечного займа. Не так много найдется людей, способных разом оплатить ипотеку за 10-20 лет.
Видео: составляем договор дарения квартиры
Значит, нужно договариваться с банком. Дарение квартиры в ипотеке подразумевает смену собственника. Чтобы банк согласился на сделку, он должен убедиться в платежеспособности нового владельца.
Если последний сможет подтвердить свое соответствие банковским требованиям, то получить разрешение на дарение вполне реально.
Порой отдельные граждане стараются оформить дарение ипотечного жилья в обход банка. Но как только о сделке станет известно, банк вправе обратиться в суд.
Как правило, судебные органы принимают сторону кредитора, и дарение признается недействительным.
Между близкими родственниками
При оформлении дарственной близкими родственниками существуют свои особенности. Главные отличия это отсутствие налога на полученный доход.
Также по другому исчисляется госпошлина за нотариальное заверение сделки.
Если дарственная оформляется на сына, дочь, супруга, внуков, братьев/сестер, бабушек/дедушек, то размер пошлины равен 0,3% от кадастровой или рыночной стоимости квартиры.
Где оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками? У нотариуса или самостоятельно.
Как решается спор между соседями о границах земельного участка, читайте здесь.
Какой размер налога на продажу дома с земельным участком, смотрите здесь.
Но для освобождения от налогообложения и снижения размера госпошлины потребуется представить документы, подтверждающие близкое родство. Условие о близком родстве желательно прописывать и в самой дарственной.
В 2020 году дарение недвижимости применяется в основном меж близкими родственниками, что позволяет избежать налогообложения.
В остальных случаях более целесообразен договор купли-продажи, поскольку сумма налога одинакова, а рисков оспаривания сделки намного меньше.