Банки при оформлении ипотечного кредита требуют внести 10-30 % стоимости жилья. При отсутствии этой суммы нужно предоставить дополнительное обеспечение. Как в 2024 году оформить ипотеку без первого взноса под залог недвижимости?
Внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки является своеобразным критерием, по которому оценивается платежеспособность заемщика.
Однако даже при неплохом материальном положении не всем гражданам удается скопить нужную сумму.
В такой ситуации можно получить кредит под залоговое обеспечение. Как оформить в 2024 году ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости?
Общие моменты
По мнению кредитных организаций, способность клиента накопить нужную сумму на первый взнос свидетельствует о том, что и в дальнейшем он будет исправно вносить платежи.
Наличие первоначального взноса расценивается как умение клиента планировать свой бюджет. Однако по разным причинам не все потенциальные заемщики могут собрать необходимую сумму.
К тому из-за удорожания жилья накопленных средств может оказаться недостаточно на момент обращения в банк.
По этой причине многие люди ищут предложения по ипотеке без первоначального взноса. Но подобные варианты хоть и встречаются, но сопровождаются они, как правило, дополнительными требованиями.
Например, первый взнос вносится за счет госсубсидий или кредитование осуществляется по льготным программам.
Но почему же банки требуют обязательный первоначальный взнос? Суть ипотечной сделки предполагает, что квартира до момента погашения долга остается в залоге у банка.
В случае невыплаты кредитор вправе реализовать объект и покрыть свои убытки. Но на деле все гораздо сложнее.
Ипотека без первоначального взноса рискованна по следующим причинам:
| Нестабильность рынка недвижимости | Если на момент реализации залоговой квартиры цены на жилье снизятся, то вряд ли удастся продать объект по нужной цене и банк понесет убытки |
| Привлечение неплатежеспособных заемщиков | Первоначальный взнос помогает частично отсеивать проблемных клиентов, не обладающих должной платежной дисциплиной |
Вместе с тем банки прекрасно понимают, свободные средства могут отсутствовать и у вполне обеспеченных клиентов. Поэтому как альтернатива первоначальному взносу предусмотрена ипотека под залог недвижимости.
Определения
Ипотека – это банковский займ, предоставляемый для приобретения жилья. При этом купленная недвижимость оформляется как залог в пользу банка до момента полного погашения кредита.
По этой причине до выплаты ипотеки заемщик не вправе полноценно распоряжаться жильем.
Под запретом находятся любые сделки отчуждения, но в приобретенной квартире можно жить и регистрироваться.
Первоначальный взнос это часть стоимости жилья, которую заемщик должен выплатить за счет собственных средств до предоставления банковского займа.
Сумма взноса может отличаться в зависимости от банка. В среднем требуется уплатить 10-30 % от общей стоимости жилья.
Ипотека без первоначального взноса под залог недвижимости подразумевает, что необходимая сумма взноса заменяется дополнительным обеспечением.
В качестве такового обычно выступает недвижимость, находящаяся в собственности клиента.
Получается, что ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой квартиры и недвижимости, имеющейся у заемщика.
Плюсы и минусы жилищного займа
Преимущества ипотеки без первого взноса под залог недвижимости вполне очевидны:
- нет необходимости копить средства на начальный взнос;
- можно получить большую сумму кредита.
Однако нужно учитывать некоторые нюансы. Так предоставляемый в залог объект должен обладать высокой ликвидностью.
То есть банк не примет в качестве залога домик в деревне, дачу или квартиру в старом доме. Кроме того, потребуется за свой счет провести независимую оценку стоимости.
Как минимум цена жилья должна покрывать сумму первоначального взноса. Идеальным вариантом залога представляется ликвидная коммерческая недвижимость, частный дом в престижном районе, квартира в относительно новом доме.
Например, заемщик хочет приобрести трехкомнатную квартиру и в качестве залога предоставляет имеющуюся у него однушку.
Важно! Если стоимость предоставленной в залог недвижимости покрывает цену приобретаемого жилья, то обременение может налагаться только на личное имущество клиента.
То есть приобретаемую квартиру он сможет сразу оформить в собственность, а в случае неуплаты банк реализует залоговый объект.
Среди минусов можно выделить такие моменты:
| Залоговый объект редко оценивается в реальную стоимость | Обычно это 70-80 % настоящей цены (хотя для оформления ипотеки этого может оказаться достаточно) |
| В случае невыплаты можно лишиться и приобретенной квартиры и представленного залога | Если обременение наложено на оба объекта |
| Платежи будут более высокими | Сумма первого взноса распределяется по остальным платежам |
Но недостатки ипотеки под залог недвижимости – это следствие неуплаты положенных платежей. В целом же это неплохой вариант получить ипотеку без первоначального взноса.
