Некоторые родители приобретают на имя малолетних детей недвижимость. И тут же сталкиваются с вопросом, как правильно зарегистрировать право собственности.
Как в России в 2024 году оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка? Большинство стран мира обеспечивают равные права своим гражданам, независимо от возраста.
Это позволяет родителям отчасти обеспечить будущее детей, приобретая на их имя недвижимость. Можно ли в России оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в 2024 году?
Основные понятия
Некоторые российские граждане, приобретая недвижимость, оформляют ее на имя несовершеннолетнего ребенка.
Действующее законодательство позволяет ребенку становиться собственником с самого рождения. Но мотивы родителей различны и не всегда целесообразны.
Первая причина передачи квартиры в собственность ребенка это стремление обеспечить его жилплощадью. Конечно, распоряжаться недвижимостью до совершеннолетия ребенка будет законный представитель (родитель, опекун).
Но любое отчуждение без согласия органов опеки запрещено. То есть родители уверены, чтобы не случилось, их ребенок не останется на улице.
Минус, что и родителям при необходимости продажи жилья, придется убеждать опеку в соблюдении детских интересов.
Другая причина предполагает передачу квартиры в собственность ребенка как способ вывести объект из списка совместно нажитого имущества.
При разводе супругов все общее имущество делится пополам. Собственность, принадлежащая иному лицу, ребенку в данном случае, разделу не подлежит.
Еще один повод оформить квартиру на ребенка это сохранность имущества. Граждане, оформляющие кредиты, порой заранее переписывают свое имущество на детей.
В случае невозврата заемных средств кредитные организации не смогут обратить взыскание на имущество, не принадлежащее должнику.
Мотивы взрослых могут быть разными. Но в любом случае переход права собственности к ребенку нужно правильно оформить.
Необходимые термины
В России дети имеют равные права с взрослыми. Они могут являться собственниками недвижимости. Но автоматически права собственности на имущество родителей у детей не возникает.
Прописка в квартире дает только право на проживание. Стать владельцем квартиры ребенок может, если объект куплен или приватизирован на его имя, унаследован, подарен.
Рассматривая процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка, следует учесть разницу прав детей в зависимости от возраста.
По российским законам выделяется две категории среди граждан, не достигших восемнадцати лет:
| Малолетние, то есть дети до четырнадцати лет | ст.28 ГК РФ |
| Несовершеннолетние, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет | ст.26 ГК РФ |
Для каждой группы предусмотрены разные права. Малолетние дети считаются недееспособными. То есть они не могут осознать своих интересов и не могут принимать верных решений.
От их имени действуют законные представители. Это родители, опекуны, попечители или органы опеки.
В любых сделках, в том числе и с недвижимостью, принимает решение и ставит подпись за ребенка его полномочный представитель.
Несовершеннолетние от четырнадцати лет признаются ограниченно дееспособными. Они уже способны отчасти осознавать последствия своих поступков.
Значит, они могут принимать решение в сделках с недвижимостью и ставить свою подпись под договором.
Ограниченность проявляется в том, что родитель или иной законный представитель должен дать свое согласие на сделку.
При отсутствии письменного согласия представителя любая сделка считается недействительной.
Нормативное регулирование
Ст.35 Конституции РФ говорит о праве каждого гражданина на владение, пользование и распоряжение имуществом.
Созвучна с этой нормой и ст.17 ГК РФ, где сказано о признании гражданских прав за всеми гражданами в равной степени, начиная от момента рождения.
На основании этих норм ребенок в России имеет полное право быть собственником недвижимого имущества.
По ст.128 ГК РФ иметь в собственности можно любое имущество, не запрещенное законом. Но от вида имущества и права собственности зависит процесс оформления.
Относительно недвижимости ст.131 ГК РФ устанавливает неукоснительное требование об обязательной госрегистрации права собственности.
Регистрируется именно получение права, независимо от основания его обретения. Наличие права собственности признается с момента внесения надлежащей записи в ЕГРН.
Согласно ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О госрегистрации прав на недвижимость…» для госрегистрации права собственности в регистрирующий орган подается пакет документов, соответствующий типу недвижимости и виду договора.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Операции с недвижимым имуществом при участии несовершеннолетних лиц зачастую относят к наиболее сложным сделкам.
Как получить бесплатно земельный участок от государства смотрите в статье: как получить земельный участок от государства.
Как проверить кадастровый номер земельного участка через интернет, читайте здесь.
Основная проблема в ограниченности ребенка-участника. Его интересы представляет родитель или представитель.
К тому же в любой момент соблюдение интересов ребенка может быть проверено органами опеки. Но эта проблема актуальна для сделок, в которых отчуждается имущество ребенка.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего лица, равно как и любое уменьшение этого имущества, невозможны без согласия органов опеки и попечительства.
В случаях, когда имущество ребенка увеличивается, участия опекунских органов не требуется.
Решение о передаче права собственности на недвижимость ребенку принимается исключительно его представителями.
Таким образом, оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка мало чем отличается от стандартной процедуры.
Дети это такие же граждане, ограничение лишь в необходимости участия дееспособного взрослого человека, представляющего детские интересы.
Перечень документов
Для оформления квартиры на имя несовершеннолетнего гражданина потребуются следующие документы:
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический и кадастровый паспорта на объект;
- документ, выступающий основанием для получения права собственности;
- заявление на регистрацию права за подписью законного представителя ребенка и бывшего собственника;
- документ, подтверждающий полномочия представителя;
- документы, удостоверяющие права прежнего собственника;
- выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
- справка об отсутствии обременений и ограничений на квартиру.
В зависимости от вида сделки данный перечень может уменьшаться или дополняться.
