Многие россияне решают свои жилищные проблемы при помощи ипотечных займов. Обычно приобретаются вторичные квартиры и новостройки. Можно ли в 2024 году получить ипотеку на строительство частного дома и как это сделать?
Нередко граждане, нуждающиеся в жилье и имеющие в распоряжении земельный участок, принимают решение о самостоятельном строительстве дома.
Но стройка требует серьезных вложений и нужной суммы может не быть. Как получить ипотеку на строительство частного дома в 2024 году?
Важные моменты
Кредитные организации предлагают разнообразные программы целевого ипотечного кредитования. Наряду с приобретением квартир спросом пользуются жилищные займы на строительство дома.
Но такой кредит существенно отличается от стандартной ипотеки. Обусловлены отличия тем, что фактически средства выдаются на приобретение того, чего еще не существует.
Обычный ипотечный кредит предполагает, что приобретаемое имущество становится залогом. В случае с кредитом на постройку дома банку необходимо предусмотреть иные способы обеспечения займа.
Применяться могут такие варианты, как:
| Поэтапное кредитование | Средства предоставляются частями по мере продвижения строительства. Такой вариант применяется, когда у клиента отсутствует адекватный залог для получения полной суммы. Кроме того снижается переплата по процентам, поскольку выплачивается не вся сумма, а только фактически полученная сумма |
| Потребительский кредит | Используется как альтернатива ипотеке. Нецелевой займ предоставляется без залога. Но при этом сумма кредита будет меньше, срок кредитования короче, а процентная ставка выше. Такой вариант подойдет, когда часть средств для строительства уже есть |
| Ипотека под залог имеющегося имущества | Сумма кредита будет зависеть от оценочной стоимости залога (до 85 %). В случае со строительством дома в качестве залога может выступать принадлежащая собственнику ликвидная недвижимость |
То есть основной способ получения ипотеки на строительство дома это получение кредита частями или оформление займа под залог имеющегося имущества.
Определение
Ипотека на строительство частного дома – это целевое кредитование. Но в практике российских банка такие кредиты являются относительно новым явлением.
Базовые условия для обычной ипотеки отсутствуют. Потому к заемщику предъявляются совсем иные требования, отличается кредитный договор и процесс оформления.
Как правило, целевой ипотечный займ для постройки дома предоставляется:
- под залог земельного участка, на котором будет расположен дом;
- под залог недвижимости, которая имеется у заемщика;
- под обязательства, которые может предоставить клиент;
- под поручительство третьих лиц, способных погасить долг заемщика при необходимости;
- под гарантийные обязательства компании, которая займется строительством дома.
Если стоимость залога не соответствует желаемой сумме займа, то кредит выдается частями по мере продвижении строительства.
На каждую выданную сумму проценты начисляются отдельно. Такой способ процентирования займов в банковской сфере именуется плавающими годовыми ставками.
Этот момент важно прописать в договоре, иначе заемщик будет пользоваться кредитом по частям, а проценты платить как при единовременном получении всей суммы.
Плюсы и минусы жилищного займа
Ипотека под строительство частного дома под залог имущества имеет немало недостатков. Среди основных можно отметить следующие:
| Сложная процедура оформления | Помимо ликвидного залога может потребоваться участие поручителей и созаемщиков. Банк может требовать подтверждений серьезности намерений клиента. То есть понадобится подтвердить, что строительство действительно ведется или начнется после получения займа |
| Девальвация отечественной валюты | Это ведет к увеличению стоимости строительства. Например, изначально клиент все рассчитал и банк одобрил нужную сумму. Но из-за сильного подорожания строительных материалов стоимость строительства увеличилась и полученной суммы может не хватить |
| До момента заселения пройдет немало времени | В течение которого потребуется где-то жить и возможно, оплачивать аренду |
| Небольшое количество предложений от банков | Соответственно. Требования к заемщику повышаются |
| Есть шанс потерять залог | Если не удастся завершить строительство и выплатить кредит, то банк конфискует залоговое имущество |
Но кредитование на строительство своего дома имеет и плюсы:
| Нет необходимости долгое время копить средства | Это помогает уменьшить потерю части накоплений из-за инфляции |
| Не обязательно иметь в собственности дорогостояще имущество | Можно привлечь поручителей и созаемщиков |
| Процентная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании | Наличие залога, поручителей и/или созаемщиков дает гарантию возврата средств и риски банка снижаются, что влияет на размер ставки |
| Возможность экономии на процентах | Если кредит получается частями, то не нужно переплачивать за временно неиспользуемые средства |
| Длительный срок кредитования | Если взять обычный потребительский займ. То вернуть его придется максимум за пять лет. Ипотека оформляется на более длительный период и, следовательно, долговая нагрузка снижается |
Правовая база
Общие нормы об ипотечном кредитовании определяет ФЗ № 102 «Об ипотеке». Здесь установлены стандартные требования по ипотеке.