Правовое регулирование
В России не существует отдельного банковского законодательства и вопросы ипотечного кредитования регламентируют разные правовые акты.
Среди основных нормативов можно выделить:
- ФЗ «Об ипотеке».
- ФЗ «О банках и банковской деятельности на территории РФ».
- ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество…».
- ФЗ «О залоговом имуществе».
Отдельные положения кредитных правоотношений при покупке жилья регулируются Гражданским, Жилищным и Налоговым кодексами.
Кроме того, в некоторых случаях применяются локальные акты кредитных организаций, определяющие порядок и условия взаимодействия с клиентами.
Что касается первоначального взноса при ипотеке, то на протяжении 2017 года банки существенно пересмотрели требования к заемщикам.
Это позволило сделать ипотеку более доступной, в том числе и по причине минимального первоначального взноса. Однако это привело к увеличению проблемных займов.
В решениях ЦБ РФ по данному вопросу указывается, что минимальный первоначальный взнос повышает стоимость кредита и увеличивает риски банков.
Потому Центробанк призывает кредитные организации к сокращению выдачи подобных займов и увеличению требований по обеспечению кредитов с внесением минимум 20 % стоимости жилья.
Можно предположить, что ипотека без первоначального взноса в скором времени прекратит существовать.
И на этом фоне ипотека под залог недвижимости станет оптимальным вариантом для тех, кто не может накопить нужную сумму на первый взнос.
Порядок оформления
Для оформления ипотеки без первого взноса под залог недвижимости потребуется наличие подходящего объекта. Но при этом возможны два варианта получения кредита, что зависит от стоимости имущества.
Первый вариант предполагает получение нецелевого займа. В этом случае стоимость объекта, предлагаемого в залог, должна покрывать с лихвой сумму желаемого займа.
Как правило, банки выдают кредит в размере 70-80 % от оценочной стоимости залога. Клиент получить на руки наличные для нецелевого использования.
Кредитору не важно, на что будут потрачены средства. В случае неуплаты по кредиту реализуется объект залога и погашается задолженность.
Про ипотеку без первоначального взноса в Красноярске, читайте здесь.
Во втором варианте оформляется стандартная ипотека на приобретение жилья. В данном случае стоимость дополнительного залога должна покрывать величину первого взноса.
Заемщик получает целевой жилищный займ. При этом обременение налагается и на приобретенную квартиру, и на дополнительное обеспечение.
При неуплате реализации подлежат оба объекта. Сумма, оставшаяся от реализации после погашения долга, возвращается заемщику.
Порядок действий при оформлении ипотеки дет следующим:
- Проведение оценки недвижимости.
- Подача заявки на ипотеку под залог недвижимости.
- Предоставление необходимых документов вместе с отчетом оценщика.
- Принятие решения банком.
- Заключение кредитного договора.
- Оформление залога недвижимости.
- Приобретение квартиры и оформление ее в залог.
Обязательные условия
Каждый банк имеет свои условия оформления ипотеки под залог недвижимости. Но основные требования примерно одинаковы.
Клиент должен соответствовать следующим требованиям:
| Возраст – от 18-21 до 75 лет на момент погашения | В некоторых банках нижняя граница ограничивается меньшим возрастом |
| Гражданство | РФ, с наличием прописки в регионе присутствия банка |
| Стаж работы | От 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года в целом за последние 5 лет |
| Доход | Подтвержденный, стабильный, достаточный для уплаты ежемесячных платежей (около 30-40 % от месячного дохода уходит на платежи по ипотеке) |
Недвижимость, предоставляемая в качестве залога, должна:
- стоить минимум на 20-30 % больше сумму первого взноса;
- обладать высокой ликвидностью (востребована на рынке недвижимости);
- находиться в черте города, реже в пригороде, но обязательно в регионе присутствия банка;
- быть годной к проживанию, если предоставляется жилое помещение.
Кроме того, недвижимость должна принадлежать непосредственно заемщику. В отношении объекта должны отсутствовать ограничения, обременения и требования третьих лиц.
Не допускается регистрация в квартире несовершеннолетних лиц. Если недвижимость принадлежит иному лицу, он должен стать созаемщиком по ипотеке (близкий родственник).
К обязательным условиям ипотеки относится страхование залога. Причем при оформлении ипотечного займа под залог недвижимости потребуется застраховать как предоставленный объект, так и приобретаемую квартиру.
Какие могут понадобиться документы
Для оформления ипотеки потребуются следующие документы:
| В отношении самого заемщика | паспорт и второй документ, подтверждающий личность справка с места работы или иной документ о трудоустройстве документы, подтверждающие доходы заполненная анкета-заявление |
| На предоставляемую в залог недвижимость | правоустанавливающие документы справка об отсутствии обременений отчет об оценке |
| На приобретаемую квартиру | правоустанавливающие документы документы, представленные продавцом об отсутствии обременений отчет об оценке |
На основании предоставленных данных о доходах банк примет решение о платежеспособности клиента и возможности предоставлении ему ипотеки.