Пошаговая инструкция
Порядок оформления квартиры на ребенка зависит от вида сделки. Самым простым вариантом считается дарение.
Собственник переоформляет на несовершеннолетнего свою недвижимость через договор дарения:
| Получается согласие | На принятие дара от законного представителя ребенка |
| Составляется дарственная на имя несовершеннолетнего | Но указывается, что от имени ребенка действует представитель или получено согласие такового |
| Договор дарения подписывается сторонами | И заверяется у нотариуса |
| Документы подаются на регистрацию перехода права | Собственности в пользу ребенка |
Стать собственником ребенок может и посредством приватизации муниципального жилья:
- Собираются необходимые для приватизации документы.
- Родители пишут нотариальный отказ от участия в приватизации.
- Документы сдаются в уполномоченный орган.
- При положительном решении заключается договор приватизации на имя ребенка.
- Родители регистрируют право собственности ребенка на квартиру.
Если не все жильцы отказались от приватизации жилья, то ребенок может стать собственником доли.
Выделение части квартиры осуществляется уже после передачи приватизированной недвижимости в общую собственность.
При сделке купли-продажи
Сделка купли-продажи недвижимого имущества при участи несовершеннолетнего лица осуществляется по обычной схеме.
Если ребенок выступает на стороне покупателя, то участия органов опеки не потребуется.
Особенность договора в том, что в качестве правоприобретателя указывается ребенок, действующий в лице законного представителя или с согласия законного представителя.
Также нужно знать, что ребенку до четырнадцати лет присутствовать на сделке и на регистрации права не обязательно. Все документы подписывает представитель.
После четырнадцати лет ребенок самостоятельно подписывает ДКП и заявление на регистрацию права собственности.
При себе ребенок должен иметь свидетельство о рождении (для подтверждения прав представителя) и паспорт (для подтверждения личности). По п.1 «Положения о паспорте…» все граждане, начиная с четырнадцати лет, обязаны иметь паспорт.
По завещанию
Еще один вариант передачи ребенку квартиры заключается в составлении завещания. Но здесь нужно учитывать, что возможно появление других претендентов на жилье или оспаривание завещательного распоряжения.
Хотя правильно составленное завещание оспорить затруднительно. Завещателем может выступать любое лицо, в том числе и не имеющее с ребенком родственных связей.
Для оформления завещанной квартиры родитель или иной представитель несовершеннолетнего лица должен вступить в права наследства от имени ребенка.
Для этого потребуется обращение к нотариусу по месту открытия наследства.
После проверки предоставленных документов и законности процедуры нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на имя ребенка.
С полученным свидетельством можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности несовершеннолетнего гражданина.
Подается стандартный пакет документов, где свидетельство о наследстве выступает основанием получения права.
Если недвижимость в ипотеке
Приобретение жилья в ипотеку становится у россиян все популярнее. Чаще всего супруги в ипотечных сделках выступают созаемщиками, и квартира оформляется в их общую собственность.
Но ситуация осложняется, если в число собственников нужно включить ребенка. Например, семья имеет небольшую квартиру, желает продать ее и приобрести жилье побольше, но в ипотеку.
Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то при ее продаже потребуется согласие органов опеки.
Видео: как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний
При этом в новом жилье несовершеннолетний должен получить аналогичную или большую долю.
Проблема в том, что не каждый банк даст согласие на сделку с участием ребенка.
В случае невыплаты кредита добиться реализации залоговой ипотечной квартиры будет сложно. Опять же потребуется согласие опекунских органов.
Для снижения рисков банк может потребовать увеличения первоначального взноса или предоставления дополнительного обеспечения.
Если все же удалось найти банк, согласившийся выдать ипотеку с включением в число собственников ребенка, то несовершеннолетний вместе с родителями выступает правоприобретателем по договору ипотеки.
Какие могут возникнуть сложности
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка в 2024 году происходит по тем же правилам, что и для взрослого дееспособного гражданина.
Сложности возникают в процессе распоряжения имущества. Государство строго следит за соблюдением детских интересов.
Потому любая операция с недвижимостью, принадлежащей ребенку, потребует привлечения органов опеки.
Если родителям потребуется продать жилье, оформленное на ребенка, то им придется доказывать, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
Органы опеки очень тщательно оценивают возможные перспективы. Недостаточно просто представить аналогичную площадь.
Должны быть соблюдены санитарные нормы, условия проживания не должны ухудшаться, приобретаемое жилье не может иметь меньшую ценность. Несоответствие хотя бы одному значимому параметру ведет к отказу в продаже.
Разрешение от органов опеки потребуется и на сдачу квартиры ребенка, и на передачу имущества во временное безвозмездное пользование, и на оформление недвижимости в залог.
Важный момент, упускаемый многими родителями, это и возможная эмансипация ребенка.
Как составить договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям узнайте из статьи: договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям.
Как осуществляется приемка квартиры у застройщика, читайте здесь.
Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, смотрите здесь.
По общим нормам несовершеннолетний не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно до восемнадцати лет. Но в отдельных случаях ребенок может обрести дееспособность досрочно.
Если в шестнадцать лет несовершеннолетний вступает в брак, трудоустраивается по трудовому договору, организует свой бизнес, то судом он признается эмансипированным, то есть полностью дееспособным.
А это значит, что ребенок-собственник вправе распоряжаться квартирой по своему собственному усмотрению.
Оформить квартиру на ребенка не сложно. Но следует учитывать нюансы последующего владения и распоряжения недвижимостью.
По мнению большинства юристов, передача жилья в собственность ребенка целесообразна лишь в крайних случаях.
В основном же защитить интересы несовершеннолетнего лица и обеспечить получение им квартиры в будущем лучше через составление завещания в пользу ребенка.