В частности выдается ипотечный займ под залог приобретаемого объекта или под залог иного ликвидного имущества. При задержке выплат по кредиту залог конфискуется и реализуется с целью погашения долга.
Согласно ст.5 Закона об ипотеке в случае с выдачей ипотеки под строительство частного дома в качестве залога могут выступать недвижимые вещи, перечисленные в ст.130 ГК РФ, на которые имеется зарегистрированное право собственности.
Это могут быть земельные участки (кроме указанных в ст.63 ФЗ № 102), коммерческая недвижимость, жилые помещения, дачи, гаражи и иные постройки потребительского назначения.
Где взять выписку из домовой книги в Москве, читайте здесь.
Главное требование к объекту залога ликвидность, то есть залоговое имущество при необходимости можно продать максимум в течение полугода по цене, достаточной для погашения задолженности.
При этом банки вправе самостоятельно устанавливать условия ипотечного кредитования, учитывая действующее законодательство.
Потому в разных кредитных организациях требования к заемщикам и условия кредитования могут существенно отличаться.
Ипотечный кредит под строительство частного дома
Процесс получения ипотеки на постройку частного дома хоть и сход с обычной ипотекой, но имеет особенности. В большинстве случаев кредит выдается под залог земельного участка, где планируется строить дом.
Для получения кредита нужно:
- собрать документы, подтверждающие право владения и распоряжения землей;
- подготовить бумаги, свидетельствующие о достаточной платежеспособности;
- документально подтвердить планы по строительству дома;
- обосновать сумму кредита;
- определиться с тем, кто будет выполнять строительство;
- предоставить банку все необходимые документы;
- получить положительный ответ банка;
- заключить кредитный договор;
- подписать договор залога;
- получить запрошенную сумму;
- начать строительство.
На что стоит обратить внимание? Поскольку кредит является целевым, то банк вправе следить за этапами строительства.
От клиента может требоваться предоставление графика предстоящих мероприятий и этапов работы, уточнение сроков работ, расчет сумм для каждого этапа.
То есть получить ипотеку на строительство и потратить ее по своему усмотрению не получится. Если подобная ситуация произойдет, банк вправе потребовать незамедлительного возврата всей суммы займа.
Подготовка пакета документов
Перечень документов для ипотеки на строительство частного дома достаточно объемен. Состав полного пакета можно поделить на несколько частей.
Для подтверждения права на земельный участок потребуется предоставить:
- правоустанавливающие документы на землю;
- выписку из ЕГРН, удостоверяющую право собственности и количество собственников;
- справку об отсутствии обременений, ограничений, требований третьих лиц (указывается в выписке из ЕГРН);
- отчет независимого оценщика о стоимости земли (обращаться нужно в организации, сотрудничающие с выбранным банком).
Для подтверждения личности клиента и его платежеспособности подаются:
- паспорт клиента, который идентифицирует личность, указывает на гражданство и место регистрации;
- копия трудовой книжки, свидетельствующая об общем стаже и месте работы;
- справка 2-НДФЛ о доходах, полученная у работодателя;
- документы, указывающие на наличие дополнительного дохода (при наличии).
Планирование строительства дома подтверждают:
- технический проект дома;
- разрешение на строительство, полученное в местной администрации;
- договор с подрядной организацией (если планируется привлечь подрядчика).
Для обоснования суммы займа предоставляется смета, в которой расписано, как и на что планируется тратить средство. Также банк вправе запросить график работ по этапам.
Какие нужно выполнить условия
Условия при выдаче ипотеки сводятся к подтверждению гарантий банка. Поэтому требования устанавливаются не только для имущества, но и для клиентов.
Потенциальный заемщик должен соответствовать следующим требованиям:
| Гражданство | Российское |
| Место регистрации | В регионе присутствия банка |
| Возраст | От 21 года до 65-75 лет на момент погашения займа |
| Стаж работы | От 6 месяцев по последнему месту трудоустройства при наличии общего стажа от 1 года за последние 5 лет |
| Уровень дохода | Подтвержденный, достаточный для погашения платежей (не более 50 % от ежемесячного дохода на оплату одного платежа) |
| Репутация | Хороша кредитная история, отсутствие дополнительных долговых обязательств |
Для увеличения суммы займа привлекаются поручители (любые лица) и созаемщики (близкие родственники).
