В статье пойдет речь о продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каковы положительные и отрицательные моменты жилищного займа, способы продажи и возникающие риски?
В последнее время немалое количество россиян вынуждены покупать ипотечную недвижимость. Этот способ наиболее доступный.
При взятии ипотеки существуют риски, поэтому распространены случаи, при которых купленную квартиру приходится продать. Можно ли это сделать, если она находится в ипотеке?
Основные моменты
Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.
Наиболее распространенные причины этого:
- сокращение заемщика с рабочего места;
- разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
- кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
- потеря дееспособности.
Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.
Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.
Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.
Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.
Советы:
| Получить подробную информацию о сторонах сделки | Не стоит стесняться запрашивать документацию |
| Тщательно проверять документы | Можно даже обратиться за помощью юриста |
| Детально осматривать помещение, коммуникации, инженерные системы | Чтобы получить актуальную информацию о состоянии недвижимости |
| Сравнивать рыночную стоимость квартиры с суммой | Которую предложил оценщик. В случае расхождений поговорить с продавцом |
| Контролировать каждый этап сделки | Даже тот, в котором участие продавца или покупателя не обязательно |
Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:
| Покупатель полностью выплатит долг | Предварительно с ним заключается договоренность в письменной форме, чтобы заверить обязательства нового собственника |
| Новое лицо должно соответствовать | Требованиям программ банка |
| Если клиент не нашел денег и способов | Чтобы полностью рассчитаться с залогом, ему выдается задаток и справка от банка о снятии обременения |
Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».
После приобретения недвижимости закладную на него отправляют на хранение в банк – до тех пор, пока займ не будет погашен полностью.
Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.
Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.
Определения
| Обременение | Условия, налагающие на владельца различные запреты, связанные с возможностью пользоваться квартирой |
| Ипотечное кредитование | Кредит на длительный срок, который банк предоставляет человеку или организации под залог недвижимости |
Плюсы и минусы жилищного займа
Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.
Положительные моменты ипотечного кредита:
- новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
- цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
- возможность досрочно погасить займ;
- в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
- аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
- длительные сроки кредитования;
- в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
- в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.
Минусы:
- высокая стоимость;
- ограниченная сумма займа;
- длительный процесс оформления;
- требуется официальный высокий доход.
Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.
Как сделать временную регистрацию по месту пребывания, читайте здесь.
Законодательная база
Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.
Статья 29 Закона допускает использование покупателем имущества по строгому его назначению. Статья 37 гласит, что квартиру разрешено отчуждать только с согласия залогодателя.
Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка
Недвижимость, взятая в ипотеку, — залоговое имущество, и продать ее удастся лишь с соблюдением определенных условий. Продать квартиру получится по цене, которая ниже рыночной.
Процедура продажи непростая, поэтому лучше обратиться за помощью к организации, которая занимается данным вопросом.
Если гражданин планирует продать ипотечную недвижимость, которая была взята с материнского капитала, от Сбербанка также необходимо получить разрешение.
В документе будут содержаться условия, выполняя которые, банк разрешит осуществить сделку. Алгоритм действий по продаже ипотечного жилья:
- Банк проверяет недвижимость, устанавливает рыночную стоимость.
- Оформляется страховка.
- Подготавливаются документы.
- С покупателем заключается предварительное соглашение.
- Оформляется основной договор.
- Передаются деньги. Жилье должно быть застраховано.
После выполнения всех этапов недвижимость передается под залог банку.
Основные способы
От покупателя нельзя скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке. Реализовать продажу можно 4 способами:
- погасить займ раньше срока;
- продать недвижимость самостоятельно;
- продать квартиру с помощью банка;
- продать долговое обязательство.
Продавать ипотечную недвижимость непросто. Человек, который желает купить ее, боится долга. Шаги по продаже квартиры с учетом досрочного погашения займа:
| Получение разрешения | Кредитору необходимо сообщить о досрочном погашении, поскольку банку невыгодно терять проценты |
| Определение суммы остатка | У нотариуса заключается договор между покупателем и финансистом. Выписываются все члены семьи. Погашается долг и берется задаток. С жилья снимается задолженность |
| Переоформляются права на недвижимость | В Регистрационной палате |
Это наиболее простой способ. Досрочно погасить ипотеку и снять залог – не проблема. Если у покупателя имеются средства и он знает о том, что квартира находится в ипотеке, следует:
- производить расчет от имени заемщика;
- вложить финансы на тот счет в банке, с которого получена ипотека;
- получить свидетельство от банка о снятии запрета на обременение.