Видео: кредит под залог квартиры. Ошибки ипотечного заёмщика
Следующим этапом определяется сумма займа. Она будет зависеть от совокупности подтвержденного дохода и стоимости залогового объекта, принадлежащего заемщику.
Куда можно обратиться
Ипотеку под залог недвижимости предоставляет большинство крупных банков. Но при выборе нужно учитывать, руководствуется ли банк при определении суммы кредита только стоимостью залога или совокупностью его с доходами клиента.
В нижеприведенной таблице указано несколько банков, где можно получить ипотеку под залог недвижимости.
Банки, предоставляющие ипотеку под залог недвижимости (условия):
| Название банка | Минимальная процентная ставка (% годовых) | Максимальная сумма кредита | Максимальный срок кредитования (лет) |
| Сбербанк | 13,5 | 10 000 000 рублей | 30 |
| Газпромбанк | 17 | 30 000 000 рублей | 15 |
| Альфа-банк | 13 | 15 000 000 рублей | 20 |
| Дельта-кредит | 14 | 85 % стоимости залога | 20 |
| Центркомбанк | 12 | 85 % стоимости залога | 7 |
| ВТБ24 | 14,8 | 70 % стоимости залога | 15 |
| Райффайзенбанк | 14,95 | 26 000 000 рублей | 25 |
| Транскапиталбанк | 15 | 60 % стоимости залога | 15 |
| Росинтербанк | 25,25 | 50 % стоимости залога | 15 |
| Информпрогресс | 15,25 | 20 000 000 рублей | 25 |
Заполнение анкеты-заявки
Первоначальное представление о потенциальном заемщике составляется на основании поданной им заявки. Большинство банков имеет утвержденную форму заявки на кредит в виде анкеты.
Заявитель должен максимально подробно заполнить форму. Общие вопросы такой анкеты таковы:
- персональные данные (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, гражданство);
- семейное положение (в браке, есть дети);
- место работы;
- стаж работы;
- уровень подтвержденного дохода;
- наличие дополнительного дохода;
- наличие недвижимого и движимого имущества в собственности;
- имеются ли долговые обязательства;
- цель кредитования (и желаемые условия) и т. д.
Анкета-заявка может быть сжатой или достаточно объемной. В некоторых банках можно подать заявку онлайн, заполнив анкету на банковском сайте.
Другие кредитные организации требуют личной подачи заявки. В качестве примера можно рассмотреть анкету на получение ипотеки в «Сбербанке»:
Подписание кредитного договора
После принятия положительного решения по заявке банк оповестит заявителя о необходимости посещения банка для предоставления дополнительных документов и подписания кредитного договора.
При оформлении ипотеки под залог недвижимости клиент, как правило, после одобрения заявки представляет банку документы на залоговый объект.
Банк тщательно проверяет объект залога и на наличие обременений, и относительно заявленной стоимости.
Если залог будет признан подходящим, клиента пригласят для подписания кредитного договора. Одновременно подписывается договор залога в отношении предоставляемой недвижимости.
Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса в «Сбербанке»
«Сбербанк» предоставляет под залог недвижимости нецелевые кредиты. Условия:
| Процентная ставка | От 12 % годовых |
| Кредитный период | До 20 лет |
| Сумму кредита | От 500 тысяч до 10 млн. рублей (60 % оценочной стоимости) |
То есть это не ипотека в стандартном варианте, а альтернатива ипотечному кредиту без первоначального взноса. Сумма займа определяется стоимостью залогового имущества.
В качестве залога можно предоставить:
- жилое помещение (квартира, частный дом);
- дом с земельным участком;
- земельный участок;
- гараж;
- гараж с земельным участком.
Требования к заемщику стандартны – трудоустройство, подтвержденный доход, российское гражданство, возраст от 21 года.
Для оценки залогового объекта необходимо обращаться к организациям, сотрудничающим со «Сбербанком».
Где можно получить ипотеку от застройщика без первоначального взноса в Москве, читайте здесь.
Про аннуитетный платеж, смотрите здесь.
Поданная заявка рассматривается банком в течение 2-8 дней. Если принимается положительное решение, остается только подписать кредитный договор и получить деньги.
Получить ипотеку под залог недвижимости не сложно, если имущество обладает хорошей ликвидностью.
Однако нужно учитывать, что платежи по кредиту в этом случае будут выше, чем при ипотеке с первоначальным взносом.
Поэтому до оформления желательно тщательно сопоставить свои возможности с требованиями по кредиту.