Они также должны подтвердить свою платежеспособность и их доходы будут учтены при определении суммы кредита. В качестве залога можно оформить любую ликвидную недвижимость.
Если стоимость объекта высокая, то можно сразу получить всю нужную сумму. Но чаще ипотека выдается под залог земли и цена участка редко может покрыть затраты на строительство дома.
Поэтому банк выдает средства частями, а после завершения строительства дом оформляется в залог.
При этом потребуется оформить страховку на дом на случай утраты имущества. Страховать земельный участок не нужно.
Список банков-кредиторов
Перечень банков, которые предлагают ипотечное кредитования частного строительства достаточно невелик. Объясняется это повышенными рисками для кредитной организации.
Чаще предложение ипотеки на строительство дома это обычный кредит под залог ликвидного имущества. То есть банк выдает кредит в размере 60-85 % от стоимости залогового объекта.
Клиент получает нецелевой займ. Он может потратить его на строительство, покупку готового жилья или любые иные цели. Банк не станет проверять, на что потрачены средства.
Если займ не будет погашен – реализуется залог и погашается долг. Получается, что об ипотеке здесь речь не идет в принципе.
Классическую ипотеку на строительство дома обычно предоставляют крупные банки. Но и их программы могут существенно разниться.
Сбербанк
Получить в «Сбербанке» кредит на строительство дома можно на следующих условиях:
| Сумма кредита | От 300 000 рублей до 75 % стоимости залога |
| Срок кредитования | До 30 лет |
| Первоначальный взнос | От 25 % (сумма, равная остаточной стоимости залога) |
| Процентная ставка | 13,5-14,5 % |
| Возраст клиента | 21-75 лет |
| Стаж работы | От полугода |
| Страховка | Для залога обязательна, для здоровья и жизни заемщика желательна |
Средства выплачиваются в рублях и по частям. Обычно сначала выплачивается половина суммы. После того как будет начато строительство, потребуется зарегистрировать дом как объект незавершенного строительства.
После предоставления в банк подтверждающих документов об успешном осуществлении строительства, выплачивается вторая часть кредита.
Процентная ставка в «Сбербанке» может варьироваться в зависимости от категории заемщика. Например, зарплатные клиенты и вкладчики могут получить займ по сниженной ставке.
Также ставка снижается при уплате первоначального взноса от 50 %. Образец анкеты для получения кредита на строительство дома можно скачать здесь.
Россельхозбанк
Условия в «Россельхозбанке» чуть менее выгодны:
| Сумма займа | От 100 000 до 2 000 000 рублей (при предоставлении равноценного залога) |
| Кредитный период | От 30 лет |
| Ставка процентов | 17-20 % |
| Размер первого взноса | От 15 % |
То есть преимуществом является меньший первоначальный взнос, но за счет более высокой ставки стоимость кредита увеличивается.
Кроме того, стоит уточнить такой момент – «Россельхозбанк» не создает отдельные программы кредитования под различные объекты.
В каждом отдельном случае условия программы формируются индивидуально и зависят от характеристик клиента, его возможностей и запросов. Потому ипотека на строительство дома для двух разных заемщиков может кардинально отличаться.
Требования к заемщикам предъявляются аналогичные – наличие официального трудоустройства, подтвержденный стабильный доход, хорошая кредитная история.
ВТБ 24
У ВТБ 24 есть специальная программа «Строительство дома под залог земельного участка». Из названия понятно, что кредит предоставляется под залог земли, принадлежащей заемщику на момент подачи заявки.
Условия кредитования таковы:
| Сумма кредита | От 490 000 рублей, верхняя планка зависит от стоимости участка и обычно не превышает 75-80 % цены |
| Срок кредитования | До 30 лет |
| Ставка по кредиту | 12,75-17,15 % |
| Возраст клиента | 21-60 лет |
Самым существенным плюсом данной программы является то, что нет необходимости выплачивать первоначальный взнос.
Кроме того банк не интересуют доходы заемщика и заявка рассматривается в течение 3 дней максимум. Не нужно подтверждать ведение строительства, готовить отчеты об этапах постройки.
Позиция банка достаточно проста – кредит выдан под залог земли и при невыплате земли земля будет конфискована в счет погашения долга.
По этой причине банк предъявляет повышенные требования к участку и его ликвидности. Залог оформляется в отношении земли и всех размещенных на территории участка объектов.
Земельный участок в обязательном порядке страхуется на случай утраты права собственности.