Такой способ продажи больше подходит для нового недвижимого имущества по окончании строительных работ. Продавец и покупатель предоставляют нотариусу свои паспорта и оформляют сделку.
После закрытия ипотеки и снятия залога необходимо обратиться в Регистрационную палату для оформления договора купли-продажи.
Схема при самостоятельной продаже квартиры почти такая же. Потенциальный покупатель заключает с банком соглашение. Сумма делится надвое и ложится в банковские ячейки.
Первая часть – выплата задатка (сумма оставшегося долга), вторая – деньги продавцу. После этого действия заложенное имущество освобождается, подписывается соглашение на покупку квартиры.
В случае с продажей через банк продавцом является именно он. Всем процессом занимается банк. Владелец подписывает лишь документы.
Покупатель кладет деньги в ячейку, которую укажет банк, перед этим выплатив задолженность. Такая сделка не несет опасности ни покупателю, ни продавцу.
Алгоритм действий таков:
- У банка получается согласие на продажу заложенного имущества.
- Подписывается соглашение на продажу жилья.
- Квартира оценивается банком, выставляется на торги.
- Находится покупатель.
- В одну ячейку покупатель кладет сумму невыплаченного кредита, во вторую – деньги для продавца.
- Заключается соглашение купли-продажи – подписывается продавцом и покупателем.
- Заключается предварительный договор банка и покупателя.
- Банк отправляет документацию в Росреестр, чтобы снять обременение.
- Осуществляется регистрация перехода прав собственности на недвижимость.
В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя. Банк заключает новое ипотечное соглашение. Оставшуюся сумму взимают с нового владельца.
Он будет выплачивать оставшуюся сумму долга, а продавцу выдает сумму стоимости квартиры. Банк может оказать помощь по продаже ипотечной квартире только по причине утраты прибыли или семейных обстоятельств.
Видео: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание
Заложенную недвижимость тем, кто желает приобрести жилье по низкой стоимости. Следует знать, что накопившиеся проценты уплачиваются собственными силами, к стоимости отчуждаемого владения они не относятся.
Перечень необходимых документов
Чтобы осуществить процедуру продажи ипотечного жилья, необходимо подготовить определенный пакет документов.
В него входит:
- справка о платежеспособности;
- о праве собственности;
- договор купли-продажи;
- бумага об отсутствии долга по кредиту;
- закладная по заему;
- справка о зачислении покупателем денег на квартиру, которыми будет выплачен остаток по кредиту;
- бумага о снятии обременения.
Чтобы провести процедуру успешно, не стоит ничего скрывать от банка.
Какие могут быть риски
Продажа ипотечной квартиры подразумевает риски продавца, несмотря на утверждение специалистами того, что это наиболее безопасный способ купли либо продажи.
На начальном этапе риск заключается в том, что банк может отказать в выдаче займа. Если продавцу уже выдали залог, его придется возвращать.
При передаче денег риски минимальные. Процедуру контролирует банк. Деньги также выдает он. В случае наличного расчета они не могут быть фальшивыми, поэтому сделка безопасная.
Также трудности возникают, если продавец завысил стоимость недвижимости. Если сделка сорвется, продавец должен будет передать больший задаток, чем тот, который получил.
Следующая проблема – неплатежеспособность покупателя. Оформляя сделку, финансовое учреждение вправе в любой момент отказать в оформлении ипотеки.
Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка, читайте здесь.
Про единый реестр военнослужащих нуждающихся в жилье через личный кабинет, смотрите здесь.
Также существует вероятность попасть на мошенников. В сфере недвижимости их немало. Чтобы такого не случилось, необходимо тщательно проверять документы покупателя.
Рисков для покупателя также немало. Если продавец не заручился согласием банка на продажу квартиры, сделку оспорят.
Чтобы обезопасить себя, покупатель должен сотрудничать с банком и проявлять внимательность на каждом этапе сделки.
Таким образом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке в Сбербанке, теперь известно. Продажа такой недвижимости – несложный процесс.
Для успешного проведения сделки необходимо все тщательно проверять – как саму квартиру, так и документацию. Способов продажи ипотечной недвижимости немало.