Газпромбанк
Условия ипотеки на строительство частного дома в «Газпромбанке» следующие:
| Сумма кредита | От 300 000 до 4 500 000 рублей |
| Кредитный период | До 30 лет |
| Ставка по процентам | От 15 % |
| Возраст клиента | 21-65 лет со стажем от 1 года |
Обязательным требованием банка является предоставление проектной документации по дому.
Она должна быть выполнена официальной организацией, имеющей надлежащую лицензию. На проектных документах должны иметься все необходимые печати и подписи.
Платежеспособность клиента проверяется не только по доходам, но и по кредитной истории. После одобрения заявки заемщику нужно найти строительную компанию, которая займется строительством дома и заключить с ней официальный договор.
В отношении земельного участка требования касаются наличия права собственности, отсутствия обременений и достаточной ликвидности.
До выплаты кредита земля будет находиться в залоге, если не предоставлено иное залоговое имущество.
Особенности кредитования
Из основных нюансов кредитования на строительство дома нужно отметить тот факт, что значение имеет категория земли. Так для строительства частного дома нужно использовать участок ИЖС.
Хотя по закону разрешается возведение жилого дома на землях ЛПХ, расположенных в черте поселений, но банк ориентируется на иные нормы.
Так по закону участки сельхозназначения не предназначены для индивидуального строительства.
Если в течение трех лет такая земля не используется по своему прямому назначению, то владелец привлекается к административной ответственности с уплатой штрафа.
По этой причине банки отклоняют заявки, если участок земли под строительство не относится к категории ИЖС.
Другим важным моментом, который волнует многих заемщиков, выступает оплата первоначального взноса.
Что делать, если нет денег на первый взнос? Можно ли использовать госсубсидии или участвовать в специальных льготных программах?
Без первоначального взноса
Ипотека под строительство частного дома сопряжена с повышенными рисками для банка. Земля хоть и является обеспечением, но все же скорее абстрактным.
Земельные участки труднее продавать, чем к примеру благоустроенные квартиры. Поэтому банк старается минимизировать риски — во-первых – путем выдачи суммы, меньшей стоимости участка, во-вторых – требуя оплаты первоначального взноса.
Если первый взнос отсутствует, что достаточно редко для данного направления, то ужесточаются требования к заемщику.
Прежде всего, на несколько пунктов будет увеличена процентная ставка по кредиту. От самого заемщика будут требовать максимального соответствия «образу идеального клиента» — стаж, возраст, доход и пр.
Также потребуется обязательное наличие созаемщиков и поручителей в количестве 2-3 человек. Непременным условием становится наличие дополнительного залога.
В целом ипотека без первоначального взноса на строительство дома обойдется дороже и оформить ее сложнее.
Потому есть смысл накопить нужную сумму или воспользоваться потребительским кредитованием для уплаты первого взноса.
Военная ипотека
Ипотечное кредитование военнослужащих осуществляется по специальной программе. В период службы военные участвуют в накопительно-ипотечной системе и на их счету постепенно копится необходимая сумма для покупки своего жилья.
При оформлении ипотеки залогодержателем выступает «Росвоенипотека». То есть ипотека военнослужащих погашается за счет средств НИС и получить накопленные деньги на руки нельзя.
Видео: ипотека на частный дом
Программа НИС предусматривает только приобретение квартир в новостройках. Реже на вторичном рынке. Потратить средства на постройку частного дома нельзя.
По этой причине, если военнослужащий захочет построить свой дом, он может оформить кредит как частное лицо по стандартным программам кредитования.
Под материнский капитал
А вот программа материнского капитала изначально предусматривала улучшение жилищных условий. То есть деньги можно потратить как на покупку дома, так и на его строительство.
Однако есть здесь один нюанс. Для начала постройки дома нужна земля и она должна принадлежать заемщику.
Получить землю в ипотеку не получится и закон о маткапитале не предусматривает приобретение земельного участка на средства субсидии.
Где узаконить перепланировку квартиры в Москве, читайте здесь.
Как пишется жалоба на управляющую компанию в Жилищную инспекцию, смотрите здесь.
Потому в первую очередь нужно позаботиться о приобретении подходящего участка и оформление на него права пользования и распоряжения.
После этого можно оформить ипотеку на строительство дома, уплатив первоначальный взнос материнским капиталом.
Но нужно учесть, что подтвердить действительность строительства придется не только перед банком, но и перед ПФР. Потратить МК можно только с разрешения Пенсионного фонда.
Получить ипотеку на строительство частного дома в 2024 году сложно, но возможно. Основные трудности оформления сопряжены с подготовкой большого количества документов.
Желательно еще до подачи заявки на кредит тщательно изучить все требования банка и постараться максимально выполнить все условия, подтвердив соответствие документально.